Добрий вечір. Ми живемо у 17-квартирному будинку. Будинок дуже старий. З 17 квартир у будинку приватизовано лише нашу квартиру. Хотілося б дізнатися, якщо щось трапиться з будинком: обвал, пожежа чи ще щось, ми не можемо розраховувати на отримання іншого житла (так нам сказали в міській адміністрації). І чи правда, якщо будинок визнають аварійним, всім крім нас нададуть житло, а нам тільки виплатять гроші згідно з оцінкою нашої квартири. Буду вдячна за письмову відповідь.

Відповідь

Здрастуйте, Оксано.

Якщо трапиться обвал чи пожежа, то вам відповідно до статті 95 Житлового кодексу РФ як громадянам, чиє житлове приміщення стало непридатним для проживання внаслідок надзвичайних обставин, повинні надати житлове приміщення маневреного фонду. Однак це тимчасове житло, що надається до завершення розрахунків з вами, або до надання житлового приміщення державного чи муніципального фонду у порядку, передбаченому законодавством. Якщо ви перебуваєте на обліку як потребуючі житлові приміщення, то вам, як громадянам, житлове приміщення яких визнано непридатним для проживання, поза чергою нададуть житло за договором соціального найму. Якщо ж на обліку ви не перебуваєте, то житло вам надано не буде. Також слід зазначити, що виплата компенсації за рахунок коштів федерального чи місцевого бюджету законодавством не передбачено. Якщо ваша квартира застрахована, то після страхової виплати, ви повинні звільнити займане житлове приміщення маневреного фонду. Таким чином, щоб не залишитися ні з чим, вам потрібно, щоб будинок визнали аварійним і таким, що підлягає знесенню. Відповідно до пункту 42 Постанови Уряду РФ від 28.01.2006 N 47 (ред. від 08.04.2013) «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та підлягаючим знесенню або реконструкції» виступити власники та наймачі житлових приміщень у цьому будинку. Визнання багатоквартирного будинку аварійним та підлягаючим знесенню здійснюється міжвідомчою комісією. Комісію створює орган місцевого самоврядування, куди вам і потрібно подати заяву про визнання багатоквартирного будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню.

У разі, якщо будинок буде визнаний аварійним і таким, що підлягає знесенню, вам, як власнику приватизованого житла в аварійному будинку, буде виплачено грошову компенсацію, проте за згодою з адміністрацією передбачено можливість отримання іншого житла.

Розберемо процедуру більш можливого варіанту, зокрема, викуп вашої квартири. Вас як власників квартири повинні за рік письмово повідомити про знесення будинку. Викупна вартість квартири та інші умови викупу визначаються угодою між власниками квартири та суб'єктом РФ. У викупну ціну включається ринкова вартість квартири та всі збитки, які ви зазнаєте у зв'язку з вилученням житлового приміщення. Збитки, пов'язані з переїздом, пошуком іншого житла, оформленням права власності, наймом житла, доки ви не придбаєте у власність інше житлове приміщення, також будуть компенсовані. Однак пошуками нової квартири вам доведеться займатись самим. Якщо вам запропонують інше житло замість того, що зноситься і вас воно не влаштує, то ви маєте право відмовитися від нього і взяти грошову компенсацію.

Усім нам державна власність представляється у вигляді чогось масштабного – заводів, газет, пароплавів… Але іноді приватизувати треба щось зовсім невелике, але дуже потрібне. Наприклад, горищне приміщення у багатоквартирному будинку.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Переведення горища у власність дозволить як ефективніше його використовувати на благо всіх мешканців (для організації сушильної для білизни), а й отримувати певний дохід (оренда). Також існує реальний шанс, приватизувавши горище, збільшити житлову площу своєї квартири.

Концепція

Майже всі громадяни Російської Федерації тим чи іншим способом брали участь або зіштовхувалися з процесом приватизації житлового приміщення. Тому що це таке відомо всім.

Приватизація – правова процедура переходу права власності від держави або муніципалітету до фізичних осіб, які займають житлове приміщення на підставі договору найму соціального.

Тобто, провівши приватизацію, громадяни, які мешкають у квартирі, стають власниками житлової нерухомості в рівних частках.

Але мало хто знає, що приватизація житлового приміщення у багатоквартирному будинку дає власнику право на володіння своєю частиною спільного майна у будинку.

Спільне майно власників житла у багатоквартирному будинку складається з:

• земля, що знаходиться під багатоквартирним будинком;
• прилегла територія;
• обладнання;
• інженерні комунікації усередині будинку;
• підвальне приміщення;
• горищне приміщення або технічний поверх ().

Перераховане майно не можна назвати чиєюсь конкретною власністю, адже воно належить всім власникам квартир у спільному будинку. Мешканці останнього поверху мають реальну нагоду за рахунок приватизації технічного поверху над квартирою збільшити свою житлову площу.

Законодавство

Порядок володіння та користування загальнобудинковим майном, загалом, та горищним приміщенням зокрема визначається не договором купівлі-продажу або приватизації, а наступними законодавчими актами:

• Житловим Кодексом Російської Федерації;
• Цивільним Кодексом РФ.

Відео: у власність

Права мешканців будинку

Будучи власником житла на законних підставах (спадкування, купівля-продаж, приватизація тощо), кожен громадянин має рівні права щодо використання загальнобудинкового майна.

Власники нерухомості у багатоквартирному будинку мають право:

• володіння;
• користування;
• розпорядження ().

Однак останнє доступне речове право для спільної власності обмежене.

Ніхто не має права заповідати або успадковувати частину спільного майна у будинку ().

Якщо ви бажаєте в своїх особистих цілях використовувати цей поверх, ви маєте право скористатися одним з двох доступних варіантів:

1. Оренда горищного приміщення – доступна в тому випадку, якщо є конкретний власник або не менше 2/3 всіх мешканців багатоквартирного будинку згодні передати горище у тимчасове користування.
   

   Використовувати як житлове приміщення неможливо.

2. Приватизувати повністю горище або його окрему частину, розташовану над вашою квартирою - тривалий і складний процес, в результаті якого ви станете власником елітного пентхауса.
   

   Такий варіант можливий лише у разі згоди всіх мешканців та відсутності певного власника.

Розглянемо докладніше варіант приватизації технічного поверху.

Порядок дій

Процес приватизації горищного приміщення є досить складним за рахунок необхідності отримання великої кількості дозволів, погоджень та іншої паперової тяганини.

Але кінцевий результат - суттєве збільшення житлової площі - гідна нагорода за втрату певної кількості часу, коштів та сил.

Куди звернутися

За наявності всіх необхідних документів можна розпочинати «забіги» по різних державних інстанціях.

Першочерговими є:

1. Росспоживнагляд – колишня санепідемстанція, має видати свій висновок про безпеку горищного приміщення та можливість його використання як житлового.
2. ГУ МНС – цей заклад видає довідку та технічної та пожежної безпеки приватизованого горища.
3. Департамент архітектури – обов'язковий етап при проведенні реконструкції горища, його поділі на окремі частини, а також поєднанні технічного або мансардного поверху з квартирою передбачає отримання дозволу на проведення цих заходів.
4. Газова інспекція – при необхідності проведення газового обладнання потрібно отримати дозвіл, також потрібна довідка, що на горищі відсутня комунікаційний вузол і можна використовувати приміщення в житлових цілях.
5. Житловий комітет у місцевій адміністрації є останньою інстанцією, куди здаються всі зібрані документи і яка виносить остаточний вердикт.

Документи

Хоч як це парадоксально, але для приватизації горищного приміщення доведеться зібрати більше документів, ніж для роздержавлення квартири чи приватного будинку.

Крім тих паперів, які ви отримаєте у перерахованих вище державних установах, вам потрібно буде пред'явити:

• кадастровий паспорт своєї квартири;
• технічний план жилого приміщення;
• документи, що підтверджують право власності на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадкування, дарство, свідоцтво про право власності тощо);
• оригінал та копію паспорта заявника;
• згода всіх мешканців будинку на проведення приватизації горища на користь певного індивіда.

Як домовитись із сусідами

Етап отримання згоди від сусідів-власників майна у загальному багатоквартирному будинку є найскладнішим.

Кожна людина має свою думку щодо використання горища: хтось сам подумував про приватизацію, когось злякає така перспектива, а в когось просто складний характер і порозумітися з ним буде непросто.

Залежно від ситуації можна збирати згоди двома способами:

1. Загальні збори мешканців – проблематичні в організаційному плані. Складно зібрати в одному місці всіх власників будинку, але за бажання та правильного підходу (оповіщення, телефонні переговори, смс-інформування тощо) можливо.
   

   При 100% згоду необхідно отримати на руки протокол засідання загальнобудинкових зборів. Зразок правильного заповнення можна

2. Самостійний збір підписів – вам потрібно буде особисто обійти всіх зацікавлених осіб, які мають законні права на спільне майно в будинку та переконати їх поставити свій підпис на загальнобудинковій згоді на проведення приватизації горища.

Неправомірні дії

Існує докорінно неправильна думка, що технічний чи мансардний поверх автоматично перебуває у розпорядженні мешканців останнього поверху.

Така юридична неграмотність найчастіше призводить до таких дій:

• самовільне захоплення горища;
• проведення несанкціонованих будівельно-ремонтних робіт із приєднання тих поверхів до житлового приміщення;
• укладання орендних угод з третіми особами без законних на те підстав.

Мінімальним покаранням за подібні дії стане штраф за незаконне перепланування (), максимальним – рішення про усунення всіх переробок та повернення горища первісного вигляду.

Звернення до суду

Найчастіше після розкриття факту незаконного використання горища одним із власників, мешканці звертаються до судових органів за сатисфакцією.

Важливо пам'ятати, що будь-які зміни, що стосуються загальнобудинкового майна, можуть проводитися лише за згодою всіх мешканців будинку ().

Через суд можна досягти справедливості й у тому випадку, якщо виявиться, що якесь нежитлове приміщення було передано в оренду комерційній організації без повідомлення про це мешканців.

Запитання

За бажання приватизувати горище чи його частину, виникає безліч актуальних питань. Розглянемо основні.

Складнощі

Найактуальніше питання: наскільки це реально і які складнощі доведеться долати. Все можливе за бажання. Найбільшою проблемою у приватизації горища є отримання згоди від усіх мешканців.

Якщо хоча б один із власників виявить своє небажання, ніхто не зможе вам допомогти. Тому спочатку основну увагу потрібно приділити саме тому, щоб заручитись підтримкою мешканців.

Друге місце в рейтингу складнощів посідає відсутність технічної можливості приватизації горища.Якщо на ньому розташовані будь-які інженерні або комунікаційні вузли, отримати його у власність не вийде.

Ділянка горища

Якщо все горище вам ні до чого, можна спробувати приватизувати тільки ту частину, яка розташована безпосередньо над вашою квартирою. Особливих відмінностей у процесі приватизації ви не побачите, тому цілком можна дотримуватися вищевказаних рекомендацій.

Ціна приватизації горища над квартирою

Вартість приватизації горища у багатоквартирному будинку дуже важко розрахувати заздалегідь.

Бажано мати достатній запас коштів, оскільки будь-якої миті може знадобитися одержати ще якийсь документ чи узгодження.

Доцільно до загальної вартості витрат з переведення горища у власність включити таке:

• витрати з технічної частини реєстрації;
• офіційне оформлення у власність;
• державне мито;
• архітектурний проект;
• отримання кадастрового та технічного плану;
• ремонтно-будівельні роботи приватизованого приміщення на технічному поверсі

Багатоквартирний будинок - це комплекс, що складається із двох частин. Одна частина забезпечує комфорт мешканцям; разом з тим вона приносить їм дохід або здатна приносити дохід. До неї належать житлові приміщення, які зазвичай є для проживання в них власників. Але житлові приміщення можуть приносити і комерційний дохід власникам у разі їх продажу чи здавання в оренду. Комерційний прибуток здатні приносити також нежитлові приміщення. Якщо власник будинку (не квартир) здає в оренду так звані вбудовані приміщення, наприклад, під торгові точки або для розміщення установ, то зазвичай він отримує прибуток зі своєї власності.
Зовсім інша економічна роль інша частина багатоквартирного будинку, яка покликана обслуговувати першу. До цієї другої частини належать всі ті елементи будинку, які не використовуються безпосередньо мешканцями та орендарями, але без яких неможлива експлуатація житлових та інших приміщень користувача. Будинкове обладнання, будинкове господарство власними силами неспроможні приносити дохід власнику будинку, але їх неможливо користуватися житловими та інші приміщеннями, тобто. тим, заради чого збудовано будинок.
Обидві розглянуті частини житлового будинку не рівноцінні як економічно, а й юридично. Якщо розглядати квартири як головну річ у комплексі під назвою "житловий будинок", то всі його позаквартирні конструкції, облаштування, а також земельну ділянку виправдано вважати приналежністю житлових приміщень; саме ця обставина дозволяє визнавати їх за відомих обставин або загальною або суспільною власністю мешканців. Кому належить право власності на будинкове господарство у багатоквартирному будинку з приватизованими квартирами до моменту організації ТСЖ - це особливе питання, оскільки він допускає не одну, а дві відповіді.
За одним варіантом, поки мешканці не об'єдналися в ТСЖ, правничий та обов'язки у частині цього господарства повинні належати колишньому власнику - чи то місцева влада, Російська Федерація загалом (особі федерального відомства) чи суб'єкт Федерації від імені підлеглого йому відомства. Після створення ТСЖ та його реєстрації право власності та відповідні обов'язки щодо будинкового господарства переходять до цього товариства.
За іншим варіантом мешканців приватизованих квартир слід спочатку визнавати загальними спільними (неподільними) власниками щодо будинкового господарства (ст. 253 ЦК України). Якщо ж мешканці організують ТСЖ, то власником будинкового господарства стає товариство як корпорації, тобто. юридичного лиця. У цьому загальна власність зникає; допустимо сказати, що вона перетворюється на громадську власність.
Другий варіант видається логічним. Схоже, що саме його дотримується ЖК РФ, тому що він не містить жодної згадки про передачу будинкового господарства від житлових контор у розпорядження та власність ТСЖ. Однак у разі ухвалення цього варіанта він виявився б нежиттєвим, адже мешканці великого будинку зазвичай не беруть участі у його утриманні та експлуатації; багато хто має лише невиразне уявлення про своє будинкове господарство. Визнавати їх спільними загальними власниками будинкового господарства марно; це рівносильно тому, щоб прирікати його на бездоглядність. Найправильнішим і практичнішим виглядає перший варіант, а саме до створення ТСЖ визнавати власником будинкового господарства (або представником власника) ту житлову організацію, яка дбала про нього раніше, до приватизації квартир.
У спільній "частковій" власності (як говорить ст. 290 ЦК України) повинні знаходитися несучі конструкції багатоквартирного будинку, а також механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що обслуговує більше однієї квартири. До списку предметів загальної (а після організації ТСЖ - громадської) власності слід було б додати дах, горище, підвал, фундамент, сходові клітки та марші, ліфтові шахти та холи, а також земельну ділянку при будинку та під будинком. Треба мати на увазі, що ніяких часток у несучих та огороджувальних конструкціях, даху, горищі або ж часток у вигляді квадратних метрів у міському дворі ні в кого з мешканців немає - ні до створення ТСЖ, ні (тим більше) після його створення. Див: Шейнін Л.Б. Будинкове господарство та домоволодіння // Профспілки та економіка. 2008. N 1. С. 59 – 68.
Потрібно було виходити з того, що власність мешканців на будинкове господарство взагалі не правомірна. Власність на будинкове господарство виникає у колективу мешканців лише тоді, коли вони об'єднаються у ТСЖ; причому право власності належатиме не їм, а ТСЖ, готовим взяти на себе відповідальність за будинкове господарство. (До речі, коли мешканці у великих будинках приватизували квартири, у поспіху приватизації ніхто не попередив їх про те, у чиїй власності знаходиться чи має знаходитися будинкове господарство.) Загальну власність на будинкове господарство не слід було б визнавати також для членів ЖБК, оскільки ЖБК спочатку приймали він відповідальність за це господарство.
Наразі питання з правами мешканців на будинкове майно виявилося заплутаним. ЖК РФ не згадує про власність ТСЖ на будинкове господарство. Натомість він говорить про спільну власність мешканців. Тим часом загальна власність мешканців на будинкове майно (якби навіть вона існувала) після утворення товариства має зникнути, бо вона перетворюється на громадську власність юридичної особи.
Власність ТСЖ на будинкове господарство, як вона сформульована в ЖК РФ, має свої "підводні камені". Його п. 6 ст. 135 стверджує, що ТСЖ відповідає за своїми зобов'язаннями "всім майном, що йому належить". Враховували автори ЖК РФ, що ховається за цією формулою чи ні, але, судячи з точного змісту наведених слів, кредитор ТСЖ може звернути стягнення на господарське господарство, що належить ТВЖ, або на будь-яку його частину. Але такий результат є неприйнятним. Адже якщо позбавити ТСЖ власності на будинкове господарство, то втрачається сенс існування ТСЖ. Напевно, постраждає і стан приватизованих квартир. Тому в законі має бути зазначено, що ТСЖ відповідає за своїми боргами всіма своїми активами, за винятком господарського господарства, що належить йому, і того мінімуму оборотних коштів, які необхідні для його підтримки.
Інакше у законі вирішується питання, якщо неспроможним боржником виявляється ЖБК. Оскільки ЖБК прирівняно до споживчих кооперативів, збитки, що утворилися в них, повинні бути покриті додатковими внесками членів кооперативу, як цього вимагає ч. 4 ст. 116 ЦК України. Авторів ЖК РФ не задовольнив статус ЖБК як споживчих кооперативів. Стаття 122 ЖК РФ допускає та заохочує їх перетворення на ТСЖ. Однак статус ТСЖ, як він представлений у ЖК РФ (див. вище), виявився не кращим. Очевидно, цей статус потребує додаткової розробки.
З наведеного аналізу статусу ТСЖ видно деякі явні прогалини не тільки Житлового, а й Цивільного кодексу, який мовчанням обійшов багато питань стягнення боргів, якими бувають обтяжені фізичні та юридичні особи. Давно відомо, що при стягненні боргів з підприємства, господарської організації, індивідуального виробника у боржника не можна відбирати певний мінімум оборотних коштів, а також основні засоби, за допомогою яких ведеться його господарство, підтримується виробництво. За наявності такого запису в Цивільному кодексі України навряд чи могла з'явитися непродумана норма ЖК РФ, про яку йдеться.
Інакше не можна виключити випадків, коли за борги, скажімо, сільськогосподарського підприємства у нього вилучається дійне стадо, яке йде під ніж.
ЖК РФ уникає терміну "будинкове господарство"; замість нього він використовує вираз "загальне майно". Але цей останній вираз - далеко не точний. Ніякий закон або керівництво не містить повного списку тих предметів та пристроїв, які слід відносити до спільного майна. ЖК РФ ухиляється від поділу приватного та громадського в багатоквартирному будинку; при цьому він створює (хибне) враження, що такого завдання не існує, оскільки і так все зрозуміло. Але фактично справа по-іншому.
ЖК РФ чомусь не застосовує поняття "домовласнення", що давно зарекомендувало себе. Стосовно багатоквартирного будинку домоволодіння означає комплекс, що складається з житлових і нежитлових (зазвичай орендованих сторонніми особами) приміщень, а також з будинкового господарства, що включає несучі та огороджувальні конструкції будинку, внутрішнє обладнання, двір, підсобні будівлі, підземні комунікації.
Наприклад, такого переліку немає в документі Росбуду 2003 Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду. Звісно ж, що автори цього документа самі відчували незручності через відсутність такого переліку чи переліків. Наприклад, про електричні пристрої та прилади у цьому документі є запис, що догляд за електроплитами лежить на "власнику житлового фонду" - без уточнення того, кого вважати цим власником. Про електричні лічильники сказано, що в різних випадках їхня "балансова приналежність буває неоднаковою" (пп. 5.6.3, 5.6.10).
У кожній квартирі є предмети, правова приналежність яких недостатньо визначена. Нерідко виникають питання, кому належать батареї центрального опалення, газова плита на кухні (або піч і кухонне вогнище), вентиляційний короб, двері та перегородки (у тому числі міжквартирні), віконні рами, підлоги, деякі труби (так звані стояки), санітарно- технічне обладнання, балкони, а також передпокій, якщо останні знаходяться поза квартирою. Не ясно, у чиїй власності повинні залишатися або в чию власність повинні переходити сараї (або підвальні приміщення для вугілля та дров) після переведення будинку на газове паливо.
Поділ індивідуальної та колективної власності, а також встановлення виправданих обмежень у використанні першої - не академічне питання. Від його вирішення залежить чіткість відносин між власником житлового приміщення та власником будинкового господарства. Адже мешканець може так переробити свою квартиру, що постраждає міцність конструкцій, що несуть, естетика фасаду, пожежна профілактика, звукоізоляція і вентиляція сусідніх квартир, виникнуть ускладнення з їх опаленням. Між власником будинкового господарства та власниками квартир іноді виникають суперечки, наприклад, з таких питань: хто повинен усувати будівельний шлюб у квартирі у новозбудованому будинку; хто зміцнюватиме балкон, що обсипається, ремонтуватиме прилади та труби, що обслуговують квартиру: її господар або власник будинкового господарства; хто відповідає за протікання та поломки у цих предметах; у яких зазначеними предметами може розпоряджатися (видаляти, замінювати, переробляти, перебудовувати) власник квартири, а яких - власник будинкового господарства. Якщо з цих питань немає згоди, то не виключені випадки (як це іноді буває), коли приватний власник вторгається у предмети та обладнання, які йому не належать. При цьому він займається переробкою об'єктів будинкового господарства, на яку він не має права.
Нині (2010 р.) держава виділяє великі кошти на капітальний ремонт багатьох старих житлових будинків. Ці кошти мають бути витрачені на упорядкування будинкового майна (господарства), але з ремонт квартир. Тим часом чимало предметів, що належать до будинкового майна, знаходяться в межах саме квартир. Це стосується не тільки зовнішніх стін, але й інших капітальних стін, транзитних труб (так званих стояків), вентиляційних коробів та ін. що йому не належить. ЖК РФ цю проблему повністю оминув.
Поділ на приватне та громадське зачіпає не лише заходи щодо капітального ремонту будинку чи квартири. Наприклад, таке приладдя приватної квартири, як балкони, має неабияке громадське значення. Від їхнього виду залежить естетичне сприйняття будинку. Незалежно від естетики до них висуваються інші вимоги. Щодо балконів діють спеціальні протипожежні правила. Балкони в цілому та їх частини повинні бути достатньо міцними, щоб не становити загрози для людей та предметів, що знаходяться на них та під ними. Таким чином, поточне утримання балконів, їх ремонт та капітальні поліпшення виходять за межі приватного права. Балкони мають бути у полі зору житлових організацій, які відповідають за будинок, а також профільних наглядових органів.
У деяких ситуаціях житловим організаціям (разом з обслуговуючими будинками комунальними організаціями) доводиться займатися також іншою "начинкою" приватних квартир: теплопостачальними приладами, санітарно-технічним обладнанням та ін. Якщо ці прилади та обладнання виходять з ладу, то іноді вони створюють аварійну ситуацію для всього будинку. З юридичного боку дуже непростими бувають питання, що виникають при виявленні дійсних винуватців аварій, оскільки мережі, побутові прилади, будинкове обладнання далеко не завжди чітко розділені між мешканцями, житловою організацією та комунальними службами.
Враховуючи особливу небезпеку газу, газовими трубами та газовими приладами у приватних квартирах традиційно займаються спеціалізовані газові контори. Але кому належать газові прилади – питання залишається відкритим.
ЖК РФ воліє не помічати (минає мовчанням) ряд непростих питань, на кшталт перелічених. Певною мірою його позиція має раціональне пояснення. Адже люди проживають у будинках різних серій з різним будинковим господарством та неоднаковим плануванням квартир.
Треба думати, що неоднаковими є матеріали та конструкції будинків, наприклад, що будуються на Півночі та на Півдні країни. Неоднаковими у різних будинках мають бути права та обов'язки власників квартир; відповідно повинні відрізнятися між собою права та обов'язки організацій, що містять та експлуатують будинкове господарство.
ЖК РФ, призначений для всієї Росії в цілому, не в змозі охопити всього різноманіття ситуацій, що зустрічаються. Висновок із цього такий: не можна обійтися одним кодексом на всю країну. Регіонам має бути надано право (і рекомендовано) приймати свої житлові кодекси у розвиток ЖК РФ. Такий запис доцільно внести до чинного ЖК РФ. Модельні кодекси для великих регіонів країни могли б рекомендувати юристи – фахівці у галузі житлового права.

Купуючи приватизовану квартиру, люди наражаються на серйозні ризики залишитися і без квартири і без грошей. Розберемо всі ризики при купівлі приватизованої квартири і як убезпечитись від купівлі.

Люди приватизують квартиру, коли хочуть розпоряджатися нею, при цьому судова практика свідчить про те, що суди майже завжди встають на бік людей, які були обдурені або обійдені при приватизації.

Для чого люди приватизують квартири

• Літні люди-для оформлення спадщини
• Тими, кому потрібна "заставна маса" для отримання кредиту в банку
• Хто планує здавати квартиру
• Кому потрібно кого-небудь прописати без зайвих погоджень
• Для перепланування
• Якщо будинок планується знести, власнику приватизованого житла зобов'язані компенсувати всі збитки.

Усі ризики купівлі приватизованої квартири поділяються на чотири групи. Розберемося з кожною групою докладніше

Купівля приватизованої квартири з відмовником

Відмовник- це людина, яка відмовилася від частки в приватизованій квартирі під час приватизації. За законом він має право довічного проживання у квартирі і позбавити цього права не в змозі ніхто. Людина, яка відмовляється від участі у приватизації, підписує відмову у нотаріуса.

Якщо все-таки квартира "продається з відмовником", потрібно дотриматися його права через виплату компенсацій, які еквівалентні його "приватизаційній" частці. Причому ця видача "компенсаційних грошей" має бути зафіксована в окремому договорі.

Якщо "відмовник" прописаний і проживає в іншій квартирі соцнайму, потрібно обов'язково вимагати від продавця квартири пред'явлення договору соцнайму, за яким відмовник вселяється в іншу квартиру. Обов'язково слід зазначити, що відмовник не претендує на право проживання у квартирі не претендуватиме на це у майбутньому.

У договорі купівлі-продажу також необхідно вказати, що відмовник повинен виписатися і переїхати на нове місце проживання.

Потрібно врахувати, що справам відмовників складається суперечлива судова практика. Часто відмовникам вдається відновити своє право користування житлом та у разі зняття з реєстраційного обліку та прописки за новим місцем проживання. Буває, що суди відмовляли відмовникам, обґрунтовуючи своє рішення наявністю у їхній власності іншого житла.

Купівля приватизованої квартири з "проблемними" дітьми

Уточніть наявність зареєстрованих неповнолітніх дітей у продавця квартири. Крім того, потрібно дізнатися у продавця можливу наявність позашлюбних дітей - є моменти, коли позашлюбні діти можуть претендувати на проживання в квартирі, що продається.

Не рідко, але буває, що діти виписувалися "нікуди". Це бувало через недбалість або недогляд органів опіки. У цьому випадку вам до квартири буде солідна "доважка" у вигляді права проживання чужих дітей.

Якщо в домовій книзі є згадки про прописаних та виписаних дітей, вимагайте дозволу органів опіки на виписку дітей та довідку про прописку дітей за іншою адресою.

Купівля приватизованої квартири з проблемними співвласниками

При покупці такої квартири потрібно перевірити:

• Наявності інших співвласників
• Наявності подружжя - колишніх і справжніх
• Дізнайтеся - чи існують люди, колишні мешканці цієї квартири, які відбувають покарання в колонії
• Перевірте, одружений продавець квартири- бувають випадки, коли квартира є спільно нажитим майном, проте за документами вона записана лише на одного

Купівля приватизованої квартири з проблемними документами

Ретельно вивчіть паспорт продавця щодо підчисток і виправлень. Перевірте термін дії паспорта

Отримати письмове всіх співвласників на продаж-цю інформацію можна одержати з довідки БТІ

І останнє. Обов'язково включіть у договір купівлі-продажу приватизованого житла пункт про те, що якщо у майбутньому з цією квартирою виявляються якісь проблеми, продавець буде зобов'язаний вирішувати їх від свого імені та за свій рахунок.

• Паспорти всіх учасників
• Договір про факт передачі муніципальної квартири у власність продавця
• Свідоцтво про право власності
• Довідка про відсутність заборгованості
• Копія особового рахунку;
• Витяг з будинкової книги.
• Дозвіл органів опіки (коли у квартирі зареєстрований неповнолітній)
• Нотаріально завірене доручення-якщо угоду оформляє не власник

Коли приватизована квартира виходить у спадок, власник надає:

Документ про право на спадщину

Довідку з податкової інспекції (сплата податків за спадок)

Протягом тривалого часу приватизація квартири у Росії вважалася більшість громадян необхідністю. Однак за останні кілька років власники квартир та дач почали замислюватися про те, що наявність власності приносить більше проблем, ніж переваг. Звичайно, думка добровільно відмовитися від прав на нерухомість для багатьох здається абсурдною. Однак механізм, що дозволяє повернути процес приватизації назад, існує і стає все більш популярним. Чому ж власники дедалі частіше обирають добровільний перехід у статус наймачів? Основною причиною відмовитися від прав на володіння нерухомістю є нові закони про податки, зокрема поява податку на нерухомість. Відповідно до нових норм ставка розраховуватиметься виходячи з ринкової вартості, а не із занижених оцінок БТІ. Для деяких росіян, особливо жителів мегаполісів, подібні зміни будуть не по кишені. У той же час перехід із власника квартири у статус наймача позбавить необхідності сплачувати податок.

Протягом тривалого часу приватизація квартири у Росії вважалася більшість громадян необхідністю. Однак за останні кілька років власники квартир та дач почали замислюватися про те, що наявність власності приносить більше проблем, ніж переваг.
Звичайно, думка добровільно відмовитися від прав на нерухомість для багатьох здається абсурдною. Однак механізм, що дозволяє повернути процес приватизації назад, існує і стає все більш популярним. Чому ж власники дедалі частіше обирають добровільний перехід у статус наймачів?

Причина перша: зміни у податкових ставках

Основною причиною відмовитися від прав на володіння нерухомістю є нові закони про податки, зокрема поява податку на нерухомість. Відповідно до нових норм ставка розраховуватиметься виходячи з ринкової вартості, а не із занижених оцінок БТІ. Для деяких росіян, особливо жителів мегаполісів, подібні зміни будуть не по кишені. У той же час перехід із власника квартири у статус наймача позбавить необхідності сплачувати податок.

Причина друга: звільнення від рахунків за капітальний ремонт

Шляхом переходу з власника в наймачі можна позбутися і необхідності платити оновлені в березні 2013 року ставки за капітальний ремонт. Частку наймачів має виплачувати муніципалітет.

Причина третя: можливість зменшити суми комунальних платежів

У деяких випадках сума щомісячних комунальних платежів для наймачів є нижчою, ніж за приватизовану нерухомість.

Причина четверта: можливість покращити житлові умови

Після початку масштабних програм з реновації та зносу старого житла багато мешканців хрущовок і аварійних будинків почали вдаватися до процесу розприватизації для того, щоб після розселення отримати більшу площу. За законом, якщо будівля, в якій розташована державна квартира, йде під знесення, наймачі мають переїхати в житло, площа якого формуватиметься з розрахунку 12-18 кв. на людину. Водночас власники власники приватизованих квартир отримають рівноцінну за всіма параметрами житлову площу.

Причина п'ята: небажання відповідати

До добровільного переходу з власника до наймачів часто вдаються тоді, коли відповідальність за житло виявляється надто важкою ношею. За законом, квартиру, яка перебуває у власності у держави, не можна продати, подарувати або передати у спадок, а значить і шахрайські махінації з такою нерухомістю зробити набагато складніше. Іноді до розприватизації вдаються при розлученні, наприклад, у разі розміну житла, яким колишнє подружжя переїжджає в неприватизовану квартиру.

Розприватизація чи деприватизація?

Процес повернення державі квадратних метрів може бути різним. Незважаючи на близькість понять, деякі юристи звертають увагу на відмінності у змісті понять «розприватизація» і «деприватизація».

Найчастіше під розприватизацією розуміють процес, внаслідок якого приватизація нерухомості визнається недійсною. Відповідно необхідно довести, що в процесі приватизації житла було допущено помилок. Деприватизація передбачає добровільну передачу квадратних метрів державі. Щоб не витратити зайвий час і сили при оформленні безлічі документів, краще відразу звернутися до юриста і з'ясувати, чи відіграють істотну роль ці відмінності у вашому випадку.

Наслідки деприватизації

Поряд з безперечними плюсами для багатьох громадян, у деприватизації (розприватизації) є маса наслідків, які можуть бути незворотні або, як мінімум, складно поправні.

Навіть плюси зміни статусу мають зворотні сторони. Головна з них – це неможливість угод із неприватизованою нерухомістю.

Житло, яке не знаходиться у вашій власності, не можна не тільки дарувати або продавати, але й використовувати як заставу при оформленні кредиту і навіть проводити перепланування в ньому.

Крім цього, громадянам, які сподіваються перечекати непопулярні зміни у податковому законодавстві як наймачі, варто пам'ятати про те, що за законом приватизувати житло вдруге не можна. Однак якщо у приватизації брали участь неповноліття, то після досягнення 18 років вони зможуть реалізувати право на отримання нерухомості у власність.

Коли розприватизація/ деприватизація неможлива?

Не варто думати, що процес переходу з власника наймача квартири буде простим для кожного. Існує кілька обмежень, які суттєво обмежують кількість мешканців, здатних зробити всі процедури успішно. Головні умови, які повинні дотримуватися при деприватизації:

• нерухомість має бути єдиним місцем постійного проживання;
• житло має бути вільним від будь-яких обтяжень (боргів по квартплаті, кредитів тощо);
• приміщення має бути «вільним від зобов'язань». Таким чином, якщо у житло після приватизації хтось вселявся (або реєструвався за місцем проживання), то деприватизувати його швидше за все неможливо.

Також варто пам'ятати, що в деяких великих містах, наприклад Москві, процес розприватизації регулюється окремими законами. Відповідно до них для охочих повернути житло у власність держави місцевою владою можуть бути запроваджені деякі специфічні вимоги. Щоб не витрачати час і даремно дізнатися реальний стан речей для кожного конкретного випадку, варто звернутися за консультацією до професіоналів. Грамотна юридична допомога може помітно спростити процес переходу з власника наймачі.

Маргарита Спаська, кореспондент ГдеЭтотДом.РУ