Volgens het ministerie van Bouw zal de overgang naar de nieuwe regeling over ongeveer vijf jaar plaatsvinden.

Russische ontwikkelaars zullen in de toekomst het mechanisme van gedeelde constructie opgeven. De overgang naar projectfinanciering en de mogelijke uitbreiding van de controle over het bouwproces werd door parlementariërs besproken met het hoofd van het ministerie van Financiën Anton Siluanov tijdens een bijeenkomst van de Doema-werkgroep over de bescherming van de rechten van deelnemers aan gedeelde bouw.

Overgang van vijf jaar

De regering en de Centrale Bank zullen werken aan de kwestie van een geleidelijke stopzetting van de woningbouw met gedeelde aandelen en de overgang naar projectfinanciering van bouwprojecten met deelname van kredietinstellingen. Het nieuwe mechanisme zal ontwikkelaars verplichten hun eigen of geleende geld te investeren in de bouw en voltooide woningen te verkopen. Dit bevel werd eerder aan functionarissen gegeven door de president van Rusland.

Toch zouden bouwers meer gebruik moeten maken van geleend geld bij het bouwen van huizen, en toch is het voor burgers correcter en betrouwbaarder om appartementen in reeds gebouwde huizen te kopen, dan te investeren in de fase van nulbouw met onduidelijke gevolgen.

Tijdens een operationele bijeenkomst met het staatshoofd op 25 oktober, de minister van Bouw en Volkshuisvesting en Gemeentelijke Diensten Michail Mannen zei dat er volgens gegevens uit de door de regio's verstrekte 'routekaarten' 830 probleemobjecten zijn in 72 samenstellende entiteiten van de Federatie, en dat het aantal burgers dat aais aangegaan 86 duizend mensen bedraagt. Tegelijkertijd staan ​​er 36,6 duizend mensen ingeschreven in de registers van bedrogen aandeelhouders. In 2017 verbinden de regio's zich ertoe de bouw van 140 faciliteiten te voltooien, volgend jaar zullen er nog eens 187 worden voltooid en in 2019-2021 276, voegde het hoofd van het ministerie van Bouw toe. De afdeling verwacht dat in 2020-2022 een volledige transitie naar een projectfinancieringssysteem zal plaatsvinden.

Tijdens een ontmoeting met afgevaardigden van de Communistische Partij-fractie in de Doema, de minister van Financiën Anton Siluanov verklaarde ook dat de mogelijke weigering van gedeelde bouw “geen beslissing voor vandaag” is.

“Rekening houdend met de daling van de rentetarieven moeten we misschien nog steeds nadenken over de wenselijkheid om op deze manier geld te blijven inzamelen”, aldus het hoofd van het ministerie van Financiën. “Toch zouden bouwers meer geleend geld moeten gebruiken bij het bouwen van huizen, en toch is het voor burgers correcter en betrouwbaarder om appartementen in reeds gebouwde huizen te kopen, dan te investeren in de fase van nulbouw met onduidelijke gevolgen.”

Het gesprek over de projectfinanciering van de woningbouw werd vrijdag voortgezet tijdens een bijeenkomst van de werkgroep van de Doema over de bescherming van de rechten van deelnemers aan de bouw van gedeelde aandelen.

“Alle risico’s die aan projecten verbonden zijn, worden gedeeld tussen de ontwikkelaar en de bank, en als mensen geld investeren, storten ze dit geld op een bankrekening. Dit geld wordt pas naar de rekening van de ontwikkelaar overgemaakt nadat de faciliteit al is voltooid en in gebruik is genomen”, aldus het hoofd van de werkgroep, voorzitter van de Doema-commissie voor natuurlijke hulpbronnen, eigendommen en grondbetrekkingen. Nikolaj Nikolajev.

De gedeputeerde heeft er vertrouwen in dat de overstap naar projectfinanciering niet zal leiden tot een stijging van de huisvestingskosten: “Momenteel zijn alle risico’s die de ontwikkelaar heeft ingebouwd in de prijs per vierkante meter. Dit omvat de verzekering en de risico's van de eigenaren van de ontwikkelaar, die al winst genereren uit elk nog niet gebouwd object dat per vierkante meter wordt verkocht. Als we overstappen op projectfinanciering wordt de prijsstelling volledig transparant.”

Het initiatief van het Ministerie van Bouwsector zal eerder bouwers helpen dan consumenten, zegt de decaan van de Faculteit Vastgoedeconomie van IOM RANEPA Elena Ivankina.

“Gedeeld bouwen bestaat over de hele wereld; je kunt gemakkelijk aandeelhouder worden van een Europees of Amerikaans nieuwbouwproject. Het probleem van opgelichte investeerders in het buitenland bestaat niet, omdat geen enkele cent van het door u ingebrachte geld voor iets anders kan worden gebruikt dan voor de bouw van een specifiek object. Er zijn veel beschermende financiële mechanismen, bijvoorbeeld situationeel management, rekeningen buiten de balans, opties”, legde de expert uit.

Invankina is van mening dat de beste manier zou zijn om amendementen aan te nemen die zouden voorkomen dat ontwikkelaars geld ongepast gebruiken.

Het Fonds voor de Bescherming van Aandeelhouders ontvangt het eerste geld

Het Fonds voor de bescherming van de rechten van burgers die deelnemen aan de constructie van gedeelde aandelen werd op 20 oktober geregistreerd. Het verving het mechanisme van de aansprakelijkheidsverzekering voor ontwikkelaars en zou de rechten van aandeelhouders bij nieuwbouwprojecten moeten beschermen. Nu zijn alle bouwbedrijven die nieuwe woonprojecten starten verplicht om 1,2 procent van elke overeenkomst voor deelname aan gedeelde bouw over te dragen aan het fonds. Als de ontwikkelaar failliet gaat, betaalt het fonds een schadevergoeding aan burgers of financiert het de oplevering van de woning. Tijdens de eerste werkingsweek ontving het fonds bijdragen ter hoogte van bijna 5,2 miljoen roebel van 31 bedrijven uit 18 regio's.

Volgens een lid van de Commissie voor Transport en Bouw van de Doema zal ervaring met het beschermen van bankdeposito's zeer nuttig zijn in het geval van aandeelhouders.

"Bij gedeelde constructie komt de oprichting van een compensatiefonds zelfs wat laat - dit is een zeer langverwachte maatregel en zeer correct, ik zeg dit, omdat ik het onderwerp grondig ken", zei de plaatsvervanger. - Op het gebied van de bescherming van de belangen van aandeelhouders is letterlijk met alles rekening gehouden; nu moeten we dat doen om gezonde werkomstandigheden te creëren voor gezagsgetrouwe bouworganisaties die verplichtingen zijn aangegaan op het gebied van de gedeelde woningbouw. En hier moet de wet "Over de staatsregistratie van onroerend goed" nog worden afgerond op de momenten die voortvloeien uit de feitelijke praktijk van de toepassing ervan. Het belangrijkste is het bereiken van transparantie in de activiteiten van bouworganisaties en strikte controle over bouwprojecten in de samenstellende entiteiten van de Federatie.”

De bevoegdheden van het staatsbouwtoezicht in de regio's zullen worden uitgebreid

Een van de onopgeloste problemen is dat staatsbouwtoezicht slechts in 24 regio's de sfeer van gedeelde bouw controleert. In de rest wordt dit werk uitgevoerd door regionale relevante ministeries of door niet-kernorganen, waarbij de controle over gedeelde bouw wordt gecombineerd met andere soorten toezicht die op geen enkele manier verband houden met de bouw van gebouwen.

Bij gedeelde constructie komt de oprichting van een compensatiefonds zelfs enigszins te laat - dit is een zeer langverwachte maatregel en zeer correct, ik zeg dit omdat ik het onderwerp grondig ken.

Op federaal niveau is het besluit om controlebevoegdheden toe te wijzen aan regionale instanties voor staatsbouwtoezicht al genomen. Lid van de Federatieraadscommissie voor Federale Structuur, Regionaal Beleid, Lokaal Zelfbestuur en Noordelijke Zaken, Geëerd Bouwer van Rusland, vertelde het Parlementair Dagblad.

“De regering heeft besloten dat de conclusie over de naleving van de ontwikkelaar en zijn projectverklaring met de vereisten van de wet op de gedeelde bouw moet worden voorbereid door de toezichthoudende instantie, rekening houdend met het standpunt van het compensatiefonds voor de bescherming van de rechten van burgers die deelnemen aan gedeelde bouw, en ondertekend door de hoogste functionaris van de constituerende entiteit van de Russische Federatie. Het bijbehorende wetsvoorstel is al voorbereid”, zei de senator.

Het hoofd van de Russische regering, Dmitri Medvedev, keurde een plan goed voor een gefaseerde overgang van eigen vermogen naar projectfinanciering van de woningbouw. Dit werd aangekondigd door de minister van Bouw, Volkshuisvesting en Gemeenschappelijke Diensten van de Russische Federatie, Mikhail Men, op het discussieplatform van het partijcongres van Verenigd Rusland op 22 december.

“Het actieplan is gezamenlijk ontwikkeld door het Ministerie van Bouwnijverheid, het Ministerie van Financiën, de Bank of Russia en AHML. Het bevat een lijst met wet- en regelgeving die gericht is op het reguleren van de voorwaarden voor geleidelijke veranderingen in de methoden voor het aantrekken van burgersgeld voor de bouw en de introductie van mechanismen voor projectfinanciering via geautoriseerde banken”, aldus de minister.

Zoals Mikhail Men verduidelijkte, bestaat het plan uit drie fasen en is het ontworpen voor drie jaar. Het resultaat van de implementatie ervan zou de betrokkenheid van een derde partij – de bank – moeten zijn in de relatie tussen de ontwikkelaar en de deelnemer aan gedeeld bouwen. Deelnemers aan gedeelde bouw zullen geld overmaken naar speciale bankrekeningen of geblokkeerde rekeningen, en banken zullen de bouw van huizen financieren, onder meer met geld dat zij van burgers ontvangen.

Het hoofd van het Russische ministerie van Bouw zei dat de belangrijkste kwestie die de regering en de Centrale Bank in deze drie jaar zullen moeten oplossen, is welke rentebanken geld zullen verstrekken aan ontwikkelaars voor de bouw. “We zullen kijken naar de rechtshandhavingspraktijk. We zullen ontwikkelaars eerst de mogelijkheid bieden om naar een dergelijk model over te stappen als ze dat willen, en hen wat versoepelingen geven op de strenge eisen die nu geleidelijk in het land worden ingevoerd. Zo kunnen we pilots krijgen en begrijpen hoe realistisch dit model werkt. En het allerbelangrijkste: we zullen zien hoeveel het geld zal kosten voor ontwikkelaars van banken die financieringsgelden van nul procent van burgers hebben ontvangen”, zei het hoofd van het Russische Ministerie van Bouw.

De eerste fase van het plan omvat de voorbereiding van relevante ontwerpwijzigingen van de huidige wetgeving inzake de constructie van aandelenkapitaal en aanverwante regelgeving. Het is met name de bedoeling om wijzigingen aan te brengen in de wet op de registratie van onroerend goed, op de verzekering van deposito's van individuen, in de faillissementswet en de belastingwet van de Russische Federatie. “De ontwikkelingsfase van de conceptwetgeving zal naar verwachting tegen het einde van het eerste kwartaal van 2018 voltooid zijn”, aldus Mikhail Men.

Hij zei ook dat tegen het einde van 2018 wordt verwacht dat de bank de mogelijkheid zal overwegen om de regelgeving van de Bank of Russia te wijzigen om de aanpak van het verstrekken van leningen aan ontwikkelaars te veranderen. Daarnaast is het de bedoeling een garantiemechanisme te ontwikkelen dat voorziet in het verstrekken van een garantie of de afgifte van een onafhankelijke garantie door een verenigde ontwikkelingsinstelling in de woningbouwsector.

Geruchten over het voornemen om de regeling voor het werven van eigen vermogen te veranderen in een projectfinancieringsregeling, die in de zomer aan de zijlijn van gespecialiseerde instellingen ronddwaalde, hebben nu een zeer tastbare basis gekregen. De president droeg de regering op om, met deelname van de Centrale Bank, een reeks maatregelen te ontwikkelen om de constructie van gedeelde aandelen geleidelijk te vervangen door projectfinanciering.

De redactie van de site heeft topmanagers van ontwikkelingsbedrijven gevraagd commentaar te geven op de komende innovaties, en in dit artikel zullen we proberen uit te vinden hoe gerechtvaardigd een dergelijke beslissing is, hoe deze de primaire vastgoedmarkt zal beïnvloeden en wie er van alle voordelen zou kunnen profiteren. dit.

Problemen en een radicale verandering in oplossing

Ondanks het feit dat de wetgeving die de deelbouwmarkt reguleert elk jaar strenger wordt en er voortdurend bepaalde wijzigingen van kracht worden om aandeelhouders tegen risico's te beschermen, leidt dit allemaal niet tot tastbare resultaten. Net als voorheen worden ontwikkelaars in verschillende regio's van het land geconfronteerd met onoplosbare problemen die de voltooiing van de bouw belemmeren en worden aandeelhouders gedwongen manieren te zoeken om hun belangen te verdedigen.

Waarschijnlijk begon het ministerie van Bouw en Volkshuisvesting en Gemeentelijke Diensten vanuit een iets andere hoek naar federale wet nr. 214 te kijken en kwam tot de conclusie dat het bij gedeelde constructie in principe onmogelijk is om risico's te elimineren. Hoe het ook zij, eind oktober 2017 vertelde minister Mikhail Men verslaggevers over het overeenkomstige bevel van de president. Over de timing van de transitie is nog niets bekend, omdat het nu niet duidelijk is hoe een dergelijke transitie technisch kan worden gerealiseerd. Eigenlijk is het ook niet erg duidelijk welke veranderingen zullen worden veroorzaakt door de volgende zorg van de staat voor burgers die hun levensomstandigheden tegen minimale kosten willen verbeteren.

Wat is projectfinanciering in de nieuwbouwmarkt?

Wat houdt de transitie naar projectfinanciering in? Dit betekent dat het in geen enkel stadium van de bouw meer mogelijk is om vastgoed te kopen; er worden alleen nog afgewerkte appartementen verkocht. Fondsen voor de bouw zullen door banken worden verstrekt in het kader van een specifiek project. Uiteraard zal huisvesting veel duurder zijn; vanuit dit oogpunt is de innovatie niet erg gunstig voor de burgers, hoewel de risico's van "onvoltooide constructie" of "langdurige constructie" tot een minimum zullen worden beperkt. De prijsstijging zal ook aanzienlijk worden vergemakkelijkt door de opkomende trend naar monopolisering van de markt door grote ontwikkelaars, aangezien veel kleine bouwbedrijven eenvoudigweg niet in staat zullen zijn om op de rand van winstgevendheid te balanceren - bankleningen zijn duurder dan fondsen die uit eigen vermogen worden opgehaald. houders.

De overgrote meerderheid van de ontwikkelaars beschikt niet over eigen kapitaal, dus zijn ze gedwongen geld in te zamelen via de deelname van burgers of een banklening af te sluiten; slechts een paar ontwikkelaars bouwen met hun eigen geld. Tegelijkertijd zijn bankleningen geen goedkoop genot voor ontwikkelaars; afhankelijk van de specifieke voorwaarden varieert het teveel betaalde bedrag voor het gebruik van een lening van 20% tot 60%, in tegenstelling tot het geld van aandeelhouders, voor het gebruik waarvan u hoeft helemaal niets te betalen. Dit maakt de bouwsector zinloos voor bedrijven die geen financiële steun tegen gunstiger voorwaarden krijgen.

De markt monopoliseren door ontwikkelaars te verdrijven?

De enige factor die optimisme inboezemt, is het mogelijke tijdsbestek voor de implementatie van het idee - experts zijn van mening dat het projectfinancieringsplan over 10 tot 15 jaar zal gaan werken. Tot die tijd zal alles zijn zoals voorheen, de ondertekening van de overeenkomst en de betaling onder het contract. Vanaf 2018 zullen echter nieuwe wijzigingen in federale wet 214 van kracht worden, die op zichzelf het aantal ontwikkelaars kunnen verminderen. We hebben het over vereisten voor de omvang van het toegestane kapitaal van de ontwikkelaar die fondsen werft, voor de hoeveelheid eigen vermogen, die deel uitmaakt van het totale bedrag aan middelen dat nodig is voor de bouw, en over de behoefte aan bijdragen aan het Compensatiefonds.

Er komen dus radicale veranderingen in de wetgeving die de bouwsector reguleert. Welke gevolgen zullen deze veranderingen hebben voor ontwikkelaars en potentiële kopers van appartementen in nieuwe gebouwen? de site leert van de grootste spelers op de vastgoedmarkt in Moskou en de regio Moskou.

Deskundige opmerkingen

Roman Sigitov Algemeen directeur van SEVERIN ONTWIKKELING

Het is nu duidelijk duidelijk dat de transitie van gedeelde bouw naar projectfinanciering zal plaatsvinden: de president van Rusland heeft opdracht gegeven tot het ontwikkelen van maatregelen voor een gefaseerde transitie binnen 3 jaar.

Het idee om over te stappen op projectfinanciering zit goed in elkaar. De staat is het al behoorlijk beu om zijn energie en geld te besteden aan het ‘terugbetalen’ van de problemen die gepaard gaan met bedrogen aandeelhouders en het ‘redden’ van grote ontwikkelaars. Het is voor hem gemakkelijker om de verantwoordelijkheid op de schouders van een andere professionele marktspeler te leggen. En banken zullen zo'n speler zijn.

De innovatie zal leiden tot aanzienlijke veranderingen in de markt. In de eerste plaats worden de interne bankprocessen met betrekking tot het verstrekken van leningen voor de woningbouw geüniformeerd. Vanuit organisatorisch oogpunt zal dit voor alle ontwikkelaars gunstig zijn, aangezien de procedures en criteria voor projectleningen veel transparanter zullen worden.

Tegelijkertijd zal de subportefeuille van banken voor woningkredieten aanzienlijk toenemen – 1,5 à 2 keer. Ontwikkelaars hebben nu geen andere keuze dan een volledige kredietlijn te openen. Een dergelijke universele “verplichting” zal onvermijdelijk “verrekenen” in de bouwkosten, waardoor de verkoopprijs per vierkante meter voor de koper met minstens 10-20% zal stijgen, als de staat geen zeer specifieke compenserende maatregelen biedt. maatregelen.

Roman Sychev CEO van Tekta Group

In Rusland werd de primaire vastgoedmarkt gevormd in omstandigheden van hoge inflatie en dure leningen voor de implementatie van ontwikkelingsprojecten, dus de belangrijkste bron van bouwfinanciering waren de kopers zelf. Tegenwoordig is het echter duidelijk dat de overgang van de verkoop van woningen in aanbouw naar de verkoop van voltooide objecten onvermijdelijk is, en strengere eisen voor ontwikkelaars (sinds 2018) leggen de basis voor de aanpassingsperiode. Het financieren van projecten door het aantrekken van kredietmiddelen en eigen middelen zal de deelname van aandeelhouders elimineren en zal definitief het probleem van de langetermijnbouw oplossen als er een volledig verbod komt op de verkoop van appartementen voordat de faciliteit in gebruik wordt genomen.

Aan de ene kant is gedeelde constructie gunstig voor iedereen: ontwikkelaars, aandeelhouders en de staat, als we het over het juiste bedrijf hebben. Het stelt de ontwikkelaar in staat prijsstijgingen te beteugelen, de aandeelhouder kan woningen tegen een betere prijs kopen, en de staat kan belastingen heffen en het bbp verhogen. Maar aan de andere kant bestaat er in alle ontwikkelde landen geen systeem voor de verkoop van appartementen in de funderingsfase. De hele wereldpraktijk is gebaseerd op de verkoop van voltooide woningen, en alleen professionele investeerders investeren in een bepaald project en dragen de risico's.

Over investeerders van particulieren gesproken: hun aandeel in onze markt is zeer onbeduidend. Volgens gegevens over de doelgroep van het wooncomplex Majakovski bedraagt ​​het aandeel van de investeringsaankopen bijvoorbeeld niet meer dan 7%, terwijl het resterende aandeel van de appartementen wordt gekocht voor persoonlijke bewoning. Ik denk dat het beeld als geheel identiek is voor nieuwe gebouwen in Moskou.

Door over te schakelen op de verkoop van woningen in kant-en-klare huizen, zullen ontwikkelaars de echte marktvoorkeuren van kopers voelen. Ze zullen appartementen moeten verkopen die niet gebaseerd zijn op foto's en beloften, maar feitelijk een voltooid wooncomplex moeten demonstreren, een echte entree en de kwaliteit van het huis, een aangelegd gebied en een werkende sociale infrastructuur.

Bovendien zal de introductie van bankfinanciering op de primaire woningmarkt zeker leiden tot hogere eisen van de banken aan de ontwikkelaar en zijn project. We zullen ook zien wiens projecten echt doordacht en berekend zijn, en welke niet kunnen worden uitgevoerd vanwege de toegenomen risico's. De enige zorg is de mogelijke monopolisering van de ontwikkelingsmarkt door de grootste spelers die voorkeuren hebben wat betreft de toegang tot hulpbronnen (terreinen, nutsvoorzieningen, financiering).

Valery Misjtsjenko Voorzitter van de Raad van Bestuur van de KASKAD-bedrijvenfamilie

De overgang van gedeelde bouw naar een projectfinancieringsmodel zal leiden tot de consolidatie van de markt en het gelijktijdige vertrek uit de sector van bedrijven die zelf niet over aanzienlijke middelen beschikken. Dit is logisch, omdat de veranderingen een verhoging van de investeringsdrempel voor de implementatie van welk project dan ook op de vastgoedmarkt zullen betekenen. De ontwikkelaar, die een ontwikkelingspijplijn heeft ter waarde van 2 miljard roebel, zal geen 500 miljoen van de bank kunnen afnemen, terwijl hij zijn eigen 150-200 miljoen heeft. De berekening van de ontwikkelaar is duidelijk: hij vertrouwt op het geld van de deelnemers aan gedeelde bouw . Maar de bank zal niet langer tevreden zijn met deze aanpak; het zal van de ontwikkelaar eisen dat hij zelf 600 tot 700 miljoen roebel op zijn rekening heeft staan. Dit zal kleine en middelgrote spelers zeker dwingen de markt te verlaten; zij zullen niet in staat zijn zo'n grote financiële last op zich te nemen.

Aan de andere kant zullen de extra kosten die verband houden met het aflossen van kredietrente per vierkante meter “dalen”, de kosten zullen aanzienlijk stijgen. En dit is onvermijdelijk.

De overgang naar projectfinanciering zal ertoe leiden dat ontwikkelaars en banken hand in hand zullen samenwerken, wat betekent dat laatstgenoemden de hele keten van vorming van vastgoedkosten zullen zien en, samen met regelgevende instanties, de besteding van middelen nauwlettend zullen volgen. . Dit betekent dat de ontwikkelaar geen geld kan opnemen voor opgeblazen uitgavenposten.

Ondernemers die onder de nieuwe omstandigheden niet kunnen overleven, zullen op zoek gaan naar andere niches voor werk. Er zijn twee mogelijke alternatieven: sommige ontwikkelaars zullen hun aandacht richten op ambachtelijke, individuele woningbouw, terwijl anderen zich zullen richten op exclusieve projecten gericht op zeer vermogende klanten. Hier hebben we het in de regel over minimale verkoophoeveelheden, maar met een vrij grote marge. Het is op dit moment moeilijk te voorspellen hoe ruim dit segment zal zijn, omdat het inkomen van Russische miljardairs van schaduwkarakter is.

Dmitry Kotrovsky Partner van het ontwikkelingsbedrijf "Khimki Group"

Als de autoriteiten geen alternatieve bronnen van bouwfinanciering aanbieden, en ontwikkelaars gedwongen worden om bankleningen tegen hoge rentetarieven af ​​te sluiten voor de uitvoering van hun projecten, kunnen we een stijging van de kosten van onroerend goed op de primaire markt verwachten. Tegenwoordig, in de beginfase van de bouw van het financieringsplan, is ongeveer 70% van de fondsen eigendom van de bank en 30% van het bedrijf. Naarmate de verkoopvolumes toenemen, kan dit aandeel veranderen. Ontwikkelaars hebben de mogelijkheid om hun schulden eerder dan gepland aan de bank terug te betalen. Als het verboden is appartementen in gebouwen in aanbouw te verkopen, kan de ontwikkelaar nergens aan geld komen om de schuld aan de bank terug te betalen. Bovendien zullen ontwikkelaars extra kosten in verband met belastingen en onderhoud van huizen op hun balans krijgen. Ontwikkelaars zullen gedwongen worden deze kosten, evenals de kosten voor het aflossen van dure leningen, door te rekenen in de prijs van het eindproduct. Mijn voorspelling is dat de prijzen tot 40% kunnen stijgen en de kosten van huisvesting op de secundaire markt zullen benaderen.

Recente wetgevingsinitiatieven gericht op het oplossen van het probleem van bedrogen aandeelhouders en het voorstel om de constructie van gedeelde aandelen af ​​te schaffen komen tegemoet aan de belangen van de bankenlobby. De afhankelijkheid van de bouwsector van banken is vandaag de dag groot en zal in de toekomst nog sterker worden. Tegelijkertijd betwijfel ik of banken in de huidige onstabiele situatie garant kunnen staan ​​voor gefinancierde bouwprojecten. Het volstaat te herinneren aan de talrijke intrekkingen van vergunningen en de reorganisatie van grote spelers in de banksector.

Andrej Kolochinski Managing Partner van VectorStroyFinance

Of de transitie naar projectfinanciering en een volledige stopzetting van de deelbouw zal plaatsvinden, het antwoord op deze vraag kan alleen bekend zijn bij de overheidsfunctionarissen die de innovatie hebben geïnitieerd. Eerder is al een periode van drie jaar aangekondigd, waarin ontwikkelaars bij de bouw van vastgoed volledig zullen moeten overstappen op bankleningen. De deadline is redelijk realistisch, maar het is nog lastig voor te stellen hoe de nieuwe regeling in de praktijk gaat werken. Tegenwoordig zijn de banken niet bereid om zonder uitzondering leningen te verstrekken aan alle ontwikkelaars; bedrijven die geen vertrouwen wekken en geen stabiele financiële positie aantonen, blijven achter.

De gevolgen van deze maatregel liggen voor de hand: de kosten van huisvesting in nieuwe gebouwen zullen met 30-40% stijgen, omdat ontwikkelaars gedurende een lange periode dure leningen zullen moeten aflossen. Terwijl ontwikkelaars voorheen hun schulden aan de bank eerder dan gepland hadden afgelost met de opbrengst uit de verkoop van appartementen, kunnen ze nu de eerste betalingen pas doen als het huis is gebouwd en in gebruik is genomen. Bovendien wordt de banken traditioneel vanaf het moment dat de lening wordt goedgekeurd, gevraagd rente te betalen, en soms gedeeltelijk het gehele bedrag van de lening. In dit geval is het onduidelijk waar het geld vandaan moet komen om rente te betalen.

Deze maatregel komt tegemoet aan de belangen van de bankengemeenschap. Onlangs is de afhankelijkheid van de bouwsector van bankkapitaal al merkbaar toegenomen, maar nu zullen de activiteiten van ontwikkelaars volledig worden gecontroleerd door kredietinstellingen.

Maria Litinetskaja Managing partner van Metrium Group, lid van het CBRE partnernetwerk

Ik ben van mening dat de weigering om het project ten koste van de kopers te financieren te wijten is aan de imperfectie van 214-FZ, die, zoals de praktijk heeft geleerd, de aandeelhouder helaas geen 100% garantie kan bieden op het ontvangen van een appartement of een rendement van fondsen. Tegenwoordig zijn er in Rusland ongeveer 38.000 bedrogen aandeelhouders en 830 probleemeigendommen. Bovendien werd de lijst in oktober aangevuld met nieuwe spelers. Blijkbaar heeft het probleem zulke proporties aangenomen dat het alleen in korte tijd kan worden opgelost door drastische maatregelen – een weigering om de bouw te delen. Bovendien betrekken de autoriteiten op deze manier een derde partij die actieve controle heeft over de bouwsector, namelijk banken, die in de toekomst feitelijk een van de belangrijkste toezichthouders zullen worden op de activiteiten van ontwikkelaars.

Het onvoorwaardelijke voordeel van de afschaffing van de deelbouw is een 100% garantie voor kopers die alleen afgewerkte woningen kopen die in gebruik zijn genomen. Op uw beurt zult u moeten betalen voor de afwezigheid van risico's. Het belangrijkste resultaat van een mogelijke overgang naar projectfinanciering is een stijging van de huisvestingskosten, omdat bankleningen, in tegenstelling tot fondsen van aandeelhouders, niet gratis zijn; er moet rente over worden betaald. En als de ontwikkelaar nu de bank kan betalen tijdens de verkoop vóór het einde van de bouw, dan zal, als de aandelenparticipatie wordt afgeschaft, de lening voor de gehele implementatieperiode moeten worden afgesloten en pas worden betaald nadat het gebouw in gebruik is genomen. Bovendien zal de markt overwegend afgewerkte woningen blijven, die 20-30% duurder zijn dan de tegenhangers in aanbouw. Tegelijkertijd zijn er, rekening houdend met het beleid van de Centrale Bank van de Russische Federatie, alle voorwaarden voor het verminderen van de rente op projectfinanciering. Nu is de beleidsrente van de Centrale Bank van de Russische Federatie verlaagd naar 8,25% en bedraagt ​​de inflatie 3%. Maar hoe klein het ook is, dit zal leiden tot een stijging van de kosten. Momenteel variëren de leningen voor ontwikkelaars onder projectfinanciering van 13% tot 20% per jaar. Zelfs als we ervan uitgaan dat de overheid een manier vindt om ze goedkoper te maken, zal een dergelijk financieringsinstrument nog steeds duurder zijn dan de huidige dure lening, maar dan in combinatie met goedkoop geld van aandeelhouders. De kosten van elk appartement dat onder de DDU wordt verkocht, omvatten in essentie zowel de investering in de bouw als de winst van de ontwikkelaar. Dat wil zeggen, door het geld van de koper aan te trekken, ontvangt de ontwikkelaar nu inkomsten en voltooit hij het huis later. Het is deze winst die helpt om de lening eerder dan gepland terug te betalen. Als er geen geld van de aandeelhouders is, zal de ontwikkelaar pas winst gaan ontvangen na de voltooiing van de bouw tijdens de verkoop van voltooide woningen.

Bovendien zal de afhankelijkheid van de bouwsector van bankkapitaal merkbaar toenemen, hoewel deze zelfs nu nog vrij groot is, omdat de meeste ontwikkelaars nog steeds leningen voor de bouw aantrekken. Het elimineren van aandelenparticipatie zal betekenen dat de ontwikkelaar slechts twee echte kanalen zal hebben om de bouw te financieren: een lening en zijn eigen geld. Vrijwel alle ontwikkelaars zullen leningen aantrekken, maar dan voor de gehele bouwperiode. Dit betekent dat ze veel bedrijfsinformatie moeten vrijgeven, strenge bankcontroles moeten ondergaan en aan crediteuren moeten rapporteren. Bovendien zullen de bouwsector en de prijzen voor zijn producten strikt afhankelijk worden van de kosten van leningen, en in het algemeen van het monetaire beleid van banken en de staat.

Ik geloof dat de banken de belangrijkste begunstigden van de overgang naar projectfinanciering zullen zijn. Oordeel zelf: de kredietverstrekker ontvangt winst uit het kapitaal dat hij heeft geleend voor de bouw, en vervolgens in de vorm van betalingen en rente op de hypotheek van appartementen die in hetzelfde gebouw worden verkocht. In feite neemt de bank tweemaal deel aan de winst die wordt ontvangen van hetzelfde product: een appartement.

Aan de andere kant zullen de banken hun kredietnemers nauwlettender in de gaten moeten houden om instorting van de bouwsector of frauduleuze activiteiten te voorkomen. Om dit te doen, is het noodzakelijk om bouwspecialisten te werven, het personeel van analisten die betrokken zijn bij de bouwmarkt uit te breiden en in dit opzicht operationele kosten te maken. Banken moeten zich dus ook voorbereiden op veranderingen.

Svetlana Denisova Hoofd verkoopafdeling, BFA-Ontwikkeling CJSC

Op basis van de schaarse informatie waarover we momenteel beschikken, is het duidelijk dat de tijd voor aanvulling geteld is. Blijkbaar is het de bedoeling dat het wordt vervangen door een regeling om geld van aandeelhouders aan te trekken via geblokkeerde rekeningen, aangekondigd in eerdere wijzigingen in 214-FZ. Dit betekent dat de aandeelhouder in essentie geen geld overmaakt naar de ontwikkelaar, maar dit op een bankrekening accumuleert. We moeten begrijpen dat ons banksysteem momenteel niet beschikt over de middelen die nodig zijn om de bouw in de bestaande volumes te reproduceren; ze moeten nog steeds worden aangetrokken. De kwestie van het aantrekken van geld naar de banken ondanks de bestaande risico's blijft problematisch en open. Het banksysteem heeft onlangs ernstige schokken ondergaan, veel financiële instellingen hebben de markt verlaten, dit alles heeft verwoestende gevolgen gehad voor kleine en middelgrote bedrijven en mensen die gedurende lange perioden de toegang tot geld hebben verloren, of zelfs hun deposito's die het verzekerde bedrag te boven gingen. .

Het bedrag van de verzekerde premie vandaag is 1,4 miljoen roebel, wat op geen enkele manier correleert met de prijzen van appartementen. Als de aandeelhouder de volledige kosten van het appartement op de bank moet hebben gezet voordat de bouw voltooid is, moet de aanbetaling volledig verzekerd zijn. Het is nog steeds onduidelijk hoeveel banken de mogelijkheid zullen hebben om met geblokkeerde rekeningen te werken; zullen deze financiële organisaties in staat zijn om leningen te verstrekken aan al die ontwikkelaars, en er zijn er honderdduizenden in Rusland, die willen profiteren van projectfinanciering? Zullen ontwikkelaars een bankaccreditatie ontvangen om aan hun hoge normen te voldoen?

Misschien zullen deze maatregelen de markt verbeteren, maar een groot aantal kleine en middelgrote bedrijven zal gedwongen moeten vertrekken. Dit zal onvermijdelijk leiden tot een vermindering van het aanbod. Wij zijn ervan overtuigd dat de markt het nieuws over het stopzetten van deelbouw nog niet volledig heeft begrepen. De inperking van het aandelenparticipatiemechanisme als een manier om geld van aandeelhouders rechtstreeks naar de bouw te trekken zal zeker de groei van de huizenprijzen beïnvloeden, niet alleen als gevolg van een daling van de volumes, maar vooral als gevolg van de prijsstijging die gepaard zal gaan met het geld van de banken. Als de bouw wordt uitgevoerd met behulp van leningfondsen, dan is de prijs per m². m. zal in ieder geval stijgen met de kosten van deze leningfondsen en de kosten die deze met zich meebrengen.

Igor Vasilenko

De verwachting is dat ontwikkelaars voortaan kunnen kiezen tussen projectfinanciering en het gebruikelijke aantrekken van gelden van burgers onder de DDU. Tegelijkertijd zullen degenen die voor de tweede methode kiezen, moeten voldoen aan alle vereisten die door de wet zijn vastgelegd voor ontwikkelaars die het geld van burgers willen aantrekken voor de bouw van woongebouwen (deel 2, artikel 3 van federale wet nr. 214- FZ van 30 december 2004 ""; hierna wet nr. 214-FZ genoemd). Anders kunnen ze de fondsen van individuen niet gebruiken (). Maar deze eisen zullen niet gelden voor ontwikkelaars die de voorkeur geven aan projectfinanciering. Dit werd besproken tijdens de gisteren gehouden Kommersant Publishing House-conferentie: “New Wave Development: Classic or Avant-Garde?” aldus de financieel directeur van AHML Victor Sjlepov.

Laten we niet vergeten dat er vorig jaar een wet is aangenomen die de oprichting regelt van een speciaal fonds voor de bescherming van de rechten van burgers die deelnemen aan gedeelde bouw (federale wet nr. 218-FZ van 29 juli 2017; hierna wet nr. 218-FZ). Dit fonds is begonnen te werken. Bovendien introduceerde de wet aanvullende eisen voor ontwikkelaars om geld van burgers aan te trekken tijdens de woningbouw, onder meer met betrekking tot de hoogte van hun eigen vermogen (). Deze eisen gelden voor degenen die na 1 juli 2018 een bouwvergunning hebben gekregen.

Is het mogelijk om geld terug te geven aan een burger als op het moment van de verzekerde gebeurtenis de vergunning van de verzekeringsmaatschappij is ingetrokken, andere verzekeringsmaatschappijen weigeren het verzekeringscontract met de ontwikkelaar te verlengen en de ontwikkelaar geen activa heeft? Het antwoord op deze en andere praktische vragen is binnen"Kennisbank voor juridische adviesdiensten" Internetversie van het GARANT-systeem. Krijg 3 dagen gratis volledige toegang!

Tegelijkertijd noemde Viktor Shlepov de aangenomen veranderingen slechts een overgangsmodel. In de nabije toekomst is het de bedoeling om het aantrekken van burgergelden te vervangen door projectfinanciering. Het overeenkomstige idee is uiteengezet in het "" Actieplan dat op 21 december 2017 door de regering van de Russische Federatie is goedgekeurd (Plan van maatregelen voor de geleidelijke vervanging over een periode van drie jaar van burgerfondsen die zijn ingezameld voor de oprichting van appartementsgebouwen en andere echte gebouwen). nalatenschappen, bankleningen en andere vormen van financiering die het risico voor burgers minimaliseren). " " is ontwikkeld door de regering samen met de Bank of Russia en AHML in uitvoering van de instructies van de president van de Russische Federatie (). Het document voorziet in een weigering om binnen de komende drie jaar rechtstreeks geld in te zamelen bij burgers voor woningbouw. “Ontwikkelaars zullen de kans verliezen om geld aan te trekken van ongekwalificeerde investeerders, die de meerderheid van de individuen vormen, en zullen dergelijke fondsen aantrekken van professionele marktdeelnemers, zoals banken”, aldus de expert.

Het centrale mechanisme voor projectfinanciering zal zijn. "Er zal nog steeds de mogelijkheid zijn om tijdens de bouwfase woningen te kopen, het mechanisme voor het registreren van een DDU met al zijn positieve eigenschappen in de vorm van staatsregistratie, transparantie en verantwoording. Een burger zal een DDU kunnen aangaan, maar het geld wordt op een speciale geblokkeerde rekening gestort. Dit is een tripartiete overeenkomst tussen de koper, de bank en de ontwikkelaar. Aan de ene kant zal de burger afstand doen van dit geld en ze zullen worden geblokkeerd tot de voltooiing van de DDU ( de burger zal niet van gedachten kunnen veranderen en ze kunnen overnemen. Aan de andere kant zal de ontwikkelaar deze fondsen pas kunnen ontvangen als hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan. En tijdens het bouwproces zal de financiering worden uitgevoerd door banken in in de vorm van projectleningen, die zullen worden gefinancierd uit geld dat op geblokkeerde rekeningen is geplaatst”, legt Viktor Shlepov uit.

Ook zullen volgens “”, de fondsen van burgers die op speciale rekeningen zijn geplaatst die zijn geopend voor schikkingen onder DDU, verzekerd zijn voor een bedrag van niet meer dan 10 miljoen roebel. "Ik ga ervan uit dat in Rusland ongeveer 95-97% van de afgesloten transacties binnen een dergelijke limiet zal passen. In Moskou is dat natuurlijk onwaarschijnlijk. Het lijkt erop dat een dergelijke directe staatsbescherming burgers zou moeten beschermen. De details van dit mechanisme zullen zijn uitgewerkt, maar in ieder geval betrouwbaarder dan het huidige kredietrisico van ontwikkelaars”, concludeerde de AHML-vertegenwoordiger.

Om een ​​dergelijk model vanaf het midden van het jaar in de ‘pilotmodus’ te laten werken, wordt volgens Shlepov momenteel de kwestie besproken van het introduceren van passende wijzigingen in de huidige wetgeving.

Niet alle specialisten delen deze positieve houding echter. Zo heeft de uitvoerend directeur van de GC "MIC" Daromir Obukhanich enerzijds erkende projectfinanciering als een stap op weg naar een beschaafde markt. Maar aan de andere kant voorspelde hij een onvermijdelijke stijging van de vastgoedprijzen: "Kopers krijgen gegarandeerd inzicht in de resultaten van hun beleggingen, en daar moeten ze voor betalen. Bovendien is projectfinanciering uiteraard niet gratis geld. Dit alles zal een stijging van de huisvestingskosten met zich meebrengen ". Tegelijkertijd, zo voegde hij eraan toe, blijft het binnenlandse systeem voor hypotheekleningen aanzienlijk achter bij dat van de wereld, waardoor het onwaarschijnlijk is dat dit de stijgende prijzen zal compenseren en de markt op het vereiste niveau zal houden. Op zijn beurt voorzitter van de raad van bestuur van de Garden Ring Group of Companies Sergej Kolunov voorspelde financiële moeilijkheden voor kleine ontwikkelaars: "Banken zijn niet geïnteresseerd in kleine bedrijven met kleine projecten. Dienovereenkomstig zal 99% van hen eenvoudigweg geen projectfinanciering kunnen verkrijgen. Het is handiger voor banken om met grote bedrijven en grote projecten samen te werken ( van 50.000 - 100.000 m² elk)". En vice-voorzitter van Moskomstroyinvest Alexander Gontsjarov over het algemeen was hij sceptisch over een dergelijk instrument als een geblokkeerde rekening: "Het mechanisme van financiering via geblokkeerde rekeningen bestaat al sinds 2014. Maar in de afgelopen drie jaar is er geen enkele transactie met behulp van geblokkeerde rekeningen geregistreerd. De grote vraag is dus of banken zijn klaar om die financiering, die nu afkomstig is van deelnemers aan gedeelde bouw, te vervangen."

De woningbouwmarkt in Rusland zal over drie jaar van een aandelenfinancieringsmechanisme naar een kredietmechanisme evolueren. In opdracht van de president moet het transitiemechanisme samen met AHML worden ontwikkeld door het Ministerie van Bouwnijverheid.

De Russische president Vladimir Poetin heeft de regering opgedragen, samen met de Centrale Bank en AHML, een routekaart goed te keuren voor de geleidelijke vervanging van de gelden van aandeelhouders door bankleningen en andere vormen van financiering die het risico voor de burgers minimaliseren.

Laten we niet vergeten dat Vladimir Poetin op 25 oktober tijdens een bijeenkomst met leden van de regering de geleidelijke stopzetting van de constructie van aandelenkapitaal besprak. Na de bijeenkomst zei het hoofd van het ministerie van Financiën van de Russische Federatie, Anton Siluanov, dat bouwers vooral geleend geld moeten gebruiken, en dat mensen kant-en-klare appartementen moeten kopen, en niet moeten investeren in de fase van nulconstructie met onduidelijke gevolgen.

Volgens het hoofd van het ministerie van Bouw Mikhail Ik Om de constructie van gedeelde aandelen achterwege te laten, moeten de banken 3,5 biljoen roebel vervangen. “Banken moeten de vraag beantwoorden hoe lang ze dit cijfer kunnen vervangen en onder welke voorwaarden”, merkte hij op.

Deel gebouw

Gedeelde bouw is een vorm van investeringsactiviteit waarbij een bouwbedrijf geld van burgers aantrekt voor de bouw van onroerend goed. Na het verkrijgen van toestemming voor het in exploitatie nemen van de woning is de ontwikkelaar verplicht het medebouwproject over te dragen aan de deelnemers aan de medebouw.

En hoewel Rusland nu 80% van het totale volume aan woningen in aanbouw voor zijn rekening neemt, is dit geenszins Russische knowhow. Gedeelde bouw ontstond in 1985 in Argentinië met de steun van de staat, die geld voor de industrie probeerde aan te trekken. Later werd dit mechanisme wijdverspreid in Groot-Brittannië, Egypte, Koeweit en de VAE.

In Rusland werd federale wet nr. 214-FZ op 1 januari 2005 van kracht. De wet heeft talloze veranderingen en aanpassingen ondergaan, maar is nog steeds van kracht en regelt de relaties met betrekking tot het werven van fondsen bij burgers en rechtspersonen op basis van overeenkomsten voor deelname aan gedeelde bouw.

Volgens de wet is een ontwikkelaar een rechtspersoon die eigenaar is of het recht heeft een perceel grond te huren en geld aantrekt van deelnemers aan deelbouw om op dit perceel appartementsgebouwen en (of) andere vastgoedobjecten te realiseren, met uitzondering van industriële doeleinden, op basis van de ontvangen bouwvergunningen.

Onder een object van medebouw wordt verstaan ​​een al dan niet voor bewoning bestemde ruimte, gemeenschappelijke eigendom in een appartementengebouw en (of) ander onroerend goed, onder voorbehoud van overdracht aan een deelnemer in medebouw na het verkrijgen van toestemming voor het in gebruik nemen van een appartementengebouw en (of ) ander onroerend goed.

Op grond van de overeenkomst tot deelname in aandelenbouw verbindt de ontwikkelaar zich ertoe binnen de in de overeenkomst bepaalde termijn een appartementengebouw en (of) ander vastgoedobject te bouwen in eigen beheer en (of) met tussenkomst van andere personen en , na het verkrijgen van toestemming om deze objecten in exploitatie te nemen, het bijbehorende aandelenbouwobject over te dragen aan de deelnemer aan de aandelenconstructie. Op zijn beurt verbindt de deelnemer aan deelbouw zich ertoe de prijs te betalen die in het contract is vastgelegd en het deelbouwproject te aanvaarden als er toestemming is om een ​​appartementengebouw en (of) ander onroerend goed in gebruik te nemen.

De nadelen van de constructie van gedeelde aandelen zijn onder meer de opkomst van bouwprojecten op lange termijn, d.w.z. onvoltooide huizen, en als gevolg daarvan – opgelichte aandeelhouders. Het waren de sociale spanningen die ontstonden als gevolg van de toename van hun aantal tijdens de economische crisis, die de autoriteiten ertoe aanzette te zoeken naar nieuwe mechanismen voor de financiering van de woningbouw.

Pluspunten: u hoeft niet te wachten

Het voorkomen van de opkomst van nieuwe bedrogen aandeelhouders is het belangrijkste voordeel van projectfinanciering.

“Het is correcter en betrouwbaarder voor burgers om appartementen in kant-en-klare, gebouwde huizen te kopen, in plaats van te investeren in de fase van gedeelde bouw met onduidelijke gevolgen”, zei minister van Financiën Anton Siluanov.

Een van de argumenten 'voor' is ook de mogelijkheid om een ​​kant-en-klaar appartement te kopen, en niet een varken in de zak, d.w.z. De koper zal, zelfs in de selectiefase, de kwaliteit van de constructie, landschapsarchitectuur, de aan- of afwezigheid van infrastructuur, parkeren, enz. kunnen beoordelen. En in dit geval hoeft u natuurlijk niet meerdere jaren te wachten totdat het appartement dat u in de beginfase van de bouw heeft gekocht, is voltooid, het gebied eromheen is aangelegd en het huis in gebruik is genomen.

En deze argumenten zijn heel erg zwaar, maar de voorgestelde regeling heeft ook nadelen.

Nadelen: je moet voor alles betalen

De negatieve kant van de transitie naar projectfinanciering is de stijging van de woonlasten. Tegenwoordig kan de ontwikkelaar, door in de fase van de funderingsputten geld van aandeelhouders aan te trekken, deze onmiddellijk in bedrijf nemen, zonder extra kosten. Als de bank geld ter beschikking stelt voor de bouw, gaat het om rente en provisies.

“De gemiddelde levensduur van een bouwproject is 1,5 à 2 jaar. Bankfinanciering tegen de huidige tarieven zorgt voor 18 à 24% van de brutolast van het project. Maar dit is voor kredietnemers van ultrahoge kwaliteit. Voor sommige projecten kan de belasting oplopen tot 30%. Ik denk dat de prijzen gemiddeld met 40% zullen stijgen”, zegt Igor Belokobylsky, algemeen directeur van de Strizhi Group of Companies.

De vertegenwoordiger van de ontwikkelaar merkt ook op dat er in Rusland een wereldprecedent werd gevormd toen het geld van huishoudens rechtstreeks in de reële sector van de economie werd geïnvesteerd via het mechanisme van gedeelde constructie. “Door nieuwe regels aan te nemen neemt de staat de sociale risico’s uit de woningbouw weg, maar worden tegelijkertijd de woningen betaalbaar”, klaagt Igor Belokobylsky.

Banken

De staat zal de bouw van aandelenkapitaal niet van de ene op de andere dag stopzetten. Het kabinet spreekt over een geleidelijke overgang naar een nieuw mechanisme. Nu zullen ook banken tot de deelnemers aan de bouw behoren.

Volgens de manager van het filiaal van de Russische Kapitaalbank in Novosibirsk, Denis Golubev, is het banksysteem van de Russische Federatie vandaag de dag helemaal klaar om woningbouwprojecten te financieren: nu zijn de rentetarieven acceptabel voor ontwikkelaars, en hebben banken geleerd om te werken met de bouwsector. Bovendien hebben banken al zowel standaarden ontwikkeld voor het beoordelen van kredietverlening als methodologieën voor het monitoren van ontwikkelaars.

“Wij zien niet de fundamentele moeilijkheid om over te stappen op een projectfinancieringsmodel, waarbij de eindconsument kant-en-klare woningen koopt en de bank het hele project van begin tot eind financiert, zoals gebruikelijk is in Europese landen. Een volledige overgang naar projectfinanciering zal naar onze mening geen bijzondere problemen opleveren voor gewetensvolle ontwikkelaars. Dit zal hen alleen maar dwingen om samen met de banken zorgvuldiger financiële plannen en projecten voor te bereiden. Word transparanter en technologisch geavanceerder. Natuurlijk zal de overgang naar een nieuw plan gewetenloze ontwikkelaars afsnijden van de woningbouwmarkt”, weet Denis Golubev zeker.

Ook voorspelt een vertegenwoordiger van de bank dat het volume verkochte woningen na de overgang naar projectfinanciering zelfs zal toenemen, omdat de bevolking meer vertrouwen zal hebben in de succesvolle uitkomst van bouwprojecten, omdat Banken zullen feitelijk alle risico’s op zich nemen. Dit zal leiden tot een toename van de vraag.

Laten we uitleggen dat Russian Capital Bank praktische ervaring heeft met projectfinanciering van woningbouwprojecten. Ze zijn momenteel in uitvoering. Projecten worden ontworpen voor een periode van maximaal drie jaar.

« We analyseren het hele project gedurende de hele levenscyclus van de bouw: monitoren het beoogde gebruik van de ingezamelde fondsen, de dynamiek van de bouw en wisselen deze gegevens uit met regelgevende instanties. Zo wordt de bank direct een volwaardige deelnemer aan het bouwproces».

Tegelijkertijd moet de ontwikkelaar aan de volgende basisvereisten voldoen: een positieve bedrijfsreputatie, ervaring met het uitvoeren van bouwprojecten, beschikbaarheid van ontwerp en vergunningsdocumentatie.

“Momenteel bedragen de tarieven voor projectfinanciering bij onze bank 12 à 14% per jaar. De leningsvoorwaarden voor sommige projecten die we overwegen zijn meer dan zeven jaar”, verduidelijkt Denis Golubev.

Het transitiemechanisme moet tegen 15 december ontwikkeld zijn. Wat het Ministerie van Bouwkunde en AHML precies gaan bieden in het kader van de roadmap is nog onbekend.