Theo Bộ Xây dựng, quá trình chuyển đổi sang phương án mới sẽ diễn ra trong khoảng 5 năm.

Các nhà phát triển Nga trong tương lai sẽ từ bỏ cơ chế xây dựng chung. Việc chuyển đổi sang tài trợ dự án và khả năng mở rộng quyền kiểm soát quá trình xây dựng công trình đã được các nghị sĩ thảo luận với người đứng đầu Bộ Tài chính Anton Siluanov tại cuộc họp của nhóm công tác Duma Quốc gia về bảo vệ quyền của những người tham gia xây dựng chung.

Quá trình chuyển đổi năm năm

Chính phủ và Ngân hàng Trung ương sẽ giải quyết vấn đề từ bỏ dần việc xây dựng nhà ở bằng vốn cổ phần chung và chuyển sang tài trợ dự án cho các dự án xây dựng với sự tham gia của các tổ chức tín dụng. Cơ chế mới sẽ bắt buộc các nhà phát triển phải đầu tư tiền của mình hoặc tiền vay vào xây dựng và bán nhà ở đã hoàn thiện. Lệnh này trước đó đã được Tổng thống Nga trao cho các quan chức.

Tuy nhiên, các nhà xây dựng nên sử dụng vốn vay nhiều hơn khi xây nhà, tuy nhiên, việc người dân mua căn hộ trong những ngôi nhà đã xây sẵn sẽ đúng đắn và đáng tin cậy hơn là đầu tư ở giai đoạn chưa xây dựng với những hậu quả không rõ ràng.

Tại cuộc làm việc với nguyên thủ quốc gia ngày 25/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Nhà ở và Dịch vụ xã hội Michael Men cho biết, theo dữ liệu từ “bản đồ đường đi” do các khu vực cung cấp, có 830 đối tượng có vấn đề ở 72 đơn vị cấu thành của Liên bang và số công dân đã tham gia các thỏa thuận tham gia cổ phần là 86 nghìn người. Đồng thời, có 36,6 nghìn người có tên trong sổ đăng ký cổ đông bị lừa đảo. Người đứng đầu Bộ Xây dựng cho biết thêm, năm 2017, các địa phương cam kết hoàn thành xây dựng 140 cơ sở, 187 cơ sở khác sẽ hoàn thành vào năm sau và 276 cơ sở trong năm 2019-2021. Bộ hy vọng rằng quá trình chuyển đổi hoàn toàn sang hệ thống tài trợ dự án sẽ diễn ra vào năm 2020-2022.

Tại cuộc gặp với các đại biểu Đảng Cộng sản ở Duma Quốc gia, Bộ trưởng Bộ Tài chính Anton Siluanov cũng tuyên bố rằng việc từ chối xây dựng chung “không phải là quyết định cho ngày hôm nay”.

Người đứng đầu Bộ Tài chính giải thích: “Xét đến việc lãi suất giảm, có lẽ chúng ta vẫn nên nghĩ đến việc nên tiếp tục thu tiền theo cách này”. “Tuy nhiên, các nhà xây dựng nên sử dụng nhiều vốn vay hơn khi xây nhà, tuy nhiên, việc người dân mua căn hộ trong những ngôi nhà đã xây sẽ đúng đắn và đáng tin cậy hơn là đầu tư ở giai đoạn chưa xây dựng với những hậu quả không rõ ràng.”

Cuộc trò chuyện về việc tài trợ cho dự án xây dựng nhà ở tiếp tục tại cuộc họp của nhóm công tác Duma Quốc gia về bảo vệ quyền lợi của những người tham gia xây dựng bằng vốn cổ phần chung vào thứ Sáu.

“Mọi rủi ro liên quan đến dự án đều được chia sẻ giữa chủ đầu tư và ngân hàng và khi mọi người đầu tư tiền, họ sẽ gửi số tiền này vào tài khoản ngân hàng. Những khoản tiền này chỉ được chuyển vào tài khoản của nhà phát triển sau khi cơ sở đã hoàn thành và đi vào hoạt động”, người đứng đầu nhóm công tác, Chủ tịch Ủy ban Duma về Tài nguyên thiên nhiên, Tài sản và Quan hệ đất đai cho biết. Nikolay Nikolaev.

Thứ trưởng tin tưởng rằng việc chuyển đổi sang tài trợ dự án sẽ không dẫn đến chi phí nhà ở tăng: “Hiện tại, tất cả rủi ro mà chủ đầu tư gặp phải đều được tính vào giá mỗi mét vuông. Điều này bao gồm bảo hiểm và rủi ro của chủ sở hữu nhà phát triển, những người đã tạo ra lợi nhuận từ mỗi căn nhà chưa được xây dựng được bán trên mỗi mét vuông. Nếu chúng tôi chuyển sang tài trợ cho dự án, việc định giá sẽ hoàn toàn minh bạch.”

Sáng kiến ​​của Bộ Xây dựng có nhiều khả năng giúp ích cho người xây dựng hơn là người tiêu dùng, Trưởng khoa Kinh tế Bất động sản của IOM RANEPA cho biết Elena Ivankina.

“Việc xây dựng chung tồn tại trên khắp thế giới; bạn có thể dễ dàng trở thành cổ đông của một tòa nhà mới ở châu Âu hoặc Mỹ. Vấn đề lừa đảo các nhà đầu tư ở nước ngoài không tồn tại, bởi vì không một xu nào trong số tiền bạn đóng góp có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào khác ngoài việc xây dựng một đối tượng cụ thể. Có nhiều cơ chế tài chính bảo vệ, chẳng hạn như quản lý theo tình huống, tài khoản ngoại bảng, quyền chọn”, chuyên gia giải thích.

Invankina tin rằng cách tốt nhất là áp dụng những sửa đổi nhằm ngăn cản các nhà phát triển sử dụng tiền một cách không thích hợp.

Quỹ bảo vệ cổ đông nhận số tiền đầu tiên

Quỹ Bảo vệ quyền lợi của công dân tham gia xây dựng cổ phần được đăng ký vào ngày 20/10. Nó thay thế cơ chế bảo hiểm trách nhiệm pháp lý cho các chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của cổ đông trong các dự án xây dựng nhà ở mới. Giờ đây, tất cả các công ty xây dựng khi bắt đầu các dự án khu dân cư mới đều phải chuyển 1,2% giá trị mỗi thỏa thuận tham gia xây dựng chung cho quỹ. Nếu chủ đầu tư phá sản, quỹ sẽ bồi thường cho người dân hoặc tài trợ để hoàn thiện ngôi nhà. Trong tuần đầu tiên hoạt động, quỹ đã nhận được số tiền đóng góp lên tới gần 5,2 triệu rúp từ 31 công ty từ 18 khu vực.

Theo một thành viên Ủy ban Duma Quốc gia về Giao thông và Xây dựng, kinh nghiệm bảo vệ người gửi tiền ngân hàng sẽ rất hữu ích trong trường hợp chủ sở hữu vốn.

“Trong xây dựng chung, việc lập quỹ bồi thường thậm chí còn hơi muộn - đây là một biện pháp đã được chờ đợi từ lâu và rất đúng đắn, tôi nói điều này khi biết rõ chủ đề này”, thứ trưởng nói. - Về mặt bảo vệ quyền lợi cổ đông, theo nghĩa đen thì mọi việc đã được tính đến, bây giờ chúng ta cần phải làm như vậy để tạo điều kiện làm việc lành mạnh cho các tổ chức xây dựng đúng pháp luật đã thực hiện nghĩa vụ xây dựng nhà ở chung. Và ở đây, Luật “Đăng ký nhà nước về bất động sản” vẫn cần được hoàn thiện trong những thời điểm phát sinh từ thực tiễn áp dụng luật này. Điều quan trọng là đạt được sự minh bạch trong hoạt động của các tổ chức xây dựng và kiểm soát chặt chẽ các dự án xây dựng tại các đơn vị cấu thành của Liên đoàn.”

Quyền giám sát xây dựng của nhà nước ở các vùng sẽ được mở rộng

Một trong những vấn đề chưa được giải quyết là cơ quan giám sát xây dựng của nhà nước chỉ kiểm soát phạm vi xây dựng chung ở 24 khu vực. Phần còn lại, công việc này được thực hiện bởi các bộ liên quan trong khu vực hoặc các cơ quan không nòng cốt, kết hợp kiểm soát việc xây dựng chung với các loại hình giám sát khác không liên quan đến việc xây dựng các tòa nhà.

Trong xây dựng chung, việc thành lập quỹ bồi thường thậm chí còn có phần muộn màng - đây là một biện pháp đã được chờ đợi từ lâu và rất đúng đắn, tôi nói điều này khi biết rất rõ về chủ đề này.

Ở cấp liên bang, quyết định giao quyền kiểm soát cho các cơ quan giám sát xây dựng nhà nước ở cấp khu vực đã được đưa ra, một thành viên của Ủy ban Hội đồng Liên bang về Cơ cấu Liên bang, Chính sách Khu vực, Chính quyền địa phương và các vấn đề phía Bắc, Nhà xây dựng danh dự của Nga, nói với Báo Quốc hội.

“Chính phủ quyết định rằng cơ quan quản lý phải chuẩn bị kết luận về việc tuân thủ của nhà phát triển và tuyên bố dự án của họ với các yêu cầu của luật xây dựng chung, có tính đến quan điểm của Quỹ bồi thường để bảo vệ quyền lợi của người dân. công dân tham gia xây dựng chung và được ký bởi quan chức cao nhất của thực thể cấu thành Liên bang Nga. Dự luật tương ứng đã được chuẩn bị sẵn”, thượng nghị sĩ nói.

Người đứng đầu Chính phủ Nga, Dmitry Medvedev, đã phê duyệt kế hoạch chuyển đổi theo từng giai đoạn từ vốn chủ sở hữu sang tài trợ cho dự án xây dựng nhà ở. Điều này đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Nhà ở và Dịch vụ xã hội Liên bang Nga, Mikhail Men, công bố tại diễn đàn thảo luận của đại hội đảng Nước Nga Thống nhất vào ngày 22 tháng 12.

“Kế hoạch hành động do Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nga và AHML cùng xây dựng. Nó bao gồm một danh sách các luật và quy định nhằm điều chỉnh các điều kiện thay đổi dần dần các phương pháp thu hút vốn của người dân để xây dựng và đưa ra các cơ chế tài trợ dự án thông qua các ngân hàng được ủy quyền”, Bộ trưởng cho biết.

Như Mikhail Men đã làm rõ, kế hoạch này bao gồm ba giai đoạn và được thiết kế trong ba năm. Kết quả của việc thực hiện nó phải là sự tham gia của bên thứ ba - ngân hàng - vào mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người tham gia xây dựng chung. Những người tham gia xây dựng chung sẽ chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng đặc biệt hoặc tài khoản ký quỹ và các ngân hàng sẽ tài trợ cho việc xây dựng nhà ở, kể cả từ tiền nhận được từ người dân.

Người đứng đầu Bộ Xây dựng Nga cho biết, vấn đề chính mà Chính phủ và Ngân hàng Trung ương cần giải quyết trong 3 năm này là mức lãi suất mà các ngân hàng sẽ cấp vốn cho các chủ đầu tư xây dựng. “Chúng tôi sẽ xem xét thực tiễn thực thi pháp luật. Trước tiên, chúng tôi sẽ cung cấp cho các nhà phát triển cơ hội chuyển sang mô hình như vậy nếu họ muốn và cho phép họ nới lỏng các yêu cầu nghiêm ngặt hiện đang dần được áp dụng trong nước. Vì vậy, chúng tôi sẽ có thể có được các phi công và hiểu mô hình này hoạt động thực tế như thế nào. Và quan trọng nhất, chúng ta sẽ xem các nhà phát triển từ các ngân hàng đã nhận được vốn tài trợ với lãi suất 0% từ người dân sẽ phải trả bao nhiêu tiền”, người đứng đầu Bộ Xây dựng Nga cho biết.

Giai đoạn đầu tiên của kế hoạch bao gồm việc chuẩn bị các dự thảo sửa đổi có liên quan đối với pháp luật hiện hành về xây dựng vốn cổ phần chung và các quy định liên quan. Đặc biệt, dự kiến ​​sẽ đưa ra các sửa đổi đối với luật đăng ký bất động sản, bảo hiểm tiền gửi của cá nhân, luật phá sản và Bộ luật thuế của Liên bang Nga. Mikhail Men cho biết: “Giai đoạn phát triển dự thảo luật dự kiến ​​sẽ hoàn thành vào cuối quý 1 năm 2018”.

Ông cũng cho biết, đến cuối năm 2018, dự kiến ​​sẽ xem xét khả năng thay đổi các quy định của Ngân hàng Nga nhằm thay đổi cách tiếp cận cho vay đối với các nhà phát triển. Ngoài ra, dự kiến ​​sẽ phát triển một cơ chế bảo lãnh cung cấp bảo lãnh hoặc phát hành bảo lãnh độc lập bởi một tổ chức phát triển thống nhất trong lĩnh vực nhà ở.

Tin đồn về ý định thay đổi kế hoạch huy động vốn cổ phần sang kế hoạch tài trợ dự án, vốn đã lan truyền vào mùa hè bên lề các tổ chức chuyên ngành, giờ đây đã có cơ sở rất xác thực. Tổng thống đã chỉ thị cho chính phủ, với sự tham gia của Ngân hàng Trung ương, xây dựng một loạt các biện pháp nhằm thay thế dần việc xây dựng bằng vốn cổ phần chung bằng tài trợ dự án.

Các biên tập viên của trang này đã yêu cầu các nhà quản lý hàng đầu của các công ty phát triển bình luận về những đổi mới sắp tới và trong bài viết này, chúng tôi sẽ cố gắng tìm hiểu xem quyết định đó hợp lý như thế nào, nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản sơ cấp và ai có thể hưởng lợi từ tất cả cái này.

Các vấn đề và sự thay đổi căn bản trong giải pháp

Mặc dù thực tế là pháp luật điều chỉnh thị trường xây dựng chung đang trở nên chặt chẽ hơn hàng năm và một số sửa đổi liên tục có hiệu lực để bảo vệ cổ đông khỏi rủi ro, tất cả những điều này không dẫn đến kết quả rõ ràng. Như trước đây, ở các vùng miền khác nhau của đất nước, các chủ đầu tư phải đối mặt với những vấn đề nan giải cản trở việc hoàn thành xây dựng và các cổ đông buộc phải tìm mọi cách để bảo vệ lợi ích của mình.

Có lẽ, Bộ Xây dựng và Nhà ở và Dịch vụ xã hội đã bắt đầu xem xét Luật Liên bang số 214 từ một góc độ hơi khác và đưa ra kết luận rằng về nguyên tắc, trong việc xây dựng chung, không thể loại bỏ rủi ro. Dù vậy, vào cuối tháng 10 năm 2017, Bộ trưởng Mikhail Men đã nói với các phóng viên về mệnh lệnh tương ứng của Tổng thống. Vẫn chưa có thông tin gì về thời gian của quá trình chuyển đổi, vì hiện tại vẫn chưa rõ việc chuyển đổi như vậy có thể được thực hiện về mặt kỹ thuật như thế nào. Trên thực tế, cũng chưa rõ mối quan tâm tiếp theo của nhà nước sẽ gây ra những thay đổi gì đối với những công dân muốn cải thiện điều kiện sống của mình với chi phí tối thiểu.

Tài trợ dự án trong thị trường tòa nhà mới là gì?

Việc chuyển đổi sang tài trợ dự án bao gồm những gì? Điều này có nghĩa là sẽ không thể mua bất động sản ở bất kỳ giai đoạn xây dựng nào nữa, chỉ những căn hộ đã hoàn thiện mới được bán. Kinh phí xây dựng sẽ được các ngân hàng cung cấp trong khuôn khổ một dự án cụ thể. Đương nhiên, nhà ở sẽ đắt hơn nhiều, từ quan điểm này, sự đổi mới không mang lại nhiều lợi ích cho người dân, mặc dù rủi ro “xây dựng dở dang” hoặc “xây dựng lâu dài” sẽ được giảm thiểu. Việc tăng giá cũng sẽ được tạo điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều bởi xu hướng sắp tới là độc quyền thị trường của các nhà phát triển lớn, vì nhiều công ty xây dựng nhỏ sẽ không thể cân bằng trên bờ vực sinh lời - các khoản vay ngân hàng đắt hơn vốn huy động từ vốn chủ sở hữu người nắm giữ.

Đại đa số các chủ đầu tư không có vốn tự có nên buộc phải huy động vốn thông qua sự tham gia của người dân hoặc vay ngân hàng; chỉ một số ít chủ đầu tư xây dựng bằng tiền của mình. Đồng thời, các khoản vay ngân hàng không phải là thú vui rẻ tiền đối với các nhà phát triển, tùy theo điều kiện cụ thể, số tiền trả vượt mức khi sử dụng khoản vay dao động từ 20% đến 60%, trái ngược với số tiền của chủ sở hữu vốn mà bạn sử dụng. không cần phải trả bất cứ điều gì cả. Điều này khiến hoạt động kinh doanh xây dựng trở nên vô nghĩa đối với những công ty không được hỗ trợ tài chính với những điều kiện thuận lợi hơn.

Độc quyền thị trường bằng cách loại bỏ các nhà phát triển?

Yếu tố duy nhất khơi dậy sự lạc quan là khung thời gian có thể thực hiện ý tưởng - các chuyên gia tin rằng kế hoạch tài trợ dự án sẽ bắt đầu hoạt động sau 10 - 15 năm nữa. Cho đến lúc đó, mọi thứ sẽ như trước, việc ký kết thỏa thuận và thanh toán theo hợp đồng. Tuy nhiên, kể từ năm 2018, những sửa đổi mới của Luật Liên bang 214 sẽ có hiệu lực, bản thân những sửa đổi này có khả năng làm giảm số lượng nhà phát triển. Chúng ta đang nói về các yêu cầu về quy mô vốn ủy quyền của nhà phát triển gây quỹ, đối với số vốn cổ phần, một phần trong tổng số vốn cần thiết để xây dựng, cũng như nhu cầu đóng góp vào Quỹ bồi thường.

Vì vậy, những thay đổi căn bản đang đến với pháp luật điều chỉnh ngành xây dựng. Những thay đổi này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các nhà phát triển và người mua căn hộ tiềm năng trong các tòa nhà mới? trang web tìm hiểu từ những người chơi lớn nhất trên thị trường bất động sản ở Moscow và khu vực Moscow.

Ý kiến ​​chuyên gia

La Mã Sigitov Tổng Giám đốc PHÁT TRIỂN SEVERIN

Hiện đã rõ ràng rằng quá trình chuyển đổi từ xây dựng chung sang tài trợ dự án sẽ diễn ra: Tổng thống Nga đã ra lệnh xây dựng các biện pháp chuyển đổi theo từng giai đoạn trong vòng 3 năm.

Ý tưởng chuyển sang tài trợ dự án là có cơ sở. Nhà nước vốn đã khá mệt mỏi khi phải tiêu tốn sức lực và tiền bạc của mình vào việc “trả nợ” những vấn đề liên quan đến việc các cổ đông bị lừa đảo và “cứu” các nhà phát triển lớn. Anh ta dễ dàng chuyển trách nhiệm lên vai một người tham gia thị trường chuyên nghiệp khác. Và các ngân hàng sẽ là một người chơi như vậy.

Sự đổi mới sẽ dẫn đến những thay đổi đáng kể trên thị trường. Trước hết, các quy trình nội bộ ngân hàng liên quan đến cho vay xây dựng nhà ở đang được thống nhất. Từ quan điểm tổ chức, điều này sẽ có lợi cho tất cả các nhà phát triển, vì các thủ tục và tiêu chí cho vay dự án sẽ trở nên minh bạch hơn nhiều.

Đồng thời, danh mục phụ cho vay mua nhà của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể – gấp 1,5–2 lần. Các nhà phát triển giờ đây sẽ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc mở hạn mức tín dụng đầy đủ. “Nghĩa vụ” chung như vậy chắc chắn sẽ “giải quyết” chi phí xây dựng, do đó giá bán mỗi mét vuông cho người mua sẽ tăng ít nhất 10–20% nếu nhà nước không đưa ra chính sách đền bù cụ thể. đo.

La Mã Sychev CEO Tập đoàn Tekta

Ở Nga, thị trường bất động sản sơ cấp được hình thành trong điều kiện lạm phát cao và các khoản vay đắt đỏ để thực hiện các dự án phát triển nên nguồn tài trợ xây dựng chính là từ chính người mua. Tuy nhiên, ngày nay rõ ràng rằng việc chuyển đổi từ bán nhà đang xây dựng sang bán nhà đã hoàn thiện là không thể tránh khỏi và các yêu cầu khắt khe hơn đối với các chủ đầu tư (kể từ năm 2018) đang đặt nền móng cho giai đoạn thích ứng. Việc tài trợ cho các dự án bằng cách thu hút nguồn tín dụng và vốn tự có sẽ loại bỏ sự tham gia của chủ sở hữu vốn và chắc chắn sẽ giải quyết được vấn đề xây dựng lâu dài nếu có lệnh cấm hoàn toàn việc bán căn hộ trước khi cơ sở này đi vào hoạt động.

Một mặt, việc xây dựng chung có lợi cho tất cả mọi người - nhà phát triển, cổ đông và nhà nước, nếu chúng ta nói về hoạt động kinh doanh đúng đắn. Nó cho phép chủ đầu tư hạn chế tăng giá, cổ đông mua nhà ở với giá tốt hơn, nhà nước có thuế và tăng GDP. Nhưng mặt khác, ở tất cả các nước phát triển đều không có hệ thống bán căn hộ ở giai đoạn hầm móng. Tất cả thông lệ trên thế giới đều dựa trên việc bán nhà ở đã hoàn thiện và chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới đầu tư vào một dự án cụ thể và chịu rủi ro.

Nói về các nhà đầu tư cá nhân, thị phần của họ trên thị trường của chúng tôi là rất không đáng kể. Ví dụ, theo dữ liệu về đối tượng mục tiêu của khu dân cư Mayakovsky, tỷ lệ mua đầu tư không quá 7%, trong khi tỷ lệ căn hộ còn lại được mua để ở cá nhân. Tôi nghĩ rằng bức tranh tổng thể giống hệt với các tòa nhà mới ở Moscow.

Bằng cách chuyển sang bán nhà ở xây sẵn, các chủ đầu tư sẽ cảm nhận được sở thích thực sự của người mua trên thị trường. Họ sẽ phải bán căn hộ không dựa trên hình ảnh và lời hứa mà thực tế chứng minh một khu dân cư đã hoàn thiện, lối vào thực sự và chất lượng của ngôi nhà, cảnh quan và cơ sở hạ tầng xã hội đang hoạt động.

Hơn nữa, việc đưa nguồn tài chính ngân hàng vào thị trường nhà ở sơ cấp chắc chắn sẽ dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng đối với chủ đầu tư và dự án của họ từ các ngân hàng. Chúng ta cũng sẽ xem dự án nào thực sự được nghĩ ra và tính toán, còn dự án nào không thể thực hiện được do rủi ro gia tăng. Mối quan tâm duy nhất là khả năng độc quyền của thị trường phát triển bởi những người chơi lớn nhất có ưu tiên tiếp cận các nguồn tài nguyên (địa điểm, tiện ích, tài chính).

Valery Mishchenko Chủ tịch Hội đồng quản trị của Tập đoàn KASKAD

Việc chuyển đổi từ xây dựng chung sang mô hình tài trợ dự án sẽ dẫn đến việc hợp nhất thị trường và đồng thời rút khỏi ngành của các công ty không có nguồn lực đáng kể. Điều này là hợp lý, bởi vì những thay đổi sẽ đồng nghĩa với việc tăng ngưỡng đầu tư để thực hiện bất kỳ dự án nào trên thị trường bất động sản. Nhà phát triển, có đường phát triển trị giá 2 tỷ rúp, sẽ không thể lấy 500 triệu từ ngân hàng nếu có 150-200 triệu của riêng mình. Tính toán của nhà phát triển rất rõ ràng: anh ta đang dựa vào tiền của những người tham gia xây dựng chung . Nhưng ngân hàng sẽ không còn hài lòng với cách tiếp cận này nữa, nó sẽ yêu cầu nhà phát triển phải có 600-700 triệu rúp riêng trong tài khoản của mình. Điều này chắc chắn sẽ buộc các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải rời khỏi thị trường - họ sẽ không thể gánh được gánh nặng tài chính lớn như vậy.

Mặt khác, chi phí bổ sung liên quan đến việc trả lãi tín dụng sẽ “giảm” trên mỗi mét vuông, chi phí của nó sẽ tăng lên đáng kể. Và điều này là không thể tránh khỏi.

Việc chuyển đổi sang tài trợ dự án sẽ dẫn đến việc các nhà phát triển và ngân hàng sẽ hợp tác chặt chẽ, có nghĩa là ngân hàng sẽ chứng kiến ​​​​toàn bộ chuỗi hình thành chi phí bất động sản và cùng với các cơ quan quản lý sẽ giám sát cẩn thận việc chi tiêu vốn . Điều này có nghĩa là nhà phát triển sẽ không thể rút tiền cho các khoản chi phí tăng cao.

Những doanh nhân không thể tồn tại trong hoàn cảnh mới sẽ bắt đầu tìm kiếm những ngóc ngách khác để làm việc. Có hai lựa chọn thay thế khả thi: một số chủ đầu tư sẽ chuyển sự chú ý sang xây dựng nhà ở cá nhân, thủ công, trong khi những người khác sẽ chuyển sang các dự án độc quyền nhắm đến những khách hàng rất giàu có. Ở đây, theo quy định, chúng ta đang nói về số lượng bán hàng tối thiểu, nhưng với tỷ suất lợi nhuận khá lớn. Hiện tại, rất khó để dự đoán quy mô của phân khúc này sẽ như thế nào, bởi thu nhập của các tỷ phú Nga mang tính chất mờ ám.

Dmitry KotrovskyĐối tác của công ty phát triển "Khimki Group"

Nếu chính quyền không cung cấp các nguồn tài chính xây dựng thay thế và các nhà phát triển buộc phải vay ngân hàng với lãi suất cao để thực hiện các dự án của họ, chúng ta có thể mong đợi giá bất động sản trên thị trường sơ cấp sẽ tăng. Ngày nay, ở giai đoạn đầu xây dựng kế hoạch tài trợ, khoảng 70% vốn thuộc về ngân hàng và 30% thuộc về công ty. Khi khối lượng bán hàng tăng lên, tỷ lệ này có thể thay đổi. Chủ đầu tư có cơ hội trả nợ ngân hàng trước thời hạn. Nếu cấm bán căn hộ trong các tòa nhà đang xây dựng, chủ đầu tư sẽ không lấy đâu ra tiền để trả nợ ngân hàng. Ngoài ra, các chủ đầu tư sẽ phải chịu thêm chi phí liên quan đến thuế và bảo trì nhà ở trên bảng cân đối kế toán của họ. Các nhà phát triển sẽ buộc phải tính những chi phí này cũng như chi phí trả các khoản vay đắt đỏ vào giá của sản phẩm cuối cùng. Dự báo của tôi là giá có thể tăng tới 40% và tiệm cận giá nhà ở trên thị trường thứ cấp.

Các sáng kiến ​​lập pháp gần đây nhằm giải quyết vấn đề cổ đông bị lừa đảo và đề xuất bãi bỏ xây dựng cổ phần chia sẻ đáp ứng được lợi ích của hành lang ngân hàng. Sự phụ thuộc của ngành xây dựng vào ngân hàng hiện nay rất cao và sẽ còn mạnh mẽ hơn trong tương lai. Đồng thời, tôi nghi ngờ rằng trong tình hình bất ổn hiện nay, các ngân hàng có thể đóng vai trò là người bảo lãnh cho việc xây dựng được tài trợ. Chỉ cần nhớ lại nhiều lần thu hồi giấy phép và tổ chức lại các công ty lớn trong lĩnh vực ngân hàng.

Andrey KolochinskyĐối tác quản lý của VectorStroyFinance

Liệu việc chuyển đổi sang tài trợ dự án và từ bỏ hoàn toàn hoạt động xây dựng chung có diễn ra hay không, câu trả lời cho câu hỏi này chỉ có thể được biết bởi các quan chức chính phủ, những người khởi xướng đổi mới. Thời hạn ba năm đã được công bố trước đó, trong đó các chủ đầu tư sẽ phải chuyển hoàn toàn sang vay ngân hàng khi xây dựng bất động sản. Thời hạn khá thực tế, nhưng vẫn khó tưởng tượng kế hoạch mới sẽ hoạt động như thế nào trong thực tế. Ngày nay, các ngân hàng chưa sẵn sàng cấp các khoản vay cho tất cả các nhà phát triển, không có ngoại lệ, những công ty không tạo được niềm tin và không chứng minh được tình hình tài chính ổn định sẽ bị bỏ lại phía sau.

Hậu quả của biện pháp này là rõ ràng - chi phí nhà ở trong các tòa nhà mới sẽ tăng 30-40%, vì các nhà phát triển sẽ phải trả các khoản vay đắt đỏ trong thời gian dài. Nếu trước đây các chủ đầu tư trả nợ ngân hàng trước thời hạn bằng tiền bán căn hộ thì nay họ chỉ được trả những khoản đầu tiên khi nhà được xây dựng và đi vào hoạt động. Ngoài ra, theo truyền thống, kể từ thời điểm khoản vay được phê duyệt, các ngân hàng sẽ được yêu cầu trả lãi, và đôi khi một phần nội dung của khoản vay. Trong trường hợp này, việc lấy tiền đâu để trả lãi là không rõ ràng.

Biện pháp này đáp ứng được lợi ích của cộng đồng ngân hàng. Gần đây, sự phụ thuộc của ngành xây dựng vào vốn ngân hàng đã tăng lên rõ rệt, nhưng giờ đây hoạt động của các chủ đầu tư sẽ hoàn toàn do các tổ chức tín dụng kiểm soát.

Maria LitinetskayaĐối tác quản lý của Tập đoàn Merium, thành viên của mạng lưới đối tác CBRE

Tôi tin rằng việc từ chối tài trợ cho dự án bằng chi phí của người mua là do sự không hoàn hảo của 214-FZ, thật không may, như thực tế đã chỉ ra, không thể cung cấp cho cổ đông sự đảm bảo 100% về việc nhận căn hộ hoặc hoàn lại tiền. của Quỹ. Ngày nay ở Nga có khoảng 38 nghìn cổ đông bị lừa đảo và 830 tài sản có vấn đề. Hơn nữa, vào tháng 10, danh sách đã được bổ sung những người chơi mới. Rõ ràng, vấn đề đã đến mức chỉ có thể giải quyết trong thời gian ngắn bằng các biện pháp quyết liệt - từ chối chia sẻ công trình. Ngoài ra, bằng cách này, các cơ quan chức năng lôi kéo một bên thứ ba tham gia tích cực kiểm soát ngành xây dựng, cụ thể là các ngân hàng, trong tương lai sẽ thực sự trở thành một trong những cơ quan quản lý chính đối với hoạt động của các nhà phát triển.

Ưu điểm vô điều kiện của việc bãi bỏ xây dựng chung là đảm bảo 100% cho người mua chỉ mua nhà ở đã hoàn thiện đã đưa vào sử dụng. Đổi lại, bạn sẽ phải trả tiền cho việc không có rủi ro. Kết quả chính của việc chuyển đổi sang tài trợ dự án có thể là sự gia tăng chi phí nhà ở, vì các khoản vay ngân hàng, không giống như vốn từ các chủ sở hữu cổ phần, không miễn phí; lãi suất phải được trả cho chúng. Và nếu bây giờ chủ đầu tư có thể thanh toán cho ngân hàng trong quá trình bán hàng trước khi kết thúc xây dựng, thì nếu việc tham gia vốn chủ sở hữu bị bãi bỏ, khoản vay sẽ phải được rút ra trong toàn bộ thời gian thực hiện và chỉ được thanh toán sau khi tòa nhà được đưa vào hoạt động. Ngoài ra, thị trường sẽ vẫn chủ yếu là nhà ở hoàn thiện, đắt hơn 20-30% so với các loại nhà tương tự đang được xây dựng. Đồng thời, có tính đến chính sách của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga, có tất cả các điều kiện tiên quyết để giảm lãi suất tài trợ dự án. Hiện lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga đã giảm xuống 8,25% và lạm phát ở mức 3%. Tuy nhiên, dù nhỏ đến đâu thì điều này cũng sẽ dẫn đến chi phí tăng lên. Hiện nay, các khoản vay dành cho các nhà phát triển theo hình thức tài trợ dự án dao động từ 13% đến 20% mỗi năm. Ngay cả khi chúng ta cho rằng chính quyền tìm ra cách làm cho chúng rẻ hơn, một công cụ tài chính như vậy vẫn sẽ đắt hơn khoản vay đắt đỏ hiện tại, nhưng kết hợp với tiền rẻ từ các cổ đông. Giá thành của mỗi căn hộ được bán theo DDU về cơ bản bao gồm cả khoản đầu tư xây dựng và lợi nhuận của chủ đầu tư. Nghĩa là, bằng cách thu hút tiền của người mua, chủ đầu tư nhận được thu nhập ngay bây giờ và hoàn thiện ngôi nhà sau này. Chính lợi nhuận này giúp trả nợ trước hạn. Nếu không có tiền từ các cổ đông thì chủ đầu tư sẽ chỉ bắt đầu nhận được lợi nhuận sau khi hoàn thành việc xây dựng trong quá trình bán nhà ở đã hoàn thiện.

Ngoài ra, sự phụ thuộc của ngành xây dựng vào vốn ngân hàng sẽ tăng lên rõ rệt, mặc dù hiện nay đã khá lớn, do hầu hết các chủ đầu tư vẫn thu hút được vốn vay để xây dựng. Việc loại bỏ quyền tham gia cổ phần sẽ có nghĩa là nhà phát triển sẽ chỉ có hai kênh thực sự để tài trợ cho việc xây dựng - một khoản vay và tiền của chính mình. Hầu như tất cả các nhà phát triển sẽ thu hút các khoản vay, nhưng trong toàn bộ thời gian xây dựng. Điều này có nghĩa là họ sẽ phải tiết lộ rất nhiều thông tin kinh doanh, trải qua các cuộc kiểm tra ngân hàng nghiêm ngặt và báo cáo với các chủ nợ. Ngoài ra, ngành xây dựng và giá cả các sản phẩm của ngành sẽ trở nên phụ thuộc chặt chẽ vào chi phí vốn vay cũng như chính sách tiền tệ của các ngân hàng và nhà nước nói chung.

Tôi tin rằng người hưởng lợi chính từ việc chuyển đổi sang tài trợ dự án sẽ là các ngân hàng. Hãy tự đánh giá: người cho vay sẽ nhận được lợi nhuận từ số vốn mà anh ta cho vay để xây dựng, sau đó dưới hình thức thanh toán và lãi thế chấp từ các căn hộ được bán trong cùng tòa nhà. Trên thực tế, ngân hàng tham gia hai lần vào lợi nhuận nhận được từ cùng một sản phẩm - một căn hộ.

Mặt khác, các ngân hàng sẽ phải giám sát người vay chặt chẽ hơn để ngăn chặn tình trạng sập công trình hoặc các hoạt động lừa đảo. Để làm được điều này, cần phải tuyển dụng các chuyên gia xây dựng, mở rộng đội ngũ chuyên gia phân tích tham gia vào thị trường xây dựng và phải chịu chi phí vận hành trong lĩnh vực này. Vì vậy, các ngân hàng cũng cần chuẩn bị cho những thay đổi.

Svetlana Denisova Trưởng phòng Kinh doanh BFA- Development CJSC

Dựa trên thông tin ít ỏi mà chúng tôi hiện có, rõ ràng thời gian bổ sung đã sắp hết. Rõ ràng, nó được dự định sẽ được thay thế bằng một kế hoạch thu hút tiền từ các cổ đông thông qua tài khoản ký quỹ, được công bố trong các sửa đổi trước đó đối với 214-FZ. Điều này có nghĩa là về bản chất, cổ đông không chuyển tiền cho chủ đầu tư mà tích lũy vào tài khoản ngân hàng. Chúng ta phải hiểu rằng hiện tại hệ thống ngân hàng của chúng ta không được cung cấp số tiền cần thiết để tái sản xuất xây dựng với khối lượng hiện có; chúng vẫn cần được thu hút. Vấn đề thu hút tiền vào ngân hàng trước những rủi ro hiện hữu còn nhiều vấn đề và còn bỏ ngỏ. Hệ thống ngân hàng gần đây đã trải qua những cú sốc nghiêm trọng, nhiều tổ chức tài chính đã rời khỏi thị trường, tất cả những điều này đã gây ra hậu quả nặng nề đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ và những người mất khả năng tiếp cận tiền trong thời gian dài, thậm chí tiền gửi của họ vượt quá số tiền được bảo hiểm. .

Số tiền phí bảo hiểm ngày nay là 1,4 triệu rúp, không hề tương quan với giá căn hộ. Nếu cổ đông phải tích lũy toàn bộ chi phí căn hộ vào ngân hàng cho đến khi hoàn thành việc xây dựng thì khoản tiền đặt cọc phải được bảo hiểm đầy đủ. Vẫn chưa rõ có bao nhiêu ngân hàng sẽ có cơ hội làm việc với tài khoản ký quỹ; liệu các tổ chức tài chính này có thể cho tất cả những nhà phát triển đó vay vốn hay không, và có hàng trăm nghìn người trong số họ ở Nga muốn tận dụng nguồn tài trợ dự án? Liệu các nhà phát triển có nhận được sự công nhận của ngân hàng để đáp ứng các tiêu chuẩn cao của họ không?

Có lẽ những biện pháp này sẽ cải thiện thị trường, nhưng một số lượng lớn các công ty vừa và nhỏ sẽ buộc phải rời đi. Điều này tất yếu sẽ dẫn đến nguồn cung giảm. Chúng tôi tin rằng thị trường vẫn chưa hiểu đầy đủ về tin tức về việc từ bỏ xây dựng chung. Việc cắt giảm cơ chế tham gia cổ phần như một cách thu hút tiền trực tiếp từ các chủ sở hữu cổ phần vào xây dựng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của giá nhà ở, không chỉ do khối lượng giảm mà chủ yếu là do giá tăng đi kèm với tiền của các ngân hàng. Nếu việc xây dựng được thực hiện bằng vốn vay thì giá mỗi mét vuông. m. sẽ tăng ít nhất bằng chi phí của các khoản vay này và các chi phí mà chúng kéo theo.

Igor Vasilenko

Dự kiến ​​kể từ bây giờ, các nhà phát triển sẽ có thể lựa chọn giữa tài trợ cho dự án và việc thu hút vốn thông thường từ người dân theo DDU. Đồng thời, những người chọn phương pháp thứ hai sẽ phải tuân thủ tất cả các yêu cầu mà pháp luật đặt ra đối với các chủ đầu tư muốn thu hút tiền của người dân để xây dựng các công trình nhà ở (Phần 2, Điều 3 của Luật Liên bang số 214- FZ ngày 30 tháng 12 năm 2004 ""; sau đây gọi là Luật số 214-FZ). Nếu không, họ sẽ không thể sử dụng tiền của các cá nhân (). Nhưng những yêu cầu này sẽ không áp dụng cho những nhà phát triển muốn tài trợ cho dự án. Điều này đã được thảo luận trong hội nghị Nhà xuất bản Kommersant tổ chức ngày hôm qua, “Phát triển Làn sóng Mới: Cổ điển hay Tiên phong?” giám đốc tài chính của AHML cho biết Victor Shlepov.

Chúng ta hãy nhớ lại rằng năm ngoái, một đạo luật đã được thông qua quy định việc thành lập một quỹ đặc biệt để bảo vệ quyền lợi của công dân tham gia xây dựng chung (Luật Liên bang số 218-FZ ngày 29 tháng 7 năm 2017; sau đây gọi là Luật số 21). 218-FZ). Quỹ này đã bắt đầu hoạt động. Ngoài ra, luật còn đưa ra các yêu cầu bổ sung đối với các nhà phát triển để thu hút tiền từ người dân trong quá trình xây dựng nhà ở, bao gồm cả số tiền họ tự bỏ ra (). Những yêu cầu này sẽ áp dụng cho những người nhận được giấy phép xây dựng sau ngày 1 tháng 7 năm 2018.

Có thể trả lại tiền cho người dân nếu tại thời điểm xảy ra sự kiện bảo hiểm, giấy phép của công ty bảo hiểm đã bị thu hồi, các công ty bảo hiểm khác từ chối gia hạn hợp đồng bảo hiểm với nhà phát triển và nhà phát triển không có bất kỳ tài sản nào? Câu trả lời cho câu hỏi này và các câu hỏi thực tế khác nằm trong"Cơ sở kiến ​​thức dịch vụ tư vấn pháp luật" Phiên bản Internet của hệ thống GARANT. Nhận quyền truy cập đầy đủ trong 3 ngày miễn phí!

Đồng thời, Viktor Shlepov gọi những thay đổi được thông qua chỉ là mô hình chuyển tiếp. Trong tương lai gần, nó được lên kế hoạch thay thế việc thu hút vốn của người dân bằng tài trợ cho dự án. Ý tưởng tương ứng được nêu trong "" Kế hoạch hành động được Chính phủ Liên bang Nga phê duyệt vào ngày 21 tháng 12 năm 2017 (Kế hoạch các biện pháp thay thế dần dần trong ba năm quỹ của người dân được huy động để xây dựng các tòa nhà chung cư và các công trình thực tế khác). tài sản, cho vay ngân hàng và các hình thức tài trợ khác nhằm giảm thiểu rủi ro cho người dân). " " được chính phủ phối hợp với Ngân hàng Nga và AHML phát triển theo chỉ đạo của Tổng thống Liên bang Nga (). Văn bản quy định việc từ chối trực tiếp huy động vốn từ người dân để xây dựng nhà ở trong vòng ba năm tới. Chuyên gia cho biết: “Các nhà phát triển sẽ mất cơ hội thu hút vốn từ các nhà đầu tư không đủ tiêu chuẩn, phần lớn là cá nhân, và sẽ thu hút nguồn vốn đó từ những người tham gia thị trường chuyên nghiệp, chẳng hạn như ngân hàng”.

Cơ chế trung tâm cho việc tài trợ dự án sẽ là. “Vẫn sẽ có khả năng mua nhà ở trong giai đoạn xây dựng, cơ chế đăng ký DDU với tất cả các đặc tính tích cực của nó dưới hình thức đăng ký nhà nước, tính minh bạch và trách nhiệm giải trình. Một công dân sẽ có thể tham gia DDU, nhưng số tiền sẽ được gửi vào một tài khoản ký quỹ đặc biệt. Đây là thỏa thuận ba bên giữa người mua, ngân hàng và nhà phát triển. Một mặt, công dân sẽ chia tay số tiền này và chúng sẽ bị phong tỏa cho đến khi hoàn thành DDU ( người dân sẽ không thể thay đổi ý định và lấy chúng). Mặt khác, chủ đầu tư sẽ không thể nhận được số tiền này cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ của mình. Và trong quá trình xây dựng, việc tài trợ sẽ được thực hiện bởi các ngân hàng ở hình thức cho vay dự án, sẽ được tài trợ từ số tiền đặt trong tài khoản ký quỹ,” Viktor Shlepov giải thích.

Ngoài ra, theo “”, tiền của công dân được đặt trong các tài khoản đặc biệt mở để thanh toán theo DDU sẽ được bảo hiểm với số tiền không quá 10 triệu rúp. "Tôi sẽ cho rằng ở Nga, khoảng 95-97% giao dịch được ký kết sẽ nằm trong giới hạn như vậy. Ở Moscow, điều đó tất nhiên là khó xảy ra. Có vẻ như sự bảo vệ trực tiếp như vậy của nhà nước sẽ bảo vệ công dân. Chi tiết của cơ chế này sẽ là đã giải quyết được, nhưng trong mọi trường hợp, điều này đáng tin cậy hơn rủi ro tín dụng hiện tại của các nhà phát triển,” đại diện AHML kết luận.

Để một mô hình như vậy có thể hoạt động ở “chế độ thí điểm” từ giữa năm nay, theo Shlepov, hiện tại, vấn đề đưa ra những thay đổi phù hợp với luật hiện hành đang được thảo luận.

Tuy nhiên, không phải tất cả các chuyên gia đều chia sẻ thái độ tích cực này. Vì vậy, giám đốc điều hành của GC "MIC" Daromir Obukhanich một mặt, coi việc tài trợ dự án là một bước tiến tới một thị trường văn minh. Tuy nhiên, mặt khác, ông dự đoán giá bất động sản sẽ tăng không thể tránh khỏi: "Người mua sẽ hiểu rõ về kết quả đầu tư của họ và họ phải trả tiền cho việc này. Ngoài ra, tất nhiên, tài trợ cho dự án không phải là tiền miễn phí. Tất cả điều này sẽ kéo theo sự gia tăng chi phí nhà ở ". Đồng thời, ông nói thêm, hệ thống cho vay thế chấp trong nước tụt hậu đáng kể so với hệ thống toàn cầu, điều này khó có thể bù đắp cho việc giá cả tăng cao và duy trì thị trường ở mức cần thiết. Đến lượt mình, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Garden Ring Serge Kolunov dự đoán khó khăn tài chính đối với các nhà phát triển nhỏ: "Các ngân hàng không quan tâm đến các công ty nhỏ với các dự án nhỏ. Theo đó, 99% trong số họ đơn giản là sẽ không thể huy động được nguồn tài trợ cho dự án. Ngân hàng sẽ thuận tiện hơn khi làm việc với các công ty lớn và các dự án lớn ( từ 50 nghìn - 100 nghìn m2/m2)". Và Phó Chủ tịch Moskomstroyinvest Alexander Goncharov nói chung, ông tỏ ra nghi ngờ về một công cụ như tài khoản ký quỹ: “Cơ chế cấp vốn thông qua ký quỹ đã tồn tại từ năm 2014. Nhưng trong ba năm qua, không một giao dịch nào sử dụng tài khoản ký quỹ được đăng ký. Vì vậy, câu hỏi lớn là liệu các ngân hàng đã sẵn sàng thay thế nguồn tài chính đó, hiện đến từ những người tham gia xây dựng chung."

Thị trường xây dựng nhà ở ở Nga sẽ chuyển từ cơ chế tài trợ vốn cổ phần sang cơ chế tín dụng trong vòng ba năm. Theo lệnh của Chủ tịch nước, cơ chế chuyển tiếp cần được Bộ Xây dựng cùng với AHMML xây dựng.

Tổng thống Nga Vladimir Putin đã chỉ đạo Chính phủ cùng với Ngân hàng Trung ương và AHML phê duyệt lộ trình thay thế dần quỹ cổ đông bằng các khoản vay ngân hàng và các hình thức tài trợ khác nhằm giảm thiểu rủi ro cho người dân.

Chúng ta hãy nhớ lại rằng Vladimir Putin đã thảo luận về việc từ bỏ dần việc xây dựng cổ phần chung vào ngày 25 tháng 10 tại một cuộc họp với các thành viên Chính phủ. Sau cuộc họp, người đứng đầu Bộ Tài chính Liên bang Nga, Anton Siluanov, cho rằng các nhà xây dựng chủ yếu nên sử dụng vốn vay, người dân nên mua căn hộ làm sẵn, không nên đầu tư ở giai đoạn xây dựng bằng 0 mà hậu quả chưa rõ ràng.

Theo người đứng đầu Bộ Xây dựng Mikhail tôi, để từ bỏ việc xây dựng vốn cổ phần chung, các ngân hàng phải thay thế 3,5 nghìn tỷ rúp. Ông lưu ý: “Các ngân hàng phải trả lời câu hỏi họ có thể thay thế con số này trong bao lâu và với những điều kiện nào”.

Chia sẻ tòa nhà

Xây dựng chung là một hình thức hoạt động đầu tư trong đó một công ty xây dựng thu hút vốn từ người dân để xây dựng bất động sản. Sau khi được phép đưa tài sản vào sử dụng, chủ đầu tư có nghĩa vụ chuyển giao dự án xây dựng chung cho các bên tham gia xây dựng chung.

Và mặc dù Nga hiện chiếm tới 80% tổng khối lượng nhà ở đang được xây dựng nhưng đây hoàn toàn không phải là bí quyết của Nga. Xây dựng chung phát sinh ở Argentina vào năm 1985 với sự hỗ trợ của nhà nước nhằm tìm cách thu hút vốn cho ngành này. Sau đó, cơ chế này trở nên phổ biến ở Anh, Ai Cập, Kuwait và UAE.

Tại Nga, Luật Liên bang số 214-FZ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2005. Luật đã trải qua nhiều thay đổi, sửa đổi nhưng vẫn có hiệu lực và điều chỉnh các quan hệ liên quan đến việc huy động vốn từ công dân và pháp nhân trên cơ sở thỏa thuận tham gia xây dựng chung.

Theo pháp luật, chủ đầu tư là pháp nhân sở hữu hoặc có quyền cho thuê một lô đất và thu hút vốn từ những người tham gia xây dựng chung để tạo ra các tòa nhà chung cư và (hoặc) các đối tượng bất động sản khác trên lô đất này, ngoại trừ trường hợp ngoại lệ. mục đích công nghiệp, dựa trên giấy phép xây dựng đã nhận.

Đối tượng xây dựng chung là nhà ở hoặc nhà không phải nhà ở, tài sản chung trong nhà chung cư và (hoặc) bất động sản khác, được chuyển nhượng cho bên tham gia xây dựng chung sau khi được phép đưa nhà chung cư và (hoặc) vào sử dụng. ) bất động sản khác.

Theo thỏa thuận tham gia xây dựng bằng vốn cổ phần chung, nhà phát triển cam kết, trong khoảng thời gian quy định trong thỏa thuận, sẽ tự mình xây dựng một tòa nhà chung cư và (hoặc) bất động sản khác và (hoặc) với sự tham gia của người khác và sau khi được phép đưa các đối tượng này vào hoạt động thì chuyển giao đối tượng xây dựng bằng vốn cổ phần tương ứng cho bên tham gia xây dựng bằng vốn cổ phần. Đổi lại, bên tham gia xây dựng chung cam kết trả giá theo hợp đồng và nghiệm thu dự án xây dựng chung nếu được phép đưa vào sử dụng chung cư và (hoặc) bất động sản khác.

Những bất lợi của việc xây dựng bằng vốn cổ phần chung bao gồm sự xuất hiện của các dự án xây dựng dài hạn, tức là những ngôi nhà chưa hoàn thiện và kết quả là các cổ đông bị lừa gạt. Chính sự căng thẳng xã hội nảy sinh do sự gia tăng số lượng của họ trong cuộc khủng hoảng kinh tế đã thúc đẩy chính quyền tìm kiếm các cơ chế mới để tài trợ cho việc xây dựng nhà ở.

Ưu điểm: không cần phải chờ đợi

Ngăn chặn sự xuất hiện của các cổ đông mới bị lừa đảo là ưu điểm chính của việc tài trợ dự án.

Bộ trưởng Tài chính Anton Siluanov cho biết: “Việc người dân mua căn hộ trong những ngôi nhà xây sẵn sẽ đúng đắn và đáng tin cậy hơn là đầu tư ở giai đoạn xây dựng chung với những hậu quả không rõ ràng”.

Trong số các lý lẽ “ủng hộ” còn có cơ hội mua một căn hộ làm sẵn chứ không phải một con lợn trong chuồng, tức là. Người mua, ngay cả ở giai đoạn lựa chọn, sẽ có thể đánh giá chất lượng xây dựng, cảnh quan, sự hiện diện hay vắng mặt của cơ sở hạ tầng, bãi đậu xe, v.v. Và tất nhiên, trong trường hợp này, bạn sẽ không phải đợi vài năm để căn hộ mua ở giai đoạn xây dựng ban đầu hoàn thành, khu vực xung quanh được cảnh quan và ngôi nhà được đưa vào sử dụng.

Và những lập luận này rất có trọng lượng, nhưng kế hoạch được đề xuất cũng có những nhược điểm.

Nhược điểm: bạn phải trả tiền cho mọi thứ

Mặt tiêu cực của việc chuyển đổi sang tài trợ dự án là sự gia tăng chi phí nhà ở. Ngày nay, bằng cách thu hút vốn từ các cổ đông ở giai đoạn đào móng, chủ đầu tư có thể đưa chúng vào kinh doanh ngay mà không phải trả thêm chi phí. Nếu ngân hàng cung cấp vốn để xây dựng, điều này sẽ liên quan đến lãi suất và hoa hồng.

“Tuổi thọ trung bình của một dự án xây dựng là 1,5–2 năm. Nguồn tài trợ của ngân hàng ở mức lãi suất hiện hành cung cấp 18–24% tổng tải trọng cho dự án. Nhưng điều này là dành cho những người vay có chất lượng cực cao. Đối với một số dự án, tải có thể đạt tới 30%. Tôi nghĩ giá trung bình sẽ tăng 40%,” Igor Belokobylsky, Tổng Giám đốc Tập đoàn Strizhi cho biết.

Đại diện chủ đầu tư cũng lưu ý, một tiền lệ thế giới đang được hình thành ở Nga khi vốn hộ gia đình được đầu tư trực tiếp vào khu vực thực của nền kinh tế thông qua cơ chế xây dựng chung. Igor Belokobylsky phàn nàn: “Nhà nước, bằng cách áp dụng các quy định mới, loại bỏ rủi ro xã hội từ việc xây dựng nhà ở, nhưng đồng thời là nhà ở giá rẻ”.

Ngân hàng

Tiểu bang sẽ không hủy bỏ việc xây dựng bằng vốn cổ phần chỉ trong một đêm. Chính phủ đang nói về việc chuyển đổi dần dần sang một cơ chế mới. Bây giờ các ngân hàng cũng sẽ nằm trong số những người tham gia xây dựng.

Theo giám đốc chi nhánh Ngân hàng Thủ đô Nga ở Novosibirsk, Denis Golubev, hệ thống ngân hàng của Liên bang Nga ngày nay khá sẵn sàng tài trợ cho các dự án xây dựng nhà ở: hiện nay lãi suất cho vay được các nhà phát triển chấp nhận được và các ngân hàng đã học cách làm việc với lĩnh vực xây dựng. Ngoài ra, các ngân hàng đã phát triển cả tiêu chuẩn để xem xét cho vay và phương pháp giám sát các nhà phát triển.

“Chúng tôi không thấy khó khăn cơ bản khi chuyển sang mô hình tài trợ dự án, trong đó người tiêu dùng cuối cùng mua nhà ở sẵn sàng và ngân hàng tài trợ cho toàn bộ dự án từ đầu đến cuối, như thường thấy ở các nước châu Âu. Theo chúng tôi, việc chuyển đổi hoàn toàn sang tài trợ dự án sẽ không gây ra bất kỳ khó khăn cụ thể nào cho các nhà phát triển có lương tâm. Điều này sẽ chỉ buộc họ phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn các kế hoạch và dự án tài chính cùng với ngân hàng. Trở nên minh bạch hơn và công nghệ tiên tiến hơn. Tất nhiên, việc chuyển đổi sang một kế hoạch mới sẽ loại bỏ các nhà phát triển vô đạo đức khỏi thị trường xây dựng nhà ở,” Denis Golubev chắc chắn.

Ngoài ra, đại diện ngân hàng dự đoán rằng số lượng nhà ở được bán sau khi chuyển đổi sang tài trợ dự án thậm chí sẽ tăng lên, vì người dân sẽ tin tưởng hơn vào kết quả thành công của các dự án xây dựng, bởi vì Các ngân hàng thực sự sẽ gánh chịu mọi rủi ro. Điều này sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu.

Hãy để chúng tôi giải thích rằng Ngân hàng Vốn Nga có kinh nghiệm thực tế trong việc tài trợ dự án cho các dự án xây dựng nhà ở. Họ hiện đang được thực hiện. Các dự án được thiết kế trong thời gian lên đến ba năm.

« Chúng tôi sẽ phân tích toàn bộ dự án trong suốt vòng đời xây dựng: giám sát mục đích sử dụng vốn huy động được, động lực xây dựng và trao đổi dữ liệu này với các cơ quan quản lý. Như vậy, ngân hàng trực tiếp trở thành người tham gia chính thức vào quá trình xây dựng.».

Đồng thời, chủ đầu tư phải tuân theo các yêu cầu cơ bản sau: danh tiếng kinh doanh tích cực, kinh nghiệm thực hiện các dự án xây dựng, có sẵn thiết kế và hồ sơ cấp phép.

“Hiện tại, lãi suất tài trợ dự án tại ngân hàng của chúng tôi là 12–14% mỗi năm. Thời hạn cho vay đối với một số dự án mà chúng tôi đang xem xét là hơn bảy năm,” Denis Golubev làm rõ.

Cơ chế chuyển tiếp phải được xây dựng trước ngày 15/12. Vẫn chưa rõ Bộ Xây dựng và AHML sẽ đưa ra chính xác những gì trong khuôn khổ lộ trình.