K prechodu na novú schému podľa ministerstva výstavby dôjde približne o päť rokov.

Ruskí vývojári v budúcnosti opustia mechanizmus zdieľanej výstavby. O prechode na projektové financovanie a možnom rozšírení kontroly nad procesom výstavby budov diskutovali poslanci so šéfom rezortu financií Antonom Siluanovom na stretnutí pracovnej skupiny Štátnej dumy o ochrane práv účastníkov spoločnej výstavby.

Päťročný prechod

Vláda a centrálna banka budú riešiť otázku postupného upustenia od bytovej výstavby s podielovým kapitálom a prechodu na projektové financovanie stavebných projektov s účasťou úverových inštitúcií. Nový mechanizmus zaviaže developerov investovať do výstavby vlastné alebo požičané peniaze a predávať dokončené bývanie. Tento príkaz predtým udelil úradníkom prezident Ruska.

Napriek tomu by stavebníci mali pri výstavbe domov viac využívať požičané prostriedky, a predsa je pre občanov správnejšie a spoľahlivejšie kupovať byty v už postavených domoch, ako investovať v štádiu nulovej výstavby s nejasnými následkami.

Na operatívnom stretnutí s hlavou štátu 25. októbra minister výstavby a bývania a komunálnych služieb Michail muži uviedol, že podľa údajov z „cestovných máp“ poskytnutých regiónmi je v 72 zakladajúcich subjektoch federácie 830 problémových objektov a počet občanov, ktorí uzavreli dohody o majetkovej účasti, je 86-tisíc ľudí. V registroch podvedených akcionárov je zároveň zapísaných 36,6 tisíc ľudí. V roku 2017 sa kraje zaväzujú dokončiť výstavbu 140 zariadení, ďalších 187 bude dokončených v budúcom roku a 276 v rokoch 2019-2021, dodal šéf rezortu výstavby. Rezort očakáva, že úplný prechod na systém financovania projektov nastane v rokoch 2020-2022.

Na stretnutí s poslancami frakcie komunistickej strany v Štátnej dume minister financií Anton Siluanov tiež uviedol, že prípadné odmietnutie spoločnej výstavby nie je „dnešným rozhodnutím“.

„Vzhľadom na pokles úrokových sadzieb by sme sa možno ešte mali zamyslieť nad vhodnosťou pokračovať v inkasovaní peňazí týmto spôsobom,“ vysvetlil šéf rezortu financií. „Stavebníci by však pri stavbe domov mali využívať viac požičaných prostriedkov, a predsa je pre občanov správnejšie a spoľahlivejšie kupovať byty v už postavených domoch, ako investovať v štádiu nulovej výstavby s nejasnými následkami.“

Rozhovor o projektovom financovaní bytovej výstavby pokračoval na piatkovom zasadnutí pracovnej skupiny Štátnej dumy k ochrane práv účastníkov akciovej výstavby.

„Všetky riziká spojené s projektmi sú zdieľané medzi developerom a bankou, a keď ľudia investujú peniaze, vkladajú tieto peniaze na bankový účet. Tieto prostriedky sa prevedú na účet developera až po dokončení a uvedení objektu do prevádzky,“ uviedol šéf pracovnej skupiny, predseda Výboru pre prírodné zdroje, vlastníctvo a pozemkové vzťahy dumy. Nikolaj Nikolajev.

Poslanec je presvedčený, že prechod na projektové financovanie nepovedie k zvýšeniu nákladov na bývanie: „Momentálne sú v cene za meter štvorcový zakomponované všetky riziká, ktoré developer má. To zahŕňa poistenie a riziká majiteľov developera, ktorí už teraz generujú zisk z každého predaného ešte nepostaveného objektu na meter štvorcový. Ak prejdeme na projektové financovanie, cenotvorba bude úplne transparentná.“

Iniciatíva ministerstva výstavby pomôže skôr stavebníkom ako spotrebiteľom, hovorí dekan Fakulty ekonomiky nehnuteľností IOM RANEPA. Elena Ivankina.

„Zdieľaná výstavba existuje na celom svete, ľahko sa môžete stať akcionárom európskej alebo americkej novostavby. Problém podvedených investorov v zahraničí neexistuje, pretože ani cent z peňazí, ktoré ste prispeli, sa nedá použiť na nič iné ako na výstavbu konkrétneho projektu. Existuje veľa ochranných finančných mechanizmov, napríklad situačný manažment, podsúvahové účty, opcie,“ vysvetlil odborník.

Invankina sa domnieva, že najlepším spôsobom by bolo prijať pozmeňujúce a doplňujúce návrhy, ktoré by developerom zabránili v nevhodnom nakladaní s peniazmi.

Prvé peniaze dostáva Fond na ochranu akcionárov

Fond na ochranu práv občanov podieľajúcich sa na výstavbe akcií bol zaregistrovaný 20. októbra. Nahradil mechanizmus poistenia zodpovednosti developerov a mal by chrániť práva akcionárov pri nových projektoch bytovej výstavby. Teraz sú všetky stavebné spoločnosti, ktoré začínajú s novými rezidenčnými projektmi, povinné previesť do fondu 1,2 percenta z každej zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe. Ak developer skrachuje, fond vyplatí občanom odškodné alebo zafinancuje dostavbu domu. Počas prvého týždňa fungovania získal fond príspevky vo výške takmer 5,2 milióna rubľov od 31 spoločností z 18 regiónov.

Podľa člena výboru Štátnej dumy pre dopravu a stavebníctvo budú skúsenosti s ochranou bankových vkladateľov veľmi užitočné v prípade akcionárov.

"Pri zdieľanej výstavbe je vytvorenie kompenzačného fondu dokonca trochu oneskorené - je to veľmi dlho očakávané opatrenie a veľmi správne, hovorím to, keď dôkladne poznám tému," povedal poslanec. - Z hľadiska ochrany záujmov akcionárov sa zohľadnilo doslova všetko, teraz to musíme urobiť, aby sme vytvorili zdravé pracovné podmienky pre stavebné organizácie, ktoré dodržiavajú zákony, ktoré sa zaviazali v spoločnej bytovej výstavbe. A tu je ešte potrebné dopracovať zákon „o štátnej evidencii nehnuteľností“ v momentoch, ktoré vyplývajú zo skutočnej praxe jeho uplatňovania. Hlavnou vecou je dosiahnuť transparentnosť v činnosti stavebných organizácií a prísnu kontrolu stavebných projektov v zakladajúcich subjektoch federácie.“

Rozšíria sa právomoci štátneho stavebného dohľadu v krajoch

Jedným z neriešených problémov je, že štátny stavebný dozor kontroluje oblasť zdieľanej výstavby len v 24 krajoch. Vo zvyšku túto prácu vykonávajú buď príslušné regionálne ministerstvá alebo vedľajšie orgány, pričom sa spája kontrola spoločnej výstavby s inými typmi dozoru, ktoré nijako nesúvisia s výstavbou budov.

V zdieľanej výstavbe je vytvorenie kompenzačného fondu dokonca trochu oneskorené - je to veľmi dlho očakávané opatrenie a veľmi správne, hovorím, že túto tému dôkladne poznám.

Na federálnej úrovni už padlo rozhodnutie o pridelení kontrolných právomocí regionálnym orgánom štátneho stavebného dozoru, člen Výboru Federálnej rady pre federálnu štruktúru, regionálnu politiku, miestnu samosprávu a severné záležitosti, ctený staviteľ Ruska, povedal parlamentným novinám.

„Vláda rozhodla, že záver o súlade developera a jeho projektového vyhlásenia s požiadavkami zákona o spoločnej výstavbe vypracuje regulačný orgán s prihliadnutím na stanovisko kompenzačného fondu na ochranu práv občanov zúčastňujúcich sa na spoločnej výstavbe a podpísaný najvyšším predstaviteľom zakladajúceho subjektu Ruskej federácie. Príslušný návrh zákona je už pripravený,“ povedal senátor.

Šéf ruskej vlády Dmitrij Medvedev schválil plán postupného prechodu od akciového k projektovému financovaniu bytovej výstavby. Na diskusnej platforme zjazdu strany Jednotné Rusko to 22. decembra oznámil minister výstavby a bývania a komunálnych služieb Ruskej federácie Michail Men.

„Akčný plán spoločne vypracovali Ministerstvo výstavby, Ministerstvo financií, Banka Ruska a AHML. Obsahuje zoznam zákonov a nariadení, ktorých cieľom je upraviť podmienky pre postupné zmeny v spôsobe získavania prostriedkov občanov na výstavbu a zavádzanie mechanizmov financovania projektov prostredníctvom oprávnených bánk,“ uviedol minister.

Ako objasnil Michail Men, plán pozostáva z troch etáp a je navrhnutý na tri roky. Výsledkom jeho realizácie by malo byť zahrnutie tretej strany – banky – do vzťahu medzi developerom a účastníkom zdieľanej výstavby. Účastníci zdieľanej výstavby prevedú prostriedky na špeciálne bankové účty alebo viazané účty a banky budú financovať výstavbu domov, a to aj z peňazí získaných od občanov.

Šéf ruského ministerstva výstavby uviedol, že hlavnou otázkou, ktorú budú musieť vláda a centrálna banka počas týchto troch rokov vyriešiť, je to, za akú úrokovú sadzbu budú banky poskytovať prostriedky developerom na výstavbu. „Pozrieme sa na prax v oblasti presadzovania práva. Najprv poskytneme vývojárom možnosť prejsť na takýto model, ak si to želajú, a trochu im uľavíme od prísnych požiadaviek, ktoré sa teraz v krajine postupne zavádzajú. Takto budeme môcť získať pilotov a pochopiť, ako realisticky tento model funguje. A čo je najdôležitejšie, uvidíme, koľko budú stáť peniaze developerov z bánk, ktoré od občanov dostali finančné prostriedky na úrovni nula percent,“ povedal šéf ruského ministerstva výstavby.

Prvá etapa plánu zahŕňa prípravu príslušných návrhov zmien súčasnej legislatívy o výstavbe podielového kapitálu a súvisiacich predpisov. Plánuje sa najmä zavedenie zmien a doplnení zákona o registrácii nehnuteľností, o poistení vkladov fyzických osôb, zákona o konkurze a daňového poriadku Ruskej federácie. „Fáza prípravy návrhu legislatívy sa plánuje dokončiť do konca prvého štvrťroka 2018,“ povedal Michail Men.

Uviedol tiež, že do konca roka 2018 sa očakáva, že zváži možnosť zmeny predpisov Ruskej banky s cieľom zmeniť prístupy k poskytovaniu úverov developerom. Okrem toho sa plánuje vypracovať záručný mechanizmus, ktorý zabezpečí poskytnutie záruky alebo vydanie nezávislej záruky jednotnou rozvojovou inštitúciou v sektore bývania.

Chýry o zámere zmeniť schému kapitálového získavania prostriedkov na schému projektového financovania, ktoré sa v lete zatúlali na okraj špecializovaných inštitúcií, už získali veľmi hmatateľný základ. Prezident poveril vládu, aby za účasti centrálnej banky vypracovala súbor opatrení, ktoré by postupne nahradili výstavbu zo spoločného kapitálu projektovým financovaním.

Redakcia stránky požiadala top manažérov developerských spoločností, aby sa vyjadrili k pripravovaným novinkám a v tomto článku sa pokúsime prísť na to, nakoľko je takéto rozhodnutie opodstatnené, ako ovplyvní primárny realitný trh a kto by z toho mohol profitovať. toto.

Problémy a radikálna zmena riešenia

Napriek tomu, že legislatíva upravujúca zdieľaný stavebný trh sa každým rokom sprísňuje a neustále vstupujú do platnosti určité novely na ochranu akcionárov pred rizikami, toto všetko nevedie k hmatateľným výsledkom. Rovnako ako predtým, v rôznych regiónoch krajiny čelia developeri neriešiteľným problémom, ktoré bránia dokončeniu výstavby a akcionári sú nútení hľadať spôsoby, ako brániť svoje záujmy.

Pravdepodobne sa Ministerstvo výstavby a bývania a komunálnych služieb začalo pozerať na spolkový zákon č. 214 z trochu iného uhla a dospelo k záveru, že pri spoločnej výstavbe v zásade nie je možné eliminovať riziká. Nech už je to akokoľvek, koncom októbra 2017 minister Michail Men novinárom povedal o zodpovedajúcom príkaze prezidenta. Zatiaľ nie je nič známe o načasovaní prechodu, keďže teraz nie je jasné, ako sa dá takýto prechod technicky realizovať. V skutočnosti tiež nie je veľmi jasné, aké zmeny spôsobí ďalšia starosť štátu o občanov, ktorí chcú zlepšiť svoje životné podmienky za minimálne náklady.

Čo je projektové financovanie na trhu nových budov?

Čo zahŕňa prechod na projektové financovanie? To znamená, že už nebude možné kupovať nehnuteľnosti v žiadnej fáze výstavby, predávať sa budú len hotové byty. Prostriedky na výstavbu poskytnú banky v rámci konkrétneho projektu. Prirodzene, bývanie bude stáť oveľa viac, z tohto pohľadu nie je inovácia pre občanov veľmi výhodná, hoci riziká „nedokončenej výstavby“ či „dlhodobej výstavby“ budú minimalizované. Rast cien výrazne uľahčí aj nastupujúci trend monopolizácie trhu veľkými developermi, keďže mnohé malé stavebné firmy jednoducho nebudú vedieť balansovať na hranici ziskovosti – bankové úvery sú drahšie ako prostriedky získané z vlastného kapitálu. držiaky.

Prevažná väčšina developerov nedisponuje vlastným kapitálom, a tak sú nútení získavať prostriedky participáciou občanov alebo si zobrať bankový úver, len málo developerov stavia z vlastných peňazí. Bankové úvery zároveň nie sú pre developerov lacným potešením, preplatok za použitie úveru sa v závislosti od konkrétnych podmienok pohybuje od 20 % do 60 %, na rozdiel od peňazí vlastníkov akcií, za ktorých použitie si nemusí platiť vôbec nič. Tým sa stáva stavebný biznis pre firmy, ktoré nemajú finančnú podporu za výhodnejších podmienok, zmysel.

Monopolizácia trhu vytláčaním vývojárov?

Jediným faktorom, ktorý vzbudzuje optimizmus, je možný časový rámec realizácie nápadu - odborníci sa domnievajú, že schéma financovania projektu začne fungovať o 10 - 15 rokov.Dovtedy bude všetko ako doteraz, podpis zmluvy a platba podľa zmluvy. Od roku 2018 však vstúpia do platnosti nové zmeny federálneho zákona 214, ktoré sú samy osebe schopné znížiť počet vývojárov. Hovoríme o požiadavkách na výšku základného imania developera získavajúceho finančné prostriedky, na výšku vlastného imania, ktoré je súčasťou celkového objemu finančných prostriedkov potrebných na výstavbu, ako aj o potrebe odvodov do Kompenzačného fondu.

Do legislatívy regulujúcej stavebníctvo teda prichádzajú radikálne zmeny. Ako sa tieto zmeny dotknú developerov a potenciálnych kupcov bytov v novostavbách? stránka zisťuje od najväčších hráčov na trhu s nehnuteľnosťami v Moskve a Moskovskej oblasti.

Odborné komentáre

Roman Sigitov Generálny riaditeľ SEVERIN DEVELOPMENT

Teraz je jasné, že sa uskutoční prechod od zdieľanej výstavby k financovaniu projektov: prezident Ruska nariadil vypracovať opatrenia na fázový prechod do 3 rokov.

Myšlienka prechodu na projektové financovanie je opodstatnená. Štát je už dosť unavený míňaním energie a peňazí na „splácanie“ problémov spojených s podvedenými akcionármi a „záchranou“ veľkých developerov. Je pre neho jednoduchšie presunúť zodpovednosť na plecia iného profesionálneho hráča na trhu. A takýmto hráčom budú aj banky.

Inovácia povedie k výrazným zmenám na trhu. V prvom rade sa zjednocujú interné bankové procesy súvisiace s poskytovaním úverov na bytovú výstavbu. Z organizačného hľadiska to bude prínosom pre všetkých developerov, keďže postupy a kritériá pre požičiavanie projektov sa stanú oveľa transparentnejšími.

Zároveň výrazne vzrastie subportfólio úverov na bývanie bánk – 1,5 až 2-násobne. Vývojári teraz nebudú mať inú možnosť, ako si otvoriť celú úverovú linku. Takáto univerzálna „povinnosť“ sa nevyhnutne „usadí“ v nákladoch na výstavbu, v dôsledku čoho sa predajná cena za meter štvorcový pre kupujúceho zvýši minimálne o 10–20 %, ak štát neponúkne veľmi konkrétne kompenzačné náklady. Opatrenia.

Roman Syčev CEO Tekta Group

V Rusku sa primárny trh s nehnuteľnosťami formoval v podmienkach vysokej inflácie a drahých úverov na realizáciu developerských projektov, takže hlavným zdrojom financovania výstavby boli samotní kupujúci. Dnes je však zrejmé, že prechod od predaja bytov vo výstavbe k predaju hotových objektov je nevyhnutný a sprísnenie požiadaviek na developerov (od roku 2018) kladie základy adaptačného obdobia. Financovanie projektov pritiahnutím úverových zdrojov a vlastných zdrojov odstráni účasť akcionárov a definitívne vyrieši problém dlhodobej výstavby, ak dôjde k úplnému zákazu predaja bytov pred uvedením zariadenia do prevádzky.

Na jednej strane je zdieľaná výstavba výhodná pre všetkých – developerov, akcionárov, aj štát, ak hovoríme o správnom biznise. Umožňuje developerovi obmedziť zvyšovanie cien, akcionárovi kúpiť bývanie za lepšiu cenu a štátu mať dane a zvyšovať HDP. Ale na druhej strane vo všetkých vyspelých krajinách neexistuje systém predaja bytov v štádiu základovej jamy. Celá svetová prax je založená na predaji hotového bývania a iba profesionálni investori investujú do konkrétneho projektu a nesú riziká.

Ak hovoríme o investoroch z radov jednotlivcov, ich podiel na našom trhu je veľmi zanedbateľný. Napríklad podľa údajov o cieľovom publiku rezidenčného komplexu Mayakovsky nie je podiel investičných nákupov vyšší ako 7%, zatiaľ čo zvyšný podiel bytov sa kupuje na osobné bývanie. Myslím si, že celkový obraz je rovnaký pre nové budovy v Moskve.

Prechodom na predaj bývania v hotových domoch developeri pocítia skutočné trhové preferencie kupujúcich. Budú musieť predávať byty nie na základe obrázkov a sľubov, ale skutočne preukázať hotový obytný komplex, skutočný vchod a kvalitu domu, upravenú oblasť a fungujúcu sociálnu infraštruktúru.

Zavedenie bankového financovania na primárnom trhu s bývaním navyše určite povedie k zvýšeným nárokom bánk na developera a jeho projekt. Uvidíme tiež, čie projekty sú skutočne premyslené a vypočítané a ktoré nie je možné realizovať pre zvýšené riziká. Jedinou obavou je možná monopolizácia developerského trhu najväčšími hráčmi, ktorí majú preferencie v prístupe k zdrojom (lokality, komunálne služby, financovanie).

Valerij Miščenko Predseda predstavenstva spoločnosti KASKAD Family

Prechod od zdieľanej výstavby k modelu projektového financovania povedie ku konsolidácii trhu a súčasnému odchodu z odvetvia firiem, ktoré nedisponujú významnými vlastnými zdrojmi. Je to logické, pretože zmeny budú znamenať zvýšenie investičnej hranice pre realizáciu akéhokoľvek projektu na realitnom trhu. Developer, ktorý má developerský fond v hodnote 2 miliárd rubľov, nebude môcť zobrať z banky 500 miliónov, má vlastných 150 – 200 miliónov.Výpočet developera je jasný: spolieha sa na peniaze účastníkov spoločnej výstavby. . Banka však už nebude s týmto prístupom spokojná, bude vyžadovať, aby mal developer na svojom účte vlastných 600 – 700 miliónov rubľov. To určite prinúti malých a stredných hráčov opustiť trh – nezvládnu takú veľkú finančnú záťaž.

Na druhej strane dodatočné náklady spojené s obsluhou úverových úrokov „klesnú“ na meter štvorcový, ich náklady sa výrazne zvýšia. A to je nevyhnutné.

Prechod na projektové financovanie povedie k tomu, že developeri a banky budú pracovať ruka v ruke, čo znamená, že banky uvidia celý reťazec tvorby nákladov na nehnuteľnosti a spolu s regulačnými orgánmi budú pozorne sledovať vynakladanie prostriedkov. . To znamená, že developer nebude môcť vybrať peniaze za nafúknuté výdavkové položky.

Podnikatelia, ktorí v nových podmienkach nedokážu prežiť, si začnú hľadať iné miesta na prácu. Možné sú dve alternatívy: časť developerov upriami svoju pozornosť na remeselnú, individuálnu bytovú výstavbu, iní sa presunú do exkluzívnych projektov zameraných na veľmi majetnú klientelu. Tu spravidla hovoríme o minimálnych predajných množstvách, ale s pomerne veľkou maržou. V súčasnosti je ťažké predpovedať, aký bude tento segment objemný, pretože príjmy ruských miliardárov sú tieňového charakteru.

Dmitrij Kotrovskij Partner developerskej spoločnosti "Khimki Group"

Ak úrady neponúknu alternatívne zdroje financovania výstavby a developeri budú nútení brať si na realizáciu svojich projektov bankové úvery za vysoké úrokové sadzby, môžeme očakávať nárast nákladov na nehnuteľnosti na primárnom trhu. Dnes, v počiatočnej fáze výstavby schémy financovania, patrí približne 70 % prostriedkov banke a 30 % spoločnosti. Keď sa objem predaja zvýši, tento podiel sa môže zmeniť. Developeri majú možnosť splatiť svoj dlh banke v predstihu. Ak bude zakázané predávať byty v rozostavaných budovách, developer nebude mať odkiaľ získať peniaze na splatenie dlhu voči banke. Okrem toho budú mať developeri v súvahe dodatočné náklady spojené so zdaňovaním a údržbou domov. Developeri budú nútení tieto náklady, ako aj náklady na obsluhu drahých úverov, zahrnúť do ceny finálneho produktu. Moja prognóza je, že ceny by mohli vzrásť až o 40 % a priblížiť sa nákladom na bývanie na sekundárnom trhu.

Nedávne legislatívne iniciatívy zamerané na vyriešenie problému podvedených akcionárov a návrh na zrušenie výstavby zdieľaného kapitálu zodpovedajú záujmom bankovej lobby. Závislosť stavebného sektora na bankách je dnes vysoká a v budúcnosti bude ešte silnejšia. Zároveň pochybujem, že v súčasnej nestabilnej situácii môžu banky vystupovať ako garanti financovanej výstavby. Stačí pripomenúť početné odobratie licencií a reorganizáciu veľkých hráčov v bankovom sektore.

Andrej Koločinskij Riadiaci partner spoločnosti VectorStroyFinance

Či už dôjde k prechodu na projektové financovanie a úplnému opusteniu zdieľanej výstavby, odpoveď na túto otázku môžu poznať len vládni predstavitelia, ktorí inováciu iniciovali. Už skôr bolo oznámené obdobie troch rokov, počas ktorých budú musieť developeri pri výstavbe nehnuteľností úplne prejsť na bankové úverovanie. Termín je celkom reálny, no stále je ťažké si predstaviť, ako bude nová schéma fungovať v praxi. Banky dnes nie sú pripravené poskytovať úvery všetkým developerom bez výnimky, spoločnosti, ktoré nevzbudzujú dôveru a nepreukazujú stabilnú finančnú situáciu, zostávajú pozadu.

Dôsledky tohto opatrenia sú zrejmé – náklady na bývanie v novostavbách sa zvýšia o 30 – 40 %, keďže developeri budú musieť dlhodobo splácať drahé pôžičky. Ak predtým developeri splácali svoj dlh banke v predstihu z výnosov z predaja bytov, teraz budú môcť prvé platby splácať až po postavení domu a uvedení do prevádzky. Okrem toho, tradične od momentu schválenia úveru sú banky požiadané o zaplatenie úrokov a niekedy čiastočne aj telo úveru. V tomto prípade nie je jasné, odkiaľ vziať peniaze na zaplatenie úrokov.

Toto opatrenie zodpovedá záujmom bankovej komunity. Nedávno sa závislosť stavebného priemyslu od bankového kapitálu už výrazne zvýšila, ale teraz budú aktivity developerov úplne kontrolované úverovými inštitúciami.

Maria Litinetskaya Managing partner Metrium Group, člen siete partnerov CBRE

Domnievam sa, že odmietnutie financovania projektu na náklady kupujúcich je spôsobené nedokonalosťou 214-FZ, ktorá, ako ukázala prax, bohužiaľ, nemôže poskytnúť akcionárovi 100% záruku získania bytu alebo návratnosti finančných prostriedkov. Dnes je v Rusku asi 38 tisíc podvedených akcionárov a 830 problémových nehnuteľností. Navyše v októbri bol zoznam doplnený o nových hráčov. Problém zrejme nadobudol také rozmery, že sa dá v krátkom čase vyriešiť len razantnými opatreniami – odmietnutím zdieľania výstavby. Úrady navyše týmto spôsobom zapájajú do aktívnej kontroly stavebníctva tretiu stranu, a to banky, ktoré sa v budúcnosti skutočne stanú jedným z hlavných regulátorov činnosti developerov.

Bezpodmienečnou výhodou zrušenia zdieľanej výstavby je 100% záruka pre kupujúcich, ktorí budú kupovať len hotové bývanie, ktoré bolo uvedené do prevádzky. Na druhej strane budete musieť zaplatiť za absenciu rizík. Hlavným výsledkom možného prechodu na projektové financovanie je zvýšenie nákladov na bývanie, keďže bankové úvery na rozdiel od akcionárov nie sú zadarmo, treba ich úročiť. A ak teraz môže developer zaplatiť banke pri predaji pred ukončením výstavby, tak ak sa zruší majetková účasť, úver bude musieť byť čerpaný na celú dobu realizácie a splatený až po uvedení budovy do prevádzky. Okrem toho na trhu zostane prevažne dokončené bývanie, ktoré je o 20-30% drahšie ako jeho analógy vo výstavbe. Zároveň, berúc do úvahy politiku centrálnej banky Ruskej federácie, existujú všetky predpoklady na zníženie úrokov z financovania projektov. Teraz bola kľúčová sadzba centrálnej banky Ruskej federácie znížená na 8,25 % a inflácia je na úrovni 3 %. Ale bez ohľadu na to, aký je malý, povedie to k zvýšeniu nákladov. V súčasnosti sa úvery pre developerov v rámci projektového financovania pohybujú od 13 % do 20 % ročne. Aj keď predpokladáme, že úrady nájdu spôsob, ako ich zlacniť, takýto nástroj financovania bude stále drahší ako súčasný drahý úver, ale v kombinácii s lacnými peniazmi od akcionárov. Náklady na každý byt predaný v rámci DDU v podstate obsahujú tak investíciu do výstavby, ako aj zisk developera. To znamená, že prilákaním peňazí kupujúceho dostane developer príjem teraz a dom dokončí neskôr. Práve tento zisk pomáha splatiť úver v predstihu. Ak od akcionárov neexistujú žiadne prostriedky, developer začne dostávať zisky až po dokončení výstavby pri predaji dokončeného bývania.

Okrem toho sa výrazne zvýši závislosť stavebného priemyslu od bankového kapitálu, hoci aj teraz je dosť veľká, pretože väčšina developerov stále priťahuje úvery na výstavbu. Odstránenie majetkovej účasti bude znamenať, že developer bude mať na financovanie výstavby len dva reálne kanály – úver a vlastné peniaze. Takmer všetci developeri budú lákať úvery, ale na celú dobu výstavby. To znamená, že budú musieť zverejniť množstvo obchodných informácií, podrobiť sa prísnym bankovým kontrolám a podávať správy veriteľom. Stavebníctvo a ceny jeho produktov budú navyše prísne závislé od nákladov na úvery a vo všeobecnosti od menovej politiky bánk a štátu.

Domnievam sa, že hlavnými príjemcami prechodu na projektové financovanie budú banky. Posúďte sami: veriteľ získa zisk z kapitálu, ktorý požičal na výstavbu, a potom vo forme splátok a úrokov z hypotéky z bytov predaných v tej istej budove. Na zisku získanom z toho istého produktu - bytu sa totiž banka podieľa dvakrát.

Na druhej strane, banky budú musieť svojich dlžníkov dôkladnejšie sledovať, aby zabránili kolapsu výstavby alebo podvodným aktivitám. Na to je potrebné prijať stavebných špecialistov, rozšíriť personál analytikov pôsobiacich na stavebnom trhu a v tejto súvislosti vynaložiť prevádzkové náklady. Na zmeny sa teda musia pripraviť aj banky.

Svetlana Denisová Vedúci obchodného oddelenia, BFA-Development CJSC

Na základe mizivých informácií, ktoré momentálne máme, je jasné, že čas na doplnenie je spočítaný. Zrejme má byť nahradený schémou získavania peňazí od akcionárov prostredníctvom viazaných účtov, ohlásenou v predchádzajúcich zmenách a doplneniach 214-FZ. To znamená, že akcionár v podstate neprevádza peniaze developerovi, ale kumuluje ich na bankovom účte. Musíme pochopiť, že v súčasnosti náš bankový systém nemá prostriedky potrebné na reprodukovanie výstavby v existujúcich objemoch, je potrebné ich prilákať. Problematická a otvorená zostáva otázka prilákania peňazí do bánk vzhľadom na existujúce riziká. Bankový systém prešiel v poslednom čase vážnymi otrasmi, mnohé finančné inštitúcie odišli z trhu, to všetko malo zničujúce následky pre malých a stredných podnikateľov a ľudí, ktorí na dlhé obdobie stratili prístup k peniazom, či dokonca ich vkladom presahujúcim poistnú sumu. .

Výška poistného je dnes 1,4 milióna rubľov, čo v žiadnom prípade nekoreluje s cenami bytov. Ak musí akcionár naakumulovať celú cenu bytu v banke do dokončenia jeho výstavby, potom musí byť záloha poistená v plnej výške. Stále nie je jasné, koľko bánk bude mať možnosť pracovať s viazanými účtami, budú môcť tieto finančné organizácie požičiavať všetkým tým developerom, ktorých sú v Rusku státisíce, ktorí chcú využiť projektové financovanie? Dostanú vývojári bankovú akreditáciu, aby splnili svoje vysoké štandardy?

Možno tieto opatrenia zlepšia trh, no veľké množstvo malých a stredných firiem bude nútených odísť. To nevyhnutne povedie k zníženiu ponuky. Sme presvedčení, že trh správy o opustení zdieľanej výstavby ešte úplne nepochopil. Obmedzenie mechanizmu majetkovej účasti ako spôsobu prilákania peňazí od akcionárov priamo do výstavby určite ovplyvní rast cien bývania, a to nielen z dôvodu znižovania objemov, ale predovšetkým z dôvodu zvýšenia cien, ktoré so sebou prinesie peniaze bánk. Ak sa výstavba vykonáva pomocou úverových prostriedkov, potom cena za m2. sa zvýšia minimálne o náklady na tieto úverové prostriedky a náklady s nimi spojené.

Igor Vasilenko

Očakáva sa, že odteraz si developeri budú môcť vybrať medzi financovaním projektu a bežným lákaním financií od občanov v rámci DDU. Zároveň tí, ktorí si zvolia druhú metódu, budú musieť splniť všetky požiadavky stanovené zákonom pre developerov, ktorí chcú prilákať peniaze občanov na výstavbu obytných budov (časť 2, článok 3 federálneho zákona č. 214- FZ z 30. decembra 2004 ""; ďalej len zákon č. 214-FZ). V opačnom prípade nebudú môcť použiť prostriedky jednotlivcov (). Tieto požiadavky sa však nebudú vzťahovať na developerov, ktorí uprednostňujú projektové financovanie. Diskutovalo sa o tom počas včerajšej konferencie vydavateľstva Kommersant s názvom „Vývoj novej vlny: klasický alebo avantgardný? povedal finančný riaditeľ AHML Viktor Shlepov.

Pripomeňme, že v minulom roku bol prijatý zákon upravujúci tvorbu osobitného fondu na ochranu práv občanov zúčastňujúcich sa na spoločnej výstavbe (federálny zákon č. 218-FZ z 29. júla 2017; ďalej len zákon č. 218-FZ). Tento fond začal fungovať. Okrem toho zákon zaviedol ďalšie požiadavky na vývojárov, aby prilákali peniaze od občanov počas bytovej výstavby, a to aj pokiaľ ide o výšku ich vlastných prostriedkov (). Tieto požiadavky sa budú týkať tých, ktorí dostali stavebné povolenie po 1. júli 2018.

Je možné vrátiť finančné prostriedky občanovi, ak v čase poistnej udalosti bola poisťovni odobratá licencia, iné poisťovne odmietli obnoviť poistnú zmluvu s developerom a developer nemá žiadny majetok? Odpoveď na túto a ďalšie praktické otázky je v"Znalostná báza právnych poradenských služieb" Internetová verzia systému GARANT. Získajte plný prístup na 3 dni zadarmo!

Viktor Shlepov zároveň označil prijaté zmeny len za prechodný model. V blízkej budúcnosti sa plánuje nahradiť lákanie finančných prostriedkov občanov projektovým financovaním. Zodpovedajúca myšlienka je uvedená v „“ Akčnom pláne schválenom vládou Ruskej federácie dňa 21. decembra 2017 (Plán opatrení na postupnú výmenu počas troch rokov získaných prostriedkov občanov na výstavbu bytových domov a iných reálnych nehnuteľnosti, bankové úvery a iné formy financovania, ktoré minimalizujú riziko pre občanov). " " vyvinula vláda spoločne s Bankou Ruska a AHML v súlade s pokynmi prezidenta Ruskej federácie (). Dokument počíta s odmietnutím priameho získavania prostriedkov od občanov na bytovú výstavbu v priebehu nasledujúcich troch rokov. „Developeri stratia možnosť prilákať prostriedky od nekvalifikovaných investorov, ktorých je väčšina jednotlivcov, a budú priťahovať tieto prostriedky od profesionálnych účastníkov trhu, ako sú banky,“ povedal expert.

Ústredným mechanizmom financovania projektov bude. "Stále bude existovať možnosť kúpy bývania vo fáze výstavby, mechanizmus registrácie DDU so všetkými jeho pozitívnymi atribútmi v podobe štátnej registrácie, transparentnosti a zodpovednosti. Občan bude môcť vstúpiť do DDU, ale prostriedky budú vložené na osobitný viazaný účet. Ide o trojstrannú dohodu medzi kupujúcim a bankou a developerom. Na jednej strane sa občan s týmito prostriedkami rozdelí a budú zablokované až do ukončenia DDU ( občan si to nebude môcť rozmyslieť a zobrať si ich).Na druhej strane tieto prostriedky nebude môcť developer dostať, kým si nesplní svoje záväzky.A počas výstavby bude financovanie realizované bankami v r. formou projektových úverov, ktoré budú financované z prostriedkov uložených na viazaných účtoch,“ vysvetlil Viktor Shlepov.

Podľa „“ budú finančné prostriedky občanov umiestnené na špeciálnych účtoch otvorených na vyrovnanie v rámci DDU poistené vo výške nie viac ako 10 miliónov rubľov. "Budem predpokladať, že v Rusku sa do takéhoto limitu zmestí asi 95-97% uzatvorených transakcií. V Moskve je to, samozrejme, nepravdepodobné. Zdá sa, že takáto priama štátna ochrana by mala chrániť občanov. Podrobnosti tohto mechanizmu budú vyšiel, ale je to v každom prípade spoľahlivejšie ako súčasné kreditné riziko developerov,“ uzavrel zástupca AHML.

Aby takýto model od polovice roka fungoval v „pilotnom režime“, v súčasnosti sa podľa Shlepova diskutuje o zavedení vhodných zmien do súčasnej legislatívy.

Nie všetci odborníci však zdieľajú tento pozitívny postoj. Preto výkonný riaditeľ GC "MIC" Daromir Obukhanich, na jednej strane uznala financovanie projektov za krok smerom k civilizovanému trhu. Na druhej strane však predpovedal nevyhnutný nárast cien nehnuteľností: "Kupujúci budú mať zaručené pochopenie výsledkov svojich investícií a za to musia zaplatiť. Navyše, projektové financovanie, samozrejme, nie je voľné peniaze. To všetko bude mať za následok zvýšenie nákladov na bývanie“. Zároveň dodal, že domáci systém poskytovania hypotekárnych úverov výrazne zaostáva za svetovým, čo pravdepodobne nevykompenzuje rastúce ceny a udrží trh na požadovanej úrovni. Na druhej strane predseda predstavenstva spoločnosti Garden Ring Group of Companies Sergej Kolunov predpovedali finančné ťažkosti pre malých developerov: „Banky nemajú záujem o malé spoločnosti s malými projektmi. Preto 99 % z nich jednoducho nebude môcť získať financovanie projektu. Pre banky je výhodnejšie spolupracovať s veľkými spoločnosťami a veľkými projektmi ( od 50-tisíc do 100-tisíc m2 každý)“. A podpredseda Moskomstroyinvest Alexander Gončarov vo všeobecnosti bol k takémuto inštrumentu, akým je viazaný účet, skeptický: „Mechanizmus financovania prostredníctvom viazaného účtu existuje od roku 2014. Počas týchto troch rokov však nebola zaregistrovaná ani jedna transakcia prostredníctvom viazaných účtov. Veľkou otázkou teda je, či banky sú pripravené nahradiť toto financovanie, ktoré teraz pochádza od účastníkov spoločnej výstavby."

Trh bytovej výstavby v Rusku sa za tri roky presunie z mechanizmu akciového financovania na úverový. Na príkaz prezidenta by mal mechanizmus prechodu vypracovať ministerstvo výstavby spolu s AHML.

Ruský prezident Vladimir Putin poveril vládu, aby spolu s centrálnou bankou a AHML schválila plán postupného nahrádzania prostriedkov vlastníkov akcií bankovými pôžičkami a inými formami financovania, ktoré minimalizujú riziko pre občanov.

Pripomeňme, že Vladimír Putin diskutoval o postupnom upúšťaní od výstavby zdieľaného kapitálu 25. októbra na stretnutí s členmi vlády. Šéf Ministerstva financií RF Anton Siluanov po stretnutí povedal, že stavebníci by mali väčšinou využívať požičané prostriedky a ľudia by si mali kupovať hotové byty a nie investovať v štádiu nulovej výstavby s nejasnými dôsledkami.

Podľa šéfa rezortu výstavby Michail Ja Aby banky upustili od výstavby spoločného kapitálu, musia nahradiť 3,5 bilióna rubľov. "Banky musia odpovedať na otázku, ako dlho môžu nahradiť toto číslo a za akých podmienok," poznamenal.

Zdieľať budovu

Zdieľaná výstavba je forma investičnej činnosti, ktorou stavebná firma láka od občanov finančné prostriedky na výstavbu nehnuteľností. Po obdržaní povolenia na uvedenie nehnuteľnosti do prevádzky je stavebník povinný previesť projekt spoločnej stavby na účastníkov spoločnej výstavby.

A hoci Rusko dnes tvorí až 80 % z celkového objemu rozostavaných bytov, v žiadnom prípade nejde o ruské know-how. Zdieľaná výstavba vznikla v Argentíne v roku 1985 s podporou štátu, ktorý sa snažil prilákať finančné prostriedky do tohto odvetvia. Neskôr sa tento mechanizmus rozšíril v Spojenom kráľovstve, Egypte, Kuvajte a Spojených arabských emirátoch.

V Rusku federálny zákon č. 214-FZ vstúpil do platnosti 1. januára 2005. Zákon prešiel mnohými zmenami a doplneniami, je však stále v platnosti a upravuje vzťahy súvisiace so získavaním finančných prostriedkov od občanov a právnických osôb na základe zmlúv o účasti na spoločnej výstavbe.

Developer je podľa zákona právnická osoba, ktorá vlastní alebo má právo prenajímať pozemok a získavať od účastníkov spoločnej výstavby finančné prostriedky na vytvorenie bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností na tomto pozemku, s výnimkou priemyselné účely, na základe prijatých stavebných povolení.

Predmetom spoločnej výstavby je bytový alebo nebytový priestor, spoločná nehnuteľnosť v bytovom dome a (alebo) iná nehnuteľnosť, ktorá je predmetom prevodu na účastníka spoločnej výstavby po získaní povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky a (príp. ) iné nehnuteľnosti.

Zmluvou o účasti na bezpodielovej výstavbe sa developer zaväzuje v lehote stanovenej zmluvou postaviť bytový dom a (alebo) iný nehnuteľný predmet svojpomocne a (alebo) so zapojením ďalších osôb a , po získaní povolenia na uvedenie týchto objektov do prevádzky previesť príslušný majetkový stavebný objekt na účastníka majetkovej výstavby. Účastník spoločnej výstavby sa zas zaväzuje zaplatiť cenu stanovenú zmluvou a akceptovať projekt spoločnej stavby, ak existuje povolenie na uvedenie bytového domu a (alebo) inej nehnuteľnosti do prevádzky.

Medzi nevýhody zdieľanej výstavby patrí vznik dlhodobých stavebných projektov, t.j. nedokončené domy a v dôsledku toho – oklamaní akcionári. Práve sociálne napätie, ktoré vzniklo v dôsledku nárastu ich počtu počas hospodárskej krízy, prinútilo úrady hľadať nové mechanizmy financovania bytovej výstavby.

Plusy: nie je potrebné čakať

Zabránenie vzniku nových podvedených akcionárov je hlavnou výhodou projektového financovania.

„Pre občanov je správnejšie a spoľahlivejšie kupovať byty v hotových, postavených domoch, ako investovať v štádiu spoločnej výstavby s nejasnými dôsledkami,“ povedal minister financií Anton Siluanov.

Medzi argumentmi “za” je aj možnosť kúpiť si hotový byt, a nie prasa v žite, t.j. Kupujúci už vo fáze výberu bude môcť posúdiť kvalitu výstavby, terénne úpravy, prítomnosť alebo absenciu infraštruktúry, parkovania atď. A, samozrejme, v tomto prípade nebudete musieť čakať niekoľko rokov na dokončenie bytu zakúpeného v počiatočnej fáze výstavby, úpravu okolia a uvedenie domu do prevádzky.

A tieto argumenty sú veľmi, veľmi závažné, ale navrhovaná schéma má aj nevýhody.

Nevýhody: za všetko musíte platiť

Negatívnou stránkou prechodu na projektové financovanie je zvýšenie nákladov na bývanie. Dnes, pritiahnutím finančných prostriedkov od akcionárov v štádiu základovej jamy, ich developer môže okamžite uviesť do podnikania bez dodatočných nákladov. Ak banka poskytuje prostriedky na výstavbu, ide o úroky a provízie.

„Priemerná životnosť stavebného projektu je 1,5 – 2 roky. Bankové financovanie pri súčasných sadzbách poskytuje 18 – 24 % hrubého zaťaženia projektu. Ale to je pre ultra-kvalitných dlžníkov. Pri niektorých projektoch môže zaťaženie dosiahnuť 30 %. Myslím si, že v priemere sa ceny zvýšia o 40 %,“ hovorí Igor Belokobylsky, generálny riaditeľ skupiny spoločností Strizhi.

Zástupca developera tiež poznamenáva, že v Rusku sa tvoril svetový precedens, keď sa prostriedky domácností priamo investovali do reálneho sektora ekonomiky prostredníctvom mechanizmu zdieľanej výstavby. „Štát prijatím nových pravidiel odstraňuje sociálne riziká z bytovej výstavby, ale zároveň cenovo dostupné bývanie,“ sťažuje sa Igor Belokobylskij.

banky

Štát sa nechystá zrušiť výstavbu akcií zo dňa na deň. Vláda hovorí o postupnom prechode na nový mechanizmus. Teraz budú medzi účastníkmi výstavby aj banky.

Podľa manažéra pobočky Ruskej kapitálovej banky v Novosibirsku Denisa Golubeva je dnes bankový systém Ruskej federácie celkom pripravený financovať projekty bytovej výstavby: teraz sú úverové sadzby pre developerov prijateľné a banky sa naučili pracovať s stavebný sektor. Banky už tiež vyvinuli štandardy na zvažovanie úverov a metodiky na monitorovanie vývojárov.

„Nevidíme zásadnú náročnosť prechodu na model projektového financovania, v ktorom si konečný spotrebiteľ kúpi už hotové bývanie a banka financuje celý projekt od začiatku do konca, ako je to bežné v európskych krajinách. Úplný prechod na financovanie projektov podľa nášho názoru nespôsobí svedomitým vývojárom žiadne zvláštne ťažkosti. To ich len prinúti k starostlivejšej príprave finančných plánov a projektov spolu s bankami. Staňte sa transparentnejšími a technologicky vyspelejšími. Samozrejme, prechod na novú schému odstrihne bezohľadných developerov od trhu bytovej výstavby,“ je presvedčený Denis Golubev.

Zástupca banky tiež predpovedá, že objem predaných bytov po prechode na projektové financovanie ešte vzrastie, keďže obyvateľstvo bude mať väčšiu dôveru v úspešný výsledok stavebných projektov, pretože Banky vlastne prevezmú všetky riziká. To povedie k zvýšeniu dopytu.

Dovoľte nám vysvetliť, že Ruská kapitálová banka má praktické skúsenosti s projektovým financovaním projektov bytovej výstavby. V súčasnosti sa implementujú. Projekty sú navrhnuté na obdobie do troch rokov.

« Budeme analyzovať celý projekt počas celého životného cyklu výstavby: sledovať zamýšľané využitie získaných prostriedkov, dynamiku výstavby a vymieňať si tieto údaje s regulačnými orgánmi. Banka sa tak priamo stáva plnohodnotným účastníkom stavebného konania».

Zároveň sa na developera vzťahujú tieto základné požiadavky: pozitívne obchodné meno, skúsenosti s realizáciou stavebných projektov, dostupnosť projektovej a povoľovacej dokumentácie.

„V súčasnosti sú sadzby za projektové financovanie v našej banke 12 – 14 % ročne. Úverové podmienky niektorých projektov, o ktorých uvažujeme, sú viac ako sedem rokov,“ spresňuje Denis Golubev.

Prechodný mechanizmus musí byť vypracovaný do 15. decembra. Čo konkrétne ministerstvo výstavby a AHML v rámci cestovnej mapy ponúkne, zatiaľ nie je známe.