Според Министерството на строителството преходът към новата схема ще се случи след около пет години.

Руските предприемачи в бъдеще ще се откажат от механизма на споделеното строителство. Преходът към проектно финансиране и възможното разширяване на контрола върху процеса на строителство на сгради обсъдиха парламентаристите с ръководителя на Министерството на финансите Антон Силуанов на заседание на работната група на Държавната дума за защита на правата на участниците в споделеното строителство.

Петгодишен преход

Правителството и Централната банка ще работят по въпроса за постепенното изоставяне на дяловото жилищно строителство и преминаването към проектно финансиране на строителни проекти с участието на кредитни институции. Новият механизъм ще задължи предприемачите да инвестират собствени или привлечени пари в строителството и да продават завършени жилища. Тази заповед преди това беше дадена на официални лица от президента на Русия.

Все пак строителите трябва да използват повече заемни средства при изграждането на къщи и все пак е по-правилно и надеждно гражданите да купуват апартаменти във вече построени къщи, вместо да инвестират на етапа на нулево строителство с неясни последици.

На оперативно съвещание при държавния глава на 25 октомври министърът на строителството и жилищно-комуналните услуги Михаил Менказа, че според данните от „пътните карти“, предоставени от регионите, има 830 проблемни обекта в 72 съставни единици на федерацията, а броят на гражданите, които са сключили споразумения за дялово участие, е 86 хиляди души. В същото време в регистрите на измамените акционери фигурират 36.6 хил. души. През 2017 г. регионите се ангажират да завършат строителството на 140 съоръжения, още 187 ще бъдат завършени през следващата година и 276 през 2019-2021 г., добави ръководителят на строителното министерство. От ведомството очакват до 2020-2022 г. да се осъществи пълен преход към система за проектно финансиране.

На среща с депутати от фракцията на Комунистическата партия в Държавната дума министърът на финансите Антон Силуановсъщо така заяви, че евентуалният отказ от споделено строителство „не е решение за днес“.

„Като вземем предвид спада на лихвените проценти, може би все пак трябва да помислим дали е целесъобразно да продължим да събираме пари по този начин“, обясни шефът на Министерството на финансите. „Все пак строителите трябва да използват повече заемни средства, когато строят къщи, и все пак е по-правилно и надеждно гражданите да купуват апартаменти във вече построени къщи, вместо да инвестират на етапа на нулево строителство с неясни последици.“

Разговорът за проектното финансиране на жилищното строителство продължи на заседание на работната група на Държавната дума за защита на правата на участниците в споделеното строителство в петък.

„Всички рискове, свързани с проектите, се споделят между предприемача и банката и когато хората инвестират пари, те депозират тези пари в банкова сметка. Тези средства се превеждат по сметката на предприемача само след като обектът вече е завършен и въведен в експлоатация“, каза ръководителят на работната група, председател на комисията по природни ресурси, собственост и поземлени отношения на Думата. Николай Николаев.

Депутатът е убеден, че преходът към проектно финансиране няма да доведе до увеличаване на цената на жилищата: „В момента всички рискове, които предприемачът има, са вградени в цената на квадратен метър. Това включва застраховката и рисковете на собствениците на предприемача, които вече генерират печалба от всеки продаден непостроен обект на квадратен метър. Ако преминем към проектно финансиране, ценообразуването ще стане напълно прозрачно.“

Инициативата на Министерството на строителството е по-вероятно да помогне на строителите, отколкото на потребителите, казва деканът на Факултета по икономика на недвижимите имоти на IOM RANEPA Елена Иванкина.

„Споделеното строителство съществува навсякъде по света, лесно можете да станете акционер в европейска или американска нова сграда. Проблемът с измамените инвеститори в чужбина не съществува, защото нито един цент от парите, които сте внесли, не могат да бъдат използвани за нещо друго, освен за изграждането на конкретен обект. Има много защитни финансови механизми, например ситуационно управление, задбалансови сметки, опции“, обясни експертът.

Invankina смята, че най-добрият начин би бил да се приемат поправки, които да попречат на разработчиците да използват парите не по предназначение.

Фондът за защита на акционерите получава първите пари

Фондът за защита правата на гражданите, участващи в споделеното строителство, е регистриран на 20 октомври. Той замени механизма за застраховка отговорност на строителните предприемачи и трябва да защитава правата на акционерите в нови проекти за жилищно строителство. Сега всички строителни фирми, които започват нови жилищни проекти, са длъжни да превеждат във фонда 1,2% от всеки договор за участие в споделено строителство. Ако предприемачът фалира, фондът ще изплати обезщетение на гражданите или ще финансира завършването на къщата. През първата седмица на работа фондът получи вноски в размер на почти 5,2 милиона рубли от 31 компании от 18 региона.

Според член на комисията по транспорт и строителство на Държавната дума опитът в защитата на вложителите в банките ще бъде много полезен в случай на притежатели на акции.

„В споделеното строителство дори малко закъсня създаването на компенсационен фонд – това е много чакана мярка и много правилно, казвам го, като познавам темата в дълбочина“, каза депутатът. - По отношение на защитата на интересите на акционерите, буквално всичко е взето под внимание, сега трябва да го направим, за да създадем здравословни условия за работа на спазващите закона строителни организации, които са поели задължения в споделеното жилищно строителство. И тук Законът „За държавната регистрация на недвижимите имоти“ все още трябва да бъде финализиран в онези моменти, които произтичат от реалната практика на неговото прилагане. Основното е да се постигне прозрачност в дейността на строителните организации и строг контрол върху строителните проекти в съставните единици на федерацията.

Правомощията на държавния строителен надзор в регионите ще бъдат разширени

Един от нерешените проблеми е, че държавният строителен надзор контролира сферата на споделеното строителство само в 24 района. В останалата част тази работа се извършва или от съответните регионални министерства, или от неосновни органи, съчетаващи контрол върху споделеното строителство с други видове надзор, които по никакъв начин не са свързани със строителството на сгради.

При споделеното строителство създаването на компенсационен фонд е дори малко закъсняло - това е много чакана мярка и много правилно, казвам го, като познавам материята в дълбочина.

На федерално ниво вече е взето решение за възлагане на контролни правомощия на регионалните органи за държавен строителен надзор, член на Комитета на Съвета на федерацията по федерално устройство, регионална политика, местно самоуправление и северни въпроси, заслужил строител на Русия, каза за парламентарен вестник.

„Правителството реши заключението за съответствието на предприемача и проектната му декларация с изискванията на закона за споделеното строителство да бъдат изготвени от регулаторния орган, като се вземе предвид позицията на Фонда за компенсации за защита на правата на граждани, участващи в споделено строителство, и подписани от най-висшия служител на съставния субект на Руската федерация. Съответният законопроект вече е подготвен“, каза сенаторът.

Ръководителят на руското правителство Дмитрий Медведев одобри план за поетапно преминаване от дялово към проектно финансиране на жилищното строителство. Това съобщи министърът на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация Михаил Мен на дискусионната платформа на партийния конгрес на Единна Русия на 22 декември.

„Планът за действие е разработен съвместно от Министерството на строителството, Министерството на финансите, Банката на Русия и AHML. Той съдържа списък от закони и подзаконови актове, насочени към регулиране на условията за постепенни промени в методите за привличане на средства на граждани за строителство и въвеждане на механизми за финансиране на проекти чрез упълномощени банки“, каза министърът.

Както уточни Михаил Мен, планът се състои от три етапа и е предназначен за три години. Резултатът от прилагането му трябва да бъде включването на трета страна - банката - в отношенията между предприемача и участника в споделеното строителство. Участниците в споделеното строителство ще превеждат средства по специални банкови сметки или ескроу сметки, а банките ще финансират строителството на къщи, включително от пари, получени от граждани.

Ръководителят на руското министерство на строителството каза, че основният въпрос, който правителството и централната банка ще трябва да решат през тези три години, е при какъв лихвен процент банките ще предоставят средства на предприемачите за строителство. „Ще разгледаме практиката на правоприлагането. Първо ще предоставим възможност на разработчиците да преминат към такъв модел, ако желаят, и ще им дадем някои облекчения по строгите изисквания, които постепенно се въвеждат в страната. Така ще можем да получим пилоти и да разберем колко реалистично работи този модел. И най-важното, ще видим колко ще струват парите за разработчиците от банките, които са получили средства за финансиране на нула процента от гражданите“, каза ръководителят на руското министерство на строителството.

Първият етап от плана включва изготвянето на съответни проекти за промени в действащото законодателство относно дяловото строителство и свързаните с това разпоредби. По-специално се планира да се внесат изменения в закона за регистрация на недвижими имоти, за застраховане на депозити на физически лица, в закона за несъстоятелността и Данъчния кодекс на Руската федерация. „Планира се етапът на разработване на законопроекта да приключи до края на първото тримесечие на 2018 г.“, каза Михаил Мен.

Той също така каза, че до края на 2018 г. се очаква да се разгледа възможността за промяна на разпоредбите на Банката на Русия, за да се променят подходите за кредитиране на разработчиците. Освен това се планира да се разработи гаранционен механизъм, който предвижда предоставянето на гаранция или издаването на независима гаранция от единна институция за развитие в жилищния сектор.

Слуховете за промяна на схемата за собствено набиране на средства към схема за проектно финансиране, които се лутаха през лятото в кулоарите на специализираните институции, вече придобиха много осезаема основа. Президентът възложи на правителството с участието на Централната банка да разработи комплекс от мерки за постепенно заместване на дяловото строителство с проектно финансиране.

Редакторите на сайта помолиха топ мениджърите на компании за развитие да коментират предстоящите нововъведения и в тази статия ще се опитаме да разберем колко оправдано е подобно решение, как ще се отрази на първичния пазар на недвижими имоти и кой може да се възползва от всички това.

Проблеми и радикална промяна в решението

Въпреки факта, че законодателството, регулиращо пазара на споделено строителство, става все по-строго всяка година и постоянно влизат в сила определени изменения, за да предпазят акционерите от рискове, всичко това не води до осезаеми резултати. Както и преди, в различни региони на страната предприемачите са изправени пред неразрешими проблеми, които пречат на завършването на строителството и акционерите са принудени да търсят начини да защитят интересите си.

Вероятно Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги започна да гледа на Федералния закон № 214 от малко по-различен ъгъл и стигна до извода, че при споделено строителство по принцип е невъзможно да се премахнат рисковете. Както и да е, в края на октомври 2017 г. министър Михаил Мен каза на репортери за съответната заповед на президента. Все още нищо не се знае за времето на прехода, тъй като сега не е ясно как такъв преход може да бъде осъществен технически. Всъщност също не е много ясно какви промени ще предизвика следващата грижа на държавата за гражданите, които искат да подобрят условията си на живот с минимални разходи.

Какво представлява проектното финансиране на пазара на нови сгради?

Какво включва преходът към проектно финансиране? Това означава, че вече няма да е възможно да се купуват имоти на нито един етап от строителството, а ще се продават само завършени апартаменти. Средствата за строителството ще бъдат предоставени от банки в рамките на конкретен проект. Естествено, жилищата ще струват много повече; от тази гледна точка иновацията не е много полезна за гражданите, въпреки че рисковете от „недовършено строителство“ или „дългосрочно строителство“ ще бъдат сведени до минимум. Покачването на цените ще бъде значително улеснено и от предстоящата тенденция към монополизиране на пазара от големите предприемачи, тъй като много малки строителни компании просто няма да могат да балансират на ръба на рентабилността - банковите заеми са по-скъпи от средствата, набрани от собствен капитал държачи.

По-голямата част от предприемачите нямат собствен капитал, така че са принудени да набират средства чрез участие на граждани или да вземат банков заем; само няколко предприемачи строят със собствени пари. В същото време банковите заеми не са евтино удоволствие за разработчиците; в зависимост от конкретните условия, надплащането за използване на заем варира от 20% до 60%, за разлика от парите на притежателите на акции, за използването на които вие изобщо не е нужно да плащате нищо. Това обезсмисля строителния бизнес за фирми, които нямат финансова подкрепа при по-изгодни условия.

Монополизиране на пазара чрез изгонване на разработчиците?

Единственият фактор, който вдъхва оптимизъм, е възможният срок за реализация на идеята - експертите смятат, че схемата за финансиране на проекта ще заработи след 10 - 15 г. Дотогава всичко ще е както досега, подписването на споразумението и плащането по договора. От 2018 г. обаче ще влязат в сила нови изменения на Федерален закон 214, които сами по себе си могат да намалят броя на разработчиците. Говорим за изисквания за размера на уставния капитал на предприемача, който набира средства, за размера на собствения капитал, който е част от общия размер на средствата, необходими за строителството, както и за необходимостта от вноски в компенсационния фонд.

И така, предстоят радикални промени в законодателството, регулиращо строителната индустрия. Как ще се отразят тези промени на разработчиците и потенциалните купувачи на апартаменти в нови сгради? сайтът открива от най-големите играчи на пазара на недвижими имоти в Москва и Московска област.

Експертни коментари

Роман СигитовГенерален директор на СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЪНТ

Вече е ясно, че преходът от споделено строителство към проектно финансиране ще се осъществи: президентът на Русия нареди разработването на мерки за поетапен преход в рамките на 3 години.

Идеята за преминаване към проектно финансиране е добре обоснована. Държавата вече е доста уморена да харчи енергията и парите си за „погасяване“ на проблемите, свързани с измамените акционери и „спасяването“ на големи предприемачи. За него е по-лесно да прехвърли отговорността върху раменете на друг професионален играч на пазара. И банките ще бъдат такъв играч.

Нововъведението ще доведе до значителни промени на пазара. На първо място се уеднаквяват вътрешните банкови процеси, свързани с отпускането на кредити за жилищно строителство. От организационна гледна точка това ще бъде от полза за всички предприемачи, тъй като процедурите и критериите за кредитиране на проекти ще станат много по-прозрачни.

В същото време жилищният кредитен подпортфейл на банките ще нарасне значително – 1,5–2 пъти. Сега разработчиците няма да имат друг избор, освен да открият пълна кредитна линия. Подобно универсално „задължение“ неизбежно ще се „настани“ в цената на строителството, в резултат на което продажната цена на квадратен метър за купувача ще се увеличи с поне 10–20%, ако държавата не предложи много конкретни компенсации мерки.

Роман СичевИзпълнителен директор на Tekta Group

В Русия първичният пазар на недвижими имоти се формира в условия на висока инфлация и скъпи заеми за изпълнение на проекти за развитие, така че основният източник на финансиране на строителството бяха самите купувачи. Въпреки това днес е очевидно, че преходът от продажби на жилища в строеж към продажба на готови обекти е неизбежен и по-строгите изисквания към разработчиците (от 2018 г.) поставят основите за периода на адаптация. Финансирането на проекти чрез привличане на кредитни ресурси и собствени средства ще елиминира участието на акционерите и определено ще реши проблема с дългосрочното строителство, ако има пълна забрана за продажба на апартаменти преди въвеждането на обекта в експлоатация.

От една страна, споделеното строителство е полезно за всички - предприемачи, акционери и държава, ако говорим за правилен бизнес. Позволява на предприемача да ограничи повишаването на цените, на акционера да купи жилище на по-добра цена, а на държавата да има данъци и да увеличава БВП. Но от друга страна, във всички развити страни няма система за продажба на апартаменти на етап фундаментна яма. Цялата световна практика се основава на продажбата на готови жилища и само професионални инвеститори инвестират в конкретен проект и поемат рисковете.

Ако говорим за инвеститори от физически лица, техният дял на нашия пазар е много незначителен. Например, според данните за целевата аудитория на жилищния комплекс Маяковски, делът на инвестиционните покупки е не повече от 7%, докато останалият дял от апартаментите се закупува за лично пребиваване. Мисля, че картината като цяло е идентична за новите сгради в Москва.

Преминавайки към продажба на жилища в готови къщи, разработчиците ще усетят реалните пазарни предпочитания на купувачите. Те ще трябва да продават апартаменти не по снимки и обещания, а реално да демонстрират завършен жилищен комплекс, реален вход и качество на къщата, озеленена територия и работеща социална инфраструктура.

Освен това въвеждането на банково финансиране на първичния жилищен пазар определено ще доведе до повишени изисквания към предприемача и неговия проект от страна на банките. Ще видим и чии проекти са наистина обмислени и пресметнати и кои не могат да бъдат реализирани поради повишени рискове. Единственото безпокойство е възможното монополизиране на пазара за развитие от най-големите играчи, които имат предпочитания за достъп до ресурси (сайтове, комунални услуги, финансиране).

Валери МищенкоПредседател на борда на директорите на фамилията компании КАСКАД

Преходът от споделено строителство към модел на проектно финансиране ще доведе до консолидация на пазара и едновременно с това излизане от бранша на компании, които не разполагат със значителни собствени ресурси. Това е логично, тъй като промените ще означават повишаване на инвестиционния праг за реализиране на всеки проект на пазара на недвижими имоти. Предприемачът, който има проект за развитие на стойност 2 милиарда рубли, няма да може да вземе 500 милиона от банката, като има собствени 150-200 милиона Изчислението на предприемача е ясно: той разчита на парите на участниците в споделеното строителство . Но банката вече няма да се задоволява с този подход, тя ще изисква от разработчика да има собствени 600-700 милиона рубли в сметката си. Това със сигурност ще принуди малките и средни играчи да напуснат пазара - те няма да могат да поемат толкова голяма финансова тежест.

От друга страна, допълнителните разходи, свързани с обслужването на лихвата по кредита, ще „паднат“ на квадратен метър, цената му ще се увеличи значително. И това е неизбежно.

Преходът към проектно финансиране ще доведе до факта, че разработчиците и банките ще работят ръка за ръка, което означава, че последните ще видят цялата верига на формиране на разходите за недвижими имоти и заедно с регулаторните органи ще наблюдават внимателно изразходването на средствата . Това означава, че разработчикът няма да може да тегли пари за завишени разходни позиции.

Предприемачите, които не могат да оцелеят в новите обстоятелства, ще започнат да търсят други ниши за работа. Има две възможни алтернативи: някои предприемачи ще насочат вниманието си към занаятчийско, индивидуално жилищно строителство, докато други ще се насочат към ексклузивни проекти, насочени към много богати клиенти. Тук, като правило, говорим за минимални количества за продажба, но с доста голям марж. В момента е трудно да се предвиди колко обемен ще бъде този сегмент, тъй като доходите на руските милиардери са сенчести.

Дмитрий КотровскиПартньор на компанията за развитие "Химки груп"

Ако властите не предложат алтернативни източници на финансиране на строителството и разработчиците са принудени да вземат банкови заеми с високи лихвени проценти за изпълнението на своите проекти, можем да очакваме увеличение на цената на недвижимите имоти на първичния пазар. Днес, в началния етап на строителство в схемата за финансиране, приблизително 70% от средствата са на банката, а 30% на компанията. С нарастването на обема на продажбите тази пропорция може да се промени. Разработчиците имат възможност да изплатят дълга си към банката предсрочно. Ако е забранено да се продават апартаменти в сгради в строеж, предприемачът няма откъде да вземе пари, за да изплати дълга към банката. В допълнение, разработчиците ще имат допълнителни разходи, свързани с данъчното облагане и поддръжката на къщите в техния баланс. Разработчиците ще бъдат принудени да включат тези разходи, както и разходите за обслужване на скъпи кредити, в цената на крайния продукт. Моята прогноза е, че цените могат да се покачат до 40% и да се доближат до цената на жилищата на вторичния пазар.

Последните законодателни инициативи за решаване на проблема с измамените акционери и предложението за премахване на дяловото строителство отговарят на интересите на банковото лоби. Зависимостта на строителния сектор от банките е висока днес и ще стане още по-силна в бъдеще. В същото време се съмнявам, че в настоящата нестабилна ситуация банките могат да действат като гаранти за финансирано строителство. Достатъчно е да си припомним многобройните отнемания на лицензи и реорганизации на основни играчи в банковия сектор.

Андрей КолочинскиУправляващ партньор на VectorStroyFinance

Дали ще се стигне до преминаване към проектно финансиране и пълен отказ от споделеното строителство, отговор на този въпрос могат да знаят само държавните служители, инициирали нововъведението. По-рано беше обявен период от три години, през който строителните предприемачи ще трябва напълно да преминат към банково кредитиране при изграждането на недвижими имоти. Срокът е доста реалистичен, но все още е трудно да си представим как новата схема ще работи на практика. Днес банките не са готови да издават заеми на всички разработчици без изключение, компаниите, които не вдъхват доверие и не демонстрират стабилно финансово състояние, са изоставени.

Последиците от тази мярка са очевидни - цената на жилищата в нови сгради ще се увеличи с 30-40%, тъй като разработчиците ще трябва да обслужват скъпи заеми за дълъг период от време. Ако преди разработчиците изплащаха дълга си към банката предсрочно, използвайки постъпленията от продажбата на апартаменти, сега те ще могат да направят първите плащания само когато къщата бъде построена и пусната в експлоатация. Освен това традиционно от момента на одобрение на кредита банките са длъжни да плащат лихви, а понякога и частично тялото на кредита. В този случай не е ясно откъде да вземем парите за плащане на лихви.

Тази мярка отговаря на интересите на банковата общност. Напоследък зависимостта на строителната индустрия от банковия капитал вече значително се увеличи, но сега дейността на предприемачите ще бъде напълно контролирана от кредитни институции.

Мария ЛитинецкаяУправляващ партньор на Metrium Group, член на партньорската мрежа на CBRE

Смятам, че отказът за финансиране на проекта за сметка на купувачите се дължи на несъвършенството на 214-FZ, което, както показа практиката, за съжаление, не може да осигури на акционера 100% гаранция за получаване на апартамент или възвръщаемост на средства. Днес в Русия има около 38 хиляди измамени акционери и 830 проблемни имота. Освен това през октомври списъкът беше попълнен с нови играчи. Явно проблемът е достигнал такива размери, че може да се реши в кратки срокове само с драстични мерки - отказ от съвместно строителство. Освен това по този начин властите включват трета страна в активния контрол на строителната индустрия, а именно банките, които в бъдеще всъщност ще се превърнат в един от основните регулатори на дейността на строителните предприемачи.

Безусловното предимство на премахването на споделеното строителство е 100% гаранция за купувачи, които ще закупят само завършени жилища, които са въведени в експлоатация. От своя страна ще трябва да платите за липсата на рискове. Основният резултат от евентуален преход към проектно финансиране е увеличаването на цената на жилищата, тъй като банковите заеми, за разлика от средствата от акционерите, не са безплатни, върху тях трябва да се плащат лихви. И ако сега предприемачът може да плати на банката по време на продажбите преди края на строителството, тогава ако дяловото участие бъде премахнато, заемът ще трябва да бъде изтеглен за целия период на изпълнение и да бъде изплатен едва след въвеждането на сградата в експлоатация. Освен това на пазара ще останат предимно завършени жилища, които са с 20-30% по-скъпи от аналозите си в процес на изграждане. В същото време, като се има предвид политиката на Централната банка на Руската федерация, има всички предпоставки за намаляване на лихвите по проектно финансиране. Сега основната ставка на Централната банка на Руската федерация е намалена до 8,25%, а инфлацията е 3%. Но, колкото и малко да е, това ще доведе до увеличаване на разходите. В момента заемите за разработчици при проектно финансиране варират от 13% до 20% годишно. Дори и да приемем, че властите намерят начин да ги направят по-евтини, подобен инструмент за финансиране пак ще бъде по-скъп от сегашния скъп заем, но в комбинация с евтини пари от акционерите. Цената на всеки апартамент, продаден по DDU, по същество съдържа както инвестицията в строителството, така и печалбата на предприемача. Тоест, привличайки парите на купувача, разработчикът получава доход сега и завършва къщата по-късно. Именно тази печалба помага за предсрочното изплащане на заема. Ако няма средства от акционерите, тогава предприемачът ще започне да получава печалби едва след завършване на строителството по време на продажбите на готови жилища.

В допълнение, зависимостта на строителната индустрия от банковия капитал ще се увеличи значително, въпреки че дори сега е доста голяма, тъй като повечето предприемачи все още привличат кредити за строителство. Премахването на дяловото участие ще означава, че предприемачът ще има само два реални канала за финансиране на строителството - заем и собствени пари. Почти всички разработчици ще привлекат заеми, но за целия период на строителство. Това означава, че те ще трябва да разкрият много бизнес информация, да преминат през строги банкови проверки и да докладват на кредиторите. Освен това строителната индустрия и цените на нейните продукти ще станат строго зависими от цената на кредитите и като цяло от паричната политика на банките и държавата.

Смятам, че основните бенефициенти от преминаването към проектно финансиране ще бъдат банките. Преценете сами: заемодателят ще получи печалба от капитала, който е заел за строителство, а след това под формата на плащания и лихви по ипотеката от продадени апартаменти в същата сграда. Всъщност банката участва два пъти в печалбата, получена от един и същи продукт - апартамент.

От друга страна, банките ще трябва да наблюдават своите кредитополучатели по-внимателно, за да предотвратят срив в строителството или измамни дейности. За да направите това, е необходимо да се наемат строителни специалисти, да се разшири персоналът от анализатори, участващи в строителния пазар, и да се поемат оперативни разходи в това отношение. Следователно банките също трябва да се подготвят за промени.

Светлана ДенисоваРъководител на отдел "Продажби", BFA-Development CJSC

Въз основа на оскъдната информация, с която разполагаме в момента, става ясно, че времето за попълване е преброено. Очевидно е предвидено да бъде заменено от схема за привличане на пари от акционери чрез ескроу сметки, обявена в предишни изменения на 214-FZ. Това означава, че по същество акционерът не превежда пари на предприемача, а ги натрупва в банкова сметка. Трябва да разберем, че в момента нашата банкова система не е осигурена с необходимите средства за възпроизвеждане на строителството в съществуващите обеми, те все още трябва да бъдат привлечени. Въпросът за привличането на пари в банките при съществуващите рискове остава проблематичен и открит. Банковата система напоследък претърпя сериозни сътресения, много финансови институции напуснаха пазара, всичко това има пагубни последици за малкия и среден бизнес и хората, които са загубили достъп до пари за дълги периоди или дори техните депозити надвишават застрахователната сума .

Размерът на застрахователната премия днес е 1,4 милиона рубли, което по никакъв начин не корелира с цените на апартаментите. Ако акционерът трябва да натрупа пълната стойност на апартамента в банката до момента, в който строителството му приключи, тогава депозитът трябва да бъде застрахован изцяло. Все още не е ясно колко банки ще имат възможност да работят с ескроу сметки; дали тези финансови организации ще могат да кредитират всички тези разработчици, а те са стотици хиляди в Русия, които искат да се възползват от проектно финансиране? Ще получат ли разработчиците банкова акредитация, за да отговорят на високите си стандарти?

Може би тези мерки ще подобрят пазара, но огромен брой малки и средни фирми ще бъдат принудени да напуснат. Това неминуемо ще доведе до намаляване на предлагането. Убедени сме, че пазарът все още не е разбрал напълно новината за изоставянето на споделеното строителство. Ограничаването на механизма за дялово участие като начин за привличане на пари от акционерите директно в строителството със сигурност ще повлияе на ръста на цените на жилищата, не само поради намаляването на обемите, но преди всичко поради увеличението на цените, което ще дойде заедно с парите на банките. Ако строителството се извършва със заемни средства, тогава цената на кв.м. м. ще нарасне най-малко с цената на тези заемни средства и свързаните с тях разходи.

Игор Василенко

Очаква се оттук нататък разработчиците да могат да избират между проектно финансиране и обичайното привличане на средства от граждани по DDU. В същото време тези, които изберат втория метод, ще трябва да спазват всички изисквания, установени от закона за разработчиците, които искат да привлекат пари на гражданите за изграждане на жилищни сгради (част 2, член 3 от Федералния закон № 214- FZ от 30 декември 2004 г. ""; наричан по-долу Закон № 214-FZ). В противен случай те няма да могат да използват средствата на физически лица (). Но тези изисквания няма да се прилагат за разработчици, които предпочитат финансиране на проекти. Това стана дума по време на вчерашната конференция на издателство „Комерсант“ „Развитие на новата вълна: класика или авангард?“ каза финансовият директор на AHML Виктор Шлепов.

Припомняме, че миналата година беше приет закон, който регламентира създаването на специален фонд за защита на правата на гражданите, участващи в споделено строителство (Федерален закон № 218-FZ от 29 юли 2017 г.; наричан по-нататък Закон № 218-FZ). Този фонд започна работа. Освен това законът въведе допълнителни изисквания за разработчиците да привличат пари от граждани по време на жилищно строителство, включително по отношение на размера на собствените им средства (). Тези изисквания ще важат за тези, които са получили разрешение за строеж след 1 юли 2018 г.

Възможно ли е да се върнат средства на гражданин, ако по време на застрахователното събитие лицензът на застрахователната компания е бил отнет, други застрахователни компании отказват да подновят застрахователния договор с предприемача и разработчикът няма активи? Отговорът на този и други практически въпроси е в„База знания за правни консултантски услуги“ Интернет версия на системата ГАРАНТ. Получете пълен достъп за 3 дни безплатно!

В същото време Виктор Шлепов нарече приетите промени само преходен модел. В близко бъдеще се предвижда привличането на граждански средства да бъде заменено с проектно финансиране. Съответната идея е изложена в "" План за действие, одобрен от правителството на Руската федерация на 21 декември 2017 г. (План от мерки за постепенна замяна в продължение на три години на средствата на гражданите, събрани за създаване на жилищни сгради и други реални имоти, банково кредитиране и други форми на финансиране, които минимизират риска за гражданите). „ “ е разработен от правителството съвместно с Банката на Русия и AHML в изпълнение на инструкциите на президента на Руската федерация (). Документът предвижда отказ от пряко набиране на средства от граждани за жилищно строителство през следващите три години. „Разработчиците ще загубят възможността да привличат средства от неквалифицирани инвеститори, които са по-голямата част от физическите лица, и ще привличат такива средства от професионални участници на пазара, като банки“, каза експертът.

Централният механизъм за финансиране на проекти ще бъде. "Все още ще има възможност за закупуване на жилища по време на етапа на строителство, механизмът за регистриране на DDU с всичките му положителни качества под формата на държавна регистрация, прозрачност и отчетност. Гражданинът ще може да влезе в DDU, но средствата ще бъдат депозирани в специална escrow сметка. Това е тристранно споразумение между купувача и банката и предприемача. От една страна, гражданинът ще се раздели с тези средства и те ще бъдат блокирани до приключване на DDU ( гражданинът няма да може да промени решението си и да ги вземе).От друга страна предприемачът няма да може да получи тези средства, докато не изпълни задълженията си.И по време на строителния процес финансирането ще се извършва от банки в под формата на проектни заеми, които ще бъдат финансирани от средства, поставени в ескроу сметки“, обясни Виктор Шлепов.

Също така, според „“, средствата на гражданите, поставени в специални сметки, открити за сетълменти по DDU, ще бъдат застраховани в размер на не повече от 10 милиона рубли. "Предполагам, че в Русия около 95-97% от сключените сделки ще се поберат в такъв лимит. В Москва, разбира се, е малко вероятно. Изглежда, че такава пряка държавна защита трябва да защитава гражданите. Детайлите на този механизъм ще бъдат отработено, но това във всеки случай е по-надеждно от текущия кредитен риск на разработчиците“, заключи представителят на AHML.

За да може такъв модел да работи в „пилотен режим“ от средата на годината, в момента, според Шлепов, се обсъжда въпросът за въвеждане на подходящи промени в действащото законодателство.

Не всички специалисти обаче споделят тази положителна нагласа. Така изпълнителният директор на GC "MIC" Даромир Обуханич, от една страна, разпозна проектното финансиране като стъпка към цивилизован пазар. Но, от друга страна, той прогнозира неизбежно увеличение на цените на недвижимите имоти: "Купувачите ще имат гарантирано разбиране за резултатите от своите инвестиции и те трябва да платят за това. В допълнение, финансирането на проекти, разбира се, не е безплатни пари. Всичко това ще доведе до увеличаване на цената на жилищата ". В същото време, добави той, местната система за ипотечно кредитиране значително изостава от световната, което едва ли ще компенсира нарастващите цени и ще поддържа пазара на необходимото ниво. На свой ред председател на борда на директорите на групата компании Garden Ring Сергей Колуновпрогнозирани финансови затруднения за малките разработчици: "Банките не се интересуват от малки компании с малки проекти. Съответно 99% от тях просто няма да могат да получат финансиране на проекти. За банките е по-удобно да работят с големи компании и големи проекти ( от 50 хиляди - 100 хиляди кв. м всеки)". И заместник-председател на Moskomstroyinvest Александър Гончаровкато цяло той беше скептичен за такъв инструмент като ескроу сметка: „Механизмът за финансиране чрез ескроу съществува от 2014 г. Но през тези три години не е регистрирана нито една транзакция с ескроу сметки. Така че големият въпрос е дали банките са готови да заменят това финансиране, което сега идва от участниците в споделеното строителство."

Пазарът на жилищно строителство в Русия след три години ще премине от механизъм за дялово финансиране към кредитен. Със заповед на президента преходният механизъм трябва да бъде разработен от Министерството на строителството съвместно с AHML.

Руският президент Владимир Путин възложи на правителството, заедно с Централната банка и AHML, да одобри пътна карта за постепенна замяна на средствата на акционерите с банкови заеми и други форми на финансиране, които минимизират риска за гражданите.

Да припомним, че Владимир Путин обсъди поетапния отказ от дяловото строителство на 25 октомври на среща с членове на правителството. След срещата ръководителят на Министерството на финансите на Руската федерация Антон Силуанов каза, че строителите трябва да използват предимно заемни средства, а хората трябва да купуват готови апартаменти, а не да инвестират на етапа на нулево строителство с неясни последствия.

Според ръководителя на Министерството на строителството Михаил Ме, за да се откажат от строителството със споделен капитал, банките трябва да заменят 3,5 трилиона рубли. „Банките трябва да отговорят на въпроса колко дълго могат да заменят тази цифра и при какви условия“, отбеляза той.

Споделена сграда

Споделеното строителство е форма на инвестиционна дейност, при която строителна компания привлича средства от граждани за изграждане на недвижими имоти. След получаване на разрешение за въвеждане на имота в експлоатация, предприемачът е длъжен да прехвърли проекта за споделено строителство на участниците в споделеното строителство.

И въпреки че сега Русия представлява до 80% от общия обем жилища в процес на изграждане, това в никакъв случай не е руско ноу-хау. Споделеното строителство възниква в Аржентина през 1985 г. с подкрепата на държавата, която се стреми да привлече средства за индустрията. По-късно този механизъм стана широко разпространен във Великобритания, Египет, Кувейт и ОАЕ.

В Русия Федерален закон № 214-FZ влезе в сила на 1 януари 2005 г. Законът е претърпял множество промени и допълнения, но все още е в сила и урежда отношенията, свързани с набирането на средства от граждани и юридически лица въз основа на договори за участие в съвместно строителство.

Съгласно закона предприемачът е юридическо лице, което притежава или има право да наема поземлен имот и привлича средства от участници в споделено строителство за създаване на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти върху този поземлен имот, с изключение на за промишлени цели, въз основа на получените разрешения за строеж.

Обект на споделено строителство е жилищно или нежилищно помещение, обща собственост в жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, подлежащ на прехвърляне на участник в споделено строителство след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) ) други недвижими имоти.

Съгласно споразумението за участие в дялово строителство предприемачът се задължава в рамките на периода, определен от споразумението, да построи жилищна сграда и (или) друг обект на недвижимо имущество самостоятелно и (или) с участието на други лица и , след получаване на разрешение за въвеждане на тези обекти в експлоатация, да прехвърли съответния обект на дялово строителство на участника в дяловото строителство. От своя страна участникът в споделеното строителство се задължава да заплати цената, предвидена в договора, и да приеме проекта за споделено строителство, ако има разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот.

Недостатъците на строителството със споделен капитал включват появата на дългосрочни строителни проекти, т.е. недовършени жилища, а в резултат – измамени акционери. Именно социалното напрежение, възникнало поради увеличаването на техния брой по време на икономическата криза, накара властите да търсят нови механизми за финансиране на жилищното строителство.

Плюсове: няма нужда да чакате

Предотвратяването на появата на нови измамени акционери е основното предимство на проектното финансиране.

„По-правилно и по-надеждно е гражданите да купуват апартаменти в готови, построени къщи, отколкото да инвестират на етап споделено строителство с неясни последици“, каза финансовият министър Антон Силуанов.

Сред аргументите „за” е и възможността да се купи готов апартамент, а не прасе в джоба, т.е. Купувачът, дори на етапа на подбор, ще може да оцени качеството на строителството, озеленяването, наличието или отсъствието на инфраструктура, паркинг и др. И, разбира се, в този случай няма да се налага да чакате няколко години, за да бъде завършен апартаментът, закупен в началния етап на строителство, озеленяването на района около него и въвеждането на къщата в експлоатация.

И тези аргументи са много, много тежки, но предлаганата схема има и недостатъци.

Минуси: трябва да платите за всичко

Негативната страна на прехода към проектно финансиране е увеличаването на жилищните разходи. Днес, чрез привличане на средства от акционери на етапа на фундаментната яма, разработчикът може незабавно да ги пусне в бизнеса без допълнителни разходи. Ако банката предоставя средства за строителство, това включва лихви и комисионни.

„Средният живот на един строителен проект е 1,5–2 години. Банковото финансиране при текущи лихвени проценти осигурява 18–24% от брутното натоварване на проекта. Но това е за ултра-висококачествени кредитополучатели. За някои проекти натоварването може да достигне 30%. Мисля, че средно цените ще се увеличат с 40%“, казва Игор Белокобилски, генерален директор на групата компании Стрижи.

Представителят на предприемача също така отбелязва, че в Русия се създава световен прецедент, когато средствата на домакинствата са директно инвестирани в реалния сектор на икономиката чрез механизма на споделеното строителство. „Държавата, приемайки нови правила, премахва социалните рискове от жилищното строителство, но в същото време достъпни жилища“, оплаква се Игор Белокобилски.

банки

Държавата няма да отмени дяловото строителство за една нощ. Правителството говори за поетапно преминаване към нов механизъм. Сега сред участниците в строителството ще бъдат и банките.

Според управителя на клона на Руската капиталова банка в Новосибирск Денис Голубев, банковата система на Руската федерация днес е напълно готова да финансира проекти за жилищно строителство: сега лихвите по кредитите са приемливи за разработчиците и банките са се научили да работят с строителния сектор. Освен това банките вече са разработили както стандарти за обмисляне на кредитиране, така и методологии за наблюдение на разработчиците.

„Не виждаме фундаменталната трудност да се премине към модел на проектно финансиране, при който крайният потребител купува готово жилище, а банката финансира целия проект от началото до края, както е обичайно в европейските страни. Пълният преход към проектно финансиране според нас няма да създаде особени затруднения за добросъвестните разработчици. Това само ще ги принуди по-внимателно да подготвят финансови планове и проекти съвместно с банките. Станете по-прозрачни и технологично напреднали. Разбира се, преходът към нова схема ще отреже безскрупулните предприемачи от пазара на жилищно строителство“, сигурен е Денис Голубев.

Също така представител на банката прогнозира, че обемът на продадените жилища след преминаването към проектно финансиране дори ще се увеличи, тъй като населението ще има повече доверие в успешния резултат от строителните проекти, т.к. Банките всъщност ще поемат всички рискове. Това ще доведе до увеличаване на търсенето.

Нека поясним, че Russian Capital Bank има практически опит в проектното финансиране на проекти за жилищно строителство. В момента те са в процес на изпълнение. Проектите са проектирани за период до три години.

« Ние ще анализираме целия проект през целия жизнен цикъл на строителството: ще наблюдаваме предназначението на набраните средства, динамиката на строителството и ще обменяме тези данни с регулаторните органи. Така банката директно става пълноправен участник в строителния процес».

В същото време предприемачът е обект на следните основни изисквания: положителна бизнес репутация, опит в изпълнението на строителни проекти, наличие на проектна и разрешителна документация.

„В момента ставките за проектно финансиране в нашата банка са 12–14% годишно. Сроковете на заема за някои проекти, които обмисляме, са над седем години“, уточнява Денис Голубев.

Преходният механизъм трябва да бъде разработен до 15 декември. Какво точно ще предложат Министерството на строителството и AHML в рамките на пътната карта, все още не е известно.