Шлунок та кишечник 

Зонування територій міських та сільських поселень. Містобудівна документація


На територіях міських та сільських поселень можуть встановлюватись територіальні зони наступних видів:

  • суспільно-ділові;

    виробничі;

    інженерної та транспортної інфраструктур;

    рекреаційні;

    сільськогосподарське використання;

    спеціального призначення;

    військових об'єктів, інших зон режимних територій.

Житлова зонапризначена для забудови багатоет. та багатокварт. жив. будинками, будинками малої та середньої поверховості, інд. жив. будинками із прудзібними земельними ділянками.

заг.-справ. зонипередн. для розміщення об'єктів охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, побут. обслуговування, комерційної діяльності, а також освітніх установ середньої та вищої професійної освіти, адміністративних, науково-дослідних установ, культових будівель, стоянок автомобільного тр-ту, центрів ділової, фінансової та суспільної активності.

Виробничі зонипризначені для розміщення пром, комунальних та складських об'єктів, що забезпечують функціонування інженерної, транспортної інфраструктури, а також для встановлення СЗЗ.

Зони інженерної та транспортної інфраструктурипризначені для розміщення та функціонування споруд та комунікацій залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного та трубопровідного транспорту, а також зв'язків та інженерного обладнання.

Рекреаційні зониорганізовуються для місць відпочинку населення, включають парки, сади, міські ліси, лісопарки, пляжі та ін місця для відпочинку. У них можуть входити природні об'єкти, що особливо охороняються, і пам'ятники архітектури.

Зони с/г використаннязайняті ріллями, садами, виноградниками, городами, пасовищами, а також с/г будинками, будівлями та спорудами.

Зони спеціального призначеннядля розміщення цвинтарів, крематоріїв, сміттєзвалищ побутових відходів та інших об'єктів, використання яких несумісне з використанням інших видів територіальних зон міських та сільських поселень.

Зони військових об'єктів та інші зони режимних територійнеобхідні розміщення об'єктів, щодо яких встановлюється особливий режим, переважно це зони військових об'єктів і зони режимних територій та підприємств. Порядок використання цих територій встановлюється спеціальними нормативами та правилами забудови.

Органи місцевого самоврядування міських та сільських поселень відповідно до місцевих умов можуть встановлювати інші територіальні зони, а також включати до них земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості.

У територіальних зонах можуть виділятися підзони, особливості використання яких визначаються містобудівним регламентом з урахуванням обмежень на їх використання, встановлених законодавством Російської Федерації - земельним, про охорону навколишнього природного середовища, про охорону пам'яток історії та культури та ін.

Територіальні зони можуть включати території загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, дорогами, набережними, скверами, бульварами, водоймами та іншими об'єктами. Території загального користування у міських та сільських поселеннях призначені для задоволення суспільних інтересів населення. Порядок використання територій загального користування визначається органами місцевого самоврядування.

1. В результаті містобудівного зонування можуть визначатися житлові, суспільно-ділові, виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур, зони сільськогосподарського використання, зони рекреаційного призначення, зони територій, що особливо охороняються, зони спеціального призначення, зони розміщення військових об'єктів та інші види територіальних зон.

2. До складу житлових зон можуть включатися:

1) зони забудови індивідуальними житловими будинками;

2) зони забудови малоповерховими житловими будинками;

3) зони забудови середньоповерховими житловими будинками;

4) зони забудови багатоповерховими житловими будинками;

5) зони житлової забудови інших видів.

3. У житлових зонах допускається розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, об'єктів дошкільної, початкової загальної та середньої (повної) загальної освіти, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, гаражів, об'єктів, пов'язаних з проживанням громадян, які не надають негативного впливу на навколишнє середовище. До складу житлових зон можуть включатись також території, призначені для ведення садівництва та дачного господарства.

4. До складу громадсько-ділових зон можуть включатися:

1) зони ділового, громадського та комерційного призначення;

2) зони розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення;

3) зони обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої та підприємницької діяльності;

4) суспільно-ділові зони інших видів.

5. Суспільно-ділові зони призначені для розміщення об'єктів охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, соціального та комунально-побутового призначення, підприємницької діяльності, об'єктів середньої професійної та вищої професійної освіти, адміністративних, науково-дослідних установ, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту , об'єктів ділового, фінансового призначення, інших об'єктів, пов'язаних із забезпеченням життєдіяльності громадян.

6. До переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення у суспільно-ділових зонах, можуть включатись житлові будинки, готелі, підземні або багатоповерхові гаражі.

7. До складу виробничих зон, зон інженерної та транспортної інфраструктур можуть включатися:

1) комунальні зони – зони розміщення комунальних та складських об'єктів, об'єктів житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі;

2) виробничі зони - зони розміщення виробничих об'єктів з різними нормативами на довкілля;

3) інші види виробничої, інженерної та транспортної інфраструктур.

8. Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені для розміщення промислових, комунальних та складських об'єктів, об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур, у тому числі споруд та комунікацій залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного та трубопровідного транспорту, зв'язку, а також встановлення санітарно-захисних зон таких об'єктів відповідно до вимог технічних регламентів.

9. До складу зон сільськогосподарського використання можуть включатися:

1) зони сільськогосподарських угідь - ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими);

2) зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення та призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, особистого підсобного господарства, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.

10. До складу територіальних зон, що встановлюються у межах населених пунктів, можуть включатися зони сільськогосподарського використання (у тому числі зони сільськогосподарських угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення та призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.

(У ред. Федерального закону від 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(Див. текст у попередній редакції)

11. До складу зон рекреаційного призначення можуть включатися зони у межах територій, зайнятих міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водосховищами, пляжами, а також у межах інших територій, що використовуються та призначені для відпочинку, туризму, занять фізичною. культурою та спортом.

12. До складу територіальних зон можуть включатися зони територій, що особливо охороняються. У зони територій, що особливо охороняються, можуть включатися земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та інше особливо цінне значення.

13. До складу зон спеціального призначення можуть включатися зони, зайняті цвинтарями, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами розміщення відходів споживання та іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечене лише шляхом виділення зазначених зон та неприпустиме в інших територіальних зонах.

14. До складу територіальних зон можуть включатись зони розміщення військових об'єктів та інші зони спеціального призначення.

15. Крім передбачених цією статтею, органом місцевого самоврядування можуть встановлюватися інші види територіальних зон, що виділяються з урахуванням функціональних зон та особливостей використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва.


Зміст | вперед >>

Зонування територій міських та сільських поселень. Види територіальних зон. Містобудівна документація

Зонування території населених пунктів. Види територіальних зон.

Відповідно до ст. 7 ЗК РФ землі населених пунктів входять до складу земель Російської Федерації.

Землями населених пунктів визнаються землі, використовувані та призначені для забудови та розвитку населених пунктів.

Відповідно до ст. 85 ЗК РФ, ст. 35 ГрК РФ до складу земель населених пунктів можуть входити земельні ділянки,віднесені відповідно до містобудівних регламентів до наступних територіальних зон:

    1. житловим;
    2. суспільно-діловим;
    3. виробничим;
    4. інженерних та транспортних інфраструктур;
    5. рекреаційним;
    6. сільськогосподарське використання;
    7. спеціального призначення;
    8. військових об'єктів;
    9. іншим територіальним зонам.

Земельні ділянки у складі житлових зонпризначені для забудови житловими будинками, а також об'єктами культурно-побутового та іншого призначення. Житлові зони можуть бути призначені для індивідуальної житлової забудови, малоповерхової змішаної житлової забудови, середньоповерхової змішаної житлової забудови та багатоповерхової житлової забудови, а також інших видів забудови згідно з містобудівними регламентами.

Склад житлових зон

До складу житлових зон можуть включатися:

    1. зони забудови індивідуальними житловими будинками;
    2. зони забудови малоповерховими житловими будинками;
    3. зони забудови середньоповерховими житловими будинками;
    4. зони забудови багатоповерховими житловими будинками;
    5. зони житлової забудови інших видів.

У житлових зонах допускається розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, об'єктів дошкільної, початкової загальної та середньої загальної освіти, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, гаражів, об'єктів, пов'язаних з проживанням громадян, які не надають, окремо стоять, вбудованих або прибудованих об'єктів. негативного впливу на довкілля. До складу житлових зон можуть включатись також території, призначені для ведення садівництва та дачного господарства.

Земельні ділянки у складі громадсько-ділових зонпризначені для забудови адміністративними будинками, об'єктами освітнього, культурно-побутового, соціального призначення та іншими призначеними для громадського використання об'єктами згідно з містобудівними регламентами.

Склад суспільно-ділових зон

До складу громадсько-ділових зон можуть включатися:

    1. зони ділового, громадського та комерційного призначення;
    2. зони розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення;
    3. зони обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої та підприємницької діяльності;
    4. суспільно-ділові зони інших видів.

Суспільно-ділові зони призначені для розміщення об'єктів охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, соціального та комунально-побутового призначення, підприємницької діяльності, об'єктів середньої професійної та вищої освіти, адміністративних, науково-дослідних установ, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, об'єктів ділового. , фінансового призначення, інших об'єктів, пов'язаних із забезпеченням життєдіяльності громадян

До переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення у громадсько-ділових зонах, можуть включатись житлові будинки, готелі, підземні або багатоповерхові гаражі.

Земельні ділянки у складі виробничих зонпризначені для забудови промисловими, комунально-складськими, іншими призначеними для цього виробничими об'єктами згідно з містобудівними регламентами.

Склад виробничих зон, зон інженерної та транспортної інфраструктур

До складу виробничих зон, зон інженерної та транспортної інфраструктур можуть включатися:

    1. комунальні зони – зони розміщення комунальних та складських об'єктів, об'єктів житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі;
    2. виробничі зони - зони розміщення виробничих об'єктів з різними нормативами на довкілля;
    3. інші види виробничої, інженерної та транспортної інфраструктур.

Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені для розміщення промислових, комунальних та складських об'єктів, об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур, у тому числі споруд та комунікацій залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного та трубопровідного транспорту, зв'язку, а також для встановлення санітарно -захисних зон таких об'єктів відповідно до вимог технічних регламентів

Земельні ділянки у складі зон інженерної та транспортної інфраструктурпризначені для забудови об'єктами залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного та трубопровідного транспорту, зв'язку, інженерної інфраструктури, а також об'єктами іншого призначення згідно з містобудівними регламентами.

Земельні ділянки у складі рекреаційних зон, у тому числі земельні ділянки, зайняті міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водосховищами, що використовуються для відпочинку громадян та туризму.

У межах кордонів населених пунктів можуть виділятися зони територій, що особливо охороняються, до яких включаються земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та інше особливо цінне значення.

Склад зон рекреаційного призначення

До складу зон рекреаційного призначення можуть включатися зони у межах територій, зайнятих міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водосховищами, пляжами, береговими смугами водних об'єктів загального користування, а також у межах інших територій, що використовуються та призначені для , туризму, занять фізичною культурою та спортом

Земельні ділянки у складі зон сільськогосподарського використанняу населених пунктах - земельні ділянки, зайняті ріллям, багаторічними насадженнями, а також будинками, будівлями, спорудами сільськогосподарського призначення, - використовуються з метою ведення сільськогосподарського виробництва до моменту зміни виду їх використання відповідно до генеральних планів населених пунктів та правил землекористування та забудови.

Склад зон сільськогосподарського використання

До складу зон сільськогосподарського використання можуть включатися:

    1. зони сільськогосподарських угідь - ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими);
    2. зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення та призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, особистого підсобного господарства, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.

До складу територіальних зон, що встановлюються у межах населених пунктів, можуть включатися зони сільськогосподарського використання (у тому числі зони сільськогосподарських угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення та призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.

Земельні ділянки загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, автомобільними дорогами, набережними, скверами, бульварами, водними об'єктами, пляжами та іншими об'єктами, можуть включатися до складу різних територіальних зон та не підлягають приватизації.

Межі територіальних зон повинні відповідати вимогам власності кожної земельної ділянки лише до однієї зони.

До складу територіальних зон можуть включатися зони територій, що особливо охороняються, що містять земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та інше особливо цінне значення.

До складу зон спеціального призначенняможуть включатися зони, зайняті цвинтарями, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами розміщення відходів споживання та іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечене лише шляхом виділення зазначених зон та неприпустимо в інших територіальних зонах.

До складу територіальних зон можуть включатись зони розміщення військових об'єктів та інші зони спеціального призначення.

Містобудівна документація

Див Постанова Держбуду РФ від 29 жовтня 2002 р. N 150 "Про затвердження Інструкції про порядок розробки, погодження, експертизи та затвердження містобудівної документації"

До основної містобудівної документації належать:

    1. правила землекористування та забудови;
    2. містобудівний регламент.

Правила землекористування та забудови (Ст. 1 ГрК РФ) - документ містобудівного зонування, який затверджується нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування, нормативними правовими актами органів державної влади суб'єктів Російської Федерації - міст федерального значення Москви та Санкт-Петербурга і в якому встановлюються територіальні зони, містобудівні регламенти, порядок застосування такого документа та порядок внесення до нього змін.

Правилами землекористування та забудови встановлюється містобудівний регламент для кожної територіальної зони індивідуально, з урахуванням особливостей її розташування та розвитку, а також можливості територіального поєднання різних видів використання земельних ділянок (житлового, громадсько-ділового, виробничого, рекреаційного та інших видів використання земельних ділянок).

Містобудівний регламент (Ст. 1 ГрК РФ) - встановлюються у межах відповідної територіальної зони

СТ 35 ГрК РФ.

1. Внаслідок містобудівного зонування можуть визначатися житлові, суспільно-
ділові, виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур, зони
сільськогосподарського використання, зони рекреаційного призначення, зони, що особливо охороняються
територій, зони спеціального призначення, зони розміщення військових об'єктів та інші види
територіальних зон

2. До складу житлових зон можуть включатися:
1) зони забудови індивідуальними житловими будинками;
2) зони забудови малоповерховими житловими будинками;
3) зони забудови середньоповерховими житловими будинками;
4) зони забудови багатоповерховими житловими будинками;
5) зони житлової забудови інших видів.

3. У житлових зонах допускається розміщення окремо стоять, вбудованих або прибудованих
об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, об'єктів
дошкільної, початкової загальної та середньої загальної освіти, культових будівель, стоянок
автомобільного транспорту, гаражів, об'єктів, пов'язаних із проживанням громадян та не
надають негативного на довкілля. До складу житлових зон можуть
включатися також території, призначені для ведення садівництва та дачного господарства.

4. До складу громадсько-ділових зон можуть включатися:
1) зони ділового, громадського та комерційного призначення;
2) зони розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення;
3) зони обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої та
підприємницької діяльності;
4) суспільно-ділові зони інших видів.

5. Суспільно-ділові зони призначені для розміщення об'єктів охорони здоров'я,
культури, торгівлі, громадського харчування, соціального та комунально-побутового призначення,
підприємницької діяльності, об'єктів середнього професійного та вищого
освіти, адміністративних, науково-дослідних установ, культових будівель,
стоянок автомобільного транспорту, об'єктів ділового, фінансового призначення, інших об'єктів,
пов'язаних із забезпеченням життєдіяльності громадян.

6. До переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення
у громадсько-ділових зонах, можуть включатися житлові будинки, готелі, підземні або
багатоповерхові гаражі.

7. До складу виробничих зон, зон інженерної та транспортної інфраструктур можуть
включатись:
1) комунальні зони - зони розміщення комунальних та складських об'єктів, об'єктів
житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі;
2) виробничі зони - зони розміщення виробничих об'єктів з різними
нормативами на навколишнє середовище;
3) інші види виробничої, інженерної та транспортної інфраструктур.

8. Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені
для розміщення промислових, комунальних та складських об'єктів, об'єктів інженерної
та транспортної інфраструктури, у тому числі споруд та комунікацій залізничного,
автомобільного, річкового, морського, повітряного та трубопровідного транспорту, зв'язку, а також для
встановлення санітарно-захисних зон таких об'єктів відповідно до вимог технічних
регламентів.

9. До складу зон сільськогосподарського використання можуть включатися:
1) зони сільськогосподарських угідь - ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті
багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими);
2) зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення та призначені для
ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, особистого підсобного господарства,
розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення

10. До складу територіальних зон, що встановлюються у межах населених пунктів, можуть
включатися зони сільськогосподарського використання (у тому числі зони сільськогосподарських
угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення та призначені
для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, розвитку об'єктів
сільськогосподарського призначення.

11. До складу зон рекреаційного призначення можуть включатися зони у межах
територій, зайнятих міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами,
водосховищами, пляжами, береговими смугами водних об'єктів загального користування, а також
в межах інших територій, що використовуються і призначені для відпочинку, туризму, занять
фізичною культурою та спортом.

12. До складу територіальних зон можуть включатися зони територій, що особливо охороняються.
У зони територій, що особливо охороняються, можуть включатися земельні ділянки, що мають особливе
природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та
інше особливо цінне значення.

13. До складу зон спеціального призначення можуть включатися зони, зайняті цвинтарями, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами, що використовуються для захоронення твердих комунальних відходів, та іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечене лише шляхом виділення зазначених зон та неприпустиме в інших територіальних зонах.

14. До складу територіальних зон можуть включатися зони розміщення військових об'єктів та
інші зони спеціального призначення.

15. Крім передбачених цією статтею, органом місцевого самоврядування можуть
встановлюватися інші види територіальних зон, що виділяються з урахуванням функціональних зон та
особливостей використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва.

Коментар до Ст. 35 Містобудівного кодексу РФ

1. Визначення територіальних зон є обов'язковим елементом Правил землекористування та забудови, зокрема карти містобудівного зонування. У межах кожної категорії перерахованих у статті 35 Містобудівного кодексу РФ територіальних зон може бути також виділено кілька зон (підзон), що відрізняються особливостями містобудівного розвитку територій, набором дозволених видів землекористування і параметрів будівельних змін нерухомості для цих видів землекористування. Карта (карти) містобудівного зонування може містити опис меж територіальних зон. При визначенні меж територіальних зон на схемах їх найменування та містобудівні регламенти встановлюються індивідуально, стосовно різних частин території муніципального освіти.

Кількість зон (підзон), що виділяються, обумовлюється містобудівною специфікою різних муніципальних утворень та їх величиною, ступенем територіальної розчленованості, функціональною структурною організацією території, особливостями формування природного та антропогенного ландшафту, а також перспективами просторового розвитку території, що визначаються на стадії розробки документації планування. Останньою обставиною визначається комплекс практичних заходів (містобудівного стимулювання чи заборони (обмеження) деяких типів землекористування та забудови), що враховуються при розробці карти зонування.

Територіальні зони, що визначаються містобудівним зонуванням, враховують існуючу містобудівну організацію території, соціальні, демографічні аспекти та передумови наступного містобудівного освоєння (реконструкції). Внаслідок цього містобудівне зонування є складним комплексним завданням, що потребує інтегрованих способів вирішення та участі фахівців багатьох напрямків.

2. Житлові зони призначені для того, щоб забезпечити комфортні та здорові умови проживання населення на території муніципальної освіти. Специфікою зон цього є переважання у яких житлової забудови, з припущенням будівництва великої кількості різноповерхових об'єктів житлового призначення. Виділення відповідних підзон у межах житлової зони визначається структурою житлового фонду, що реально склалася, відповідно до потреб різних груп населення (невеликі та великі сім'ї, молоді та літні, неодружені або одружені люди). Знову формована житлова забудова вимагає врахування потреб демографічних та споживчих груп, відповідати різним (диференційованим) перевагам громадян (їх соціальним та споживчим можливостям).

Процедура містобудівного зонування щодо виділення житлових підзон обумовлює вирішення практичних питань упорядкування забудови, надання їй більш чіткої структури та можливість поєднання різних (диференційованих) типів житлової забудови.

Зонування житлових (селитебних) територій дозволяє одночасно вирішувати різного роду проблеми: функціональні (розмежування несумісних, що виключають взаємне сусідство функціональних процесів; встановлення певної системи побудови забудови з виділенням переважаючих функцій; усунення чересполосного розташування забудови); планувальні (вдосконалення планувальної організації території та поліпшення її транспортного забезпечення з урахуванням містобудівної ситуації, віддаленості від центру та наближеності до природного ландшафту, а також до інших структурних елементів міста; вибір способу містобудівних змін); структурні (обґрунтування вибору поверховості та щільності забудови, видів обслуговування, підвищення якості забудови, оздоровлення якості довкілля).

Містобудівне зонування в сучасних умовах спрямоване на реалізацію просторово-планувальних заходів щодо комплексної реконструкції території, що передбачають досягнення значної економічної ефективності. Цей ефект може бути досягнутий в результаті оцінки морального та фізичного зносу забудови, визначення характеристик житлового фонду, із зазначенням щільності забудови, екологічних показників, співвідношенням площ відкритих (у тому числі озеленених) та забудованих просторів. Враховуючи те, що найбільш поширеним видом містобудівних перетворень в умовах міської та сільської забудови, що склалася, є її реконструкція, у процесі здійснення містобудівного зонування необхідно визначати ступінь реконструктивних втручань.

Масштаби реконструкції, що фіксуються у територіальних зонах, обумовлюються різними факторами. У багатьох випадках визначальне значення має порівняння варіантів збереження (як повного і часткового) і знесення існуючого житлового фонду. Як правило, прийняття остаточного рішення на користь вибору певних видів зон житлової забудови залежить від оцінки передбачуваного результату (у порівнянних показниках) порівняно з вихідною ситуацією. Важливе значення має оцінка величини (обсягів) робіт, і навіть їх вартості, що з перезонированием. Часто через необхідність зниження витрат відбувається збереження у межах зони існуючого типу містобудівного використання, тоді як це суперечить загальної перспективної спрямованості перетворень.

Завданнями містобудівного зонування у зв'язку є визначення містобудівних пріоритетів. Вони можуть істотно відрізнятися залежно від конкретної містобудівної та соціально-економічної ситуації.

У ряді випадків перезонування території спричиняє значне подорожчання реконструктивних робіт, але дозволяє досягти значних результатів (соціальних, функціональних, планувальних та інших). В інших випадках, навпаки, запланований стан території може не дуже відрізнятися від існуючої ситуації, але при цьому проведення загального обсягу необхідних робіт не пов'язане з великими витратами. У кожній конкретній містобудівній ситуації рішення щодо вибору варіанта зонування здійснюється індивідуально з урахуванням позитивних та негативних сторін кожного. Найбільш загальним принципом, який більшою мірою впливає на остаточний вибір, є досягнення раціональної схеми використання території.

Прийняття рішення про зонування, визначення методів, етапів, характеру заходів також залежить від існуючого комплексу містобудівних умов на конкретній території, таких як: місце розташування зонованої території в структурі муніципальної освіти; щільність забудови окремих кварталів та більших структурних одиниць забудови; технічні характеристики забудови; наявність елементів громадського обслуговування; стан інженерного обладнання та благоустрою.

Підзони виділяються таким чином, щоб система зонування могла функціонувати збалансовано, щоб у кожній житловій підзоні було представлено можливе розмаїття форм просторової організації середовища, достатню кількість побутових послуг. Найбільш поширене в містобудівній практиці виділення чотирьох основних типів житлових підзон, що відрізняються встановленими параметрами забудови, що реалізується, заснованими на поступовому підвищенні її поверховості, починаючи від індивідуальних житлових будинків до багатоповерхових будинків.

Зони забудови індивідуальними житловими будинками виділяються для переважного будівництва індивідуальних (ізольовано розташованих) та блокованих житлових будинків із прилеглими земельними ділянками, призначених для проживання однієї сім'ї як основний вид дозволеного використання. У ній забезпечуються правові умови формування низькощільної забудови; з мінімальним набором обслуговуючих функцій та громадських просторів, відкритими ділянками сільськогосподарського використання, а також маломасштабною інфраструктурою обслуговування (школи, невеликі поліклініки, аптеки, громадські лазні).

Допоміжні види дозволеного використання в цих зонах включають місця для паркування одного автомобіля або розміщення окремого гаража, установки автономних (альтернативних) джерел енергії таких як теплостанція або інші місцеві технічні засоби обслуговування. До видів землекористування, які потребують спеціального дозволу, відносяться всі види комерційного обслуговування та виділення територій для відпочинку.

Зони забудови малоповерховими житловими будинками (будинками для двох-трьох сімей та триповерховими будинками) виділені для формування специфічних, з використанням особливих планувальних методів, містобудівних утворень, із відносно невисокою щільністю забудови та кількістю населення. Основними видами дозволеного використання у цій зоні є окремі чи об'єднані будинки для проживання однієї, двох чи трьох сімей, а також багатоквартирні будинки. Дозволяється також сади, городи, невеликі об'єкти послуг населенню. Допоміжні види дозволеного використання включають невеликі паркування та об'єкти з надання комерційних послуг, які займають невелике місце в житлових будинках, а також ізольовано розташовані об'єкти сервісної інфраструктури.

У зонах забудови середньоповерховими житловими будинками до основних видів дозволеного використання належать об'єднані будинки двох та трьох сімей, а також багатоквартирні житлові будинки на 4-5 сімей. Дозволено також місцеві точки щоденного обслуговування, школи, клініки, які обслуговують мешканців зони. Допоміжні види дозволеного використання включають надання різних послуг, що займають невелику частину житлових будинків. Види дозволеного використання, що вимагають спеціального дозволу, включають великі комерційні торгові центри з обслуговування населення, а також невеликі готелі.

Зони забудови багатоповерховими житловими будинками. Основні види дозволеного використання включають лише багатоквартирні будинки (немає індивідуальних будинків), а також велика кількість розташованих по сусідству установ обслуговування і комерційні види використання. До допоміжних видів дозволеного використання відносяться клініки, об'єкти комерційної та іншої діяльності, точки обслуговування, що займають невелику частину житлових будівель. Види використання території, що вимагають спеціального дозволу, включають туристичні та розважальні види діяльності, а також деякі види використання земельних ділянок і об'єктів нерухомості, які визначаються інтересами більших частин території муніципальної освіти (наприклад, ринки та адміністративні будівлі).

Характер розподілу відповідних підзон у межах зон житлової забудови визначається з урахуванням принципів раціональності, рівномірності, пропорційності та територіального ранжування.

Так, принцип територіального ранжирування у багатьох випадках є визначальним для встановлення співвідношення різних типів підзон. Практично кожне муніципальне утворення (незалежно від величини, особливостей планувальної структури, що склалася, ландшафтної організації) має характерну структурну побудову території, з виділенням трьох станів: центрального, серединного і периферійного. Залежно від того, в якій із трьох зазначених частин муніципального утворення розташована ділянка, яку необхідно зонувати, вибирається пріоритетний вид житлової підзони. Найчастіше у центральних районах виділяються зони з величезним переважанням багатоповерхової житлової забудови; у серединних районах – середньоповерхової житлової забудови, що припускає включення малоповерхової забудови; на периферії міста присутні в рівномірних пропорційних співвідношеннях різні зони забудови, з активним включенням малоповерхових та індивідуальних житлових будинків. Система зонування дозволяє вирішити деякі аспекти проблем, що виникають внаслідок містобудівного освоєння (реконструкції) територій житлових зон, зокрема, розміщення новоствореної «котеджної» забудови на периферії міста та визначення напрямів просторового перетворення території з старим малоповерховим забудовою в центральних районах.

У периферійних районах більшості міських округів розміри та масштаби нового житлового будівництва за умов відсутності правового механізму містобудівного зонування майже не контролювались. Розміри земельних ділянок часто не відповідають розмірам будинків, які зводяться на них, що в багатьох випадках призводить до будівництва дуже великих будинків на невеликих ділянках землі. Згодом ці будинки займуть цю територію і «зелене» довкілля буде втрачено. Далі, оскільки для вулиць, ліній інфраструктури та каналізації залишено замало місця, то може бути заподіяна шкода навколишньому середовищу, що буде важко виправити.

В ідеалі, зонування має розвивати розроблені положення, передбачені документами територіального планування, передбачаючи створення необхідної інфраструктури, формування цілісної, системної організації (мережі) земельних ділянок з належною кількістю незабудованих ділянок перед будинками. У сучасних умовах, пов'язаних з обмеженням можливості фінансування інфраструктури, такий процес зонування (на основі територіального планування) не провадиться. Зонування певною мірою дозволяє вирішувати проблему, забезпечуючи сумісність розмірів житлових будинків з розміром та конфігурацією земельних ділянок, а також встановлюючи параметри будівель з урахуванням майбутнього характеру зони (достатньо озелененої, або переважно урбанізованої).

Особливо обумовлюється характер містобудівного зонування з метою виділення територіальних зон для ведення садівництва та дачного господарства. Щодо зон розміщення дач та садових ділянок діють положення щодо тимчасового проживання та ведення маломасштабної сільськогосподарської діяльності. У них дозволено розміщення засобів інфраструктури та будівництво невеликих об'єктів, що насамперед обслуговують, наприклад, магазинів, а також містобудівна організація інших видів діяльності, супутніх або потребують спеціального дозволу видів землекористування.

3. Суспільно-ділові зони створюються з метою узгодження змішування видів користування, пов'язаних із містобудівною організацією торгової, офісної, адміністративної, культурно-освітньої, сервісної, обслуговуючої та розважальної функцій. Характер споживання цих функціональних процесів відрізняється масовістю та вибірковою споживчою перевагою. Ці функції переважно тяжіють до їх розміщення в центральній частині міст та деяких інших територіях, що відрізняються достатньою транспортною та інфраструктурною забезпеченістю, що забезпечує можливості та зручності для отримання потенційними споживачами товарів та послуг.

Зазвичай, види містобудівного використання території, пов'язані з розміщенням функцій бізнесу, торгівлі, інформаційних та сервісних послуг, поділяються на категорії центрального або місцевого рівня. До видів користування категорії центрального рівня належать адміністративна діяльність органів публічної влади (адміністрація суб'єкта РФ), фінансові інститути (управління банків та страхових агенцій), офіси з надання юридичних чи інших послуг великим замовникам (рекламні агенції) тощо. Види користування, пов'язані з місцевим бізнесом або торгівлею включають «особисті та щоденні види послуг», що надаються відділеннями банків, приватними нотаріусами та адвокатами, а також магазинами товарів повсякденного попиту.

Щодо специфіки виділення суспільно-ділових зон, розташованих у центральних районах, є сильний ефект накопичення різних видів діяльності ділового та адміністративного характеру. Банківські, юридичні, фінансові, страхові види діяльності, операції з нерухомістю, інші види ділового підприємництва та реалізація різноманітних видів професійної діяльності (наприклад, діяльність на інформаційному ринку) з найбільшою перевагою та вигодою прагнуть максимального наближення один до одного, так як це прискорює і полегшує можливість проведення ділових контактів та інформаційного обміну.

Щодо місцевої сфери послуг, то є чітко виражена тенденція розміщення її біля автобусних зупинок, залізничних та метростанцій, а також основних перехресть автошляхів, де громадяни можуть робити покупки по дорозі на роботу чи додому. Це дуже відрізняється від традиційного соціалістичного міста, коли була тенденція прив'язати сферу обслуговування та щоденну торгівлю до житлових комплексів, а ділові та адміністративні установи були розосереджені по всьому місту. Також нової для російських міст є діяльність з «ділового обслуговування», а саме продаж та ремонт комп'ютерів, послуги доставки, упаковки, з метою здійснення якої відбувається оренда нерухомості (будівель та окремих приміщень різного функціонального призначення). Дані види діяльності забезпечують роботу офісів юридичних осіб і намагаються розташовуватись у дешевших приміщеннях по сусідству з ними. Таким чином, має місце значна передислокація ділової та торгової активності, що тягне за собою появу та розвиток нових видів використання території.

Особливо обумовлюються умови містобудівного зонування щодо виділення суспільно-ділових зон, зокрема територій для розміщення вищих навчальних закладів. В окремих випадках виділяються спеціальні зони для великих громадських будівель, як-от освітні університети. У таких зонах встановлюється особливий набір параметрів та видів використання земельних ділянок, а також може застосовуватися спеціальний комплект положень за даними зонами та на територіях, що прилягають до них. Наприклад, у зоні, призначеній для розміщення основних будівель університету, що реалізують освітні функції, допускається розміщення спеціальних типів житлових будинків – місця тимчасового проживання студентів, викладачів та відвідувачів (гуртожитку), що поєднується зі спортивними спорудами та об'єктами для надання щоденних послуг.

Аналогічним чином у зоні, сформованій для реалізації освітніх функцій, можуть контролюватись і види використання земельних ділянок буферної зони, що оточує основну споруду, для того, щоб забезпечити умову комфортного перебування студентів. Досягненню цих цілей сприяє збереження достатнього озелененого простору. Для сучасної практики містобудівного освоєння (реконструкції) території у вигляді зонування російських муніципальних утвореннях характерна змішана система виділення зон для зазначених видів землекористування. Відносно них містобудівні рішення можуть бути подвійними і полягати або у формуванні ізольованих окремих зон, або у включенні їх у вигляді складової частини до районів регулярної житлової забудови та комерційної діяльності.

4. Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені для розміщення об'єктів виробничо-ділового призначення (НДІ з дослідними виробництвами, торгові підприємства з цехами технічного обслуговування, інформаційні центри з видавничо-друкарським відділом та ін.), промислових (харчової та легкої промисловості, приладобудування, машинобудування, виробництва будівельних матеріалів та ін.), комунально-складських (території ТЕЦ, станції аерації, котельні, електропідстанції, газорозподільні вузли, сміттєпереробні заводи, інші споруди муніципальної інженерної інфраструктури, складські споруди, стоянки машин механічної інженерних об'єктів та формуються у вигляді ділянок виробничої забудови та виробничих зон. Відповідно до містобудівної політики в нашій країні пріоритетним напрямом діяльності, пов'язаної з просторовими перетвореннями території з переважанням виробничої функції, розміщенням об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур, є їх реконструкція.

Перетворення та реконструкція виробничих територій мають забезпечувати відповідність техніко-економічних показників виробничої території містобудівним умовам їх розміщення. Параметри виробничих територій повинні підпорядковуватися містобудівним умовам територій з екологічної безпеки, величини та інтенсивності використання територій. Території муніципальних утворень (особливо міських округів) повинні відповідати потребам виробничих територій забезпечення транспортом та інженерними ресурсами.

Розміщення виробничих територій у міському окрузі, виділення їх у відповідні зони зазнає відповідних обмежень. Виробничі території слід перетворювати з урахуванням примикання до територій іншого функціонального призначення: у смузі примикання виробничих зон до громадських територій слід розміщувати суспільно-адміністративні (так звані передзаводські території) частини виробничих територій, включаючи їх у формування громадських центрів та зон; у смузі примикання до житлових територій не слід оформлювати межі виробничої ділянки глухим парканом, рекомендується використання санітарно-захисної зони смуги примикання, що входить до складу, для розміщення комунальних об'єктів житлового району, багатоповерхових гаражів-стоянок різних типів, зелених насаджень; у примагістральній смузі виробничих зон (виробнича територія в примагістральній зоні) рекомендується розміщувати ділянки компактної забудови, що адаптується міським оточенням, змішаної виробничо-громадської забудови з торговими та обслуговуючими підприємствами, що потребують значних складських приміщень, великогабаритних під'їздів.

Не допускається присутність виробничих територій на територіях громадського та житлового призначення, які відрізняються такими характеристиками: за класом шкідливості розміщених на них виробництв порушують або можуть порушити своєю діяльністю вимоги екологічної безпеки житлових та громадських територій; за чисельністю зайнятих суперечать призначенню житлових територій, багатофункціональних та спеціалізованих громадських центрів; за величиною територій порушують функціонально-планувальну організацію житлових та громадських територій.

На ділянках житлової, змішаної житлової забудови можуть розміщуватись виробничі підприємства площею не більше 200 кв. м, вбудовані або обіймають частину будинку без виробничої території, екологічно безпечні.

Використання методу зонування щодо територій, зайнятих промисловою забудовою, кардинально не змінює існуючої містобудівної організації території. У той же час проведення зонування вимагає обов'язкового обліку містобудівної організації території, що склалася в цілому, в тому числі характеру взаємодії з прилеглими територіальними зонами. Також необхідно враховувати деякі особливості, що суттєво відрізняє процес містобудівного освоєння (реконструкції) виробничих зон, який пов'язаний із залученням та освоєнням інвестицій у великих обсягах.

Показовим є порівняння відмінностей у процедурі зонування території під виробничі та інші функції. Наприклад, торговельна та комерційна діяльність, що організується на умовах функціональної переорієнтації території, може бути розпочата за наявності невеликого обсягу інвестиційно-фінансових ресурсів з подальшим поступовим зростанням. На противагу цим видам діяльності у більшості секторів промисловості потрібні дуже великі обсяги інвестиційного капіталу для організації виробництва, впровадження сучасної технології, перепрофілювання, перебазування підприємств, розширення чи скорочення розвитку.

Формування територіальних зон не тягне у себе негайних містобудівних змін, і прямого впливу розміщення інвестицій. Крім того, системою зонування, регулюється в основному місце розташування об'єктів, взаємне розташування будівель та споруд, їх величина та напрямки перспективного розвитку. У той самий час зонування багато в чому не враховує складність і різноманітність впливу промислових процесів на довкілля, хоча вплив визначається специфікою існуючих (передбачуваних) видів виробництва. Тому непрямим фактором, закладеним у формування системи зонування з виділенням виробничих зон і роблять ефективнішими положення про охорону навколишнього середовища, що дозволяють регулювати форми забруднення та технологію виробництва по кожному виду промисловості, є встановлення двох позицій: типу виробництва та характеру містобудівних перетворень.

Російська практика містобудівного зонування щодо виробничих зон формується згідно з наявним міжнародним досвідом найбільших міст. Вони з успіхом реалізуються програми промислового розвитку та регулювання. Невід'ємним елементом програм цього є наявність у яких інструментів планування і регулювання.

Всеосяжна програма промислового розвитку повинна включати «стратегічне планування» міста та державних інвестицій в інфраструктуру та підготовку земельних ділянок, правові та кредитні механізми для довгострокового фінансування, ясну та обґрунтовану податкову структуру, узгоджені положення про збереження навколишнього середовища та налагоджені процедури реєстрації ділової активності, а, крім того, виконання всього запланованого.

Система зонування здатна призвести до більш ефективного залучення інвестицій у промисловість або її пожвавлення у тому випадку, якщо положення промислової політики мають цілеспрямований характер у формі створення всеосяжної програми промислового розвитку. В той же час просторове планування промисловості у вигляді виділення відповідних зон та прийняття спеціальних нормативно-правових актів муніципального рівня дозволяє отримати ефективний інструмент, який допомагає розробляти документи соціально-економічного розвитку територій.

Практичне здійснення зонування багато в чому визначається тим, якою мірою комплексно вирішуються питання реструктуризації територій з переважним виробничим типом господарського використання. Залежно від цього, наскільки певна промислова політика проводиться біля муніципального освіти, залежить ефективність застосування системи зонування, зокрема містобудівний розвиток виробничих зон. Загальні принципи такої політики визначаються з величини муніципального освіти, його геополітичного, зокрема. та географічного положення (наприклад, прикордонне місто, місто-анклав, зона вільного економічного розвитку), відповідно до яких конкретизуються можливості отримання інвестицій та спрямування їх практичної реалізації залежно від соціально-економічних особливостей території (промисловість, транспорт, його пріоритетні види, відповідно до них визначення видів містобудівних об'єктів, таких як залізничний, морський, річковий порти, будівництво складських споруд).

Муніципальна влада формулює положення промислової політики, що виражаються в розробці комплексу заходів, таких як виділення територіальних зон, в яких визначаються конкретні форми містобудівної діяльності, наприклад передислокація портових споруд на нову територію з відповідними умовами (наприклад, глибшою водою), здійснення переведення важкої промисловості на периферію, збереження у центральних районах підприємств легкої промисловості, деяких видів точних складальних виробництв, передбачення можливості розміщення значного обсягу нового будівництва та реконструкції у промислових зонах, що примикають до залізничних та автодорожніх вузлів. Таким чином забезпечується взаємопов'язаний містобудівний функціонально-планувальний розвиток промислових зон за допомогою його узгодження зі стратегічними заходами економічного характеру, зокрема із заздалегідь відомими та обґрунтованими джерелами залучення інвестицій та формою їхньої просторової реалізації.

5. Правилами землекористування та забудови на карті містобудівного зонування передбачається виділення зон рекреаційного призначення, до складу яких зазвичай включаються три категорії зон відпочинку та відкритих зон: зони, призначені для активних видів спорту, фізичної культури, туризму та інші зони відпочинку; зони пасивного відпочинку та збереження природного середовища, а також зони розташування великих масивів відкритих рекреаційних просторів (водні та озеленені простори).

Залежно від специфіки муніципального освіти, природних та історичних особливостей його формування, може бути виділена більша чи менша кількість зон цієї категорії. Більш суворі вимоги висувають до формування рекреаційних зон особливих видів, зокрема до історичних ландшафтів та об'єктів природного захисту. У цих випадках слід диференціювати територію таким чином, щоб функціональне використання території для занять спортом, здорового відпочинку та інших видів землекористування, пов'язаних з відпочинком, не порушувало рекреаційної системи, що склалася.

У складі зон рекреаційного призначення слід розрізняти різновиди зон активного відпочинку, що визначаються в залежності від величини зонованих територій і характеру рекреаційних процесів, що протікають. В одних випадках пріоритетами містобудівної діяльності є стимулювання процесів максимального збереження природного ландшафту, і відповідно, мета просторового перетворення територій таких зон полягає в обмеженні ступеня втручання та формування так званих «рекреацій, що зберігаються». В інших випадках, навпаки, дозволяється активне втручання у середовище, цілеспрямоване формування різних за величиною об'єктів, призначених для масового відпочинку населення.

На територіях цього типу можуть розміщуватись парки, сквери, сади, відкриті спортивні майданчики, ділянки для будівництва кемпінгів та пікніків, з деякими допоміжними видами землекористування. На території цих зон завдяки наявності особливих природно-кліматичних та географічних особливостей доцільно розміщувати рекреаційні об'єкти (санаторії, будинки відпочинку, профілакторії, курортні об'єкти, спортивні споруди та стадіони, а також інші великі об'єкти капітального будівництва). У той же час для отримання дозволів на будівництво зазначених рекреаційних об'єктів, як правило, необхідно проходження спеціальної процедури публічних слухань, у процесі якої узгоджуються багато компонентів проекту, в тому числі місткість об'єкта, його місцезнаходження, кількість паркувань, ступінь взаємодії з навколишнім середовищем. Основним фактором, що впливає на вибір пріоритетного виду містобудівного використання території в межах зон активного відпочинку, є реалізація комплексу рекреаційних функцій. В цілому при виділенні зон прагнуть того, щоб рекреаційна функція переважала на території. У той же час в межах цих зон можуть розміщуватися деякі невеликі комерційні види землекористування, кафе та інші послуги для відвідувачів.

У зонах пасивного відпочинку та охорони природи основними видами використання території є організація парків, місць для прогулянок та аналогічні відкриті публічні види землекористування. За спеціальним дозволом може допускатися планувальна організація території для зайняття деякими видами спорту, відпочинком та наданням послуг для відвідувачів, але пов'язані з ними ділянки мають бути обмежені за розміром. Для таких природних територій особливої ​​ваги може бути створена зона охорони пам'ятника природи або аналогічна зона збереження ландшафту, яка дуже строго лімітує будь-які активні види землекористування або будівництва.

6. Особливу увагу в процесі розробки карти містобудівного зонування території муніципального утворення, слід приділяти виділенню зон територій, що особливо охороняються, пов'язаних з охороною пам'яток історії та культури та охороною навколишнього середовища.

Співвідношення зон, у яких здійснюється правове регулювання, що з збереженням історичних і культурних цінностей, і навіть охороною довкілля, представляє проблему в усіх муніципальних утвореннях Росії, які впроваджують систему зонування, з двох причин. По-перше, має місце перетин повноважень щодо низки процедурних та інших істотних питань органів державної влади та органів місцевого самоврядування. По-друге, складно в буквальному вигляді адаптувати фундаментальну концепцію зонування по відношенню до зон, що охороняються, застосувавши її аналогічним чином (за допомогою накладання правил на всю зону), у той час як для забезпечення найбільшої безпеки об'єктів культурної спадщини та охорони навколишнього середовища висуваються вимоги диференційованого зонування .

У правилах землекористування та забудови застосовуються переважно два методи визначення зон історичного значення, дозволених видів землекористування, параметрів забудови та процедур нагляду за ними.

У деяких міських округах зони історичного значення визначаються у переліку видів землекористування інших зон - житлової, суспільно-ділової та деяких інших. В інших містах створюється одна або більше додаткових карток, на яких показані історичні зони та зони охорони навколишнього середовища. Ці (допоміжні) картки призначені накладання їх у основну карту зонирования. У цьому процесі необхідно враховувати спеціальні вимоги та обмеження як додатковий набір умов для зональних дозволів та оформлення дозволів на реалізацію об'єктів капітального будівництва.

Поява цієї зони в коментованій статті 35 є однією з новел ГрК РФ у порівнянні зі старим Містобудівним кодексом РФ 1998 р. Слід підкреслити, що створення, наприклад, у міському окрузі в межах населеного пункту природної території, що особливо охороняється (наприклад, дендрологічного парку або національного парку ) не тягне у себе поява у межах категорії земель поселень земельної ділянки зі складу категорії земель особливо охоронюваних територій (далі – ООПТ) та об'єктів, передбаченої главою XVII ЗК РФ. У разі такий висновок випливає зі ст. 83 ЗК РФ , за якою «землями поселень визнаються землі, використовувані і призначені забудови та розвитку міських і сільських поселень і відокремлені їх рисою від інших категорій». Отже, внутрішні суперечності в ЗК РФ, оскільки п.5 ст.94 якого передбачає можливість створення «інших земель особливо охоронюваних природних територій», включаючи до складу таких, зокрема, міські ліси та міські парки.

Цю проблему таки вирішує коментована стаття 35 ГрК Росії. Оскільки містобудівне законодавство визначає правовий режим, головним чином категорії земель поселень, а екологічне – правовий режим ООПТ, які цілком можуть бути і в межах поселень (населених пунктів), то колізії встановлених різними за галузевою належністю нормативно-правовими актами правових режимів дозволяються за допомогою освіти у міських округах та інших муніципальних утвореннях окремої територіальної зони зі своїм містобудівним регламентом.

Територіальні зони

Територіальні зони створюються з урахуванням функціональних зон генерального плана; територіальні зони конкретизують функціональні зони, деталізують та уточнюють їх. Отже, допускається невідповідність їхніх кордонів одна одній.

Кожній територіальній зоні відповідають свій містобудівний регламент; і зона, і регламент позначені відповідним буквенно-числовим кодом.

Містобудівний кодекс РФ встановив кілька територіальних зон:

Суспільно-ділові;

Виробничі зони;

Зони інженерної та транспортної інфраструктур;

Зони сільськогосподарського використання;

Зони рекреаційного призначення;

Зони територій, що особливо охороняються;

Зони спеціального призначення;

Зони розміщення військових об'єктів (ч. 1 ст. 35 Містобудівного кодексу РФ).

При підготовці правил землекористування та забудові допускається створення та інших територіальних зон, що виділяються з урахуванням функціональних зон та особливостей використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва (ч. 1, 15 ст. 35 Містобудівного кодексу РФ).

Коротко у статті 35 Містобудівного кодексу РФ та у статті 85 Земельного кодексу РФ визначено об'єкти, які можуть бути розміщені в тій чи іншій зоні. Зокрема, у житлових зонах допускається розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, об'єктів дошкільної, початкової загальної та середньої (повної) загальної освіти, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, гаражів, об'єктів, пов'язаних окремо, вбудованих або прибудованих об'єктів соціального та комунально-побутового призначення; з проживанням громадян, які не надають негативного впливу на навколишнє середовище. До складу житлових зон можуть включатися також території, призначені для ведення садівництва та дачного господарства (ч. 3 ст. 35 Містобудівного кодексу РФ).

Кожна зона може подрібнюватись на різновиди залежно від специфіки території. Різновиди, наприклад, житлової зони можуть бути такими:

Ж-1. Зона малоповерхової забудови індивідуальними будинками.

Ж-2. Зона малоповерхової мішаної житлової забудови.

Ж-3. Зона середньоповерхової забудови 3-6 поверхів.

Ж-4. Зона багатоповерхової забудови 5-16 поверхів.

Ж-5. Зона запланованого житла.

Містобудівний регламент, написаний для зони Ж-4, буде однаковим для всіх таких зон, де б вони не знаходилися на території муніципалітету. Якщо є необхідність у якомусь конкретному місці змінити регламент, додати (чи прибрати) один пункт дозволеного використання, тоді створюється інша зона - Ж-6. Також є можливість встановлювати підзони, але це у випадках, коли види дозволеного використання залишаються незмінними та змінюються лише граничні розміри земельних ділянок та граничні параметри дозволеного будівництва (ч. 3 ст. 38 Містобудівного кодексу РФ).

Зони з особливими умовами використання території - охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об'єктів культурної спадщини (пам'ятників історії та культури) народів РФ, водоохоронні зони, зони охорони джерел питного водопостачання, зони об'єктів, що охороняються, інші зони, що встановлюються відповідно до законодавства РФ . Їхнє відображення обов'язкове в правилах забудови.

При цьому вони можуть відображатись на спеціальних картах, тобто не на карті містобудівного зонування. Це зроблено для кращого візуального сприйняття інформації у випадках, коли зон з особливими умовами використання території дуже багато та їх межі накладаються один на одного та створюють плутанину у зображенні. Наприклад, на одній карті можна відобразити лише санітарно-захисні зони, якщо підприємств дуже багато, або лише зони охорони об'єктів культурної спадщини (в історичних поселеннях).

Варто звернути особливу увагу на те, що зони з особливими умовами використання території саме відображаються на картах правил землекористування та забудови. Іншими словами, фіксуються існуючі зони, затверджені в установленому порядку. Правил забудови самі не встановлюють такі зони. І якщо, наприклад, пам'ятник історії та культури немає затвердженої владою зони охорони, а є розроблений проект, то дана зона не підлягає відображенню і пам'ятник залишається без належного захисту; містобудівний регламент може бути встановлений без урахування цінності пам'ятника.

Інший випадок. Санітарно-захисна зона підприємства може бути спеціально розроблена (розрахована) для нього з урахуванням обсягу виробництва, технологій і т.д. Якщо цього немає, то застосовується універсальна зона, визначена СанПіН"ом 2.2.1/2.1.1200-03 "Санітарно-захисні зони та санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів". У правилах забудови (як і в генеральному плані муніципальної освіти) не можна проводити розрахунок санітарно-захисних зон підприємств, при цьому необхідно готувати спеціальний проект.

Таким чином, правила землекористування та забудови нічого самостійно не встановлюють, не проектують та не створюють (щодо зон з особливими умовами використання території), крім містобудівних регламентів, написаних з урахуванням таких зон.

Містобудівний регламент, як зазначено у ч. 1 ст. 36 Містобудівного кодексу РФ, визначає правовий режим земельних ділянок, так само як всього, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок і використовується в процесі їх забудови та подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва.

Містобудівним кодексом РФ визначено умови встановлення містобудівних регламентів, виключення у їх поширенні (дії), зміст регламентів та інші подібні питання.

Важливо розуміти механізм впливу містобудівних регламентів, т.к. встановлення (і набрання чинності) регламентів безпосередньо впливає на права власників нерухомості, на вартість цієї нерухомості, а також на інвестиційно-будівельні процеси, які вже здійснюються та плануються.

Для кожної земельної ділянки та іншого об'єкта нерухомості дозволеним вважається таке використання, яке відповідає містобудівному регламенту.

Земельні ділянки або об'єкти капітального будівництва, види дозволеного використання, граничні розміри та граничні параметри яких не відповідають містобудівному регламенту, можуть використовуватися без встановлення терміну приведення їх у відповідність до містобудівного регламенту, за винятком випадків, якщо використання таких земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва небезпечне життя чи здоров'я людини, для довкілля, об'єктів культурної спадщини.