За прогнозами Мінбуду, перехід на нову схему відбудеться приблизно через п'ять років

Російські забудовники у перспективі відмовляться від механізму пайового будівництва. Перехід на проектне фінансування та можливе розширення контролю за процесом будівництва парламентарії обговорили з головою Мінфіну Антоном Силуановим на засіданні робочої групи Держдуми із захисту прав учасників пайового будівництва.

П'ятирічний перехід

Уряд та Центробанк опрацюють питання про поступову відмову від пайового житлового будівництва та перехід до проектного фінансування будівництв за участю кредитних організацій. Новий механізм зобов'яже девелоперів вкладати у будівництво власні чи позикові гроші та продавати вже готове житло. Таке доручення раніше чиновникам Президент Росії.

Все-таки будівельники повинні більше користуватися позиковими коштами при зведенні будинків, і все-таки громадянам більш правильно і надійно купувати квартири вже в побудованих будинках, а не вкладатися на етапі нульового будівництва з незрозумілими наслідками.

На оперативній нараді у глави держави 25 жовтня міністр будівництва та ЖКГ Михайло Меньрозповів, що за даними з наданих регіонами «дорожніх карт», у 72 суб'єктах Федерації налічується 830 проблемних об'єктів, а кількість громадян, що уклали договори пайової участі, становить 86 тисяч осіб. У той же час у реєстрах ошуканих пайовиків числяться 36,6 тисячі осіб. У 2017 році регіони зобов'язуються завершити зведення 140 об'єктів, ще 187 закінчать у наступному та 276 – у 2019-2021 роках, додав глава Мінбуду. У відомстві розраховують, що перехід на систему проектного фінансування відбудеться до 2020-2022 року.

На зустрічі з депутатами фракції КПРФ у Державній Думі міністр фінансів Антон Сілуановтакож заявив, що можлива відмова від пайового будівництва - «рішення не сьогоднішнього дня».

«З урахуванням зниження відсоткових ставок, можливо, все-таки нам подумати про доцільність продовження збирання грошей у такий спосіб, – пояснив глава Мінфіну. - Все-таки будівельники повинні більше користуватися позиковими коштами при зведенні будинків, і все-таки громадянам більш правильно і надійно купувати квартири вже в збудованих будинках, а не вкладатися на етапі нульового будівництва з незрозумілими наслідками».

Розмова про проектне фінансування житлового будівництва продовжилася і на засіданні робочої групи Держдуми щодо захисту прав учасників пайового будівництва у п'ятницю.

«Усі ризики, пов'язані з проектами, діляться між забудовником та банком, і люди, коли вкладають гроші, вони вкладають ці гроші на рахунок у банку. Ці кошти перераховуються на рахунок забудовника тільки після того, як об'єкт вже добудований і введений в експлуатацію», - сказав голова робочої групи, голова думського Комітету з природних ресурсів, власності та земельних відносин Микола Ніколаєв.

Депутат упевнений, що перехід на проектне фінансування не призведе до збільшення вартості житла: «Зараз у ціну квадратного метра зашито всі ризики, які є у забудовника. Це і страхування, і ризики власників забудовників, які з кожного, але ще не збудованого об'єкта, але проданого квадратного метра, вже формують прибуток. Якщо ми перейдемо на проектне фінансування, ціноутворення стане абсолютно прозорим».

Ініціатива Мінбуду – це скоріше допомога будівельникам, а не споживачам, вважає декан факультету економіки нерухомості ІОМ РАНХіГС Олена Іванкіна.

«Пайове будівництво існує у всьому світі, ви без проблем можете стати пайовиком у європейській чи американській новобудові. Проблеми ошуканих пайовиків за кордоном не існує, тому що жоден цент із грошей, які ви внесли, не може бути використаний на щось ще, крім будівництва конкретного об'єкта. Існує чимало захисних фінансових механізмів, наприклад ситуаційне управління, позабалансові рахунки, опціони», - пояснила експерт.

Інванкіна вважає, що оптимальним шляхом стало б ухвалення поправок, які не дозволять забудовникам використати гроші нецільовим чином.

До Фонду захисту пайовиків надходять перші гроші

Фонд захисту прав громадян-учасників пайового будівництва було зареєстровано 20 жовтня. Він замінив механізм страхування відповідальності забудовників та має захистити права пайовиків щодо нових об'єктів житлового будівництва. Тепер усі будівельні компанії, які розпочинають нові житлові проекти, зобов'язані перераховувати до фонду 1,2 відсотка від кожного договору участі у пайовому будівництві. Якщо ж забудовник збанкрутує, то за рахунок коштів фонду виплатять відшкодування громадянам або профінансують добудову будинку. За перший тиждень роботи фонд отримав внески на суму майже 5,2 мільйонів рублів від 31 компанії з 18 регіонів.

На думку члена Комітету Держдуми з транспорту та будівництва, досвід захисту банківських вкладників дуже знадобиться у випадку з пайовиками.

«У пайовому будівництві створення компенсаційного фонду навіть дещо запізнилося - це дуже довгоочікуваний захід і дуже правильний, говорю це, знаючи предмет досконало, - сказав депутат. - У частині захисту інтересів пайовиків враховано буквально все, тепер потрібно зробити так, щоб створити здорові умови роботи законослухняним будівельним організаціям, які взяли на себе зобов'язання у житловому пайовому будівництві. І тут Закон «Про державну реєстрацію нерухомості» необхідно ще доопрацювати у тих моментах, які випливають із реальної практики його застосування. Головне, треба домогтися прозорості діяльності будівельних організацій та суворого контролю за будівельними проектами у суб'єктах Федерації».

Повноваження держбуднагляду в регіонах розширять

Одна з невирішених проблем полягає в тому, що державний будівельний нагляд контролює сферу пайового будівництва лише у 24 регіонах. В інших цю роботу виконують або регіональні профільні міністерства, або непрофільні органи, що поєднують контроль за пайовим будівництвом з іншими, не пов'язаними з роботами по зведенню будівель, видами нагляду.

У пайовому будівництві створення компенсаційного фонду навіть трохи запізнилося - це дуже довгоочікуваний захід і дуже правильний, говорю це, знаючи предмет досконало.

На федеральному рівні рішення покласти повноваження щодо контролю на регіональні органи держбуднагляду вже прийнято, розповів «Парламентській газеті» член Комітету Ради Федерації з федеративного устрою, регіональної політики, місцевого самоврядування та справ Півночі, заслужений будівельник Росії.

«Уряд ухвалив рішення, що висновок про відповідність забудовника та його проектну декларацію вимогам закону про пайове будівництво має готуватися контролюючим органом з урахуванням позиції компенсаційного Фонду захисту прав громадян – учасників пайового будівництва та підписуватись вищою посадовою особою суб'єкта РФ. Відповідний законопроект уже підготовлено», - повідомив сенатор.

Глава Уряду Росії Дмитро Медведєв затвердив план поетапного переходу від пайового до проектного фінансування житлового будівництва. Про це повідомив міністр будівництва та житлово-комунального господарства Російської Федерації Михайло Мень на дискусійному майданчику з'їзду партії «Єдина Росія» 22 грудня.

«План заходів був спільно розроблений Мінбудом, Мінфіном, Банком Росії та АІЖК. У ньому наведено перелік законів та підзаконних актів, спрямованих на регулювання умов поступової зміни способів залучення коштів громадян для будівництва та на впровадження механізмів проектного фінансування через уповноважені банки», - розповів міністр.

Як уточнив Михайло Мень, план складається із трьох етапів і розрахований на три роки. Результатом його реалізації має стати включення у взаємовідносини між забудовником та учасником пайового будівництва третьої сторони – банку. Учасники пайового будівництва перераховуватимуть кошти на спеціальні рахунки в банки або рахунки ескроу, а банки фінансуватимуть будівництво будинків, у тому числі і за рахунок отриманих від громадян грошей.

Глава Мінбуду Росії повідомив, що основне питання, яке потрібно буде вирішити Уряду та Центральному банку за ці три роки, – за якою відсотковою ставкою банки будуть давати кошти забудовникам на будівництво. «Ми подивимося на правозастосовну практику. Спочатку надаватимемо забудовникам можливість переходу на таку модель за бажанням і давати їм деякі послаблення за тими жорсткими вимогами, які зараз поетапно вводяться в країні. Тим самим ми зможемо отримати пілоти і зрозуміти, наскільки реалістично працює ця модель. А головне побачимо, скільки коштуватимуть гроші для забудовників від банків, які отримали кошти з фондування у нуль відсотків від громадян», - заявив глава Мінбуду Росії.

Перший етап плану включає підготовку відповідних проектів змін чинного законодавства про пайове будівництво та пов'язані з ним норми. Зокрема, планується внесення змін до закону про реєстрацію нерухомості, про страхування вкладів фізичних осіб, до закону про банкрутство та Податковий кодекс РФ. "Етап розробки законопроектів планується завершити до кінця 1 кварталу 2018 року", - заявив Михайло Мень.

Він також повідомив, що до кінця 2018 року передбачається розглянути можливість зміни нормативних актів Банку Росії для зміни підходів до кредитування забудовників. Крім цього, планується розробити механізм гарантування, який передбачає надання поруки чи видачу незалежної гарантії єдиним інститутом розвитку у житловій сфері.

Чутки про намір змінити схему пайового залучення коштів на схему проектного фінансування, які бродили влітку в кулуарах профільних установ, тепер набули цілком відчутної основи. Президент доручив уряду за участю Центробанку розробити комплекс заходів для поетапного витіснення пайового будівництва проектним фінансуванням.

Редакція сайту попросила прокоментувати майбутні нововведення ТОП-менеджерів компаній-забудовників, і в рамках цієї статті ми постараємося розібратися, наскільки обґрунтованим є таке рішення, як це позначиться на ринку первинної нерухомості і кому все це може бути вигідно.

Проблематика та радикальна зміна шляху вирішення

Незважаючи на те, що законодавчі акти, що регулюють ринок пайового будівництва, посилюються з кожним роком, і постійно набувають чинності певні поправки, покликані захистити пайовиків від ризиків, все це не призводить до відчутних результатів. Як і раніше, у різних регіонах країни забудовники стикаються з нерозв'язними проблемами, які перешкоджають завершенню будівництва і пайовики змушені шукати способи, що дозволяють відстояти їхні інтереси.

Ймовірно, у Міністерстві будівництва та ЖКГ почали розглядати закон ФЗ-214 дещо під іншим кутом і дійшли висновку, що за пайового будівництва, в принципі, неможливо виключити ризики. Як би там не було, наприкінці жовтня 2017 року міністр Михайло Мень розповів журналістам про відповідне розпорядження Президента. Про терміни переходу поки що нічого невідомо, оскільки зараз не зрозуміло, як такий перехід можна реалізувати технічно. Власне, також не дуже зрозуміло, які зміни викликає чергова турбота держави про громадян, які бажають з мінімальними витратами покращити свої житлові умови.

Що таке проектне фінансування на ринку новобудов?

Що передбачає перехід на проектне фінансування? Мається на увазі, що більше не можна буде придбати нерухомість на будь-якому етапі будівництва, продаватимуть лише готові квартири. Кошти на будівництво даватимуть банки в рамках певного проекту. Звісно, ​​коштуватиме житло набагато дорожче, з цього погляду нововведення не дуже вигідне для громадян, хоча й ризики «недобудови» чи «довгобуду» будуть зведені до мінімуму. Злету цін також немало сприятиме майбутня тенденція до монополізації ринку великими забудовниками, оскільки багато дрібних будівельних компаній просто не зможуть балансувати на межі рентабельності – банківські кредити коштують дорожче, ніж кошти, які залучаються у пайовиків.

Абсолютна більшість забудовників не мають власного капіталу, тому вони змушені збирати кошти шляхом пайової участі громадян або ж оформлювати банківський кредит, лише деякі девелопери будують за власні гроші. Водночас банківські кредити є недешевим задоволенням для забудовників, залежно від конкретних умов переплата за користування кредитом становить від 20% до 60%, на відміну від пайовиків, за використання яких не потрібно взагалі нічого платити. Це робить будівельний бізнес безглуздим для компаній, які не мають фінансової підтримки на вигідніших умовах.

Монополізація ринку шляхом витіснення забудовників?

Єдиним фактором, що вселяє оптимізм, є можливий термін реалізації задуму – експерти вважають, що схема проектного фінансування запрацює років через 10 – 15. До цього все буде як раніше, підписання ДДУ та оплата за договором. Проте вже з 2018 року набудуть чинності нові поправки до ФЗ-214, які самі собою здатні скоротити кількість забудовників. Йдеться про вимоги до розміру статутного капіталу забудовника, який залучає кошти, до розміру власного капіталу, який є частиною всього обсягу коштів, необхідних для будівництва, а також необхідність внесків до Компенсаційного фонду.

Отже, мають бути корінні зміни законодавства, що регулює будівельну галузь. Як ці зміни позначаться на забудовниках та на потенційних покупцях квартир у новобудовах? сайт з'ясовує у найбільших гравців ринку нерухомості Москви та Підмосков'я.

Коментарі експертів

Роман СігітовГенеральний директор SEVERIN DEVELOPMENT

Зараз вже однозначно зрозуміло, що перехід від пайового будівництва до проектного фінансування відбудеться: Президент Росії доручив розробити заходи щодо поетапного переходу протягом 3-х років.

Ідею переходу на проектне фінансування цілком обґрунтовано. Держава вже добряче втомилася витрачати свої сили та гроші на «погашення» проблем, пов'язаних з ошуканими пайовиками, і «порятунок» великих забудовників. Йому простіше перекласти відповідальність на плечі іншого професійного гравця ринку. І таким гравцем виступатимуть банки.

Нововведення призведе до помітних змін над ринком. Насамперед уніфікуються внутрішні банківські процеси, пов'язані з видачею кредитів на будівництво житла. З організаційної точки зору це буде вигідно для всіх девелоперів, оскільки процедури та критерії кредитування проекту стануть набагато прозорішими.

При цьому кредитний житловий субпортфель банків значно збільшиться – у 1,5–2 рази. У девелоперів тепер не залишиться іншого вибору, як відкривати повну кредитну лінію. Таке поголовне «зобов'язання» неминуче «осяде» у собівартості будівництва, внаслідок чого продажна вартість квадратного метра для покупця зросте як мінімум на 10–20%, якщо держава не запропонує конкретних компенсаційних заходів.

Роман СичовГенеральний директор Tekta Group

У Росії ринок первинної нерухомості формувався в умовах високої інфляції та дорогих кредитів на реалізацію проектів забудови, тому основним джерелом фінансування будівництва були покупці. Однак сьогодні очевидно, що перехід від продажів житла, що будується, до реалізації готових об'єктів неминучий, і жорсткі вимоги до забудовників (з 2018 року) якраз закладають основи на адаптаційний період. Фінансування проектів шляхом залучення кредитних ресурсів та власних коштів виключить участь пайовиків та однозначно вирішить проблему довгобудів, якщо настане повна заборона на продаж квартир до введення об'єкта в експлуатацію.

З одного боку, пайове будівництво вигідне всім – і забудовникам, і пайовикам, і державі, якщо говорити про правильний бізнес. Забудовнику дозволяє стримувати зростання цін, пайовику – купити житло за вигіднішою вартістю, а державі – мати податки та нарощувати ВВП. Але з іншого боку, у всіх розвинених країнах немає системи продажу квартир на стадії котловану. Уся світова практика побудована на реалізації готового житла, і лише професійні інвестори роблять інвестиції в той чи інший проект і мають ризики.

Говорячи про інвесторів з боку фізичних осіб, їхня частка на нашому ринку дуже незначна. Наприклад, за даними про цільову аудиторію ЖК «Маяковський» частка інвестиційних покупок становить не більше 7%, решта ж квартир купується для власного проживання. Думаю, що картина загалом ідентична для новобудов Москви.

Переходячи на реалізацію житла у готових будинках, забудовники відчують справжні ринкові уподобання покупців. Їм доведеться продавати квартири не за картинками та обіцянками, а фактично демонструвати готовий житловий комплекс, реальний під'їзд та якість будинку, впорядковану територію та працюючу соціальну інфраструктуру.

Понад те, впровадження на первинному ринку житла банківського фінансування однозначно призведе до підвищення вимог до забудовника та його проекту з боку банків. Ми також побачимо, чиї проекти справді продумані та прораховані, а які не можуть бути реалізовані через підвищені ризики. Викликає тривогу лише можлива монополізація ринку девелопменту найбільшими гравцями, які мають преференції у доступі до ресурсів (майданчиків, комунальних мереж, фінансування).

Валерій МіщенкоГолова ради директорів сімейства компаній KASKAD Family

Перехід від пайового будівництва до моделі проектного фінансування призведе до укрупнення ринку та одночасного відходу з галузі компаній, які не мають серйозних власних ресурсів. Це логічно, адже зміни означатимуть збільшення вхідного інвестиційного порогу для реалізації будь-якого проекту на ринку нерухомості. Девелопер, маючи чергу забудови на 2 млрд рублів, не зможе взяти у банку 500 млн, маючи власні 150-200 млн. Розрахунок забудовника зрозумілий: він сподівається на гроші учасників пайового будівництва. А ось банк такий підхід вже не влаштує, він вимагатиме від девелопера наявності на рахунку власних 600-700 млн рублів. Це, безумовно, змусить гравців дрібного та середнього калібру піти з ринку – вони не зможуть взяти на себе таке велике фінансове навантаження.

З іншого боку, додаткові витрати, пов'язані з обслуговування кредитних відсотків, «ляжуть» на квадратний метр, його вартість значно зросте. І це неминуче.

Перехід до проектного фінансування призведе до того, що забудовники і банки працюватимуть пліч-о-пліч, а значить, останні бачитимуть увесь ланцюжок формування собівартості нерухомості і, поряд з контролюючими органами, ретельно спостерігатимуть за витрачанням коштів. Значить, у забудовника не вийде вивести гроші за надутими статтями витрат.

Підприємці, які не виживуть за нових обставин, почнуть шукати інші ніші для роботи. Можливо два альтернативні варіанти: одні забудовники звернуть погляди на кустарне, індивідуальне житлове будівництво, інші підуть в ексклюзивні проекти, орієнтовані дуже багатих клієнтів. Тут, як правило, йдеться про мінімальні кількості продажів, але з досить великою маржею. Наскільки ємним виявиться цей сегмент, зараз прогнозувати важко, адже доходи росіян-мільярдерів мають тіньовий характер.

Дмитро КотровськийПартнер девелоперської компанії "Хімки Груп"

Якщо влада не запропонує альтернативних джерел фінансування будівництва, і девелопери будуть змушені брати кредити в банках під високий відсоток на реалізацію своїх проектів, очікується збільшення вартості об'єктів нерухомості на первинному ринку. Сьогодні на початковому етапі будівництва у схемі фінансування приблизно 70% коштів належить банку, а 30% – компанії. У міру збільшення обсягів продажу ця пропорція може змінюватись. Забудовники мають змогу достроково погашати заборгованість перед банком. Якщо заборонити продавати квартири в будинках на стадії будівництва, девелоперу не буде де брати грошей, щоб повертати борг банку. Крім того, у забудовників з'являться додаткові витрати, пов'язані з оподаткуванням та утриманням будинків, що знаходяться на балансі. Ці витрати, як і витрати на обслуговування дорогих кредитів, девелопери будуть змушені включити в ціну кінцевого продукту. Мій прогноз – ціни можуть зрости до 40% та наблизитися до вартості житла на вторинному ринку.

Останні законодавчі ініціативи, спрямовані на вирішення проблеми ошуканих пайовиків, та пропозиція скасувати пайове будівництво відповідають інтересам банківського лобі. Залежність будівельного сектора від банків сьогодні є великою, а в майбутньому стане ще сильнішою. При цьому я сумніваюся, що в нинішній нестабільній ситуації банки можуть виступати гарантами будівництва, що фінансується. Достатньо згадати численні відгуки ліцензій та санацію великих гравців банківського сектору.

Андрій КолочинськийКеруючий партнер «ВекторБудФінанс»

Чи відбудеться перехід до проектного фінансування та повна відмова від пайового будівництва, відповідь на це питання можуть знати лише представники влади, які ініціювали нововведення. Попередньо озвучується період тривалістю три роки, протягом якого девелопери мають повністю перейти на банківське кредитування при будівництві об'єктів нерухомості. Термін цілком реальний, але поки що складно уявити, як нова схема працюватиме практично. Сьогодні банки не готові видавати кредити всім без винятку забудовникам, за бортом залишаються компанії, які не вселяють довіру та не демонструють сталого фінансового становища.

Наслідки цього заходу очевидні - вартість житла в новобудовах збільшиться на 30-40%, оскільки забудовникам доведеться обслуговувати дорогі кредити протягом тривалого часу. Якщо раніше девелопери достроково погашали борг перед банком за рахунок коштів, виручених від продажу квартир, то тепер вони зможуть здійснювати перші виплати, лише коли будинок буде збудовано та введено в експлуатацію. Крім того, традиційно банки з моменту схвалення кредиту просять виплачувати відсотки, інколи ж частково і тіло кредиту. Звідки у такому разі взяти гроші на виплату відсотків, незрозуміло.

Цей захід відповідає інтересам банківської спільноти. Останнім часом залежність будівельної галузі від банківського капіталу і так помітно зросла, тепер діяльність забудовників повністю контролюватиметься кредитними організаціями.

Марія ЛітинецькаКеруючий партнер «Метріум Груп», учасник партнерської мережі CBRE

Вважаю, відмова від фінансування проекту за рахунок коштів покупців пов'язана з недосконалістю 214-ФЗ, яка, як показала практика, на жаль, не може надати пайовику 100% гарантій отримання квартири або повернення коштів. Сьогодні в Росії налічується близько 38 тисяч ошуканих пайовиків і 830 проблемних об'єктів. До того ж у жовтні список поповнився новими гравцями. Очевидно, проблема досягла таких масштабів, що вирішити її в стислий термін можна лише кардинальними заходами – відмовою від пайового будівництва. До того ж у такий спосіб влада залучає до активного контролю будівельної галузі та третю сторону, а саме – банки, які в перспективі стануть фактично одним із головних регуляторів діяльності забудовників.

Беззаперечна перевага скасування пайового будівництва полягає у 100% гарантії покупців, які купуватимуть лише готове житло, введене в експлуатацію. У свою чергу, за відсутність ризиків доведеться платити. Головний підсумок можливого переходу до проектного фінансування - це зростання вартості житла, оскільки позики банків, на відміну від пайовиків, не безкоштовні, за ними потрібно платити відсоток. І якщо зараз забудовник може розплатитися з банком уже в ході продажу до закінчення будівництва, то при скасуванні пайової участі кредит доведеться брати на весь термін реалізації, а розраховуватися лише після введення будівлі в експлуатацію. Крім того, на ринку залишиться переважно готове житло, а воно на 20-30% дорожче аналогів, що будуються. При цьому з урахуванням політики ЦБ РФ є всі передумови зниження відсотків з проектного фінансування. Нині ключову ставку ЦБ РФ знижено до 8,25%, а інфляція становить 3%. Але, яким би він не був маленьким, це призведе до зростання собівартості. Наразі кредити для забудовників у рамках проектного фінансування варіюються від 13% до 20% річних. Навіть якщо припустити, що влада знайдете спосіб їх здешевити, то такий інструмент фінансування все одно буде дорожчим, ніж нинішній дорогий кредит, але у поєднанні з дешевими грошима пайовиків. У вартості кожної квартири, проданої ДДУ, по суті, міститься як інвестиція в будівництво, так і прибуток забудовника. Тобто, залучаючи гроші покупця, девелопер отримує дохід уже зараз, а будинок добудовує потім. Саме цей прибуток допомагає достроково погасити кредит. Якщо ж коштів пайовиків не буде, то й прибуток забудовник почне отримувати лише після завершення будівництва під час продажу готового житла.

Крім того, залежність будівельної галузі від банківського капіталу помітно зросте, хоч і зараз вона немаленька, тому що більшість девелоперів все ж таки залучають кредити для будівництва. Усунення пайової участі означатиме, що у забудовника залишиться лише два реальні канали фінансування будівництва – кредит та власні гроші. Позики залучатимуть практично всі девелопери, але на весь термін будівництва. Це означає, що їм доведеться розкривати дуже багато комерційної інформації, проходити жорсткі банківські перевірки та звітувати перед кредиторами. Крім того, будівельна галузь та ціни на її продукцію потраплять у жорстку залежність від вартості позик, і взагалі кредитно-грошової політики банків та держави.

Вважаю, що головними бенефіціарами переходу до проектного фінансування стануть банки. Посудіть самі: кредитор отримає прибуток від позиченого ним капіталу на будівництво, а потім ще у вигляді платежів та відсотків за іпотекою від проданих у тому самому будинку квартир. По суті, банк двічі бере участь у прибутку, що отримується з одного й того самого продукту – квартири.

З іншого боку, банкам доведеться уважніше контролювати своїх позичальників, щоб не допустити колапсу будівництва чи шахрайських дій. І тому необхідно набрати фахівців із будівництва, розширити штат аналітиків, котрі займаються будівельним ринком, нести у зв'язку з цим операційні витрати. Таким чином, банкам також потрібно готуватися до змін.

Світлана ДенисоваНачальник відділу продажів ЗАТ «БФА-Девелопмент»

Виходячи з тієї мізерної інформації, яку ми зараз маємо, зрозуміло, що час частки пораховано. Очевидно, її покликана замінити схема залучення грошей пайовиків через ескроу-рахунки, анонсована ще в попередніх поправках до 214-ФЗ. Це означає, що по суті пайовик не передає гроші забудовнику, а акумулює їх на банківському рахунку. Треба розуміти, що наразі наша банківська система не забезпечена засобами, необхідними для відтворення будівництва у існуючих обсягах, їх ще треба залучити. Питання залучення грошей до банків в умовах чинних ризиків залишається проблематичним та відкритим. Банківська система за останній час зазнала серйозних потрясінь, багато фінансових установ пішли з ринку, все це мало руйнівні наслідки для підприємств малого та середнього бізнесу та людей, які втратили доступ до грошей на тривалі терміни, а то й свої вклади, що перевищують суму, що страхується.

Розмір страхованого внеску на сьогоднішній день - 1, 4 млн рублів, що ніяк не співвідноситься з цінами на квартири. Якщо пайовик повинен акумулювати у банку повну вартість квартири до моменту закінчення її будівництва, то і внесок має бути застрахований у повному обсязі. Поки що неясно, скільки банків отримає можливість працювати з ескроу-рахунками, чи зможуть ці фінансові організації кредитувати всіх тих забудовників, а їхні сотні тисяч на території Росії, які захочуть скористатися проектним фінансуванням? Чи отримають забудовники акредитацію банків відповідно до їхніх високих вимог?

Можливо, ці заходи оздоровлять ринок, але величезна кількість дрібних та середніх компаній буде змушена піти. Це неминуче призведе до скорочення обсягу пропозиції. Ми переконані, що новина про відмову від пайового будівництва ринку ще тільки має бути повною мірою усвідомити. Згортання механізму пайової участі як способу залучення грошей пайовиків безпосередньо в будівництво обов'язково позначиться на зростанні цін на житло не тільки внаслідок скорочення обсягів, але насамперед у зв'язку з подорожчанням, яке прийде разом із грошима банків. Якщо будівництво вестиметься на кредитні кошти, то ціна кв. м. зросте як мінімум на вартість цих кредитних коштів та витрат, які вони за собою спричинять.

Ігор Василенко

Очікується, що з цього моменту забудовники зможуть обирати між проектним фінансуванням та звичним залученням коштів громадян ДДУ. При цьому ті, хто вибере другий спосіб, повинні будуть дотриматися всіх вимог, встановлених законом для забудовників, які бажають залучати для будівництва житлових будинків гроші громадян (ч. 2 ст. 3 Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ ""); далі – Закон № 214-ФЗ). Інакше використати кошти фізичних осіб вони не зможуть (). А ось на забудовників, які віддадуть перевагу проектному фінансуванню, зазначені вимоги не поширюватимуться. Про це під час конференції ВД "Коммерсант", що відбулася вчора "Девелопмент нової хвилі: класика чи авангард?" заявив фінансовий директор АІЖК Віктор Шлєпов.

Нагадаємо, що минулого року було прийнято закон, що регламентував створення спеціального фонду захисту прав громадян – учасників пайового будівництва (Федеральний закон від 29 липня 2017 р. № 218-ФЗ " "; далі – Закон № 218-ФЗ). Такий фонд запрацював. Крім того, закон запровадив додаткові вимоги до забудовників, які дають змогу залучати гроші громадян при будівництві житла – у тому числі щодо розміру власних коштів (). Поширюватимуться ці вимоги на тих, хто отримав дозвіл на будівництво після 1 липня 2018 року.

Чи можливе повернення громадянину грошових коштів, якщо на момент настання страхового випадку страхова компанія відкликала ліцензію, інші страхові компанії переукласти договір страхування із забудовником відмовляються, а якихось активів у забудовника немає? Відповідь на це та інші практичні питання – у"Базі знань служби Правового консалтингу" Інтернет-версії системи ГАРАНТ. Отримайте повний доступ на 3 дні безкоштовно!

Водночас ухвалені зміни Віктор Шлєпов назвав лише перехідною моделлю. Найближчою перспективою планується замінити залучення коштів громадян проектним фінансуванням. Відповідна ідея викладена в затвердженій Урядом РФ 21 грудня 2017 року "План заходів з поетапного заміщення протягом трьох років коштів громадян, які залучаються для створення багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості, банківським кредитуванням та іншими формами фінансування, що мінімізують ризик для громадян". " " розроблена урядом разом із Банком же Росії та АИЖК на виконання доручення Президента РФ (). Документ передбачає відмову від прямого залучення коштів громадян на будівництво житла вже протягом найближчих трьох років. "Забудовники втратять можливість залучати кошти некваліфікованих інвесторів, якими є більшість фізичних осіб, і залучатимуть такі кошти від професійних учасників ринку, якими є банки", – заявив експерт.

Центральним механізмом проектного фінансування стануть. Як і раніше, збережеться можливість купівлі житла на етапі будівництва, механізм оформлення ДДУ з усіма його позитивними атрибутами у вигляді державної реєстрації, прозорості, підзвітності. Громадянин зможе укладати ДДУ, але кошти будуть вносити на спеціальний рахунок ескроу. Це тристоронній договір між покупцем, банком і забудовником.З одного боку, громадянин розлучатиметься з цими коштами і вони блокуватимуться до завершення ДДУ (громадянин не зможе передумати та забрати їх).З іншого боку, забудовник не зможе отримати ці кошти до виконання своїх зобов'язань.А в процесі будівництва фінансування здійснюватиметься банками у формі проектних кредитів, які фондуватимуться за рахунок коштів, розміщених на ескроу-рахунках", – пояснив Віктор Шлєпов.

Також згідно "" кошти громадян, розміщені на спеціальних рахунках, відкритих для розрахунків по ДДУ, страхуватимуться у розмірі не більше 10 млн руб. "Припустю, що в Росії в такий ліміт укладеться близько 95-97% угод, що укладаються. По Москві, зрозуміло, навряд чи. Видається, що такий прямий державний захист повинен убезпечити громадян. Деталі цього механізму будуть опрацьовуватися, але це в будь-якому випадку надійніше, чим нинішній кредитний ризик забудовників", – сказав представник АІЖК.

Для того щоб така модель запрацювала в "пілотному режимі" вже з середини року, зараз, за ​​словами Шлєпова, обговорюється питання внесення відповідних змін до чинного законодавства.

Однак далеко не всі фахівці поділяють цей позитивний настрій. Так, виконавчий директор ДК "МІЦ" Даромір Обуханич, з одного боку, визнав проектне фінансування кроком до цивілізованого ринку. Але, з іншого боку, він спрогнозував неминуче збільшення цін на нерухомість: "У покупців буде гарантоване розуміння результату своїх вкладень, а за це треба платити. До того ж, проектне фінансування, безумовно, гроші не безкоштовні. Все це спричинить збільшення вартості житла ". Водночас, додав він, вітчизняна система іпотечного кредитування значно відстає від світової, що навряд чи дозволить компенсувати зростання цін та підтримати ринок на потрібному рівні. У свою чергу, голова ради директорів ДК "Садове кільце" Сергій Колуновпередрік фінансові складнощі для невеликих забудовників: "Маленькі компанії з маленькими проектами банкам не цікаві. Відповідно, отримати проектне фінансування вони в 99% просто не зможуть. Банкам зручніше працювати з великими компаніями та великими проектами (від 50 тис. - 100 тис. кв. м кожен). А заступник голови Москомбудінвесту Олександр Гончаровв цілому скептично поставився до такого інструменту, як рахунок ескроу: "Механізм фінансування за допомогою ескроу існує з 2014 року. Але за ці три роки жодної операції за рахунками ескроу так і не було зареєстровано. Отже, велике питання, чи готові банки замістити те фінансування , що зараз йде від учасників пайового будівництва".

Ринок будівництва житла в Росії за три роки перейде від пайового механізму фінансування до кредитного. За дорученням президента механізм переходу має розробити Мінбуд спільно з АІЖК.

Президент РФ Володимир Путін доручив Уряду спільно з Центробанком та АІЖК затвердити дорожню карту з поетапного заміщення коштів пайовиків банківськими кредитами та іншими формами фінансування, що мінімізують ризик для громадян.

Нагадаємо, Володимир Путін обговорював поступову відмову від пайового будівництва 25 жовтня на нараді з членами Уряду. Глава Мінфіну РФ Антон Силуанов після наради заявив, що будівельники повинні здебільшого користуватися позиковими коштами, а люди мають купувати вже готові квартири, а не вкладатися на етапі нульового будівництва з незрозумілими наслідками.

За оцінками глави Мінбуду Михайла Мене, Для відмови від пайового будівництва банки повинні замістити 3,5 трлн руб. "Банки повинні відповісти на питання, в який термін вони можуть замістити цю цифру і на яких умовах", - зазначив він.

Пайове будівництво

Пайове будівництво – форма інвестиційної діяльності, коли він будівельна компанія залучає кошти громадян на будівництво об'єктів нерухомості. Після отримання дозволу на введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, забудовник зобов'язаний передати об'єкт пайового будівництва учасникам пайового будівництва.

І хоча зараз в Росії припадає до 80% від загального обсягу житла, що будується, це аж ніяк не російське ноу-хау. Виникло пайове будівництво в Аргентині 1985 року за підтримки держави, яка прагнула залучити кошти в галузь. Пізніше цей механізм набув поширення у Великій Британії, Єгипті, Кувейті, ОАЕ.

У Росії федеральний закон № 214-ФЗ набрав чинності 1 січня 2005 року. Закон зазнав численних змін та поправок, але діє і досі регулює відносини, пов'язані із залученням коштів громадян та юридичних осіб на підставі договорів участі в пайовому будівництві.

Згідно із законом, забудовник – це юридична особа, яка має у власності або на праві оренди земельну ділянку та залучає кошти учасників пайового будівництва для створення на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення, на підставі отриманого дозволи на будівництво.

Об'єкт пайового будівництва є житлове чи нежитлове приміщення, спільне майно в багатоквартирному будинку та (або) іншому об'єкті нерухомості, що підлягають передачі учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості.

За договором участі у пайовому будівництві забудовник зобов'язується у передбачений договором термін самотужки та (або) із залученням інших осіб збудувати багатоквартирний будинок та (або) інший об'єкт нерухомості та після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва . У свою чергу учасник пайового будівництва зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну та прийняти об'єкт пайового будівництва за наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості.

До мінусів пайового будівництва належить поява довгобудів, тобто. незавершених будівництвом будинків, і як наслідок – ошуканих пайовиків. Саме соціальна напруженість, що виникла у зв'язку із збільшенням їхньої кількості в період економічної кризи, підштовхнула владу до пошуку нових механізмів фінансування житлового будівництва.

Плюси: не треба чекати

Саме запобігання появі нових ошуканих пайовиків і є головною перевагою проектного фінансування.

"Громадянам правильніше і надійніше купувати квартири в готових, збудованих будинках, а не вкладатися на етапі пайового будівництва з незрозумілими наслідками", - заявив міністр фінансів Антон Силуанов.

Серед аргументів за також можливість купити готову квартиру, а не кота в мішку, тобто. покупець ще на стадії вибору зможе оцінити якість будівництва, благоустрою, наявність чи відсутність інфраструктури, парковок тощо. І, звичайно, в цьому випадку не доведеться чекати кілька років, коли квартиру, куплену на початковій стадії будівництва, буде добудовано, територію навколо впорядковано, а будинок введено в експлуатацію.

І ці аргументи дуже і дуже вагомі, але є у запропонованої схеми та недоліки.

Мінуси: за все потрібно платити

Негативний бік переходу до проектного фінансування – зростання вартості житла. Сьогодні, залучаючи кошти пайовиків на стадії котловану, забудовник може одразу пускати їх у справу без додаткових витрат. Якщо ж кошти на будівництво надаватиме банк, це передбачає відсотки та комісії.

«Середній термін життя будівельного проекту – 1,5–2 роки. Банківське фінансування за поточними ставками дає 18–24% валового навантаження на проект. Але це для якісних позичальників. Для деяких проектів навантаження може досягти 30%. Думаю, у середньому ціни зростуть на 40%», – каже генеральний директор ДК «Стрижі» Ігор Білокобильський.

Представник забудовника також зазначає, що у Росії формувався світовий прецедент, коли безпосередньо кошти домогосподарств інвестувалися у реальний сектор економіки через механізм пайового будівництва. «Держава, приймаючи нові правила, прибирає із житлового будівництва соціальні ризики, але водночас і доступне житло», – нарікає Ігор Білокобильський.

Банки

Скасувати пайове будівництво одночасно держава не збирається. Уряд говорить про поступовий перехід до нового механізму. Тепер серед учасників будівництва з'являться і банки.

За словами керівника філії банку "Російський капітал" у Новосибірську Дениса Голубєва, банківська система РФ сьогодні цілком готова до фінансування проектів житлового будівництва: зараз і ставки кредитування прийнятні для забудовників, і банки навчилися працювати з будівельним сектором. Також банки вже розробили як стандарти для розгляду кредитування, так і методологію моніторингу забудовників.

«Ми не бачимо принципової складності переходу на модель проектного фінансування, коли кінцевий споживач купує готове житло, а банк фінансує весь проект від початку до кінця, як це поширено в європейських країнах. Повний перехід на проектне фінансування, на нашу думку, не викликає особливих труднощів у сумлінних забудовників. Це лише змусить їх ретельніше готувати фінансові плани та проекти спільно з банками. Ставати більш прозорими та технологічними. Звичайно, перехід на нову схему відсіче несумлінних забудовників від ринку житлового будівництва», – упевнений Денис Голубєв.

Також представник банку прогнозує, що обсяг реалізованого житла після переходу на проектне фінансування навіть зросте, оскільки у населення буде більша впевненість у благополучному результаті будівельних проектів, т.к. всі ризики він фактично візьмуть банки. Це спричинить зростання попиту.

Пояснимо, що банк «Російський капітал» має практичний досвід проектного фінансування об'єктів житлового будівництва. Нині вони перебувають у стадії реалізації. Проекти розраховані терміном до трьох років.

« Ми будемо проводити аналіз всього проекту протягом усього життєвого циклу будівництва: контролювати цільове використання залучених коштів, динаміку будівництва, обмінюватися цими даними з контролюючими органами. Таким чином, банк безпосередньо стає повноцінним учасником будівельного процесу.».

При цьому до забудовника висуваються такі основні вимоги: наявність позитивної ділової репутації, досвід реалізації будівельних проектів, наявність проектно-дозвільної документації.

«Зараз ставки на проектне фінансування у нашому банку 12–14 % річних. Терміни кредитування за деякими проектами, які ми розглядаємо, – понад сім років», – уточнює Денис Голубєв.

Механізм переходу має бути розроблений до 15 грудня. Що саме запропонують Мінбуд та АІЖК у рамках дорожньої карти, поки що невідомо.