Dobry wieczór. Mieszkamy w 17-mieszkalnym budynku. Dom jest bardzo stary. Z 17 mieszkań w budynku sprywatyzowane zostało jedynie nasze. Chciałbym wiedzieć, czy w domu coś się stanie: zawalenie się, pożar, czy coś innego, nie możemy liczyć na inne mieszkanie (tak nam powiedziała administracja miasta). Czy to prawda, że ​​jeśli dom zostanie uznany za niebezpieczny, wszyscy oprócz nas otrzymają mieszkanie, a my otrzymamy wynagrodzenie tylko na podstawie oceny naszego mieszkania? Byłbym wdzięczny za pisemną odpowiedź.

Odpowiedź

Witaj Oksano.

W przypadku zawalenia się lub pożaru, zgodnie z art. 95 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, jako obywatele, których lokale mieszkalne stały się nieprzydatne do zamieszkania w wyniku okoliczności nadzwyczajnych, należy zapewnić lokale mieszkalne funduszu manewrowego . Jest to jednak mieszkanie tymczasowe, udzielane do czasu zakończenia rozliczeń z Tobą lub do chwili udostępnienia lokalu mieszkalnego przez państwowy lub gminny fundusz, w sposób określony przez prawo. Jeśli jesteś zarejestrowany jako potrzebujący lokalu mieszkalnego, wówczas jako obywatel, którego lokal mieszkalny zostanie uznany za nienadający się do zamieszkania, otrzymasz mieszkanie w ramach umowy najmu socjalnego poza kolejnością. Jeśli nie jesteś zarejestrowany, nie otrzymasz mieszkania. Warto również zauważyć, że prawo nie przewiduje wypłaty odszkodowań ze środków budżetu federalnego lub lokalnego. Jeśli Twoje mieszkanie jest ubezpieczone, to po opłaceniu ubezpieczenia będziesz musiał opuścić zajmowany lokal mieszkalny z funduszu elastycznego. Aby więc nie zostać z niczym, trzeba uznać dom za niebezpieczny i poddać go rozbiórce. Zgodnie z paragrafem 42 Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 28 stycznia 2006 r. N 47 (ze zmianami z dnia 8 kwietnia 2013 r.) „Po zatwierdzeniu Regulaminu uznawania lokali za lokale mieszkalne, lokale mieszkalne nienadające się do zamieszkania i budynek mieszkalny jako niebezpieczne i przeznaczone do rozbiórki lub odbudowy” – niech zabiorą głos inicjatorzy tej decyzji, właściciele i najemcy lokali mieszkalnych w tym budynku. Budynek mieszkalny zostaje uznany przez międzyresortową komisję za niebezpieczny i przeznaczony do rozbiórki. Komisję tworzy organ samorządu terytorialnego, do którego należy złożyć wniosek o uznanie budynku mieszkalnego za niebezpieczny i przeznaczony do rozbiórki.

Jeżeli dom zostanie uznany za niebezpieczny i przeznaczony do rozbiórki, jako właściciel sprywatyzowanego mieszkania w zrujnowanym domu otrzymasz odszkodowanie pieniężne, jednak w porozumieniu z administracją zapewniona jest możliwość uzyskania innego mieszkania.

Przyjrzyjmy się procedurze dla bardziej prawdopodobnej opcji, a mianowicie wykupu mieszkania. Ty, jako właściciel mieszkania, musisz zostać powiadomiony na piśmie z rocznym wyprzedzeniem o rozbiórce domu. Cenę zakupu mieszkania i inne warunki zakupu określa umowa pomiędzy właścicielami mieszkania a podmiotem Federacji Rosyjskiej. Cena wykupu obejmuje wartość rynkową mieszkania oraz wszelkie straty, jakie poniesiesz w związku z zajęciem lokalu mieszkalnego. Straty związane z przeprowadzką, poszukiwaniem innego mieszkania, zarejestrowaniem własności, wynajmem mieszkania do czasu nabycia na własność innej nieruchomości mieszkalnej również zostaną zrekompensowane. Będziesz jednak musiał sam poszukać nowego mieszkania. Jeżeli zaoferowano Ci inne mieszkanie w zamian za rozbierane i nie jesteś z niego zadowolony, masz prawo odmówić jego przyjęcia i otrzymać rekompensatę pieniężną.

Wszyscy wyobrażamy sobie własność państwową w postaci czegoś na dużą skalę – fabryk, gazet, statków… Czasem jednak trzeba sprywatyzować coś bardzo małego, ale bardzo potrzebnego. Na przykład poddasze w apartamentowcu.

Drodzy Czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

Przekazanie poddasza na własność pozwoli nie tylko na jego efektywniejsze wykorzystanie z korzyścią dla wszystkich mieszkańców (na zorganizowanie suszarni ubrań), ale także na uzyskanie określonego dochodu (czynsz). Istnieje również realna szansa, poprzez prywatyzację poddasza, na zwiększenie powierzchni mieszkalnej swojego mieszkania.

Pojęcie

Prawie wszyscy obywatele Federacji Rosyjskiej w taki czy inny sposób uczestniczyli lub zetknęli się z procesem prywatyzacji lokali mieszkalnych. Dlatego każdy wie, co to jest.

Prywatyzacja to prawna procedura przeniesienia własności lokalu z państwa lub gminy na osoby fizyczne zamieszkujące lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu lokalu socjalnego.

Oznacza to, że po prywatyzacji obywatele mieszkający w mieszkaniu stają się właścicielami nieruchomości mieszkalnych w równych częściach.

Ale niewiele osób wie, że prywatyzacja lokali mieszkalnych w apartamentowcu daje właścicielowi prawo do posiadania części wspólnej nieruchomości w domu.

Majątek wspólny właścicieli domów w budynku mieszkalnym składa się z:

• grunt położony pod apartamentowcem;
• przyległe terytorium;
• sprzęt;
• komunikacja inżynieryjna w domu;
• piwnica;
• poddasze lub piętro techniczne ().

Wymienionej nieruchomości nie można nazwać czyjąś konkretną własnością, gdyż należy ona do wszystkich właścicieli mieszkań we wspólnym budynku. Mieszkańcy ostatniego piętra mają realną szansę na powiększenie swojej powierzchni mieszkalnej poprzez prywatyzację piętra technicznego nad mieszkaniem.

Ustawodawstwo

Tryb posiadania i korzystania z mienia wspólnego w ogóle, a w szczególności z poddasza, określa nie umowa kupna-sprzedaży lub prywatyzacji, ale następujące akty prawne:

• Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej;
• Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Wideo: własność

Prawa mieszkańców domu

Będąc legalnym właścicielem mieszkania (dziedziczenie, kupno-sprzedaż, prywatyzacja itp.), każdy obywatel ma równe prawa w zakresie korzystania z majątku wspólnego.

Właściciele nieruchomości w apartamentowcu mają prawo:

• dobytek;
• używać;
• Zamówienia ().

Jednakże ostatnie dostępne prawo własności w ramach współwłasności jest ograniczone.

Nikt nie ma prawa zapisywać ani dziedziczyć części wspólnego majątku w domu ().

Jeśli chcesz wykorzystać to piętro do celów osobistych, masz prawo skorzystać z jednej z dwóch dostępnych opcji:

1. Wynajmę lokal na poddaszu - dostępny pod warunkiem posiadania konkretnego właściciela lub przynajmniej 2/3 wszyscy mieszkańcy apartamentowca wyrażają zgodę na przekazanie poddasza do czasowego użytkowania.
   

   Nie może służyć jako pomieszczenie mieszkalne.

2. Prywatyzacja całej powierzchni poddasza lub jej wydzielonej części znajdującej się nad Twoim mieszkaniem to długi i złożony proces, w wyniku którego staniesz się właścicielem elitarnego penthouse'u.
   

   Ta opcja jest możliwa tylko wtedy, gdy zgodzą się wszyscy mieszkańcy i nie ma konkretnego właściciela.

Rozważmy bardziej szczegółowo opcję prywatyzacji piętra technicznego.

Procedura

Proces prywatyzacji powierzchni poddasza jest dość skomplikowany ze względu na konieczność uzyskania dużej liczby pozwoleń, zgód i innych dokumentów.

Ale efekt końcowy - znaczne zwiększenie przestrzeni życiowej - jest godną nagrodą za utratę określonej ilości czasu, pieniędzy i wysiłku.

Gdzie iść

Jeśli posiadasz wszystkie niezbędne dokumenty, możesz rozpocząć „wyścig” za pośrednictwem różnych organów rządowych.

Priorytety to:

1. Rospotrebnadzor, dawna stacja sanitarno-epidemiologiczna, musi wydać opinię w sprawie bezpieczeństwa przestrzeni poddasza i możliwości wykorzystania jej jako przestrzeni mieszkalnej.
2. Dyrekcja Główna Ministerstwa Sytuacji Nadzwyczajnych – instytucja ta wydaje świadectwo bezpieczeństwa technicznego i przeciwpożarowego sprywatyzowanego poddasza.
3. Wydział Architektury - obowiązkowy etap przy przebudowie poddasza, podzieleniu go na osobne części, a także połączeniu piętra technicznego lub poddasza z mieszkaniem wiąże się z uzyskaniem pozwolenia na prowadzenie tych działań.
4. Przegląd gazowy – w przypadku konieczności zamontowania urządzeń gazowych należy uzyskać pozwolenie, potrzebne jest także zaświadczenie, że na poddaszu nie ma węzła komunikacyjnego, a lokal może być przeznaczony na cele mieszkalne.
5. Komisja Mieszkaniowa w administracji samorządowej jest ostatecznym organem, do którego przekazywane są wszystkie zebrane dokumenty i który wydaje ostateczny werdykt.

Dokumentacja

Choć może się to wydawać paradoksalne, aby sprywatyzować przestrzeń na poddaszu, trzeba będzie zebrać więcej dokumentów, niż zdenacjonalizować mieszkanie lub dom prywatny.

Oprócz dokumentów, które otrzymasz od powyższych agencji rządowych, będziesz musiał przedstawić:

• paszport katastralny Twojego mieszkania;
• plan techniczny lokalu mieszkalnego;
• dokumenty potwierdzające własność mieszkania (umowa sprzedaży, akt dziedziczenia, akt podarunkowy, akt własności itp.);
• oryginał i kopia paszportu wnioskodawcy;
• zgoda wszystkich mieszkańców domu na prywatyzację strychu na rzecz określonej osoby.

Jak negocjować z sąsiadami

Najtrudniejszy jest etap uzyskania zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości w bloku wspólnym.

Każdy ma swoje zdanie na temat wykorzystania strychu: niektórzy myśleli o prywatyzacji, niektórzy boją się takiej perspektywy, a jeszcze inni mają po prostu skomplikowany charakter i nie będzie łatwo znaleźć z nimi wspólny język.

W zależności od sytuacji zgodę można zbierać na dwa sposoby:

1. Walne zgromadzenie mieszkańców jest problematyczne pod względem organizacyjnym. Trudno jest zebrać w jednym miejscu wszystkich właścicieli domu, ale przy chęciach i odpowiednim podejściu (powiadomienia, rozmowy telefoniczne, informacje SMS itp.) jest to możliwe.
   

   Na 100% Jeśli się zgodzisz, musisz otrzymać protokół z walnego zgromadzenia domu. Można znaleźć próbkę prawidłowego wypełnienia

2. Samodzielne zbieranie podpisów - będziesz musiał osobiście odwiedzić wszystkich zainteresowanych, którzy mają prawa do wspólnej własności w domu i przekonać ich do podpisania ogólnej zgody domu na prywatyzację poddasza.

Złe prowadzenie się

Istnieje zasadniczo błędna opinia, że ​​piętro techniczne lub poddasze jest automatycznie do dyspozycji mieszkańców ostatniego piętra.

Taki analfabetyzm prawniczy często prowadzi do następujących działań:

• nieuprawnione zajęcie strychu;
• prowadzenie nieautoryzowanych prac budowlano-remontowych przyłączenia tych pięter do lokali mieszkalnych;
• zawieranie umów najmu z osobami trzecimi bez podstawy prawnej.

Minimalną karą za takie działania będzie grzywna za nielegalną przebudowę (), maksymalną - decyzja o wyeliminowaniu wszystkich przeróbek i przywróceniu strychu do pierwotnego wyglądu.

Idę do sądu

Najczęściej po ujawnieniu faktu nielegalnego użytkowania strychu przez jednego z właścicieli mieszkańcy zwracają się o zadośćuczynienie do organów sądowych.

Należy pamiętać, że wszelkich zmian dotyczących majątku wspólnego można dokonać wyłącznie za zgodą wszystkich mieszkańców domu ().

Sprawiedliwość można osiągnąć także na drodze sądu, jeżeli okaże się, że jakikolwiek lokal niemieszkalny został wynajęty organizacji komercyjnej bez powiadamiania mieszkańców.

pytania

Jeśli chcesz sprywatyzować poddasze lub jego część, pojawia się wiele palących pytań. Spójrzmy na główne.

Trudności

Najbardziej palące pytanie brzmi: na ile jest to realistyczne i jakie trudności trzeba będzie pokonać. Wszystko jest możliwe, jeśli chcesz. Największym problemem przy prywatyzacji strychu jest uzyskanie zgody wszystkich mieszkańców.

Jeśli chociaż jeden z właścicieli okaże niechęć, nikt nie będzie w stanie Ci pomóc. Dlatego też w pierwszej kolejności należy skupić się na zdobyciu poparcia mieszkańców.

Drugie miejsce w rankingu trudności zajmuje brak technicznych możliwości prywatyzacji strychu. Jeśli znajdują się na nim jakiekolwiek węzły inżynieryjne lub komunikacyjne, nie będziesz mógł przejąć go na własność.

Powierzchnia poddasza

Jeśli nie potrzebujesz całego poddasza, możesz spróbować sprywatyzować tylko część, która znajduje się bezpośrednio nad twoim mieszkaniem. W procesie prywatyzacji nie będzie widać znaczących różnic, więc zastosowanie się do powyższych zaleceń jest całkiem możliwe.

Cena za prywatyzację poddasza nad mieszkaniem

Koszt prywatyzacji poddasza w apartamentowcu jest bardzo trudny do obliczenia z góry.

Wskazane jest posiadanie wystarczającego zapasu środków, ponieważ w każdej chwili może zaistnieć potrzeba uzyskania kolejnego dokumentu lub zgody.

Do całkowitego kosztu przekształcenia poddasza na własność wskazane jest uwzględnienie:

• wydatki na techniczną część rejestracji;
• oficjalna rejestracja własności;
• podatek krajowy;
• projekt architektoniczny;
• uzyskanie planu katastralnego i technicznego;
• prace remontowo-budowlane sprywatyzowanego lokalu na piętrze technicznym.

Budynek apartamentowy to kompleks składający się z dwóch części. Jedna część zapewnia komfort mieszkańcom; jednocześnie przynosi im dochód lub jest w stanie generować dochód. Obejmuje lokale mieszkalne, które zwykle służą do zamieszkania właścicieli. Jednak lokale mieszkalne mogą również generować dochód komercyjny dla właścicieli, jeśli zostaną sprzedane lub wynajęte. Lokale niemieszkalne mogą również generować dochód komercyjny. Jeśli właściciel domu (nie mieszkania) wynajmuje tzw. lokal zabudowany np. pod punkty handlowe lub instytucje mieszkaniowe, to zazwyczaj czerpie dochody ze swojej nieruchomości.
Druga część apartamentowca, która ma służyć pierwszej, pełni zupełnie inną rolę gospodarczą. Ta druga część obejmuje wszystkie te elementy domu, które nie są bezpośrednio używane przez mieszkańców i najemców, ale bez których funkcjonowanie pomieszczeń mieszkalnych i innych pomieszczeń użytkowych nie jest możliwe. Sprzęty gospodarstwa domowego i sprzęt gospodarstwa domowego same w sobie nie są w stanie generować dochodu dla właściciela domu, ale bez nich niemożliwe jest korzystanie z pomieszczeń mieszkalnych i innych, tj. po co zbudowano ten dom.
Obie rozpatrywane części budynku mieszkalnego są równoważne nie tylko ekonomicznie, ale i prawnie. Jeśli uznamy mieszkania za najważniejsze w kompleksie zwanym „budynkiem mieszkalnym”, wówczas wszystkie jego konstrukcje niemieszkalne, urządzenia, a także działkę można słusznie uznać za akcesoria lokali mieszkalnych; To właśnie ta okoliczność pozwala na uznanie ich w określonych okolicznościach za wspólną lub publiczną własność mieszkańców. Kto jest właścicielem gospodarstwa domowego w apartamentowcu z sprywatyzowanymi mieszkaniami przed organizacją HOA, jest to pytanie szczególne, ponieważ pozwala nie na jedną, ale dwie odpowiedzi.
Według jednej opcji, dopóki mieszkańcy nie zjednoczą się w HOA, prawa i obowiązki w części tego gospodarstwa domowego powinny należeć do poprzedniego właściciela - czy to samorządu lokalnego, całej Federacji Rosyjskiej (reprezentowanej przez departament federalny) czy podmiot Federacji reprezentowany przez podległy jej wydział. Po utworzeniu i zarejestrowaniu HOA własność i związane z nią obowiązki związane z domem zostają przeniesione na spółkę.
Według innej opcji mieszkańców sprywatyzowanych mieszkań należy początkowo uznać za wspólnych współwłaścicieli (niepodzielnych) w stosunku do gospodarstwa domowego (art. 253 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeśli mieszkańcy zorganizują HOA, wówczas spółka ta staje się właścicielem gospodarstwa domowego jako korporacja, tj. osoba prawna. W tym przypadku zanika własność wspólna; można powiedzieć, że staje się własnością publiczną.
Opcja druga wydaje się logiczna. Wydaje się, że tego właśnie przestrzega Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, ponieważ nie zawiera on żadnej wzmianki o przeniesieniu zarządzania gospodarstwem domowym z biur mieszkaniowych do dyspozycji i własności HOA. Gdyby jednak przyjąć tę opcję, okazałoby się to nieopłacalne, gdyż mieszkańcy dużego domu zazwyczaj nie biorą udziału w jego utrzymaniu i eksploatacji; wielu ma jedynie mgliste pojęcie o zarządzaniu gospodarstwem domowym. Nie ma sensu uznawać ich za współwłaścicieli gospodarstwa domowego; jest to równoznaczne ze skazaniem go na zaniedbanie. Pierwsza opcja wydaje się bardziej poprawna i praktyczna, a mianowicie przed utworzeniem HOA należy uznać za właściciela gospodarstwa domowego (lub przedstawiciela właściciela) organizację mieszkaniową, która zajmowała się nim wcześniej, przed prywatyzacją mieszkań.
Wspólna „wspólna” własność (określona w art. 290 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) musi obejmować konstrukcje wsporcze budynku mieszkalnego, a także urządzenia mechaniczne, elektryczne, sanitarne i inne obsługujące więcej niż jedno mieszkanie. Do listy przedmiotów własności wspólnej (a po organizacji HOA - publicznej) należy dodać dach, poddasze, piwnicę, fundamenty, klatki schodowe i biegi, szyby i sale wind, a także działkę w pobliżu domu i pod domem. Należy mieć na uwadze, że żaden z mieszkańców nie posiada udziałów w konstrukcjach nośnych i domykających, dachu, poddaszu, ani udziałów w postaci metrów kwadratowych w podwórzu miejskim – ani przed utworzeniem HOA, ani przed powstaniem HOA, ani (tym bardziej) po jego stworzeniu. Zobacz: Sheinin L.B. Gospodarstwo domowe i własność domu // Związki zawodowe i ekonomia. 2008. N 1. s. 59 - 68.
Należy wyjść z faktu, że własność mieszkańców gospodarstwa domowego nie jest w ogóle legalna. Własność gospodarstwa domowego powstaje od grupy mieszkańców tylko wtedy, gdy łączą się oni w HOA; Co więcej, prawo własności nie będzie należeć do nich, ale do HOA, która jest gotowa wziąć odpowiedzialność za zarządzanie gospodarstwem domowym. (Swoją drogą, kiedy mieszkańcy dużych domów prywatyzowali mieszkania, w pośpiechu prywatyzacyjnym nikt ich nie uprzedził, czyją własnością jest lub powinno być gospodarstwo domowe.) Nie należało też uznawać wspólnej własności gospodarstwa domowego członkom spółdzielni mieszkaniowych, odkąd początkowo przyjęto spółdzielnie mieszkaniowe, przejęliśmy odpowiedzialność za tę działalność.
Obecnie kwestia praw lokatorów do nieruchomości mieszkaniowych okazała się niejasna. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie wspomina o własności HOA w gospodarstwie domowym. Zamiast tego mówi o wspólnej własności mieszkańców. Tymczasem wspólna własność mieszkańców nieruchomości mieszkalnej (nawet gdyby istniała) powinna zniknąć po zawiązaniu spółki osobowej, gdyż zostanie ona przekształcona w własność publiczną osoby prawnej.
Własność HOA dla gospodarstw domowych, zgodnie z przepisami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, ma swoje własne pułapki. Jego klauzula 6 art. 135 stanowi, że HOA odpowiada za swoje zobowiązania „całym swoim majątkiem”. Niezależnie od tego, czy autorzy Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej wzięli pod uwagę, co kryje się za tą formułą, czy nie, ale sądząc po dokładnym znaczeniu podanych słów, wierzyciel HOA może przejąć gospodarstwo domowe należące do HOA lub jakąkolwiek jego część. Ale ten wynik jest nie do przyjęcia. W końcu, jeśli HOA zostanie pozbawiona własności gospodarstwa domowego, wówczas sens istnienia HOA zostanie utracony. Stan sprywatyzowanych mieszkań z pewnością ucierpi. Dlatego prawo musi wskazywać, że HOA odpowiada za swoje długi całym swoim majątkiem, z wyjątkiem posiadanego majątku gospodarstwa domowego i minimalnego kapitału obrotowego niezbędnego do jego utrzymania.
Prawo rozwiązuje tę kwestię inaczej, jeśli niewypłacalnym dłużnikiem okaże się spółdzielnia mieszkaniowa. Ponieważ spółdzielnie mieszkaniowe są utożsamiane ze spółdzielniami konsumenckimi, ich straty należy pokryć z dodatkowych składek członków spółdzielni, zgodnie z wymogami części 4 art. 116 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Twórcom Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej nie podobał się status spółdzielni mieszkaniowych jako spółdzielni konsumenckich. Artykuł 122 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej zezwala na ich przekształcanie w HOA i zachęca do nich. Jednak status HOA przedstawiony w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (patrz wyżej) nie okazał się lepszy. Oczywiście ten status wymaga dodatkowego rozwoju.
Z powyższej analizy statusu HOA widać oczywiste luki nie tylko w Kodeksie mieszkaniowym, ale także w Kodeksie cywilnym, który pominął milczeniem wiele zagadnień windykacyjnych, którymi obarczone są osoby fizyczne i prawne. Od dawna wiadomo, że windykując długi od przedsiębiorstwa, organizacji biznesowej lub indywidualnego producenta, nie można odebrać dłużnikowi pewnego minimum kapitału obrotowego, a także środków trwałych, za pomocą których jego gospodarka jest działać, a produkcja jest obsługiwana. Wobec takiego zapisu w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej jest mało prawdopodobne, aby pojawiła się nieprzemyślana norma Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, o której mowa.
W przeciwnym razie nie można wykluczyć przypadków, gdy za długi, powiedzmy, przedsiębiorstwa rolnego, jego stado udojowe zostaje skonfiskowane i idzie pod nóż.
Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej unika terminu „sprzątanie”; zamiast tego używa wyrażenia „wspólna własność”. Ale to ostatnie wyrażenie jest dalekie od dokładnego. Żadne prawo ani instrukcja nie zawiera pełnej listy przedmiotów i urządzeń, które należy klasyfikować jako własność wspólną. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej unika rozdziału prywatnego i publicznego w budynku mieszkalnym; jednocześnie stwarza (fałszywe) wrażenie, że takiego zadania nie ma, bo wszystko jest już jasne. Ale w rzeczywistości sytuacja jest inna.
Z jakiegoś powodu Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie stosuje od dawna koncepcji „własności domu”. W odniesieniu do budynku mieszkalnego przez własność domu rozumie się zespół składający się z pomieszczeń mieszkalnych i niemieszkalnych (zwykle wynajmowanych przez osoby z zewnątrz), a także urządzeń gospodarstwa domowego, w tym konstrukcji nośnych i otaczających dom, jego wyposażenia wewnętrznego, podwórka , budynki pomocnicze i komunikację podziemną.
Na przykład nie ma takiej listy w dokumencie Rosstroi z 2003 r. „Zasady i standardy technicznego użytkowania zasobów mieszkaniowych”. Wydaje się, że sami autorzy tego dokumentu odczuwali niedogodności z powodu braku takiego wykazu lub wykazów. Na przykład o urządzeniach i urządzeniach elektrycznych w tym dokumencie znajduje się uwaga, że ​​opieka nad kuchenkami elektrycznymi należy do „właściciela zasobów mieszkaniowych” - bez określenia, kogo uważa się za tego właściciela. O licznikach energii elektrycznej mówi się, że w różnych przypadkach ich „bilans może być inny” (pkt. 5.6.3, 5.6.10).
W każdym mieszkaniu znajdują się przedmioty, których przynależność prawna nie jest dobrze określona. Często pojawiają się pytania, kto jest właścicielem grzejników centralnego ogrzewania, kuchenki gazowej w kuchni (lub pieca i paleniska kuchennego), kanału wentylacyjnego, drzwi i ścianek działowych (w tym między mieszkaniami), stolarki okiennej, podłóg, niektórych rur (tzw. -tzw. piony), urządzenia sanitarno-techniczne, balkony, a także korytarze, jeśli te ostatnie znajdują się na zewnątrz mieszkania. Nie jest jasne, czyją własnością mają pozostać lub stać się stodoły (lub piwnice na węgiel i drewno opałowe) po przebudowie domu na gaz.
Rozdzielenie własności indywidualnej i zbiorowej oraz ustalenie uzasadnionych ograniczeń w korzystaniu z tej pierwszej nie jest zagadnieniem akademickim. Od jego decyzji zależy klarowność relacji pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego a właścicielem gospodarstwa domowego. W końcu najemca może przebudować swoje mieszkanie w taki sposób, że ucierpi wytrzymałość konstrukcji nośnych, estetyka elewacji, ochrona przeciwpożarowa, izolacja akustyczna i wentylacja sąsiednich mieszkań, a także pojawią się komplikacje z ich ogrzewaniem. Czasami pomiędzy właścicielem gospodarstwa domowego a właścicielami mieszkań powstają spory, np. w następujących kwestiach: kto powinien usunąć wady konstrukcyjne w mieszkaniu w nowo wybudowanym budynku; kto wzmocni rozpadający się balkon, naprawi sprzęt i rury obsługujące mieszkanie: jego właściciel lub właściciel gospodarstwa domowego; kto jest odpowiedzialny za wycieki i awarie tych elementów; w jakim zakresie wskazane przedmioty mogą zostać zutylizowane (usunąć, wymienić, przebudować, odbudować) przez właściciela mieszkania, a w jakim - przez właściciela gospodarstwa domowego. Jeżeli w tych kwestiach nie ma porozumienia, nie można wykluczyć przypadków (jak to czasem bywa), gdy prywatny właściciel naruszy nienależące do niego przedmioty i sprzęty. Jednocześnie zajmuje się przeróbką przedmiotów gospodarstwa domowego, do czego nie ma prawa.
Obecnie (2010 rok) państwo przeznacza duże środki na generalne remonty wielu starych budynków mieszkalnych. Fundusze te należy przeznaczyć na uporządkowanie mienia domowego (gospodarstwa domowego), a nie na remont mieszkań. Tymczasem wiele przedmiotów związanych z majątkiem domowym znajduje się w mieszkaniach. Dotyczy to nie tylko ścian zewnętrznych, ale także innych ścian głównych, rur tranzytowych (tzw. pionów), kanałów wentylacyjnych itp. Obecność tego typu urządzeń i przedmiotów w mieszkaniach wymaga jasnego podziału ich rodzajowo na to, co należy do nich. właścicielem mieszkania, a wtedy to nie należy do niego. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej całkowicie uniknął tego problemu.
Podział na prywatne i publiczne wpływa nie tylko na generalny remont domu czy mieszkania. Na przykład takie akcesoria prywatnego mieszkania, jak balkony, mają duże znaczenie społeczne. Od ich wyglądu zależy estetyczne postrzeganie domu. Niezależnie od estetyki stawiane są przed nimi różne wymagania. Na balkonach obowiązują specjalne przepisy przeciwpożarowe. Balkony jako całość i ich części muszą być na tyle mocne, aby nie stwarzały zagrożenia dla ludzi i przedmiotów znajdujących się na nich lub pod nimi. Tym samym rutynowa konserwacja balkonów, ich naprawy i remonty wykraczają poza zakres prawa prywatnego. Balkony powinny znajdować się w polu widzenia organizacji mieszkaniowych odpowiedzialnych za dom, a także odpowiednich organów nadzorczych.
W niektórych sytuacjach organizacje mieszkaniowe (wraz z organizacjami komunalnymi obsługującymi domy) muszą zajmować się także innym „wypychaniem” mieszkań prywatnych: urządzeniami dostarczającymi ciepło, sprzętem sanitarnym itp. Jeśli te urządzenia i sprzęt zawiodą, czasami tworzą się sytuacja awaryjna dla całego domu. Z prawnego punktu widzenia problemy pojawiające się przy identyfikacji faktycznych sprawców wypadków, które miały miejsce, mogą być bardzo trudne, ponieważ sieci, sprzęt gospodarstwa domowego i sprzęt gospodarstwa domowego nie zawsze są wyraźnie podzielone między mieszkańców, organizacje mieszkaniowe i usługi komunalne.
Ze względu na szczególne niebezpieczeństwo związane z gazem, rurami gazowymi i urządzeniami gazowymi w mieszkaniach prywatnych tradycyjnie zajmują się wyspecjalizowane urzędy gazownicze. Ale kto jest właścicielem urządzeń gazowych, pozostaje kwestią otwartą.
Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej woli nie zauważać (przechodzi milczeniem) szeregu trudnych kwestii, takich jak te wymienione. W pewnym stopniu jego stanowisko ma racjonalne wytłumaczenie. W końcu ludzie mieszkają w domach różnych serii, z różnym porządkiem i różnymi układami mieszkań.
Trzeba pomyśleć, że materiały i projekty domów na przykład budowanych na północy i południu kraju nie są takie same. Prawa i obowiązki właścicieli mieszkań powinny być różne w różnych budynkach; W związku z tym prawa i obowiązki organizacji utrzymujących i prowadzących gospodarstwa domowe muszą się różnić.
Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, przeznaczony dla całej Rosji, nie jest w stanie uwzględnić całej różnorodności napotkanych sytuacji. Wniosek z tego jest taki: nie da się obyć się z jednym kodem na cały kraj. Regionom należy przyznać prawo (i zalecić) przyjęcie własnych kodeksów mieszkaniowych w ramach opracowywania Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Wskazane jest dokonanie takiego wpisu w obowiązującym Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej. Wzorcowe kodeksy dla dużych regionów kraju mogliby polecić prawnicy – ​​specjaliści z zakresu prawa mieszkaniowego.

Kupując sprywatyzowane mieszkanie, ludzie narażają się na poważne ryzyko pozostania bez mieszkania i bez pieniędzy. Przyjrzyjmy się wszystkim ryzyku związanym z zakupem sprywatyzowanego mieszkania i temu, jak zachować bezpieczeństwo przy zakupie.

Mieszkanie prywatyzuje się wtedy, gdy chce się nim pozbyć, a praktyka sądowa podpowiada, że ​​sądy niemal zawsze stają po stronie osób, które zostały oszukane lub pominięte podczas prywatyzacji.

Dlaczego ludzie prywatyzują mieszkania?

• Osoby starsze – w celu rejestracji spadku
• Ci, którzy potrzebują „masy zabezpieczeń”, aby uzyskać kredyt bankowy
• Kto planuje wynająć mieszkanie?
• Ktoś musi kogoś zarejestrować bez zbędnych zezwoleń
• Do przebudowy
• Jeśli dom przeznaczony jest do rozbiórki, właściciel sprywatyzowanego mieszkania jest zobowiązany do zrekompensowania wszystkich strat

Wszystkie ryzyka związane z zakupem sprywatyzowanego mieszkania dzielą się na cztery grupy. Przyjrzyjmy się każdej grupie bardziej szczegółowo.

Kupno sprywatyzowanego mieszkania z odmawiającym

Odmówcą jest osoba, która w trakcie prywatyzacji odmówiła udziału w sprywatyzowanym mieszkaniu. Zgodnie z prawem ma on prawo do zamieszkania w mieszkaniu dożywotnio i nikt nie może go tego prawa pozbawić. Osoba odmawiająca udziału w prywatyzacji podpisuje odmowę u notariusza.

Jeżeli mimo wszystko mieszkanie zostanie „sprzedane z odmawiającym”, należy respektować jego prawa poprzez wypłatę odszkodowania w wysokości odpowiadającej jego udziałowi „prywatyzacyjnemu”. Co więcej, wydanie „pieniędzy rekompensaty” musi zostać zapisane w osobnej umowie.

Jeżeli „odmówca” jest zarejestrowany i zamieszkuje w innym mieszkaniu socjalnym, konieczne jest złożenie przez sprzedawcę lokalu obowiązku przedstawienia umowy najmu socjalnego, zgodnie z którą odmawiający przeniesie się do innego mieszkania. Należy koniecznie wskazać, że odmawiający nie rości sobie prawa do zamieszkania w mieszkaniu i nie będzie się z niego ubiegał w przyszłości.

Umowa kupna-sprzedaży musi także wskazywać, że odmawiający musi zostać zwolniony i przenieść się do nowego miejsca zamieszkania.

Należy wziąć pod uwagę, że w przypadku osób odmawiających istnieje sprzeczna praktyka sądowa. Często odmawiającym udaje się przywrócić prawo do korzystania z mieszkania, nawet jeśli zostaną wymeldowani i zarejestrowani w nowym miejscu zamieszkania. Zdarza się, że sądy odrzucały odmawiających, uzasadniając swoją decyzję obecnością innych mieszkań na ich posesji.

Kupno sprywatyzowanego mieszkania z „problematycznymi” dziećmi

Zapytaj sprzedawcę apartamentu o obecność własnych zarejestrowanych małoletnich dzieci. Ponadto musisz dowiedzieć się od sprzedawcy o możliwej obecności nieślubnych dzieci, czasami nieślubne dzieci mogą ubiegać się o pobyt w sprzedawanym mieszkaniu.

Nie jest to rzadkością, ale zdarza się, że dzieci są wypisywane „donikąd”. Stało się to na skutek zaniedbania lub niedopatrzenia organów opiekuńczych. W takim przypadku będziesz miał istotny „dodatek” do nabywanego mieszkania w postaci prawa pobytu dla cudzych dzieci.

Jeżeli w księdze domu znajdują się wzmianki o dzieciach zarejestrowanych i wypisanych, należy zwrócić się do władz opiekuńczych o zgodę na wypis dzieci oraz o zaświadczenie o zarejestrowaniu dzieci pod innym adresem.

Zakup sprywatyzowanego mieszkania z problematycznymi współwłaścicielami

Kupując takie mieszkanie należy sprawdzić:

• Dostępność innych współwłaścicieli
• Obecność małżonków - byłych i obecnych
• Dowiedz się, czy w tym mieszkaniu są ludzie, byli mieszkańcy tego mieszkania, odbywający karę w kolonii
• Sprawdź, czy sprzedający mieszkanie jest w związku małżeńskim – zdarzają się przypadki, gdy mieszkanie stanowi wspólną własność, ale zgodnie z dokumentami jest zarejestrowane tylko na jedną osobę

Kupno sprywatyzowanego mieszkania z problematycznymi dokumentami

Dokładnie sprawdź paszport sprzedawcy pod kątem skreśleń i poprawek. Sprawdź ważność swojego paszportu

Uzyskaj pisemne oświadczenie od wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż - informacje te można uzyskać z certyfikatu WIT

I ostatnia rzecz. Pamiętaj, aby w umowie kupna-sprzedaży sprywatyzowanego mieszkania zawrzeć klauzulę, że jeśli w przyszłości zostaną zidentyfikowane jakiekolwiek problemy z tym mieszkaniem, sprzedawca będzie zobowiązany je rozwiązać we własnym imieniu i na własny koszt.

• Paszporty wszystkich uczestników
• Porozumienie w sprawie przejścia lokalu komunalnego na własność sprzedającego
• Świadectwo własności
• Zaświadczenie o braku zadłużenia
• Kopia konta osobistego;
• Wyciąg z rejestru domu.
• Zezwolenie władz opiekuńczych (w przypadku zameldowania w mieszkaniu osoby małoletniej)
• Zlecenie notarialne – jeżeli transakcja nie jest realizowana przez właściciela

W przypadku dziedziczenia sprywatyzowanego mieszkania właściciel zapewnia:

Dokument dotyczący prawa do dziedziczenia

Zaświadczenie z urzędu skarbowego (opłata podatku od spadków)

Przez długi czas prywatyzacja mieszkania w Rosji była dla większości obywateli uważana za konieczność. Jednak w ciągu ostatnich kilku lat właściciele mieszkań i domów na wsi zaczęli myśleć, że posiadanie nieruchomości przynosi więcej problemów niż korzyści. Oczywiście pomysł dobrowolnego zrzeczenia się praw do nieruchomości wydaje się wielu absurdalny. Istnieje jednak mechanizm odwracający proces prywatyzacji, który staje się coraz bardziej popularny. Dlaczego właściciele coraz częściej dobrowolnie zostają najemcami? Głównym powodem rezygnacji z prawa do posiadania nieruchomości są nowe przepisy podatkowe, a mianowicie pojawienie się podatku od nieruchomości. Zgodnie z nowymi zasadami stawka będzie naliczana w oparciu o wartość rynkową, a nie zaniżone szacunki WIT. Dla części Rosjan, zwłaszcza mieszkańców megamiast, takie zmiany będą nieosiągalne. Jednocześnie przejście z właściciela mieszkania na najemcę wyeliminuje konieczność płacenia podatku.

Przez długi czas prywatyzacja mieszkania w Rosji była dla większości obywateli uważana za konieczność. Jednak w ciągu ostatnich kilku lat właściciele mieszkań i domów na wsi zaczęli myśleć, że posiadanie nieruchomości przynosi więcej problemów niż korzyści.
Oczywiście pomysł dobrowolnego zrzeczenia się praw do nieruchomości wydaje się wielu absurdalny. Istnieje jednak mechanizm odwracający proces prywatyzacji, który staje się coraz bardziej popularny. Dlaczego właściciele coraz częściej dobrowolnie zostają najemcami?

Powód pierwszy: zmiany stawek podatkowych

Głównym powodem rezygnacji z prawa do posiadania nieruchomości są nowe przepisy podatkowe, a mianowicie pojawienie się podatku od nieruchomości. Zgodnie z nowymi zasadami stawka będzie naliczana w oparciu o wartość rynkową, a nie zaniżone szacunki WIT. Dla części Rosjan, zwłaszcza mieszkańców megamiast, takie zmiany będą nieosiągalne. Jednocześnie przejście z właściciela mieszkania na najemcę wyeliminuje konieczność płacenia podatku.

Powód drugi: zwolnienie z rachunków za naprawy główne

Przechodząc z właściciela na najemcę, możesz pozbyć się konieczności płacenia stawek za remonty kapitalne zaktualizowanych w marcu 2013 roku. Udział pracodawcy musi zostać opłacony przez gminę.

Powód trzeci: możliwość obniżenia rachunków za media

W niektórych przypadkach wysokość miesięcznych opłat za media dla najemców jest niższa niż w przypadku nieruchomości sprywatyzowanych.

Powód czwarty: szansa na poprawę warunków życia

Po rozpoczęciu zakrojonych na szeroką skalę programów renowacji i rozbiórki zrujnowanych mieszkań wielu mieszkańców Chruszczowa i zniszczonych domów zaczęło uciekać się do procesu deprywatyzacji, aby uzyskać więcej miejsca po przesiedleniu. Zgodnie z prawem, jeśli budynek, w którym znajduje się mieszkanie państwowe, zostanie zburzony, najemcy będą musieli przenieść się do mieszkania, którego powierzchnia będzie wynosić 12-18 metrów kwadratowych. na osobę. Jednocześnie właściciele sprywatyzowanych mieszkań otrzymają równorzędną pod każdym względem przestrzeń życiową.

Powód piąty: niechęć do ponoszenia odpowiedzialności

Do dobrowolnego przejścia z właściciela na najemcę często uciekamy się, gdy odpowiedzialność za mieszkanie okazuje się zbyt dużym obciążeniem. Zgodnie z prawem mieszkania będącego własnością państwa nie można sprzedać, podarować ani odziedziczyć, co znacznie utrudnia oszukańcze transakcje takimi nieruchomościami. Czasem sięga się po deprywację podczas rozwodu, np. w przypadku wymiany mieszkaniowej, w ramach której byli małżonkowie przeprowadzają się do nieprywatyzowanego mieszkania.

Deprywatyzacja czy deprywatyzacja?

Proces przywracania metrów kwadratowych do stanu może się różnić. Pomimo pozornego podobieństwa pojęć, część prawników zwraca uwagę na różnice w treści pojęć „deprywatyzacja” i „deprywatyzacja”.

Najczęściej przez deprywatyzację rozumie się proces unieważniania prywatyzacji nieruchomości. W związku z tym konieczne jest udowodnienie, że w procesie prywatyzacji mieszkań popełniono błędy. Deprywatyzacja polega na dobrowolnym przekazaniu metrów kwadratowych państwu. Aby nie tracić dodatkowego czasu i wysiłku na przygotowanie dużej ilości dokumentów, lepiej od razu skontaktować się z prawnikiem i dowiedzieć się, czy te różnice odgrywają znaczącą rolę w Twojej sprawie.

Konsekwencje deprywatyzacji

Oprócz niewątpliwych korzyści dla wielu obywateli, deprywatyzacja (deprywatyzacja) niesie ze sobą wiele konsekwencji, które mogą być nieodwracalne lub przynajmniej trudne do skorygowania.

Nawet zalety zmiany statusu mają wady. Najważniejszym z nich jest brak możliwości dokonywania transakcji na nieruchomościach nieprywatyzowanych.

Mieszkanie, które nie jest Twoją własnością, nie może być tylko oddane lub sprzedane, ale także nie może być wykorzystywane jako zabezpieczenie przy ubieganiu się o kredyt, a nawet nie można na nim przeprowadzić przebudowy.

Ponadto obywatele, którzy jako najemcy mają nadzieję przeczekać niepopularne zmiany w przepisach podatkowych, powinni pamiętać, że zgodnie z prawem mieszkania nie można prywatyzować po raz drugi. Jeżeli jednak w prywatyzacji uczestniczyli nieletni, to po ukończeniu 18. roku życia będą mogli korzystać z prawa do otrzymania własności nieruchomości.

Kiedy prywatyzacja/ Czy deprywatyzacja jest niemożliwa?

Nie myśl, że proces przejścia od bycia właścicielem do wynajmu mieszkania będzie dla każdego łatwy. Istnieje kilka obostrzeń, które w znaczący sposób ograniczają liczbę mieszkańców, którzy będą mogli pomyślnie przejść wszystkie procedury. Główne warunki, które należy spełnić podczas deprywatyzacji:

• nieruchomość musi być jedynym miejscem stałego zamieszkania;
• mieszkanie musi być wolne od wszelkich obciążeń (zadłużeń czynszowych, pożyczek itp.);
• lokal musi być „wolny od zobowiązań”. Zatem jeśli ktoś wprowadził się do mieszkania po prywatyzacji (lub zarejestrował się w miejscu zamieszkania), to najprawdopodobniej nie da się go pozbawić prawa do własności.

Warto też pamiętać, że w niektórych dużych miastach, np. w Moskwie, proces deprywatyzacji regulują odrębne ustawy. Zgodnie z nimi władze lokalne mogą wprowadzić szczególne wymogi dla osób pragnących zwrócić mieszkania własności państwowej. Aby nie tracić czasu i wcześniej poznać prawdziwy stan rzeczy w każdym konkretnym przypadku, warto zasięgnąć porady profesjonalistów. Kompetentna pomoc prawna może znacznie uprościć proces przejścia od właściciela do najemcy.

Margarita Spasskaya, korespondentka GdeEtoDom.RU