Na území mestských a vidieckych sídiel možno zriadiť tieto typy územných zón:

• sociálne a obchodné;

  výroba;

  inžinierske a dopravné infraštruktúry;

  rekreačné;

  poľnohospodárske využitie;

  špeciálny účel;

  vojenské zariadenia, iné zóny režimových území.

Živý sektor určené na výstavbu viacpodlažných budov. a viacbytové byty. žil. domy, nízke a stredné budovy, ind. žil. domy so súkromnými pozemkami.

General-div. zóny predn. na umiestnenie predmetov zdravotníctva, kultúry, obchodu, verejného stravovania, života. služby, obchodné aktivity, ako aj vzdelávacie inštitúcie stredného a vyššieho odborného školstva, administratívne, výskumné inštitúcie, pietne miesta, parkoviská, strediská obchodnej, finančnej a sociálnej činnosti.

Výrobné zóny určené na umiestnenie priemyselných, úžitkových a skladových objektov, ktoré zabezpečujú fungovanie inžinierskej, dopravnej infraštruktúry, ako aj na zriadenie SPZ.

Zóny inžinierskej a dopravnej infraštruktúry určené na umiestnenie a prevádzku stavieb a komunikácií železničnej, automobilovej, riečnej, námornej, leteckej a potrubnej dopravy, ako aj komunikačných a inžinierskych zariadení.

Rekreačné oblasti organizované pre verejné rekreačné oblasti, zahŕňajú parky, záhrady, mestské lesy, lesoparky, pláže a iné miesta na rekreáciu. Môžu zahŕňať osobitne chránené prírodné objekty a architektonické pamiatky.

Zóny poľnohospodárskeho využitia zaberajú ornú pôdu, záhrady, vinice, zeleninové záhrady, pasienky, ako aj poľnohospodárske budovy, stavby a stavby.

Zóny špeciálneho určenia na umiestňovanie cintorínov, krematórií, skládok domového odpadu a iných zariadení, ktorých užívanie je nezlučiteľné s využitím iných druhov územných zón mestských a vidieckych sídiel.

Zóny vojenských objektov a iné zóny režimových území potrebné na umiestnenie objektov, pre ktoré je ustanovený osobitný režim, najmä sú to zóny vojenských objektov a zóny citlivých území a podnikov. Postup pri využívaní týchto území stanovujú osobitné normy a stavebné pravidlá.

Orgány miestnej samosprávy mestských a vidieckych sídiel môžu v súlade s miestnymi podmienkami zriaďovať ďalšie územné zóny, ako aj zaraďovať do nich pozemky a iné nehnuteľnosti.

V územných zónach možno rozlíšiť podzóny, ktorých vlastnosti sú určené nariadeniami o územnom plánovaní, berúc do úvahy obmedzenia ich využívania stanovené právnymi predpismi Ruskej federácie - pôda, ochrana životného prostredia, ochrana historických a kultúrnych pamiatok a pod.

Územné zóny môžu zahŕňať spoločné plochy, ktoré zaberajú námestia, ulice, príjazdové cesty, cesty, nábrežia, námestia, bulváre, nádrže a iné objekty. Spoločné priestory v mestských a vidieckych sídlach sú navrhnuté tak, aby vyhovovali verejným záujmom obyvateľstva. Postup pri užívaní spoločných priestorov určujú samosprávy.

1. V dôsledku urbanistického územného plánovania, obytné, verejné a podnikateľské, priemyselné zóny, zóny inžinierskej a dopravnej infraštruktúry, zóny poľnohospodárskeho využitia, zóny rekreačných účelov, zóny osobitne chránených území, zóny osobitného určenia, zóny rozmiestnenia vojenských objektov a iných typov územných zón.

2. Obytné priestory môžu zahŕňať:

1) stavebné zóny s jednotlivými obytnými budovami;

2) rozvojové zóny s nízkopodlažnými obytnými budovami;

3) rozvojové zóny so strednými obytnými budovami;

4) rozvojové zóny s viacpodlažnými obytnými budovami;

5) obytné rozvojové zóny iných typov.

3. V obytných zónach je povolené umiestňovať samostatne stojace, vstavané alebo pristavané objekty sociálneho a domáceho účelu, zdravotnícke zariadenia, objekty predškolského, základného všeobecného a stredného (úplného) všeobecného vzdelávania, pietne miesta, parkoviská , garáže, zariadenia súvisiace s bývaním občanov a nemajúce negatívny vplyv na životné prostredie. Obytné plochy môžu zahŕňať aj plochy určené na záhradkárčenie a pestovanie dacha.

4. Zloženie verejných a obchodných zón môže zahŕňať:

1) obchodné, verejné a obchodné oblasti;

2) zóny umiestnenia objektov sociálnych a komunálnych účelov;

3) obslužné plochy zariadení potrebných na realizáciu výrobných a podnikateľských činností;

4) verejné a obchodné zóny iných typov.

5. Verejné a obchodné zóny sú určené na umiestnenie zdravotníckych zariadení, kultúry, obchodu, verejného stravovania, sociálnych a domácich účelov, obchodných aktivít, zariadení stredného odborného a vyššieho odborného vzdelávania, administratívnych, výskumných inštitúcií, cirkevných budov, parkovísk, predmetov podnikania , finančné účely, iné predmety súvisiace so zabezpečením života občanov.

6. V zozname objektov investičnej výstavby povolených na umiestnenie vo verejných a obchodných zónach môžu byť obytné budovy, hotely, podzemné alebo viacpodlažné garáže.

7. Zloženie výrobných zón, zón inžinierskej a dopravnej infraštruktúry môže zahŕňať:

1) komunálne zóny - zóny na umiestnenie komunálnych a skladovacích zariadení, bytových a komunálnych zariadení, dopravných zariadení, veľkoobchodných zariadení;

2) výrobné zóny - zóny umiestnenia výrobných zariadení s rôznymi normami vplyvu na životné prostredie;

3) iné typy výrobných, inžinierskych a dopravných infraštruktúr.

8. Výrobné zóny, zóny inžinierskych a dopravných infraštruktúr sú určené na umiestnenie priemyselných, úžitkových a skladových objektov, objektov inžinierskej a dopravnej infraštruktúry vrátane stavieb a komunikácií železničnej, cestnej, riečnej, námornej, leteckej a potrubnej dopravy, komunikácií, ako aj o zriaďovaní pásiem hygienickej ochrany týchto zariadení v súlade s požiadavkami technických predpisov.

9. Zloženie zón poľnohospodárskeho využitia môže zahŕňať:

1) zóny poľnohospodárskej pôdy - orná pôda, senník, pasienky, úhor, pozemky zaberané trvalými plantážami (záhrady, vinice a iné);

2) zóny obsadené poľnohospodárskymi zariadeniami a určené na poľnohospodárstvo, dacha, záhradníctvo, osobné vedľajšie poľnohospodárstvo, rozvoj poľnohospodárskych zariadení.

10. Zloženie územných zón zriadených v hraniciach sídiel môže zahŕňať zóny poľnohospodárskeho využitia (vrátane zón poľnohospodárskej pôdy), ako aj zóny, ktoré zaberajú poľnohospodárske zariadenia a sú určené na poľnohospodárstvo, dacha, záhradníctvo, rozvoj poľnohospodárskych zariadení .

(V znení federálneho zákona č. 232-FZ z 18. decembra 2006)

(pozri text v predchádzajúcom vydaní)

11. Rekreačné zóny môžu zahŕňať zóny v rámci hraníc území, ktoré zaberajú mestské lesy, námestia, parky, mestské záhrady, rybníky, jazerá, nádrže, pláže, ako aj v rámci hraníc iných území využívaných a určených na rekreáciu, turistiku, fyzické aktivity. aktivita.kultúra a šport.

12. Územné zóny môžu zahŕňať zóny osobitne chránených území. Zóny osobitne chránených území môžu zahŕňať pozemky osobitnej environmentálnej, vedeckej, historickej a kultúrnej, estetickej, rekreačnej, zdravotnej a inej mimoriadne hodnotnej hodnoty.

13. Zóny osobitného určenia môžu zahŕňať zóny obsadené cintorínmi, krematóriami, pohrebiskami zvierat, zariadeniami na zneškodňovanie spotrebiteľského odpadu a inými objektmi, ktorých umiestnenie je možné zabezpečiť len vyčlenením týchto zón a v iných územných zónach je neprijateľné.

14. Územné zóny môžu zahŕňať zóny na rozmiestnenie vojenských zariadení a iné zóny špeciálneho určenia.

15. Okrem ustanovení tohto článku môže orgán územnej samosprávy zriadiť aj iné typy územných zón prideľovaných s prihliadnutím na funkčné zóny a špecifiká využitia pozemkov a projektov investičnej výstavby.

obsah | dopredu >>

Zónovanie území mestských a vidieckych sídiel. Typy územných zón. Urbanistická dokumentácia

Zónovanie území sídiel. Typy územných zón.

Podľa čl. 7 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie sú pozemky osád súčasťou pozemkov v Ruskej federácii.

Pozemky osád uznávajú sa pozemky využívané a určené na výstavbu a rozvoj sídiel.

Podľa čl. 85 RF LC, čl. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže zloženie pozemkov osád zahŕňať pozemky, zaradené v súlade s územným plánom do týchto územných zón:

1. 1. obytné;
   2. sociálne a obchodné;
   3. výroba;
   4. inžinierske a dopravné infraštruktúry;
   5. rekreačné;
   6. poľnohospodárske využitie;
   7. špeciálny účel;
   8. vojenské zariadenia;
   9. iné územné zóny.

Pozemky v obytných zónach sú určené na zástavbu obytnými budovami, ako aj objektmi kultúrneho, domáceho a iného účelu. Obytné zóny môžu byť určené pre individuálnu bytovú zástavbu, nízkopodlažnú zmiešanú bytovú zástavbu, stredne podlažnú zmiešanú bytovú zástavbu a viacpodlažnú bytovú zástavbu, ako aj iné typy zástavby v súlade s územným plánom.

Zloženie obytných oblastí

Obytné priestory môžu zahŕňať:

1. 1. stavebné zóny s jednotlivými obytnými budovami;
   2. rozvojové zóny s nízkopodlažnými obytnými budovami;
   3. rozvojové zóny so strednými obytnými budovami;
   4. rozvojové plochy s viacpodlažnými obytnými budovami;
   5. obytné oblasti iného typu.

V obytných zónach je dovolené umiestňovať samostatne stojace, vstavané alebo pristavané objekty sociálneho a domáceho účelu, zdravotnícke zariadenia, objekty predškolského, základného všeobecného a stredného všeobecného vzdelávania, cirkevné stavby, parkoviská, garáže, predmety súvisiace s pobytu občanov a nezabezpečuje negatívny vplyv na životné prostredie. Obytné plochy môžu zahŕňať aj plochy určené na záhradkárčenie a pestovanie dacha.

Pozemky ako súčasť verejných a obchodných zón sú určené na zástavbu administratívnymi budovami, vzdelávacími, kultúrnymi, komunitnými, sociálnymi zariadeniami a inými objektmi určenými na verejné užívanie v súlade s urbanistickými predpismi.

Skladba verejných a obchodných zón

Verejné a obchodné zóny môžu zahŕňať:

1. 1. obchodné, verejné a komerčné oblasti;
   2. zóny umiestňovania objektov sociálnych a komunálnych účelov;
   3. obslužné plochy zariadení potrebných na realizáciu výrobných a obchodných činností;
   4. verejné a obchodné zóny iného typu.

Verejné a obchodné zóny sú určené na umiestnenie zdravotníckych zariadení, kultúry, obchodu, verejného stravovania, spoločenských a domácich účelov, obchodných aktivít, objektov stredného odborného a vysokoškolského vzdelávania, administratívnych, výskumných inštitúcií, bohoslužieb, parkovísk, obchodných zariadení. finančný účel, iné predmety súvisiace so zabezpečením života občanov.

Zoznam projektov investičnej výstavby povolených na umiestnenie vo verejných a obchodných priestoroch môže zahŕňať obytné budovy, hotely, podzemné alebo viacpodlažné garáže.

Pozemky v rámci výrobných zón sú určené na zástavbu priemyselnými, komunálnymi a skladovými, inými výrobnými zariadeniami určenými na tieto účely v súlade s územným plánovaním.

Skladba výrobných zón, zón inžinierskych a dopravných infraštruktúr

Zloženie výrobných zón, zón inžinierstva a dopravnej infraštruktúry môže zahŕňať:

1. 1. komunálne zóny - zóny umiestnenia komunálnych a skladových objektov, objektov bývania a komunálnych služieb, objektov dopravy, objektov veľkoobchodu;
   2. výrobné zóny - zóny umiestnenia výrobných zariadení s rôznymi normami vplyvu na životné prostredie;
   3. iné typy priemyselných, inžinierskych a dopravných infraštruktúr.

Výrobné zóny, zóny inžinierskej a dopravnej infraštruktúry sú určené na umiestnenie priemyselných, úžitkových a skladových objektov, objektov inžinierskej a dopravnej infraštruktúry vrátane zariadení a komunikácií železničnej, cestnej, riečnej, námornej, leteckej a potrubnej dopravy, komunikácií, ako aj na zriaďovanie hygienicko-ochranné pásma takýchto zariadení v súlade s požiadavkami technických predpisov.

Pozemky ako súčasť zón inžinierskej a dopravnej infraštruktúry sú určené na výstavbu železničnej, automobilovej, riečnej, námornej, leteckej a potrubnej dopravy, komunikácií, inžinierskej infraštruktúry, ako aj iných objektov v súlade s územným plánovaním.

Pozemky ako súčasť rekreačných zón, vrátane pozemkov zaberajúcich mestské lesy, námestia, parky, mestské záhrady, rybníky, jazerá, vodné nádrže, slúžia na rekreáciu občanov a turistiku.

V hraniciach sídiel možno rozlíšiť zóny osobitne chránených území, ktoré zahŕňajú pozemky mimoriadnej environmentálnej, vedeckej, historickej, kultúrnej, estetickej, rekreačnej, zdravotnej a inej mimoriadne hodnotnej hodnoty.

Zloženie rekreačných oblastí

Rekreačné zóny môžu zahŕňať zóny v rámci hraníc území, ktoré zaberajú mestské lesy, námestia, parky, mestské záhrady, rybníky, jazerá, nádrže, pláže, pobrežné pásy verejných vodných plôch, ako aj v rámci hraníc iných území využívaných a určených na rekreácia, turistika, telesná kultúra a šport.

Pozemky v rámci zón poľnohospodárskeho využitia v osadách - pozemky zaberané ornou pôdou, trvalými plantážami, ako aj budovami, stavbami, stavbami na poľnohospodárske účely - sa využívajú na účely poľnohospodárskej výroby, kým sa nezmení spôsob ich využitia v súlade s obecnými plánmi sídiel a pravidlá využívania pôdy a rozvoja.

Zloženie zón poľnohospodárskeho využitia

Zóny poľnohospodárskeho využitia môžu zahŕňať:

1. 1. zóny poľnohospodárskej pôdy - orná pôda, sená, pasienky, úhor, pozemky zaberané trvalkovými plantážami (záhrady, vinice a iné);
   2. zóny obsadené poľnohospodárskymi zariadeniami a určené na poľnohospodárstvo, dacha, záhradkárstvo, osobné vedľajšie pozemky, rozvoj poľnohospodárskych zariadení.

Zloženie územných zón zriadených v hraniciach sídiel môže zahŕňať zóny poľnohospodárskeho využitia (vrátane zón poľnohospodárskej pôdy), ako aj zóny, ktoré zaberajú poľnohospodárske zariadenia a sú určené na poľnohospodárstvo, chaty, záhradníctvo, rozvoj poľnohospodárskych zariadení.

Pozemky na všeobecné použitie obsadené námestiami, ulicami, príjazdovými cestami, diaľnicami, nábrežiami, námestiami, bulvármi, vodnými plochami, plážami a inými objektmi, môžu byť začlenené do rôznych územných zón a nepodliehajú privatizácii.

Hranice územných zón musia spĺňať požiadavky, aby každý pozemok patril len do jednej zóny.

Zloženie územných zón môže zahŕňať zóny osobitne chránených území obsahujúce pozemky mimoriadnej environmentálnej, vedeckej, historickej a kultúrnej, estetickej, rekreačnej, zdravotnej a inej mimoriadne hodnotnej hodnoty.

Ako súčasť zón špeciálneho určenia môže zahŕňať plochy, na ktorých sa nachádzajú cintoríny, krematóriá, pohrebiská zvierat, zariadenia na likvidáciu spotrebiteľského odpadu a iné zariadenia, ktorých umiestnenie možno zabezpečiť len vyčlenením týchto zón a v iných územných zónach je neprijateľné.

Územné zóny môžu zahŕňať zóny na rozmiestnenie vojenských zariadení a iné zóny špeciálneho určenia.

Urbanistická dokumentácia

Pozri vyhlášku Gosstroy Ruskej federácie z 29. októbra 2002 N 150 "O schválení pokynov na postup pri vypracovaní, schvaľovaní, skúmaní a schvaľovaní urbanistickej dokumentácie"

Hlavná urbanistická dokumentácia obsahuje:

1. 1. územný a stavebný poriadok;
   2. regulácia územného plánovania mesta.
      

Pravidlá využívania pôdy a rozvoja (článok 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) - dokument o územnom plánovaní miest, ktorý je schválený regulačnými právnymi aktmi miestnych samospráv, regulačnými právnymi aktmi štátnych orgánov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie - federálnych miest Moskvy a Petrohradom a ktorým sa ustanovujú územné zóny, územné predpisy, postupy uplatňovania takéhoto dokumentu a postup pri jeho zmene.

Pravidlá využívania a rozvoja územia ustanovujú regulatívy územného plánovania pre každú územnú zónu jednotlivo s prihliadnutím na osobitosti jej polohy a rozvoja, ako aj na možnosť územnej kombinácie rôznych druhov využitia územia (obytné, verejné a podnikateľské, priemyselné rekreačné a iné druhy využitia pôdy).

Urbanistické predpisy (článok 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) - zriadený v rámci hraníc príslušnej územnej zóny

ST 35 GrK RF.

1. V dôsledku urbanistického zónovania obytné, verejné
obchodné, priemyselné zóny, zóny inžinierskej a dopravnej infraštruktúry, zóny
poľnohospodárske využitie, rekreačné oblasti, osobitne chránené územia
územia, účelové zóny, zóny rozmiestnenia vojenských objektov a iné druhy
územné zóny.

2. Obytné priestory môžu zahŕňať:
1) stavebné zóny s jednotlivými obytnými budovami;
2) rozvojové zóny s nízkopodlažnými obytnými budovami;
3) rozvojové zóny so strednými obytnými budovami;
4) rozvojové zóny s viacpodlažnými obytnými budovami;
5) obytné rozvojové zóny iných typov.

3. V obytných priestoroch je povolené umiestniť samostatne stojace, vstavané alebo pristavené
objekty sociálnych a komunálnych účelov, zdravotnícke zariadenia, zariadenia
predškolské, základné všeobecné a stredné všeobecné vzdelanie, pietne miesta, parkoviská
cestná doprava, garáže, objekty súvisiace s pobytom občanov a nie
s negatívnym vplyvom na životné prostredie. Obytné oblasti môžu zahŕňať
zahŕňajú aj plochy určené na záhradníctvo a daču.

4. Zloženie verejných a obchodných zón môže zahŕňať:
1) obchodné, verejné a obchodné oblasti;
2) zóny umiestnenia objektov sociálnych a komunálnych účelov;
3) obslužné plochy zariadení potrebných na realizáciu výrobných a
podnikateľská činnosť;
4) verejné a obchodné zóny iných typov.

5. Verejné a obchodné zóny sú určené na umiestnenie zdravotníckych zariadení,
kultúra, obchod, verejné stravovanie, sociálne a komunálne účely,
podnikateľskej činnosti, predmety stredného odborného a vyššieho
vzdelávacie, administratívne, výskumné inštitúcie, miesta bohoslužieb,
parkoviská, obchodné a finančné zariadenia, iné zariadenia,
súvisiace so živobytím občanov.

6. V zozname objektov investičnej výstavby povolených na umiestnenie
vo verejných a obchodných priestoroch, môže zahŕňať obytné budovy, hotely, podzemné resp
poschodové garáže.

7. Zloženie výrobných zón, zón inžinierskych a dopravných infraštruktúr môže
zapnúť:
1) spoločné priestory - priestory na umiestnenie komunálnych a skladovacích zariadení, zariadení
bytové a komunálne služby, dopravné zariadenia, veľkoobchodné zariadenia;
2) výrobné zóny - zóny pre umiestnenie výrobných zariadení s rôznymi
normy vplyvu na životné prostredie;
3) iné typy výrobných, inžinierskych a dopravných infraštruktúr.

8. Určené sú výrobné zóny, zóny inžinierstva a dopravnej infraštruktúry
na umiestnenie priemyselných, úžitkových a skladovacích zariadení, inžinierskych zariadení
a dopravnej infraštruktúry, vrátane štruktúr a komunikácií železníc,
cestná, riečna, námorná, letecká a potrubná doprava, komunikácie, ako aj pre
zriadenie pásiem hygienickej ochrany takýchto zariadení v súlade s požiadavkami tech
predpisov.

9. Zloženie zón poľnohospodárskeho využitia môže zahŕňať:
1) zóny poľnohospodárskej pôdy - orná pôda, sena, pasienky, úhor, zabratá pôda
trvalkové výsadby (záhrady, vinice a iné);
2) zóny obývané poľnohospodárskymi zariadeniami a určené na
poľnohospodárstvo, pestovanie dacha, záhradníctvo, poľnohospodárstvo v osobnej dcérskej spoločnosti,
rozvoj poľnohospodárskych zariadení.

10. Zloženie územných zón zriadených v rámci hraníc sídiel môže zahŕňať
zahŕňajú zóny poľnohospodárskeho využitia (vrátane zón poľnohospodárstva
pozemky), ako aj plochy, ktoré zaberajú poľnohospodárske zariadenia a sú určené
pre poľnohospodárstvo, dacha, záhradníctvo, rozvoj zariadení
poľnohospodársky účel.

11. Rekreačné oblasti môžu zahŕňať oblasti v rámci hraníc
územia zaberajú mestské lesy, námestia, parky, mestské záhrady, rybníky, jazerá,
nádrže, pláže, pobrežia verejných vodných plôch, ako aj
v hraniciach iných území využívaných a určených na rekreáciu, turistiku, povolania
telesnej kultúry a športu.

12. Územné zóny môžu zahŕňať zóny osobitne chránených území.
Zóny osobitne chránených území môžu zahŕňať pozemky s osobitným
environmentálne, vedecké, historické a kultúrne, estetické, rekreačné, zdravotné a
iná špeciálna hodnota.

13. Zóny osobitného určenia môžu zahŕňať zóny, v ktorých sa nachádzajú cintoríny, krematóriá, pohrebiská pre zvieratá, objekty slúžiace na ukladanie tuhého komunálneho odpadu a iné objekty, ktorých umiestnenie je možné zabezpečiť len vyčlenením týchto zón a je neprijateľné v iných územných celkoch. zóny.

14. Územné zóny môžu zahŕňať zóny pre rozmiestnenie vojenských objektov a
iné oblasti špeciálneho určenia.

15. Okrem tých, ktoré sú uvedené v tomto článku, môže orgán miestnej samosprávy
zriaďujú ďalšie typy územných zón, prideľované s prihliadnutím na funkčné zóny a
vlastnosti využívania pozemkov a projektov investičnej výstavby.

Komentár k čl. 35 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie

1. Vymedzenie územných zón je záväzným prvkom Pravidiel územného plánovania a najmä mapy urbanistického zónovania. V rámci každej kategórie územných zón uvedených v komentovanom článku 35 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie možno rozlíšiť aj niekoľko zón (subzón), ktoré sa líšia charakteristikami mestského rozvoja území, súborom povolených typov využitia územia. a parametre stavebných zmien v nehnuteľnostiach pre tieto druhy využitia územia. Mapa (mapy) urbanistického členenia môže obsahovať popis hraníc územných zón. Pri určovaní hraníc územných zón na schémach sa ich názvy a urbanistické regulatívy ustanovujú individuálne, vo vzťahu k jednotlivým častiam územia obce.

Počet vyčlenených zón (subzón) je určený urbanistickými špecifikami jednotlivých obcí a ich veľkosťou, stupňom územného členenia, funkčnou štruktúrnou organizáciou územia, znakmi formovania prírodnej a antropogénnej krajiny, ako aj ako perspektívy priestorového rozvoja územia, stanovené v štádiu spracovania územnoplánovacej dokumentácie. Posledná okolnosť určuje súbor praktických opatrení (stimuly urbanistického plánovania alebo zákaz (obmedzenie) určitých typov využívania pôdy a rozvoja), ktoré sa zohľadňujú pri tvorbe mapy zón.

Územné zóny určené urbanistickou zonáciou zohľadňujú existujúce urbanistické usporiadanie územia, sociálne, demografické aspekty a predpoklady pre následný urbanistický rozvoj (rekonštrukciu). V dôsledku toho je mestské zónovanie komplexnou úlohou, ktorá si vyžaduje integrované riešenia a účasť špecialistov z mnohých oblastí.

2. Obytné priestory sú navrhnuté tak, aby poskytovali komfortné a zdravé podmienky pre život obyvateľov na území obce. Špecifikom zón tohto typu je prevaha obytnej zástavby v nich s predpokladom výstavby veľkého počtu viacpodlažných obytných budov. Rozdelenie príslušných subzón v rámci obytného územia je dané skutočnou štruktúrou bytového fondu v súlade s potrebami rôznych skupín obyvateľstva (malé a veľké rodiny, mladí a starší, slobodní alebo vydatí ľudia). Novovzniknutý obytný rozvoj si vyžaduje zohľadnenie potrieb demografických a spotrebiteľských skupín, napĺňanie rôznych (diferencovaných) preferencií občanov (ich sociálnych a spotrebiteľských možností).

Mestský územný postup pri prideľovaní obytných subzón určuje riešenie praktických otázok zefektívnenia existujúcej zástavby, dáva jej prehľadnejšiu štruktúru a možnosť kombinácie rôznych (diferencovaných) typov obytnej zástavby.

Zónovanie obytných (obytných) oblastí umožňuje súčasne riešiť rôzne druhy problémov: funkčné (rozlíšenie nezlučiteľných, vylúčenie vzájomnej blízkosti funkčných procesov; vytvorenie špecifického systému výstavby budovy s pridelením prevládajúcich funkcií; odstránenie rozptýleného umiestnenie budovy); plánovanie (zlepšenie plánovacej organizácie územia a zlepšenie jeho dopravnej podpory s prihliadnutím na situáciu rozvoja mesta, odľahlosť od centra a blízkosť k prírodnej krajine, ako aj k iným štrukturálnym prvkom mesta; výber spôsobu urbanizmu vývojové zmeny); štrukturálne (zdôvodnenie voľby podlažnosti a hustoty zástavby, druhov služieb, so zvýšením kvality zástavby, zlepšenie kvality životného prostredia).

Územné plánovanie v moderných podmienkach je zamerané na realizáciu priestorovo-plánovacích opatrení na komplexnú rekonštrukciu územia, čo znamená dosiahnutie výraznej ekonomickej efektívnosti. Tento efekt možno dosiahnuť ako výsledok posúdenia morálnej a fyzickej amortizácie budovy, určenia vlastností bytového fondu, uvedenia hustoty zástavby, environmentálnych ukazovateľov, pomeru voľných plôch (vrátane zelených plôch) a zastavaných plôch. . Vzhľadom na to, že najčastejším typom urbanistických premien v podmienkach existujúceho mestského a vidieckeho rozvoja je jeho rekonštrukcia, v procese urbanistického územného plánovania je potrebné určiť mieru rekonštrukčných zásahov.

Rozsah rekonštrukcie, stanovený v územných zónach, je určený rôznymi faktormi. V mnohých prípadoch je rozhodujúce porovnanie možností zachovania (úplného aj čiastočného) a demolácie existujúceho bytového fondu. Konečné rozhodnutie v prospech výberu určitých typov obytných oblastí spravidla závisí od posúdenia zamýšľaného výsledku (v úmernom vyjadrení) v porovnaní s východiskovou situáciou. Nemenej dôležité je posúdenie rozsahu (objemu) prác, ako aj ich nákladov spojených s prezónovaním. Často z dôvodu potreby znižovania nákladov je v rámci zóny zachovaný existujúci typ urbanistického využitia, pričom to odporuje celkovému perspektívnemu smerovaniu premien.

Úlohou urbanistického územného plánovania v tomto smere je definovanie priorít urbanistického plánovania. Môžu sa výrazne líšiť v závislosti od konkrétnej mestskej a sociálno-ekonomickej situácie.

V niektorých prípadoch zmena zóny územia znamená výrazné zvýšenie nákladov na rekonštrukčné práce, ale umožňuje dosiahnuť významné výsledky (sociálne, funkčné, plánovacie a iné). V ostatných prípadoch sa naopak plánovaný stav územia nemusí výrazne líšiť od súčasného stavu, no zároveň realizácia celkového množstva požadovaných prác nie je spojená s veľkými nákladmi. V každej konkrétnej urbanistickej situácii sa rozhodnutie o výbere možnosti zónovania prijíma individuálne, pričom sa zohľadňujú pozitívne a negatívne aspekty každého z nich. Najvšeobecnejším princípom, vo väčšej miere ovplyvňujúcim konečný výber, je dosiahnutie racionálnej schémy využitia územia.

Rozhodovanie o zonácii, určenie spôsobov, etáp, charakteru vykonávaných činností závisí aj od existujúceho súboru urbanistických podmienok v konkrétnom území, ako sú: umiestnenie zónovaného územia v štruktúre obce; hustota zástavby jednotlivých štvrtí a väčších stavebných celkov zástavby; technické vlastnosti budovy; dostupnosť prvkov verejnej služby; stav inžinierskeho vybavenia a terénnych úprav.

Podzóny sú prideľované tak, aby systém zón mohol fungovať vyvážene, aby v každej obytnej podzóne bola možná rôznorodosť foriem priestorovej organizácie prostredia, dostatočný počet služieb pre domácnosť. V urbanistickej praxi je najbežnejšie vyčlenenie štyroch hlavných typov obytných subzón, ktoré sa líšia stanovenými parametrami realizovanej zástavby, a to na základe postupného zvyšovania jej podlažnosti, od jednotlivých obytných budov až po viacpodlažné. budov.

Rozvojové zóny s individuálnou bytovou zástavbou sú vyčlenené pre prevažujúcu zástavbu individuálnou (izolovanou) a blokovou zástavbou bytových domov s priľahlými pozemkami určenými pre jednu rodinu ako hlavný druh povoleného využitia. Poskytuje zákonné podmienky pre vznik sídliskovej zástavby s nízkou hustotou; s minimálnym súborom obslužných funkcií a verejných priestorov, voľných plôch pre poľnohospodárske využitie, ako aj obslužnej infraštruktúry malého rozsahu (školy, malé polikliniky, lekárne, verejné kúpele).

Doplnkovým povoleným využitím v týchto priestoroch sú parkovacie státia pre jedno auto alebo umiestnenie samostatnej garáže, inštalácia autonómnych (alternatívnych) zdrojov energie ako je tepláreň alebo iné miestne technické zariadenia. Využívanie pôdy vyžadujúce osobitné povolenie zahŕňa všetky typy komerčných služieb a prideľovanie plôch na rekreáciu.

Stavebné zóny s nízkopodlažnými obytnými budovami (domy pre dve alebo tri rodiny a trojposchodové domy) sú určené na vytvorenie špecifických, pomocou špeciálnych metód plánovania, urbanistických útvarov s relatívne nízkou hustotou zástavby a počtom obyvateľov. . Hlavnými typmi povoleného využitia v tejto zóne sú samostatné alebo kombinované domy pre jednu, dve alebo tri rodiny, ako aj bytové domy. Povolené sú aj ovocné sady, kuchynské záhrady, drobné objekty služieb obyvateľstvu. Doplnkové povolené použitia zahŕňajú malé parkoviská a komerčné služby, ktoré zaberajú málo miesta v obytných budovách, ako aj izolované zariadenia obslužnej infraštruktúry.

V rozvojových zónach strednopodlažných obytných budov patria medzi hlavné typy povoleného využitia kombinované domy dvoch a troch rodín, ako aj viacbytové obytné domy pre 4-5 rodín. Miestne denné servisné miesta, školy, polikliniky, ktoré slúžia obyvateľom zóny, sú tiež povolené. Doplnkové povolené použitia zahŕňajú poskytovanie rôznych služieb, ktoré zaberajú malú časť obytných budov. Povolené použitie, ktoré si vyžaduje špeciálne povolenie, zahŕňa veľké komerčné nákupné centrá slúžiace verejnosti, ako aj malé hotely.

Stavebné zóny s viacpodlažnými obytnými budovami. Medzi hlavné povolené použitia patria iba obydlia pre viac rodín (žiadne obydlia pre jednotlivcov), ako aj veľký počet blízkych zariadení služieb a komerčné využitie. Doplnkové povolené použitia zahŕňajú kliniky, komerčné a iné činnosti a servisné miesta, ktoré zaberajú malú časť obytných budov. Medzi využitie územia, ktoré si vyžaduje osobitné povolenie, patrí cestovný ruch a rekreačné aktivity, ako aj niektoré spôsoby využitia pozemkov a nehnuteľností, ktoré sú určené záujmami väčších častí územia obce (napríklad tržnice a administratívne budovy).

Charakter rozmiestnenia príslušných čiastkových zón v rámci hraníc obytných rozvojových zón sa určuje s prihliadnutím na princípy racionality, jednotnosti, proporcionality a územného poradia.

Princíp územného poradia je teda v mnohých prípadoch rozhodujúci pre stanovenie pomeru rôznych typov podzón. Takmer každá obec (bez ohľadu na veľkosť, znaky existujúcej plánovacej štruktúry, krajinnú organizáciu) má charakteristickú štrukturálnu konštrukciu územia s rozdelením troch štátov: centrálny, stredný a okrajový. V závislosti od toho, v ktorej z troch uvedených častí obce sa nachádza lokalita, ktorá musí byť podrobená zonácii, sa vyberie prioritný typ obytnej podzóny. Najčastejšie sa v centrálnych regiónoch rozlišujú zóny s prevahou viacpodlažných obytných budov; v stredných oblastiach - stredne vysoké obytné budovy, umožňujúce zahrnutie nízkopodlažných budov; na periférii mesta sa nachádzajú rôzne rozvojové zóny v jednotných proporciách s aktívnym začlenením nízkopodlažnej a individuálnej obytnej zástavby. Systém zón umožňuje riešiť niektoré aspekty problémov vyplývajúcich z urbanistického rozvoja (rekonštrukcií) území obytných zón, najmä umiestnenie novovzniknutých „chalupových“ objektov na perifériu mesta a určenie smerov na priestorovú premenu územia s chátrajúcou nízkopodlažnou zástavbou v centrálnych regiónoch.

V okrajových oblastiach väčšiny mestských častí sa veľkosť a rozsah novej bytovej výstavby pri absencii právneho mechanizmu mestského zónovania takmer nekontrolovala. Rozmery pozemkov často nezodpovedajú veľkosti domov na nich postavených, čo v mnohých prípadoch vedie k výstavbe veľmi veľkých domov na malých pozemkoch. Časom tieto domy túto oblasť zaberú a „zelené“ prostredie sa stratí. Okrem toho, keďže zostáva príliš málo miesta pre ulice, vedenie infraštruktúry a kanalizáciu, môže dôjsť k poškodeniu životného prostredia, ktoré bude ťažké napraviť.

V ideálnom prípade by územné plánovanie malo rozvíjať rozvinuté ustanovenia stanovené v územnoplánovacích dokumentoch, ktoré zabezpečujú vytvorenie potrebnej infraštruktúry, vytvorenie holistickej, systémovej organizácie (siete) pozemkov s primeraným počtom nezastavaných pozemkov pred domami. V moderných podmienkach, spojených s obmedzením možnosti financovania infraštruktúry, sa takýto proces zónovania (na základe územného plánovania) neuskutočňuje. Územné plánovanie do určitej miery rieši problém tak, že veľkosť obytných budov je primeraná veľkosti a konfigurácii pozemkov, ako aj nastavenie parametrov budov s prihliadnutím na budúci charakter zóny (dostatočne zazelenené alebo prevažne urbanizované) .

Charakter mestského zónovania je špecifikovaný osobitným spôsobom s cieľom prideliť územné zóny pre záhradníctvo a dacha. Vo vzťahu k výmerám chatiek a záhradných pozemkov sa vzťahujú ustanovenia na prechodný pobyt a drobné poľnohospodárske činnosti. Umožňujú umiestňovanie zariadení infraštruktúry a výstavbu malých zariadení, slúžiacich predovšetkým napríklad obchodom, ako aj územnoplánovacej organizácii iných činností súvisiacich alebo vyžadujúcich osobitné povolenie na využívanie územia.

3. Verejné a obchodné zóny sa vytvárajú za účelom koordinácie miešania druhov využitia spojených s urbanistickou organizáciou obchodnej, kancelárskej, administratívnej, kultúrnej, vzdelávacej, obslužnej, údržbárskej a zábavnej funkcie. Charakter spotreby týchto funkčných procesov je charakterizovaný masovým charakterom a selektívnymi spotrebiteľskými preferenciami. Tieto funkcie sa vo všeobecnosti nachádzajú v centrálnej časti miest a niektorých ďalších oblastiach s dostatočnou dopravnou a infraštruktúrnou bezpečnosťou, ktorá poskytuje možnosti a pohodlie pre potenciálnych spotrebiteľov prijímať tovary a služby.

Typy urbanistického využitia územia spojené s umiestnením obchodných, obchodných, informačných a obslužných funkcií sú spravidla rozdelené do kategórií centrálnej alebo miestnej úrovne. Typy použitia kategórie centrálnej úrovne zahŕňajú administratívne činnosti orgánov verejnej moci (správa zakladajúceho subjektu Ruskej federácie), finančných inštitúcií (útvary bánk a poisťovní), kancelárie na poskytovanie právnych alebo iných služieb. veľkým zákazníkom (reklamné agentúry) atď. Medzi použitia spojené s miestnym obchodom alebo obchodom patria „osobné a každodenné služby“ poskytované pobočkami bánk, notármi a právnikmi v súkromnej praxi a obchodmi so zmiešaným tovarom.

Vzhľadom na špecifiká alokácie verejných a podnikateľských zón umiestnených v centrálnych regiónoch je silný efekt kumulácie rôznych druhov podnikateľských a administratívnych činností. Banková, právna, finančná, poisťovacia činnosť, transakcie s nehnuteľnosťami, iné druhy podnikania a vykonávanie rôznych druhov odborných činností (napríklad činnosti na informačnom trhu) s najväčšou preferenciou a prínosom majú tendenciu sa čo najviac priblížiť iné, pretože to urýchľuje a uľahčuje možnosť obchodných kontaktov a výmeny informácií.

Z hľadiska miestnych služieb je jasný trend smerom k autobusovým zastávkam, železničným staniciam a staniciam metra a hlavným cestným križovatkám, kde môžu občania nakupovať cestou do práce alebo domov. To je celkom odlišné od tradičného socialistického mesta, kde bola tendencia spájať priemysel služieb a každodenný obchod s obytnými komplexmi a obchodné a administratívne kancelárie boli rozptýlené po celom meste. Novinkou pre ruské mestá je aj činnosť „obchodných služieb“, a to predaj a oprava počítačov, dodávka, baliace služby, za účelom ktorých sa prenajímajú nehnuteľnosti (budovy a jednotlivé priestory na rôzne funkčné účely). Tieto typy aktivít podporujú prevádzku kancelárií právnických osôb a snažia sa byť umiestnené v lacnejších priestoroch vedľa nich. Dochádza tak k výraznému presunu podnikateľskej a obchodnej činnosti, čo so sebou nesie vznik a rozvoj nových využití územia.

Osobitným spôsobom sa ustanovujú podmienky mestského zónovania vo vzťahu k vyčleňovaniu verejných a obchodných zón, najmä území na umiestnenie vysokých škôl. V niektorých prípadoch sú špeciálne zóny vyčlenené pre veľké verejné budovy, ako sú vzdelávacie univerzity. V takýchto zónach je ustanovený osobitný súbor parametrov a typov využitia územia, pričom pre tieto zóny a územia s nimi susediace možno uplatniť aj osobitný súbor ustanovení. Napríklad v priestore určenom na umiestnenie hlavných budov univerzity, ktoré realizujú vzdelávacie funkcie, je povolené umiestňovať špeciálne typy obytných budov - miesta prechodného pobytu študentov, pedagógov a návštevníkov (internáty), ktoré sú kombinované so športovými zariadeniami a zariadeniami na poskytovanie denných služieb.

Podobne v oblasti vytvorenej na realizáciu vzdelávacích funkcií je možné riadiť typy využitia územia nárazníkovej zóny obklopujúcej hlavnú stavbu s cieľom zabezpečiť pohodlný pobyt pre študentov. Dosiahnutie týchto cieľov je uľahčené zachovaním dostatku zelene. Moderná prax rozvoja miest (rekonštrukcia) územia prostredníctvom zónovania v ruských obciach sa vyznačuje zmiešaným systémom zónovania pre tieto typy využitia územia. Vo vzťahu k nim môžu byť urbanistické riešenia dvojaké a spočívajú buď vo vytváraní izolovaných samostatných zón, alebo v ich začlenení ako integrálnej súčasti do oblastí bežnej obytnej zástavby a obchodnej činnosti.

4. Výrobné zóny, zóny inžinierskej a dopravnej infraštruktúry sú určené na umiestnenie priemyselných a obchodných zariadení (výskumné ústavy s poloprevádzkovou výrobou, obchodné podniky s údržbárskymi dielňami, informačné centrá s vydavateľským a polygrafickým oddelením a pod.), priemyselných (potravinársky a ľahký priemysel , prístrojárstvo, strojárstvo, výroba stavebných hmôt a pod.), úžitkové a skladovacie (územia tepelných elektrární, prevzdušňovacie stanice, kotolne, elektrorozvodne, plynové rozvody, spracovateľské závody odpadov, ostatné stavby komunálnej inžinierskej infraštruktúry , skladové priestory, odstavné plochy strojov na mechanické čistenie územia), dopravné a inžinierske objekty a tvoria sa vo forme priemyselných rozvojových lokalít a priemyselných zón. V súlade s urbanistickou politikou u nás je prioritnou oblasťou činnosti súvisiacej s priestorovou transformáciou územia s prevahou produkčnej funkcie, umiestnením objektov inžinierskej a dopravnej infraštruktúry ich rekonštrukcia.

Transformáciou a rekonštrukciou výrobných areálov sa má zabezpečiť, aby technicko-ekonomické ukazovatele výrobného areálu zodpovedali urbanistickým podmienkam pre ich umiestnenie. Parametre priemyselných území musia zodpovedať urbanistickým podmienkam území z hľadiska environmentálnej bezpečnosti, veľkosti a intenzity využitia území. Územia obcí (najmä mestské časti) musia dopravným a inžinierskym zabezpečením vyhovovať potrebám priemyselných území.

Umiestňovanie výrobných plôch v mestskej časti, ich zaraďovanie do príslušných zón podlieha príslušným obmedzeniam. Výrobné plochy by sa mali transformovať s prihliadnutím na priľahlé územia iného funkčného účelu: v oblasti, kde priemyselné zóny priliehajú k verejným územiam, by mali byť umiestnené časti výrobných území verejné a administratívne (tzv. predfabrikačné územia), vrátane vytváranie verejných centier a zón; v oblasti susediacej s obytnými zónami by hranice výrobného areálu nemali byť vytýčené prázdnym plotom, odporúča sa využiť priestor križovatky, ktorý je súčasťou pásma hygienickej ochrany, na umiestnenie inžinierskych sietí v obytnej zóne, viacpodlažné parkovacie garáže rôznych typov, zelené plochy; Do hlavného pásu priemyselných zón (priemyselná oblasť v zóna hlavnej línie).

Prítomnosť výrobných priestorov vo verejných a obytných priestoroch, ktoré sa líšia v nasledujúcich charakteristikách, nie je povolená: podľa triedy nebezpečnosti odvetví, ktoré sa na nich nachádzajú, svojou činnosťou porušujú alebo môžu porušovať požiadavky na environmentálnu bezpečnosť obytných a verejných priestorov. ; počtom zamestnancov odporujú účelu obytných zón, polyfunkčných a špecializovaných verejných centier; veľkosťou území porušujú organizáciu funkčného plánovania obytných a verejných území.

Na miestach rezidenčného, ​​zmiešaného obytného rozvoja sa môžu nachádzať výrobné podniky s rozlohou nie viac ako 200 metrov štvorcových. m, vstavaná alebo obývajúca časť domu bez výrobnej plochy, šetrná k životnému prostrediu.

Použitie metódy zónovania vo vzťahu k územiam zastavaným priemyselnou zástavbou zásadne nemení doterajšiu urbanistickú organizáciu územia. Zonácia zároveň vyžaduje povinné zohľadnenie celkovej urbanistickej organizácie územia vrátane charakteru interakcie s priľahlými územnými zónami. Je potrebné zohľadniť aj niektoré znaky, ktoré výrazne odlišujú proces urbanistického rozvoja (rekonštrukcie) priemyselných zón, ktorý je spojený s prilákaním a rozvojom investícií vo veľkých objemoch.

Významné je porovnanie rozdielov v postupe zonácie územia na výrobné a iné funkcie. Napríklad obchodnú a obchodnú činnosť organizovanú za podmienok funkčnej reorientácie územia je možné začať s malým množstvom investícií a finančných prostriedkov s následným postupným rastom. Na rozdiel od týchto činností väčšina priemyselných odvetví vyžaduje veľmi veľké množstvo investičného kapitálu na organizáciu výroby, zavádzanie moderných technológií, reprofiláciu, premiestňovanie podnikov, rozširovanie alebo zmenšovanie rozvoja.

Vytváranie územných zón nemá za následok okamžité zmeny rozvoja mesta a nemá priamy vplyv na umiestnenie investícií. Okrem toho systém zón reguluje najmä umiestnenie objektov, vzájomnú polohu budov a stavieb, ich veľkosť a smerovanie budúceho rozvoja. Zónovanie zároveň vo veľkej miere nezohľadňuje zložitosť a rôznorodosť vplyvu priemyselných procesov na životné prostredie, hoci tento vplyv je determinovaný špecifikami existujúcich (navrhovaných) druhov výroby. Nepriamym faktorom pri vytváraní systému zón s prideľovaním priemyselných zón a účinnejšími ustanoveniami o ochrane životného prostredia, ktoré umožňujú regulovať formy znečistenia a výrobné technológie pre každý typ priemyslu, je preto vytvorenie dvoch pozícií: typ výroby a charakter mestských premien.

Ruská prax mestského zónovania vo vzťahu k priemyselným zónam sa formuje podľa existujúcich medzinárodných skúseností najväčších miest. Úspešne implementujú programy priemyselného rozvoja a regulácie. Neoddeliteľnou súčasťou programov tohto typu je prítomnosť plánovacích a regulačných nástrojov.

Komplexný program priemyselného rozvoja by mal zahŕňať „strategické plánovanie“ mesta a verejné investície do infraštruktúry a prípravy pôdy, právne a úverové mechanizmy na dlhodobé financovanie, jasnú a spoľahlivú daňovú štruktúru, harmonizované environmentálne ustanovenia a dobre fungujúce postupy registrácie podnikov, a okrem toho aj presadenie všetkého plánovaného.

Systém zón môže viesť k efektívnejším investíciám alebo revitalizácii priemyslu, ak sa ustanovenia priemyselnej politiky zamerajú vo forme komplexného programu priemyselného rozvoja. Územné plánovanie priemyslu formou vyčlenenia vhodných zón a prijatím špeciálnych regulačných právnych aktov na úrovni obcí zároveň umožňuje získať efektívny nástroj, ktorý pomáha vypracovávať dokumenty pre sociálno-ekonomický rozvoj území.

Praktická realizácia zonácie je do značnej miery daná tým, do akej miery sa komplexne riešia otázky reštrukturalizácie území s prevládajúcim druhom hospodárskeho využitia. V závislosti od toho, ako sa určitá priemyselná politika vykonáva na území obce, závisí efektívnosť implementácie systému územného plánovania, najmä urbanistického rozvoja priemyselných zón. Všeobecné princípy takejto politiky sú určené na základe veľkosti obce, jej geopolitických, vr. a geografická poloha (napríklad prihraničné mesto, enkláva, zóna voľného hospodárskeho rozvoja), v súlade s ktorou sa konkretizujú možnosti získavania investícií a smer ich praktickej realizácie v závislosti od sociálno-ekonomických charakteristík územia. (priemysel, doprava, jej prioritné typy, v súlade s nimi vymedzenie typov mestských objektov, ako sú železničné, námorné, riečne prístavy, výstavba skladov).

Mestské orgány formulujú ustanovenia priemyselnej politiky, vyjadrené v rozvoji súboru opatrení, ako je vyčlenenie územných zón, ktoré určujú konkrétne formy rozvoja miest, napríklad premiestnenie prístavných zariadení na nové územie s primeraným podmienky (napríklad hlbšia voda), presun ťažkého priemyslu na perifériu, zachovanie podnikov ľahkého priemyslu v centrálnych regiónoch, niektoré typy závodov na presnú montáž, možnosť umiestnenia značného množstva novej výstavby a rekonštrukcie v priemyselných zóny susediace so železničnými a cestnými križovatkami. Prepojený urbanistický funkčný a plánovací rozvoj priemyselných zón je teda zabezpečený jeho zosúladením so strategickými ekonomickými opatreniami, najmä s vopred známymi a opodstatnenými zdrojmi prilákania investícií a formou ich priestorovej realizácie.

5. Pravidlá využitia územia a rozvoja na mape mestského zonácie počítajú s prideľovaním rekreačných oblastí, ktoré zvyčajne zahŕňajú tri kategórie rekreačných oblastí a voľných plôch: oblasti určené na aktívny šport, telesnú kultúru, cestovný ruch a iné rekreačné oblasti; zóny pasívnej rekreácie a ochrany prírodného prostredia, ako aj plochy na umiestnenie veľkých polí otvorených rekreačných priestorov (vodné a zelené plochy).

V závislosti od špecifík obce, prírodných a historických daností jej vzniku je možné prideliť viac alebo menej zón tejto kategórie. Prísnejšie požiadavky sú kladené na vytváranie rekreačných zón špeciálnych typov, najmä na historickú krajinu a objekty prírodnej ochrany. V týchto prípadoch by malo byť územie diferencované tak, aby funkčné využitie územia na šport, zdravú rekreáciu a iné druhy využitia územia spojené s rekreáciou nenarúšalo existujúci rekreačný systém.

V rámci rekreačných oblastí je potrebné rozlišovať medzi rôznymi oblasťami aktívneho oddychu, ktoré sa určujú v závislosti od veľkosti zónovaných území a charakteru prebiehajúcich rekreačných procesov. V niektorých prípadoch je prioritou urbanistických aktivít stimulovať procesy maximálnej ochrany prírodnej krajiny, a preto je účelom priestorovej transformácie území takýchto zón obmedziť mieru zásahov a vzniku tzv. -nazývané "konzervované rekreácie". V ostatných prípadoch sa naopak pripúšťa aktívny zásah do existujúceho prostredia, účelové formovanie objektov rôznych veľkostí určených na masovú rekreáciu obyvateľstva.

Tento typ pôdy môže zahŕňať parky, námestia, záhrady, vonkajšie športoviská, kempingy a miesta na pikniky s určitým pomocným využitím pôdy. Na území týchto zón sa v dôsledku prítomnosti špeciálnych prírodných, klimatických a geografických vlastností odporúča umiestniť rekreačné zariadenia (sanatóriá, odpočívadlá, ambulancie, rekreačné zariadenia, športové zariadenia a štadióny, ako aj iné podobné veľké kapitálové stavebné projekty). Zároveň je pre získanie povolení na výstavbu určených rekreačných zariadení spravidla potrebné prejsť osobitným konaním verejných prerokovaní, počas ktorých sa dohodnú mnohé súčasti projektu, vrátane kapacít zariadenia, jeho umiestnenie, počet parkovísk a stupeň interakcie s okolím. Hlavným faktorom ovplyvňujúcim výber prioritného typu urbanistického využitia územia v rámci oblastí aktívneho oddychu je realizácia komplexu rekreačných funkcií. Vo všeobecnosti sa pri vyčleňovaní zón snažia o to, aby v území prevládala rekreačná funkcia. V rámci týchto zón sa však môžu nachádzať niektoré malé komerčné využitie pozemkov, kaviarne a iné služby pre návštevníkov.

V oblastiach pasívnej rekreácie a ochrany prírody sú hlavnými spôsobmi využitia územia organizácia parkov, miest na prechádzky a podobné verejné využitie územia. Niektoré športové, rekreačné a návštevnícke služby môžu byť povolené na základe špeciálneho povolenia, ale súvisiace oblasti musia byť obmedzené čo do veľkosti. Pre takéto prírodné územia osobitného významu možno zriadiť ochranné pásmo prírodnej pamiatky alebo obdobnú krajinnú pamiatkovú zónu, ktorá veľmi prísne obmedzuje aktívne využívanie územia alebo výstavbu.

6. Osobitnú pozornosť v procese tvorby mapy urbanistického zónovania územia obce venovať vyčleňovaniu zón osobitne chránených území súvisiacich s ochranou historických a kultúrnych pamiatok a ochranou životného prostredia.

Pomer zón, v ktorých sa vykonáva právna regulácia súvisiaca so zachovaním historických a kultúrnych hodnôt, ako aj s ochranou životného prostredia, je problémom všetkých ruských samospráv, ktoré zavádzajú systém zonácie, a to z dvoch dôvodov. Po prvé, dochádza k prieniku právomocí vo viacerých procesných a iných významných otázkach orgánov verejnej moci a samosprávy. Po druhé, je ťažké doslovne prispôsobiť základnú koncepciu zónovania vo vzťahu k chráneným územiam a aplikovať ju podobným spôsobom (uložením pravidiel na celú zónu), pričom sa predkladajú rozdielne požiadavky na zónovanie, aby sa zabezpečilo čo najväčšie zachovanie kultúrneho dedičstva. a ochranu životného prostredia..

Regulatívy využitia územia a rozvoja využívajú najmä dva spôsoby určovania území historického významu, povoleného využitia územia, parametrov zástavby a postupov ich dohľadu.

V niektorých mestských častiach sú zóny historického významu vymedzené v zozname druhov využitia územia ostatné zóny - obytná, verejná a podnikateľská a niektoré ďalšie. V iných mestách je vytvorená jedna alebo viacero dodatočných máp zobrazujúcich historické a environmentálne zóny. Tieto (pomocné) mapy sú určené na prekrytie hlavnej mapy zón. V tomto procese je potrebné zohľadniť osobitné požiadavky a obmedzenia ako dodatočný súbor podmienok územného povolenia a vydania povolení na realizáciu projektov investičnej výstavby.

Podoba tejto zóny v komentovanom článku 35 je jednou z noviniek Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v porovnaní so starým územným plánovaním Ruskej federácie z roku 1998. Treba zdôrazniť, že vznik napr. mestská časť v hraniciach sídla osobitne chráneného prírodného územia) nemá za následok výskyt v hraniciach kategórie pozemkov sídiel pozemku z kategórie pozemkov osobitne chránených území (ďalej len „CHÚ“) a predmety stanovené v kapitole XVII Zemského zákonníka Ruskej federácie. V danom prípade takýto záver vyplýva z čl. 83 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého „krajiny osád sa považujú za pozemky využívané a určené na výstavbu a rozvoj mestských a vidieckych sídiel a oddelené svojou líniou od pozemkov iných kategórií“. V dôsledku toho existujú vnútorné rozpory v Krajinskom zákonníku Ruskej federácie, pretože odsek 5 článku 94 tohto článku navrhuje možnosť vytvorenia „iných území osobitne chránených prírodných oblastí“, vrátane najmä mestských lesov a mestských parkov.

Tento problém presne rieši komentovaný článok 35 ruského občianskeho zákonníka. Keďže legislatíva územného plánovania určuje právny režim, najmä kategórie pozemkov sídiel, a environmentálny - právny režim chránených území, ktoré môžu byť aj v rámci hraníc sídiel (sídiel), dochádza ku konfliktom právnych režimov ustanovených napr. regulačné právne akty rôznych odvetví sa riešia vytvorením samostatnej územnej zóny v mestských častiach a iných obciach s vlastnými územnoplánovacími predpismi.

Územné zóny

Územné zóny sa vytvárajú na základe funkčných zón územného plánu; územné zóny funkčné zóny konkretizujú, detailujú a spresňujú. Preto ich hranice nemusia navzájom korešpondovať.

Každá územná zóna má svoj územný poriadok; zóna aj regulácia sú označené príslušným alfanumerickým kódom.

Kódex územného plánovania Ruskej federácie stanovil niekoľko územných zón:

Verejné a obchodné;

Priemyselné zóny;

Zóny inžinierskych a dopravných infraštruktúr;

Zóny poľnohospodárskeho využitia;

Rekreačné oblasti;

Zóny osobitne chránených území;

Zóny na špeciálne účely;

Zóny na umiestnenie vojenských zariadení (časť 1 článku 35 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie).

Pri príprave pravidiel využívania a rozvoja územia je možné vytvoriť ďalšie územné zóny pridelené s prihliadnutím na funkčné zóny a vlastnosti využívania pozemkov a projektov investičnej výstavby (časť 1, 15 článku 35 zákona o územnom plánovaní Ruská federácia).

Stručne povedané, článok 35 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie a článok 85 Kódexu krajiny Ruskej federácie definujú objekty, ktoré možno umiestniť do určitej zóny. Najmä v obytných zónach je povolené umiestňovať samostatne stojace, vstavané alebo pristavané objekty sociálneho a domáceho účelu, zdravotnícke zariadenia, objekty predškolského, základného všeobecného a stredného (úplného) všeobecného vzdelávania, pietne miesta, parkoviská , garáže, objekty súvisiace s pobytom občanov a nemajúce negatívny vplyv na životné prostredie. Obytné zóny môžu zahŕňať aj územia určené na záhradníctvo a chov dachov (časť 3 článku 35 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie).

Každá zóna môže byť rozdelená na odrody v závislosti od špecifík územia. Odrody, napríklad, obytnej oblasti môžu byť tieto:

Zh-1. Zóna nízkopodlažnej zástavby s jednotlivými domami.

Zh-2. Zóna nízkopodlažnej zmiešanej obytnej zástavby.

Zh-3. Stredná obytná štvrť 3-6 poschodí.

Zh-4. Plocha viacpodlažného bytového domu 5-16 poschodí.

Zh-5. Oblasť plánovaného bývania.

Regulatívy územného plánovania napísané pre zónu Zh-4 budú rovnaké pre všetky takéto zóny, nech sa nachádzajú kdekoľvek na území obce. Ak je potrebné zmeniť predpisy na konkrétnom mieste, pridať (alebo odstrániť) jeden bod povoleného použitia, potom sa vytvorí ďalšia zóna - Zh-6. Je možné stanoviť aj podzóny, ale je to v prípadoch, keď druhy povoleného využitia zostanú nezmenené a len maximálne výmery pozemkov a maximálne parametre povolenej stavby zmeny (časť 3 § 38 Územného poriadku z.č. Ruská federácia).

Zóny s osobitnými podmienkami využívania územia - bezpečnosť, pásma hygienickej ochrany, pásma ochrany predmetov kultúrneho dedičstva (pamätníkov histórie a kultúry) národov Ruskej federácie, pásma ochrany vôd, pásma ochrany zdrojov pitnej vody , zóny chránených objektov, iné zóny zriadené v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie. Ich zobrazenie je povinné v stavebnom poriadku.

Zároveň môžu byť zobrazené na špeciálnych mapách, teda nie na mape mestského zónovania. To sa robí pre lepšie vizuálne vnímanie informácií v prípadoch, keď existuje veľa zón so špeciálnymi podmienkami na využitie územia a ich hranice sa navzájom prekrývajú a vytvárajú zmätok v obraze. Napríklad pri väčšom počte podnikov môžu byť na jednej mape zobrazené iba pásma hygienickej ochrany alebo iba pásma ochrany predmetov kultúrneho dedičstva (v historických sídlach).

Je potrebné venovať zvýšenú pozornosť skutočnosti, že zóny s osobitnými podmienkami využívania územia sú presne zobrazené na mapách pravidiel využívania pôdy a rozvoja. Inými slovami, už existujúce zóny sú stanovené, schválené predpísaným spôsobom. Samotné stavebné predpisy takéto zóny nestanovujú. A ak napríklad pamiatka histórie a kultúry nemá úradmi schválené ochranné pásmo, ale má vypracovaný projekt, tak toto pásmo nepodlieha vystaveniu a pamiatka zostáva bez náležitej ochrany; urbanistické regulatívy možno ustanoviť bez zohľadnenia hodnoty pamiatky.

Ďalší prípad. Zóna sanitárnej ochrany podniku môže byť preň špeciálne navrhnutá (vypočítaná) s prihliadnutím na objem výroby, použité technológie atď. Ak tomu tak nie je, potom sa uplatňuje univerzálna zóna definovaná v SanPiN "om 2.2.1 / 2.1.1200-03 "Zóny sanitárnej ochrany a sanitárna klasifikácia podnikov, stavieb a iných objektov". ako v územnom pláne obce) nie je možné vypočítať pásma sanitárnej ochrany podnikov, na to je potrebné pripraviť špeciálny projekt.

Pravidlá využívania a rozvoja územia teda samostatne nič neustanovujú, nenavrhujú ani nevytvárajú (vo vzťahu k zónam s osobitnými podmienkami využívania územia), okrem urbanistických regulatívov písaných s ohľadom na takéto zóny.

Urbanistický poriadok, ako je uvedený v časti 1 čl. 36 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie definuje právny režim pozemkov, ako aj všetko, čo je nad a pod povrchom pozemkov a používa sa v procese ich rozvoja a následnej prevádzky projektov investičnej výstavby.

Kódex územného plánovania Ruskej federácie definuje podmienky pre ustanovenie pravidiel územného plánovania, výnimky z ich distribúcie (prevádzky), obsah nariadení a iné podobné otázky.

Je dôležité pochopiť mechanizmus regulácií urbanizmu, pretože. vznik (a nadobudnutie účinnosti) predpisov priamo ovplyvňuje práva vlastníkov nehnuteľností, hodnotu tohto majetku, ako aj investičné a stavebné procesy, ktoré sa už realizujú a plánujú.

Pre každý pozemok a inú nehnuteľnosť sa takéto využitie považuje za povolené, čo zodpovedá územnému plánu.

Pozemky alebo objekty investičnej výstavby, ktorých druhy povoleného využitia, ktorých obmedzujúca veľkosť a obmedzujúce parametre nezodpovedajú územnému plánu, možno užívať bez stanovenia lehoty na ich uvedenie do súladu s územným plánovaním, s výnimkou prípadov ak je využívanie takýchto pozemkov a objektov investičnej výstavby nebezpečné pre ľudský život alebo zdravie, pre životné prostredie, kultúrne pamiatky.