Ayon sa Ministri ng Konstruksyon, ang paglipat sa bagong pamamaraan ay magaganap sa halos limang taon.

Sa hinaharap, tatalikuran ng mga developer ng Russia ang mekanismo ng ibinahaging konstruksyon. Ang paglipat sa pagpopondo ng proyekto at ang posibleng pagpapalawak ng kontrol sa proseso ng pagtatayo ng gusali ay tinalakay ng mga parlyamentaryo kasama ang pinuno ng Ministri ng Pananalapi na si Anton Siluanov sa isang pulong ng grupo ng nagtatrabaho sa Duma ng Estado sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon.

Limang taong paglipat

Ang gobyerno at ang Bangko Sentral ay magtatrabaho sa isyu ng unti-unting pag-abandona ng shared-equity housing construction at ang paglipat sa project financing ng mga construction project na may partisipasyon ng mga credit institution. Ang bagong mekanismo ay mag-oobliga sa mga developer na mamuhunan ng kanilang sarili o hiniram na pera sa pagtatayo at magbenta ng natapos na pabahay. Ang kautusang ito ay dati nang ibinigay sa mga opisyal ng Pangulo ng Russia.

Gayunpaman, ang mga tagapagtayo ay dapat na gumamit ng mga hiniram na pondo nang higit pa kapag nagtatayo ng mga bahay, ngunit mas tama at maaasahan para sa mga mamamayan na bumili ng mga apartment sa mga naitayo nang bahay, kaysa mamuhunan sa yugto ng zero construction na may hindi malinaw na mga kahihinatnan.

Sa isang operational meeting kasama ang pinuno ng estado noong Oktubre 25, ang Ministro ng Konstruksyon at Pabahay at Mga Serbisyong Pangkomunidad Mikhail Men sinabi na ayon sa data mula sa "mga mapa ng kalsada" na ibinigay ng mga rehiyon, mayroong 830 mga bagay na may problema sa 72 na nasasakupan na entidad ng Federation, at ang bilang ng mga mamamayan na pumasok sa mga kasunduan sa pakikilahok sa equity ay 86 libong tao. Kasabay nito, 36.6 libong tao ang nakalista sa mga rehistro ng mga nadaya na shareholder. Sa 2017, ang mga rehiyon ay nagsasagawa ng pagtatayo ng 140 pasilidad, 187 pa ang matatapos sa susunod na taon at 276 sa 2019-2021, idinagdag ng pinuno ng Ministri ng Konstruksyon. Inaasahan ng departamento na ang isang kumpletong paglipat sa isang sistema ng pagpopondo ng proyekto ay magaganap sa 2020-2022.

Sa isang pulong sa mga kinatawan ng paksyon ng Partido Komunista sa Estado Duma, ang Ministro ng Pananalapi Anton Siluanov sinabi rin na ang posibleng pagtanggi sa shared construction ay "hindi isang desisyon para sa ngayon."

"Isinasaalang-alang ang pagbaba ng mga rate ng interes, marahil ay dapat pa rin nating isipin ang tungkol sa pagpapayo ng patuloy na pagkolekta ng pera sa ganitong paraan," paliwanag ng pinuno ng Ministri ng Pananalapi. "Gayunpaman, ang mga tagapagtayo ay dapat gumamit ng mas maraming hiniram na pondo kapag nagtatayo ng mga bahay, ngunit mas tama at maaasahan para sa mga mamamayan na bumili ng mga apartment sa mga naitayo nang bahay, sa halip na mamuhunan sa yugto ng zero construction na may hindi malinaw na mga kahihinatnan."

Ang pag-uusap tungkol sa pagpopondo ng proyekto ng pagtatayo ng pabahay ay nagpatuloy sa isang pulong ng working group ng State Duma sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga kalahok sa shared-equity construction noong Biyernes.

"Ang lahat ng mga panganib na nauugnay sa mga proyekto ay ibinabahagi sa pagitan ng developer at ng bangko, at kapag ang mga tao ay namuhunan ng pera, idineposito nila ang perang ito sa isang bank account. Ang mga pondong ito ay inililipat lamang sa account ng developer pagkatapos na makumpleto at maisakatuparan ang pasilidad," sabi ng pinuno ng working group, chairman ng Duma Committee on Natural Resources, Property and Land Relations. Nikolay Nikolaev.

Ang kinatawan ay tiwala na ang paglipat sa pagpopondo ng proyekto ay hindi hahantong sa pagtaas sa halaga ng pabahay: "Sa kasalukuyan, ang lahat ng mga panganib na mayroon ang developer ay binuo sa presyo bawat metro kuwadrado. Kabilang dito ang insurance at ang mga panganib ng mga may-ari ng developer, na kumikita na mula sa bawat hindi pa nagagawang bagay na ibinebenta kada metro kuwadrado. Kung lilipat tayo sa financing ng proyekto, magiging ganap na transparent ang pagpepresyo."

Ang inisyatiba ng Ministry of Construction ay mas malamang na tumulong sa mga builder kaysa sa mga consumer, sabi ng dean ng Faculty of Real Estate Economics ng IOM RANEPA Elena Ivankina.

"Ang shared construction ay umiiral sa buong mundo; madali kang maging shareholder sa isang European o American na bagong gusali. Ang problema ng mga nadaya na mamumuhunan sa ibang bansa ay hindi umiiral, dahil ni isang sentimo ng pera na iyong iniambag ay hindi magagamit para sa anumang bagay maliban sa pagtatayo ng isang partikular na bagay. Maraming mga mekanismo ng proteksyon sa pananalapi, halimbawa, pamamahala ng sitwasyon, mga account sa off-balance sheet, mga pagpipilian, "paliwanag ng eksperto.

Naniniwala si Invankina na ang pinakamahusay na paraan ay ang magpatibay ng mga susog na pumipigil sa mga developer na gumamit ng pera nang hindi naaangkop.

Ang Pondo para sa Proteksyon ng mga Shareholder ay tumatanggap ng unang pera

Ang Pondo para sa Proteksyon ng mga Karapatan ng mga Mamamayang Lumalahok sa Shared-Share Construction ay nairehistro noong Oktubre 20. Pinalitan nito ang mekanismo ng seguro sa pananagutan para sa mga developer at dapat protektahan ang mga karapatan ng mga shareholder sa mga bagong proyekto sa pagtatayo ng pabahay. Ngayon ang lahat ng mga kumpanya ng konstruksiyon na nagsisimula ng mga bagong proyekto sa tirahan ay kinakailangang ilipat ang 1.2 porsiyento ng bawat kasunduan para sa pakikilahok sa shared construction sa pondo. Kung ang developer ay nalugi, ang pondo ay magbabayad ng kabayaran sa mga mamamayan o tutustusan ang pagkumpleto ng bahay. Sa unang linggo ng operasyon, ang pondo ay nakatanggap ng mga kontribusyon na nagkakahalaga ng halos 5.2 milyong rubles mula sa 31 kumpanya mula sa 18 na rehiyon.

Ayon sa isang miyembro ng State Duma Committee on Transport and Construction, ang karanasan sa pagprotekta sa mga depositor sa bangko ay magiging lubhang kapaki-pakinabang sa kaso ng mga may hawak ng equity.

"Sa ibinahaging konstruksyon, ang paglikha ng isang pondo ng kompensasyon ay medyo huli - ito ay isang pinakahihintay na panukala at napaka tama, sinasabi ko ito, alam ang paksa nang lubusan," sabi ng representante. - Sa mga tuntunin ng pagprotekta sa mga interes ng mga shareholder, literal na lahat ay isinasaalang-alang; ngayon kailangan nating gawin ito upang lumikha ng malusog na mga kondisyon sa pagtatrabaho para sa mga organisasyon ng konstruksyon na sumusunod sa batas na nagsagawa ng mga obligasyon sa ibinahaging pagtatayo ng pabahay. At dito ang Batas "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Real Estate" ay kailangan pa ring tapusin sa mga sandaling iyon na nagmumula sa aktwal na pagsasagawa ng aplikasyon nito. Ang pangunahing bagay ay upang makamit ang transparency sa mga aktibidad ng mga organisasyon ng konstruksiyon at mahigpit na kontrol sa mga proyekto ng konstruksiyon sa mga constituent entity ng Federation.

Ang mga kapangyarihan ng pangangasiwa sa pagtatayo ng estado sa mga rehiyon ay palalawakin

Ang isa sa mga hindi nalutas na problema ay ang pangangasiwa ng konstruksiyon ng estado ay kumokontrol sa saklaw ng ibinahaging konstruksyon sa 24 na rehiyon lamang. Sa natitira, ang gawaing ito ay isinasagawa alinman sa mga rehiyonal na kaugnay na ministri o non-core na katawan, na pinagsasama ang kontrol sa ibinahaging konstruksyon sa iba pang mga uri ng pangangasiwa na sa anumang paraan ay hindi nauugnay sa pagtatayo ng mga gusali.

Sa ibinahaging konstruksyon, ang paglikha ng isang pondo ng kompensasyon ay medyo nahuli - ito ay isang pinakahihintay na panukala at napaka tama, sinasabi ko ito, alam ang paksa nang lubusan.

Sa antas ng pederal, ang desisyon na magtalaga ng mga kapangyarihan ng kontrol sa mga rehiyonal na katawan ng pangangasiwa ng konstruksiyon ng estado ay nagawa na, isang miyembro ng Federation Council Committee on Federal Structure, Regional Policy, Local Self-Government at Northern Affairs, Honored Builder ng Russia, sinabi sa Parliamentary Newspaper.

"Napagpasyahan ng gobyerno na ang konklusyon sa pagsunod ng developer at ang kanyang deklarasyon ng proyekto sa mga kinakailangan ng batas sa shared construction ay dapat ihanda ng regulatory body, na isinasaalang-alang ang posisyon ng Compensation Fund para sa proteksyon ng mga karapatan ng mga mamamayan na nakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, at nilagdaan ng pinakamataas na opisyal ng nasasakupang entidad ng Russian Federation. Inihanda na ang kaukulang panukalang batas,” the senator said.

Ang pinuno ng Pamahalaan ng Russia na si Dmitry Medvedev, ay nag-apruba ng isang plano para sa isang phased transition mula sa equity sa pagpopondo ng proyekto ng pagtatayo ng pabahay. Ito ay inihayag ng Minister of Construction and Housing and Communal Services ng Russian Federation, si Mikhail Men, sa discussion platform ng United Russia party congress noong Disyembre 22.

"Ang plano ng aksyon ay sama-samang binuo ng Ministry of Construction, Ministry of Finance, Bank of Russia at AHML. Naglalaman ito ng isang listahan ng mga batas at regulasyon na naglalayong i-regulate ang mga kondisyon para sa unti-unting pagbabago sa mga pamamaraan ng pag-akit ng mga pondo ng mga mamamayan para sa pagtatayo at ang pagpapakilala ng mga mekanismo sa pagpopondo ng proyekto sa pamamagitan ng mga awtorisadong bangko, "sabi ng ministro.

Tulad ng paglilinaw ni Mikhail Men, ang plano ay binubuo ng tatlong yugto at idinisenyo para sa tatlong taon. Ang resulta ng pagpapatupad nito ay dapat na ang pagsasama ng isang third party - ang bangko - sa relasyon sa pagitan ng developer at ng kalahok sa shared construction. Ang mga kalahok sa shared construction ay maglilipat ng mga pondo sa mga espesyal na bank account o escrow account, at ang mga bangko ay tutustusan ang pagtatayo ng mga bahay, kabilang ang mula sa perang natanggap mula sa mga mamamayan.

Sinabi ng pinuno ng Russian Ministry of Construction na ang pangunahing isyu na kailangang lutasin ng Gobyerno at ng Bangko Sentral sa loob ng tatlong taon na ito ay kung anong rate ng interes ang ibibigay ng mga bangko ng mga pondo sa mga developer para sa pagtatayo. “Titingnan natin ang law enforcement practice. Bibigyan muna namin ng pagkakataon ang mga developer na lumipat sa naturang modelo kung nais nila at bigyan sila ng ilang mga relaxation sa mahigpit na mga kinakailangan na ngayon ay unti-unting ipinakilala sa bansa. Kaya, makakakuha tayo ng mga piloto at mauunawaan kung gaano katotoo ang modelong ito. At ang pinakamahalaga, makikita natin kung magkano ang halaga ng pera para sa mga developer mula sa mga bangko na nakatanggap ng mga pondo sa pagpopondo sa zero porsyento mula sa mga mamamayan, "sabi ng pinuno ng Russian Ministry of Construction.

Kasama sa unang yugto ng plano ang paghahanda ng mga nauugnay na draft na pagbabago sa kasalukuyang batas sa shared-equity construction at mga nauugnay na regulasyon. Sa partikular, pinlano na ipakilala ang mga susog sa batas sa pagpaparehistro ng real estate, sa seguro ng mga deposito ng mga indibidwal, sa batas ng bangkarota at Tax Code ng Russian Federation. "Ang yugto ng pagbuo ng draft ng batas ay pinlano na makumpleto sa pagtatapos ng 1st quarter ng 2018," sabi ni Mikhail Men.

Sinabi rin niya na sa pagtatapos ng 2018 inaasahang isasaalang-alang ang posibilidad na baguhin ang mga regulasyon ng Bank of Russia upang baguhin ang mga diskarte sa pagpapahiram sa mga developer. Bilang karagdagan, ito ay binalak na bumuo ng isang mekanismo ng garantiya na nagbibigay para sa pagkakaloob ng isang garantiya o ang pagpapalabas ng isang independiyenteng garantiya ng isang pinag-isang institusyong pang-unlad sa sektor ng pabahay.

Ang mga alingawngaw tungkol sa intensyon na baguhin ang scheme ng equity raising ng mga pondo sa isang scheme ng financing ng proyekto, na gumagala sa tag-araw sa sideline ng mga dalubhasang institusyon, ay nakakuha na ngayon ng isang nasasalat na batayan. Inatasan ng Pangulo ang gobyerno, kasama ang partisipasyon ng Bangko Sentral, na bumuo ng isang hanay ng mga hakbang upang unti-unting palitan ang shared-equity construction ng project financing.

Ang mga editor ng site ay humiling sa mga nangungunang tagapamahala ng mga kumpanya ng pag-unlad na magkomento sa paparating na mga pagbabago, at sa artikulong ito susubukan naming malaman kung gaano katuwiran ang naturang desisyon, kung paano ito makakaapekto sa pangunahing merkado ng real estate at kung sino ang maaaring makinabang mula sa lahat. ito.

Mga problema at isang radikal na pagbabago sa solusyon

Sa kabila ng katotohanan na ang batas na kumokontrol sa ibinahaging merkado ng konstruksiyon ay nagiging mas mahigpit bawat taon, at ang ilang mga susog ay patuloy na nagpapatupad upang maprotektahan ang mga shareholder mula sa mga panganib, ang lahat ng ito ay hindi humahantong sa mga nasasalat na resulta. Tulad ng dati, sa iba't ibang rehiyon ng bansa, ang mga developer ay nahaharap sa hindi malulutas na mga problema na humahadlang sa pagkumpleto ng konstruksiyon at ang mga shareholder ay napipilitang maghanap ng mga paraan upang ipagtanggol ang kanilang mga interes.

Marahil, ang Ministri ng Konstruksyon at Pabahay at Mga Serbisyong Pangkomunidad ay nagsimulang tumingin sa Pederal na Batas Blg. 214 mula sa isang bahagyang naiibang anggulo at dumating sa konklusyon na sa ibinahaging konstruksyon, sa prinsipyo, imposibleng maalis ang mga panganib. Magkagayunman, sa pagtatapos ng Oktubre 2017, sinabi ni Ministro Mikhail Men sa mga mamamahayag tungkol sa kaukulang utos ng Pangulo. Wala pang nalalaman tungkol sa oras ng paglipat, dahil hindi malinaw ngayon kung paano maipapatupad ang naturang paglipat sa teknikal na paraan. Sa totoo lang, hindi rin masyadong malinaw kung anong mga pagbabago ang idudulot ng susunod na pag-aalala ng estado para sa mga mamamayan na gustong mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay sa minimal na halaga.

Ano ang pagpopondo ng proyekto sa merkado ng mga bagong gusali?

Ano ang kasangkot sa paglipat sa pagpopondo ng proyekto? Nangangahulugan ito na hindi na posible na bumili ng real estate sa anumang yugto ng konstruksiyon; ang mga natapos na apartment lamang ang ibebenta. Ang mga pondo para sa pagtatayo ay ibibigay ng mga bangko sa loob ng balangkas ng isang partikular na proyekto. Naturally, mas malaki ang gastos sa pabahay; mula sa puntong ito, ang pagbabago ay hindi masyadong kapaki-pakinabang para sa mga mamamayan, kahit na ang mga panganib ng "hindi natapos na konstruksyon" o "pangmatagalang konstruksyon" ay mababawasan. Ang pagtaas ng mga presyo ay lubos ding mapapadali ng paparating na kalakaran patungo sa monopolisasyon ng merkado ng mga malalaking developer, dahil maraming maliliit na kumpanya ng konstruksiyon ang hindi makakapagbalanse sa bingit ng kakayahang kumita - ang mga pautang sa bangko ay mas mahal kaysa sa mga pondong nalikom mula sa equity mga may hawak.

Ang karamihan sa mga developer ay walang sariling kapital, kaya napipilitan silang makalikom ng pondo sa pamamagitan ng pakikilahok ng mga mamamayan o kumuha ng pautang sa bangko; iilan lamang ang mga developer na nagtatayo gamit ang kanilang sariling pera. Kasabay nito, ang mga pautang sa bangko ay hindi isang murang kasiyahan para sa mga developer; depende sa mga partikular na kundisyon, ang sobrang bayad para sa paggamit ng pautang ay mula 20% hanggang 60%, sa kaibahan sa pera ng mga may hawak ng equity, para sa paggamit kung saan mo hindi na kailangang magbayad ng kahit ano. Ginagawa nitong walang kabuluhan ang negosyo sa konstruksiyon para sa mga kumpanyang walang suportang pinansyal sa mas paborableng mga termino.

Monopolizing ang merkado sa pamamagitan ng pagpapatalsik sa mga developer?

Ang tanging kadahilanan na nagbibigay inspirasyon sa optimismo ay ang posibleng time frame para sa pagpapatupad ng ideya - naniniwala ang mga eksperto na ang scheme ng financing ng proyekto ay magsisimulang magtrabaho sa loob ng 10 - 15 taon. sa ilalim ng kontrata. Gayunpaman, sa 2018, ang mga bagong susog sa Federal Law 214 ay magkakabisa, na sa kanilang sarili ay may kakayahang bawasan ang bilang ng mga developer. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga kinakailangan para sa laki ng awtorisadong kapital ng developer na nagtataas ng mga pondo, para sa halaga ng equity capital, na bahagi ng kabuuang halaga ng mga pondo na kinakailangan para sa pagtatayo, pati na rin ang pangangailangan para sa mga kontribusyon sa Compensation Fund.

Kaya, dumarating ang mga radikal na pagbabago sa batas na kumokontrol sa industriya ng konstruksiyon. Paano makakaapekto ang mga pagbabagong ito sa mga developer at potensyal na mamimili ng mga apartment sa mga bagong gusali? nalaman ng site mula sa pinakamalaking manlalaro sa merkado ng real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow.

Mga komento ng eksperto

Roman Sigitov Pangkalahatang Direktor ng SEVERIN DEVELOPMENT

Ngayon ay malinaw na malinaw na ang paglipat mula sa ibinahaging konstruksyon hanggang sa pagpopondo ng proyekto ay magaganap: ang Pangulo ng Russia ay nag-utos ng pagbuo ng mga hakbang para sa isang phased transition sa loob ng 3 taon.

Ang ideya ng paglipat sa financing ng proyekto ay mahusay na itinatag. Ang estado ay medyo pagod na sa paggastos ng kanyang lakas at pera sa "pagbayad" sa mga problemang nauugnay sa mga nalinlang na shareholder at "nagse-save" ng malalaking developer. Mas madali para sa kanya na ilipat ang responsibilidad sa mga balikat ng isa pang propesyonal na manlalaro ng merkado. At ang mga bangko ay magiging isang manlalaro.

Ang pagbabago ay hahantong sa mga makabuluhang pagbabago sa merkado. Una sa lahat, ang mga proseso ng panloob na pagbabangko na may kaugnayan sa pag-isyu ng mga pautang para sa pagtatayo ng pabahay ay pinag-iisa. Mula sa pananaw ng organisasyon, ito ay magiging kapaki-pakinabang para sa lahat ng mga developer, dahil ang mga pamamaraan at pamantayan para sa pagpapahiram ng proyekto ay magiging mas malinaw.

Kasabay nito, ang sub-portfolio ng housing loan ng mga bangko ay tataas nang malaki – ng 1.5–2 beses. Wala nang magagawa ang mga developer kundi magbukas ng buong linya ng kredito. Ang ganitong unibersal na "obligasyon" ay hindi maiiwasang "makipag-ayos" sa halaga ng konstruksiyon, bilang isang resulta kung saan ang presyo ng pagbebenta bawat metro kuwadrado para sa mamimili ay tataas ng hindi bababa sa 10-20%, kung ang estado ay hindi nag-aalok ng napaka tiyak na bayad. mga hakbang.

Roman Sychev CEO ng Tekta Group

Sa Russia, ang pangunahing merkado ng real estate ay nabuo sa mga kondisyon ng mataas na inflation at mahal na mga pautang para sa pagpapatupad ng mga proyekto sa pag-unlad, kaya ang pangunahing pinagmumulan ng financing ng konstruksiyon ay ang mga mamimili mismo. Gayunpaman, ngayon ay malinaw na ang paglipat mula sa mga benta ng pabahay na nasa ilalim ng konstruksiyon hanggang sa pagbebenta ng mga natapos na bagay ay hindi maiiwasan, at ang mas mahigpit na mga kinakailangan para sa mga developer (mula noong 2018) ay naglalagay ng mga pundasyon para sa panahon ng pagbagay. Ang pagpopondo ng mga proyekto sa pamamagitan ng pag-akit ng mga mapagkukunan ng kredito at sariling mga pondo ay aalisin ang pakikilahok ng mga may hawak ng equity at tiyak na malulutas ang problema ng pangmatagalang konstruksyon kung mayroong ganap na pagbabawal sa pagbebenta ng mga apartment bago ang pasilidad ay ilagay sa operasyon.

Sa isang banda, ang shared construction ay kapaki-pakinabang para sa lahat - mga developer, shareholder, at estado, kung pag-uusapan natin ang tamang negosyo. Pinapayagan nito ang developer na pigilan ang pagtaas ng presyo, ang shareholder na bumili ng pabahay sa mas magandang presyo, at ang estado ay magkaroon ng mga buwis at pataasin ang GDP. Ngunit sa kabilang banda, sa lahat ng mga binuo na bansa ay walang sistema para sa pagbebenta ng mga apartment sa yugto ng pundasyon ng hukay. Ang lahat ng kasanayan sa mundo ay nakabatay sa pagbebenta ng tapos na pabahay, at ang mga propesyonal na mamumuhunan lamang ang namumuhunan sa isang partikular na proyekto at nagdadala ng mga panganib.

Sa pagsasalita tungkol sa mga mamumuhunan mula sa mga indibidwal, ang kanilang bahagi sa aming merkado ay napakaliit. Halimbawa, ayon sa data sa target na madla ng Mayakovsky residential complex, ang bahagi ng mga pagbili ng pamumuhunan ay hindi hihigit sa 7%, habang ang natitirang bahagi ng mga apartment ay binili para sa personal na paninirahan. Sa tingin ko ang larawan sa kabuuan ay magkapareho para sa mga bagong gusali sa Moscow.

Sa pamamagitan ng paglipat sa pagbebenta ng pabahay sa mga handa na bahay, mararamdaman ng mga developer ang tunay na kagustuhan sa merkado ng mga mamimili. Kakailanganin nilang magbenta ng mga apartment na hindi batay sa mga larawan at mga pangako, ngunit aktwal na nagpapakita ng isang natapos na residential complex, isang tunay na pasukan at ang kalidad ng bahay, isang naka-landscape na lugar at isang gumaganang panlipunang imprastraktura.

Bukod dito, ang pagpapakilala ng financing ng bangko sa pangunahing merkado ng pabahay ay tiyak na hahantong sa pagtaas ng mga pangangailangan sa developer at sa kanyang proyekto mula sa mga bangko. Makikita rin natin kung kaninong mga proyekto ang tunay na pinag-isipan at kinakalkula, at kung alin ang hindi maipatupad dahil sa mas mataas na panganib. Ang tanging alalahanin ay ang posibleng monopolisasyon ng merkado ng pag-unlad ng pinakamalaking manlalaro na may mga kagustuhan sa pag-access sa mga mapagkukunan (mga site, kagamitan, financing).

Valery Mishchenko Tagapangulo ng Lupon ng mga Direktor ng Pamilya ng KASKAD ng mga kumpanya

Ang paglipat mula sa ibinahaging konstruksyon patungo sa isang modelo ng pagpopondo ng proyekto ay hahantong sa pagsasama-sama ng merkado at ang sabay-sabay na pag-alis mula sa industriya ng mga kumpanya na walang sariling mga makabuluhang mapagkukunan. Ito ay lohikal, dahil ang mga pagbabago ay mangangahulugan ng pagtaas sa threshold ng pamumuhunan para sa pagpapatupad ng anumang proyekto sa real estate market. Ang developer, na mayroong development pipeline na nagkakahalaga ng 2 bilyong rubles, ay hindi makakakuha ng 500 milyon mula sa bangko, na may sariling 150-200 milyon. Malinaw ang kalkulasyon ng developer: umaasa siya sa pera ng mga kalahok sa shared construction . Ngunit ang bangko ay hindi na masisiyahan sa diskarteng ito; kakailanganin nito ang developer na magkaroon ng sarili nitong 600-700 milyong rubles sa account nito. Ito ay tiyak na pipilitin ang mga maliliit at katamtamang laki ng mga manlalaro na umalis sa merkado - hindi nila magagawang dalhin ang gayong malaking pasanin sa pananalapi.

Sa kabilang banda, ang mga karagdagang gastos na nauugnay sa paglilingkod sa interes ng kredito ay "huhulog" bawat metro kuwadrado, ang gastos nito ay tataas nang malaki. At ito ay hindi maiiwasan.

Ang paglipat sa financing ng proyekto ay hahantong sa katotohanan na ang mga developer at mga bangko ay magtutulungan, na nangangahulugan na ang huli ay makikita ang buong kadena ng pagbuo ng mga gastos sa real estate at, kasama ng mga awtoridad sa regulasyon, ay maingat na susubaybayan ang paggasta ng mga pondo . Nangangahulugan ito na ang developer ay hindi makakapag-withdraw ng pera para sa napalaki na mga item sa gastos.

Ang mga negosyante na hindi mabubuhay sa mga bagong kalagayan ay magsisimulang maghanap ng iba pang mga angkop na lugar para sa trabaho. Mayroong dalawang posibleng alternatibo: ang ilang mga developer ay ibabaling ang kanilang pansin sa artisanal, indibidwal na konstruksyon ng pabahay, habang ang iba ay lilipat sa mga eksklusibong proyekto na naglalayong napakayamang kliyente. Dito, bilang panuntunan, pinag-uusapan natin ang tungkol sa kaunting dami ng mga benta, ngunit may medyo malaking margin. Mahirap hulaan sa ngayon kung gaano kalawak ang segment na ito, dahil anino ang kita ng mga bilyonaryo ng Russia.

Dmitry Kotrovsky Kasosyo ng kumpanya ng pag-unlad na "Khimki Group"

Kung ang mga awtoridad ay hindi nag-aalok ng mga alternatibong mapagkukunan ng financing ng konstruksiyon, at ang mga developer ay napipilitang kumuha ng mga pautang sa bangko sa mataas na mga rate ng interes para sa pagpapatupad ng kanilang mga proyekto, maaari nating asahan ang pagtaas sa halaga ng real estate sa pangunahing merkado. Ngayon, sa paunang yugto ng pagtatayo sa scheme ng financing, humigit-kumulang 70% ng mga pondo ay nabibilang sa bangko, at 30% sa kumpanya. Habang tumataas ang dami ng benta, maaaring magbago ang proporsyon na ito. May pagkakataon ang mga developer na bayaran ang kanilang utang sa bangko nang maaga sa iskedyul. Kung ipinagbabawal na magbenta ng mga apartment sa mga gusaling itinatayo, ang developer ay walang makukuhang pera para mabayaran ang utang sa bangko. Bilang karagdagan, ang mga developer ay magkakaroon ng mga karagdagang gastos na nauugnay sa pagbubuwis at pagpapanatili ng mga bahay sa kanilang balanse. Mapipilitan ang mga developer na isama ang mga gastos na ito, gayundin ang mga gastos sa paglilingkod sa mga mamahaling pautang, sa presyo ng huling produkto. Ang aking pagtataya ay maaaring tumaas ang mga presyo ng hanggang 40% at lapitan ang halaga ng pabahay sa pangalawang merkado.

Ang mga kamakailang hakbangin sa pambatasan na naglalayong lutasin ang problema ng mga nalinlang na shareholder at ang panukalang buwagin ang shared-equity construction ay nakakatugon sa mga interes ng lobby ng pagbabangko. Ang pag-asa ng sektor ng konstruksiyon sa mga bangko ay mataas ngayon at lalakas pa sa hinaharap. Kasabay nito, nagdududa ako na sa kasalukuyang hindi matatag na sitwasyon ang mga bangko ay maaaring kumilos bilang mga garantiya ng pinondohan na konstruksiyon. Sapat na upang alalahanin ang maraming pagbawi ng mga lisensya at ang muling pagsasaayos ng mga pangunahing manlalaro sa sektor ng pagbabangko.

Andrey Kolochinsky Managing Partner ng VectorStroyFinance

Kung ang paglipat sa pagpopondo ng proyekto at isang kumpletong pag-abandona sa ibinahaging konstruksyon ay magaganap, ang sagot sa tanong na ito ay malalaman lamang ng mga opisyal ng gobyerno na nagpasimula ng pagbabago. Ang isang yugto ng tatlong taon ay naunang inihayag, kung saan ang mga developer ay kailangang ganap na lumipat sa pagpapautang sa bangko kapag nagtatayo ng real estate. Ang deadline ay medyo makatotohanan, ngunit mahirap pa ring isipin kung paano gagana ang bagong pamamaraan sa pagsasanay. Ngayon, ang mga bangko ay hindi handa na mag-isyu ng mga pautang sa lahat ng mga developer nang walang pagbubukod; ang mga kumpanyang hindi nagbibigay inspirasyon sa kumpiyansa at hindi nagpapakita ng isang matatag na posisyon sa pananalapi ay naiwan.

Ang mga kahihinatnan ng panukalang ito ay halata - ang halaga ng pabahay sa mga bagong gusali ay tataas ng 30-40%, dahil ang mga developer ay kailangang magserbisyo ng mga mamahaling pautang sa mahabang panahon. Kung dati ay binayaran ng mga developer ang kanilang utang sa bangko nang mas maaga sa iskedyul gamit ang mga nalikom mula sa mga benta ng apartment, ngayon ay magagawa lamang nila ang mga unang pagbabayad kapag ang bahay ay itinayo at inilagay sa operasyon. Bilang karagdagan, ayon sa kaugalian, mula sa sandaling naaprubahan ang utang, ang mga bangko ay hinihiling na magbayad ng interes, at kung minsan ay bahagyang ang katawan ng utang. Sa kasong ito, kung saan kukuha ng pera upang magbayad ng interes ay hindi malinaw.

Ang panukalang ito ay tumutugon sa mga interes ng komunidad ng pagbabangko. Kamakailan lamang, ang pag-asa ng industriya ng konstruksiyon sa kapital ng bangko ay kapansin-pansing tumaas, ngunit ngayon ang mga aktibidad ng mga developer ay ganap na makokontrol ng mga institusyon ng kredito.

Maria Litinetskaya Managing partner ng Metrium Group, miyembro ng CBRE partner network

Naniniwala ako na ang pagtanggi na tustusan ang proyekto sa gastos ng mga mamimili ay dahil sa di-kasakdalan ng 214-FZ, na, tulad ng ipinakita ng kasanayan, sa kasamaang-palad, ay hindi makapagbibigay sa shareholder ng 100% na garantiya ng pagtanggap ng apartment o pagbabalik. ng mga pondo. Ngayon sa Russia ay may humigit-kumulang 38 libong na-defrauded na shareholders at 830 na mga ari-arian ng problema. Bukod dito, noong Oktubre ang listahan ay napunan ng mga bagong manlalaro. Tila, ang problema ay umabot sa gayong mga sukat na maaari itong malutas sa maikling panahon lamang sa pamamagitan ng marahas na mga hakbang - isang pagtanggi na magbahagi ng konstruksiyon. Bilang karagdagan, sa ganitong paraan, ang mga awtoridad ay nagsasangkot ng isang ikatlong partido sa aktibong kontrol sa industriya ng konstruksiyon, katulad ng mga bangko, na sa hinaharap ay talagang magiging isa sa mga pangunahing regulator ng mga aktibidad ng mga developer.

Ang walang pasubali na bentahe ng pag-aalis ng shared construction ay isang 100% na garantiya para sa mga mamimili na bibili lamang ng tapos na pabahay na inilagay sa operasyon. Sa turn, kailangan mong magbayad para sa kawalan ng mga panganib. Ang pangunahing resulta ng isang posibleng paglipat sa financing ng proyekto ay isang pagtaas sa halaga ng pabahay, dahil ang mga pautang sa bangko, hindi katulad ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity, ay hindi libre; ang interes ay dapat bayaran sa kanila. At kung ngayon ay maaaring bayaran ng developer ang bangko sa panahon ng mga benta bago matapos ang konstruksiyon, kung gayon kung ang pakikilahok sa equity ay aalisin, ang utang ay kailangang kunin para sa buong panahon ng pagpapatupad, at babayaran lamang pagkatapos na maisagawa ang gusali. Bilang karagdagan, ang merkado ay mananatiling nakararami tapos na pabahay, na kung saan ay 20-30% mas mahal kaysa sa mga analogues sa ilalim ng construction. Kasabay nito, isinasaalang-alang ang patakaran ng Central Bank ng Russian Federation, mayroong lahat ng mga kinakailangan para sa pagbawas ng interes sa financing ng proyekto. Ngayon ang pangunahing rate ng Central Bank ng Russian Federation ay nabawasan sa 8.25%, at ang inflation ay nasa 3%. Ngunit, gaano man ito kaliit, ito ay hahantong sa pagtaas ng gastos. Sa kasalukuyan, ang mga pautang para sa mga developer sa ilalim ng financing ng proyekto ay mula 13% hanggang 20% ​​kada taon. Kahit na ipagpalagay natin na ang mga awtoridad ay gumawa ng paraan upang sila ay mas mura, ang naturang instrumento sa financing ay mas mahal pa rin kaysa sa kasalukuyang mahal na pautang, ngunit kasama ang murang pera mula sa mga shareholder. Ang halaga ng bawat apartment na ibinebenta sa ilalim ng DDU ay mahalagang naglalaman ng parehong pamumuhunan sa konstruksyon at ang tubo ng developer. Iyon ay, sa pamamagitan ng pag-akit ng pera ng bumibili, ang developer ay tumatanggap ng kita ngayon, at nakumpleto ang bahay sa ibang pagkakataon. Ito ang tubo na nakakatulong upang mabayaran ang utang nang maaga sa iskedyul. Kung walang mga pondo mula sa mga shareholder, ang developer ay magsisimulang makatanggap ng kita lamang pagkatapos makumpleto ang konstruksiyon sa panahon ng mga benta ng tapos na pabahay.

Bilang karagdagan, ang pag-asa ng industriya ng konstruksiyon sa kapital ng bangko ay tataas nang kapansin-pansin, kahit na ngayon ay medyo malaki, dahil karamihan sa mga developer ay umaakit pa rin ng mga pautang para sa konstruksiyon. Ang pag-aalis ng equity participation ay mangangahulugan na ang developer ay magkakaroon lamang ng dalawang tunay na channel para sa financing construction - isang loan at ang kanyang sariling pera. Halos lahat ng mga developer ay makakaakit ng mga pautang, ngunit para sa buong panahon ng konstruksiyon. Nangangahulugan ito na kailangan nilang magbunyag ng maraming impormasyon sa negosyo, sumailalim sa mahigpit na pagsusuri sa pagbabangko at mag-ulat sa mga nagpapautang. Bilang karagdagan, ang industriya ng konstruksiyon at ang mga presyo para sa mga produkto nito ay magiging mahigpit na nakasalalay sa halaga ng mga pautang, at sa pangkalahatan ang patakaran sa pananalapi ng mga bangko at estado.

Naniniwala ako na ang mga pangunahing benepisyaryo ng paglipat sa pagpopondo ng proyekto ay mga bangko. Hukom para sa iyong sarili: ang nagpapahiram ay makakatanggap ng kita mula sa kapital na ipinahiram niya para sa pagtatayo, at pagkatapos ay sa anyo ng mga pagbabayad at interes sa mortgage mula sa mga apartment na ibinebenta sa parehong gusali. Sa katunayan, ang bangko ay nakikilahok ng dalawang beses sa kita na natanggap mula sa parehong produkto - isang apartment.

Sa kabilang banda, ang mga bangko ay kailangang subaybayan nang mas malapit ang kanilang mga nanghihiram upang maiwasan ang pagbagsak ng konstruksiyon o mga gawaing mapanlinlang. Upang gawin ito, kinakailangan na kumalap ng mga espesyalista sa konstruksiyon, palawakin ang mga kawani ng mga analyst na kasangkot sa merkado ng konstruksiyon, at magkaroon ng mga gastos sa pagpapatakbo sa bagay na ito. Kaya, kailangan ding maghanda ng mga bangko para sa mga pagbabago.

Svetlana Denisova Pinuno ng Sales Department, BFA-Development CJSC

Batay sa kaunting impormasyon na mayroon kami sa kasalukuyan, malinaw na ang oras para sa muling pagdadagdag ay bilang. Tila, ito ay inilaan na mapalitan ng isang pamamaraan para sa pag-akit ng pera mula sa mga shareholder sa pamamagitan ng mga escrow account, na inihayag sa mga nakaraang susog sa 214-FZ. Nangangahulugan ito na, sa esensya, ang shareholder ay hindi naglilipat ng pera sa developer, ngunit naiipon ito sa isang bank account. Dapat nating maunawaan na sa kasalukuyan ang ating sistema ng pagbabangko ay hindi binibigyan ng mga pondong kailangan para muling gawin ang konstruksyon sa mga kasalukuyang volume; kailangan pa rin silang maakit. Ang isyu ng pag-akit ng pera sa mga bangko sa harap ng mga umiiral na panganib ay nananatiling problemado at bukas. Ang sistema ng pagbabangko ay dumanas kamakailan ng malubhang pagkabigla, maraming institusyong pampinansyal ang umalis sa merkado, ang lahat ng ito ay nagkaroon ng mapangwasak na mga kahihinatnan para sa mga maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo at mga taong nawalan ng access sa pera sa mahabang panahon, o kahit na ang kanilang mga deposito na lumampas sa halaga ng nakaseguro. .

Ang halaga ng nakaseguro na premium ngayon ay 1.4 milyong rubles, na sa anumang paraan ay hindi nauugnay sa mga presyo ng mga apartment. Kung ang shareholder ay dapat maipon ang buong halaga ng apartment sa bangko sa oras na makumpleto ang pagtatayo nito, kung gayon ang deposito ay dapat na maseguro nang buo. Hindi pa rin malinaw kung gaano karaming mga bangko ang magkakaroon ng pagkakataong magtrabaho sa mga escrow account; ang mga organisasyong pampinansyal ba ay makakapaghiram sa lahat ng mga developer na iyon, at may daan-daang libo sa kanila sa Russia, na gustong samantalahin ang pagpopondo ng proyekto? Makakatanggap ba ang mga developer ng akreditasyon ng bangko upang matugunan ang kanilang mataas na pamantayan?

Marahil ang mga hakbang na ito ay mapapabuti ang merkado, ngunit ang isang malaking bilang ng mga maliliit at katamtamang laki ng mga kumpanya ay mapipilitang umalis. Ito ay tiyak na hahantong sa pagbawas sa suplay. Kami ay kumbinsido na ang merkado ay hindi pa ganap na nauunawaan ang mga balita tungkol sa pag-abandona ng shared construction. Ang pagbabawas ng mekanismo ng pakikilahok ng equity bilang isang paraan ng pag-akit ng pera mula sa mga may hawak ng equity nang direkta sa konstruksyon ay tiyak na makakaapekto sa paglago ng mga presyo ng pabahay, hindi lamang dahil sa isang pagbawas sa mga volume, ngunit pangunahin dahil sa pagtaas ng mga presyo na darating kasama ng pera ng mga bangko. Kung ang pagtatayo ay isinasagawa gamit ang mga pondo ng pautang, pagkatapos ay ang presyo sa bawat sq. m. tataas ng hindi bababa sa halaga ng mga pondong ito sa pautang at sa mga gastos na kaakibat ng mga ito.

Igor Vasilenko

Inaasahan na mula ngayon, makakapili na ang mga developer sa pagitan ng project financing at ang karaniwang pang-akit ng pondo mula sa mga mamamayan sa ilalim ng DDU. Kasabay nito, ang mga pipili ng pangalawang paraan ay kailangang sumunod sa lahat ng mga kinakailangan na itinatag ng batas para sa mga developer na gustong makaakit ng pera ng mga mamamayan para sa pagtatayo ng mga gusali ng tirahan (Bahagi 2, Artikulo 3 ng Pederal na Batas Blg. 214- FZ ng Disyembre 30, 2004 ""; pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Batas Blg. 214-FZ). Kung hindi, hindi nila magagamit ang mga pondo ng mga indibidwal (). Ngunit ang mga kinakailangang ito ay hindi malalapat sa mga developer na mas gusto ang pagpopondo ng proyekto. Ito ay tinalakay sa ginanap na kumperensya ng Kommersant Publishing House kahapon, “New Wave Development: Classic or Avant-Garde?” sabi ng financial director ng AHML Victor Shlepov.

Alalahanin natin na noong nakaraang taon ay pinagtibay ang isang batas na nagre-regulate sa paglikha ng isang espesyal na pondo para sa proteksyon ng mga karapatan ng mga mamamayang nakikilahok sa shared construction (Federal Law No. 218-FZ ng Hulyo 29, 2017; pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Batas Blg. 218-FZ). Nagsimula nang gumana ang pondong ito. Bilang karagdagan, ipinakilala ng batas ang mga karagdagang kinakailangan para sa mga developer upang makaakit ng pera mula sa mga mamamayan sa panahon ng pagtatayo ng pabahay, kabilang ang tungkol sa halaga ng kanilang sariling mga pondo (). Malalapat ang mga kinakailangang ito sa mga nakatanggap ng construction permit pagkatapos ng Hulyo 1, 2018.

Posible bang ibalik ang mga pondo sa isang mamamayan kung sa oras ng nakaseguro na kaganapan ay binawi ang lisensya ng kompanya ng seguro, ang ibang mga kompanya ng seguro ay tumanggi na i-renew ang kontrata ng seguro sa developer, at ang developer ay walang anumang mga ari-arian? Ang sagot dito at iba pang praktikal na tanong ay nasa"Base ng Kaalaman sa Serbisyo ng Legal na Pagkonsulta" Internet na bersyon ng GARANT system. Kumuha ng ganap na access sa loob ng 3 araw nang libre!

Kasabay nito, tinawag ni Viktor Shlepov ang mga pinagtibay na pagbabago lamang na isang transisyonal na modelo. Sa malapit na hinaharap, ito ay binalak na palitan ang atraksyon ng mga pondo ng mga mamamayan ng pagpopondo ng proyekto. Ang kaukulang ideya ay itinakda sa "" Action Plan na inaprubahan ng Gobyerno ng Russian Federation noong Disyembre 21, 2017 (Plano ng mga hakbang para sa unti-unting pagpapalit sa loob ng tatlong taon ng mga pondo ng mga mamamayan na nalikom para sa paglikha ng mga apartment building at iba pang real ari-arian, pagpapautang sa bangko at iba pang paraan ng pagpopondo na nagpapaliit sa panganib para sa mga mamamayan). Ang " " ay binuo ng pamahalaan kasama ng Bank of Russia at AHML bilang pagsunod sa mga tagubilin ng Pangulo ng Russian Federation (). Ang dokumento ay nagbibigay ng pagtanggi na direktang makalikom ng mga pondo mula sa mga mamamayan para sa pagtatayo ng pabahay sa loob ng susunod na tatlong taon. "Mawawalan ng pagkakataon ang mga developer na makaakit ng mga pondo mula sa mga hindi kwalipikadong mamumuhunan, na karamihan sa mga indibidwal, at makakaakit ng mga naturang pondo mula sa mga propesyonal na kalahok sa merkado, tulad ng mga bangko," sabi ng eksperto.

Ang sentral na mekanismo para sa pagpopondo ng proyekto ay. "Magkakaroon pa rin ng posibilidad ng pagbili ng pabahay sa yugto ng pagtatayo, ang mekanismo para sa pagpaparehistro ng isang DDU kasama ang lahat ng positibong katangian nito sa anyo ng pagpaparehistro ng estado, transparency, at pananagutan. Ang isang mamamayan ay maaaring pumasok sa isang DDU, ngunit ang mga pondo ay idedeposito sa isang espesyal na escrow account. Ito ay isang tripartite na kasunduan sa pagitan ng bumibili at ng bangko at ng developer. Sa isang banda, ang mamamayan ay makikibahagi sa mga pondong ito at sila ay haharangin hanggang sa makumpleto ang DDU ( hindi mababago ng mamamayan ang kanyang isip at kunin ang mga ito).Sa kabilang banda, hindi matatanggap ng developer ang mga pondong ito hangga't hindi niya natutupad ang kanyang mga obligasyon.At sa proseso ng konstruksyon, ang financing ay isasagawa ng mga bangko sa ang anyo ng mga pautang sa proyekto, na popondohan mula sa mga pondong inilagay sa mga escrow account,” paliwanag ni Viktor Shlepov.

Gayundin, ayon sa "", ang mga pondo ng mga mamamayan na inilagay sa mga espesyal na account na binuksan para sa mga pag-aayos sa ilalim ng DDU ay iseseguro sa halagang hindi hihigit sa 10 milyong rubles. "Ipagpalagay ko na sa Russia ang tungkol sa 95-97% ng mga natapos na transaksyon ay magkakasya sa naturang limitasyon. Sa Moscow, siyempre, ito ay malamang na hindi. Tila ang gayong direktang proteksyon ng estado ay dapat protektahan ang mga mamamayan. Ang mga detalye ng mekanismong ito ay magiging nagtrabaho, ngunit sa anumang kaso ito ay mas maaasahan, kaysa sa kasalukuyang panganib sa kredito ng mga developer," pagtatapos ng kinatawan ng AHML.

Upang ang gayong modelo ay gumana sa "pilot mode" mula sa kalagitnaan ng taon, sa ngayon, ayon kay Shlepov, ang isyu ng pagpapakilala ng mga naaangkop na pagbabago sa kasalukuyang batas ay tinatalakay.

Gayunpaman, hindi lahat ng mga espesyalista ay nagbabahagi ng positibong saloobin. Kaya, ang executive director ng GC "MIC" Daromir Obukhanich, sa isang banda, kinilala ang pagpopondo ng proyekto bilang isang hakbang patungo sa isang sibilisadong merkado. Ngunit, sa kabilang banda, hinulaan niya ang isang hindi maiiwasang pagtaas sa mga presyo ng real estate: "Ang mga mamimili ay magkakaroon ng garantisadong pag-unawa sa mga resulta ng kanilang mga pamumuhunan, at kailangan nilang magbayad para dito. Bilang karagdagan, ang pagpopondo ng proyekto, siyempre, ay hindi libreng pera. Ang lahat ng ito ay mangangailangan ng pagtaas sa halaga ng pabahay ". Kasabay nito, idinagdag niya, ang domestic mortgage lending system ay nahuhuli nang malaki sa pandaigdigang isa, na malamang na hindi mabayaran ang pagtaas ng mga presyo at mapanatili ang merkado sa kinakailangang antas. Sa turn, Chairman ng Board of Directors ng Garden Ring Group of Companies Sergey Kolunov hinulaang mga problema sa pananalapi para sa mga maliliit na developer: "Ang mga bangko ay hindi interesado sa maliliit na kumpanya na may maliliit na proyekto. Alinsunod dito, 99% sa kanila ay hindi makakakuha ng financing ng proyekto. Mas maginhawa para sa mga bangko na magtrabaho sa malalaking kumpanya at malalaking proyekto ( mula 50 thousand - 100 thousand sq. m. m bawat isa)". At Deputy Chairman ng Moskomstroyinvest Alexander Goncharov sa pangkalahatan, nag-aalinlangan siya tungkol sa naturang instrumento bilang isang escrow account: "Ang mekanismo ng financing sa pamamagitan ng escrow ay umiral mula noong 2014. Ngunit sa loob ng tatlong taon na ito, walang isang transaksyon gamit ang mga escrow account ang nairehistro. Kaya ang malaking tanong ay kung handang palitan ng mga bangko ang financing na iyon, na ngayon ay nagmumula sa mga kalahok sa shared construction."

Ang merkado ng pagtatayo ng pabahay sa Russia ay lilipat mula sa isang mekanismo ng equity financing patungo sa isang kredito sa loob ng tatlong taon. Sa utos ng pangulo, ang mekanismo ng paglipat ay dapat na binuo ng Ministry of Construction kasama ng AHML.

Inatasan ng Pangulo ng Russia na si Vladimir Putin ang Gobyerno, kasama ang Bangko Sentral at AHML, na aprubahan ang isang roadmap para sa unti-unting pagpapalit ng mga pondo ng mga may hawak ng equity ng mga pautang sa bangko at iba pang anyo ng financing na nagpapaliit sa panganib para sa mga mamamayan.

Alalahanin natin na tinalakay ni Vladimir Putin ang unti-unting pag-abandona ng shared-equity construction noong Oktubre 25 sa isang pulong kasama ang mga miyembro ng Gobyerno. Pagkatapos ng pulong, ang pinuno ng Ministri ng Pananalapi ng Russian Federation, Anton Siluanov, ay nagsabi na ang mga tagabuo ay dapat gumamit ng mga hiniram na pondo, at ang mga tao ay dapat bumili ng mga yari na apartment, at hindi mamuhunan sa yugto ng zero construction na may hindi malinaw na mga kahihinatnan.

Ayon sa pinuno ng Ministri ng Konstruksyon Mikhail Ako, upang iwanan ang shared-equity construction, dapat palitan ng mga bangko ang 3.5 trilyong rubles. "Dapat sagutin ng mga bangko ang tanong kung gaano katagal nila mapapalitan ang figure na ito at sa ilalim ng anong mga kondisyon," sabi niya.

Ibahagi ang gusali

Ang ibinahaging konstruksyon ay isang uri ng aktibidad sa pamumuhunan kung saan ang isang kumpanya ng konstruksiyon ay umaakit ng mga pondo mula sa mga mamamayan para sa pagtatayo ng real estate. Pagkatapos makatanggap ng pahintulot na isagawa ang property, obligado ang developer na ilipat ang shared construction project sa mga kalahok sa shared construction.

At kahit na ang Russia ay umabot na ngayon sa 80% ng kabuuang dami ng pabahay na nasa ilalim ng konstruksiyon, ito ay hindi nangangahulugang Russian na kaalaman. Ang ibinahaging konstruksyon ay lumitaw sa Argentina noong 1985 sa suporta ng estado, na naghangad na makaakit ng mga pondo sa industriya. Nang maglaon, naging laganap ang mekanismong ito sa UK, Egypt, Kuwait, at UAE.

Sa Russia, ipinatupad ang Pederal na Batas Blg. 214-FZ noong Enero 1, 2005. Ang batas ay sumailalim sa maraming pagbabago at pag-amyenda, ngunit ito ay may bisa pa rin at kinokontrol ang mga relasyon na may kaugnayan sa pagpapalaki ng mga pondo mula sa mga mamamayan at legal na entity batay sa mga kasunduan para sa pakikilahok sa shared construction.

Ayon sa batas, ang developer ay isang legal na entity na nagmamay-ari o may karapatang mag-arkila ng land plot at umaakit ng mga pondo mula sa mga kalahok sa shared construction para lumikha ng mga apartment building at (o) iba pang real estate object sa land plot na ito, maliban sa ng mga layuning pang-industriya, batay sa natanggap na mga permit sa gusali.

Ang isang object ng shared construction ay isang residential o non-residential premises, common property sa isang apartment building at (o) iba pang real estate, na napapailalim sa paglipat sa isang kalahok sa shared construction pagkatapos makatanggap ng pahintulot na maglagay ng apartment building at (o ) ibang real estate.

Sa ilalim ng kasunduan para sa pakikilahok sa shared-equity construction, ang developer ay nagsasagawa, sa loob ng panahon na itinakda ng kasunduan, na magtayo ng isang apartment building at (o) iba pang real estate object sa kanyang sarili at (o) kasama ng ibang mga tao at , pagkatapos makatanggap ng pahintulot na ilagay ang mga bagay na ito sa operasyon, upang ilipat ang kaukulang shared-equity construction object sa kalahok sa shared-equity construction . Sa turn, ang kalahok sa shared construction ay nangangako na bayaran ang presyong itinakda ng kontrata at tanggapin ang shared construction project kung may pahintulot na maglagay ng apartment building at (o) iba pang real estate.

Ang mga disadvantages ng shared-equity construction ay kinabibilangan ng paglitaw ng mga pangmatagalang proyekto sa pagtatayo, i.e. hindi natapos na mga bahay, at bilang isang resulta - nadaya ang mga shareholder. Ang panlipunang pag-igting na lumitaw dahil sa pagtaas ng kanilang bilang sa panahon ng krisis sa ekonomiya ang nagtulak sa mga awtoridad na maghanap ng mga bagong mekanismo para sa pagpopondo sa pagtatayo ng pabahay.

Pros: hindi na kailangang maghintay

Ang pagpigil sa paglitaw ng mga bagong defrauded shareholders ay ang pangunahing bentahe ng pagpopondo ng proyekto.

"Mas tama at mas maaasahan para sa mga mamamayan na bumili ng mga apartment sa mga yari, itinayong bahay, sa halip na mamuhunan sa yugto ng ibinahaging konstruksyon na may hindi malinaw na mga kahihinatnan," sabi ng Ministro ng Pananalapi na si Anton Siluanov.

Kabilang sa mga argumento "para sa" ay din ang pagkakataon na bumili ng isang handa na apartment, at hindi isang baboy sa isang sundot, i.e. Ang mamimili, kahit na sa yugto ng pagpili, ay magagawang masuri ang kalidad ng konstruksiyon, landscaping, ang pagkakaroon o kawalan ng imprastraktura, paradahan, atbp. At, siyempre, sa kasong ito, hindi mo na kailangang maghintay ng ilang taon para makumpleto ang apartment na binili sa paunang yugto ng konstruksiyon, ang lugar sa paligid nito ay ma-landscape, at ang bahay na maipatupad.

At ang mga argumentong ito ay napaka, napakabigat, ngunit ang iminungkahing pamamaraan ay mayroon ding mga disadvantages.

Cons: kailangan mong bayaran ang lahat

Ang negatibong bahagi ng paglipat sa pagpopondo ng proyekto ay ang pagtaas sa mga gastos sa pabahay. Ngayon, sa pamamagitan ng pag-akit ng mga pondo mula sa mga shareholder sa yugto ng foundation pit, maaari silang agad na ilagay ng developer sa negosyo nang walang karagdagang gastos. Kung ang bangko ay nagbibigay ng mga pondo para sa pagtatayo, ito ay nagsasangkot ng interes at mga komisyon.

“Ang average na habang-buhay ng isang construction project ay 1.5–2 taon. Ang pagpopondo sa bangko sa kasalukuyang mga rate ay nagbibigay ng 18–24% ng kabuuang pagkarga sa proyekto. Ngunit ito ay para sa mga napakataas na kalidad na nanghihiram. Para sa ilang mga proyekto ang load ay maaaring umabot sa 30%. Sa tingin ko sa average na mga presyo ay tataas ng 40%," sabi ni Igor Belokobylsky, Pangkalahatang Direktor ng Strizhi Group of Companies.

Binanggit din ng kinatawan ng developer na ang isang world precedent ay nabuo sa Russia kapag ang mga pondo ng sambahayan ay direktang namuhunan sa tunay na sektor ng ekonomiya sa pamamagitan ng mekanismo ng shared construction. "Ang estado, sa pamamagitan ng pagpapatibay ng mga bagong alituntunin, ay nag-aalis ng mga panlipunang panganib mula sa pagtatayo ng pabahay, ngunit sa parehong oras ng abot-kayang pabahay," reklamo ni Igor Belokobylsky.

Mga bangko

Hindi kakanselahin ng estado ang shared-equity construction magdamag. Ang gobyerno ay nagsasalita tungkol sa isang unti-unting paglipat sa isang bagong mekanismo. Ngayon ang mga bangko ay kabilang din sa mga kalahok sa pagtatayo.

Ayon sa tagapamahala ng sangay ng Russian Capital Bank sa Novosibirsk, Denis Golubev, ang sistema ng pagbabangko ng Russian Federation ngayon ay handa nang tustusan ang mga proyekto sa pagtatayo ng pabahay: ngayon ang mga rate ng pagpapautang ay katanggap-tanggap para sa mga developer, at ang mga bangko ay natutong magtrabaho kasama ang sektor ng konstruksiyon. Gayundin, ang mga bangko ay nakabuo na ng parehong mga pamantayan para sa pagsasaalang-alang sa pagpapahiram at mga pamamaraan para sa pagsubaybay sa mga developer.

"Hindi namin nakikita ang pangunahing kahirapan ng paglipat sa isang modelo ng pagpopondo ng proyekto, kung saan ang huling mamimili ay bibili ng mga handa na pabahay, at ang bangko ay pinondohan ang buong proyekto mula simula hanggang matapos, gaya ng karaniwan sa mga bansang Europeo. Ang isang kumpletong paglipat sa pagpopondo ng proyekto, sa aming opinyon, ay hindi magdudulot ng anumang partikular na paghihirap para sa matapat na mga developer. Pipilitin lamang sila nitong mas maingat na maghanda ng mga plano at proyekto sa pananalapi kasama ang mga bangko. Maging mas transparent at technologically advanced. Siyempre, ang paglipat sa isang bagong pamamaraan ay mapuputol ang mga walang prinsipyong developer mula sa merkado ng konstruksiyon ng pabahay, "sigurado si Denis Golubev.

Gayundin, hinuhulaan ng isang kinatawan ng bangko na ang dami ng ibinebentang pabahay pagkatapos ng paglipat sa financing ng proyekto ay tataas pa, dahil ang populasyon ay magkakaroon ng higit na kumpiyansa sa matagumpay na resulta ng mga proyekto sa pagtatayo, dahil Tatanggapin talaga ng mga bangko ang lahat ng mga panganib. Ito ay hahantong sa pagtaas ng demand.

Ipaliwanag natin na ang Russian Capital Bank ay may praktikal na karanasan sa pagpopondo ng proyekto ng mga proyekto sa pagtatayo ng pabahay. Ang mga ito ay kasalukuyang nasa ilalim ng pagpapatupad. Ang mga proyekto ay idinisenyo para sa isang panahon ng hanggang tatlong taon.

« Susuriin namin ang buong proyekto sa buong ikot ng buhay ng konstruksiyon: subaybayan ang nilalayon na paggamit ng nalikom na pondo, ang dynamics ng konstruksiyon, at palitan ang data na ito sa mga awtoridad sa regulasyon. Kaya, ang bangko ay direktang nagiging isang ganap na kalahok sa proseso ng pagtatayo».

Kasabay nito, napapailalim ang developer sa mga sumusunod na pangunahing kinakailangan: isang positibong reputasyon sa negosyo, karanasan sa pagpapatupad ng mga proyekto sa pagtatayo, pagkakaroon ng disenyo at pagpapahintulot ng dokumentasyon.

“Sa kasalukuyan, ang mga rate para sa pagpopondo ng proyekto sa aming bangko ay 12–14% kada taon. Ang mga termino ng pautang para sa ilang mga proyekto na isinasaalang-alang namin ay higit sa pitong taon, "paliwanag ni Denis Golubev.

Ang mekanismo ng paglipat ay dapat mabuo bago ang Disyembre 15. Ano ang eksaktong iaalok ng Ministri ng Konstruksyon at AHML sa loob ng balangkas ng mapa ng kalsada ay hindi pa rin alam.