बांधकाम मंत्रालयाच्या मते, नवीन योजनेचे संक्रमण सुमारे पाच वर्षांत होईल.

रशियन विकसक भविष्यात सामायिक बांधकामाची यंत्रणा सोडून देतील. प्रकल्प वित्तपुरवठ्याचे संक्रमण आणि इमारत बांधकाम प्रक्रियेवरील नियंत्रणाच्या संभाव्य विस्तारावर संसद सदस्यांनी अर्थ मंत्रालयाचे प्रमुख अँटोन सिलुआनोव्ह यांच्यासोबत सामायिक बांधकामातील सहभागींच्या अधिकारांचे संरक्षण करण्यावर राज्य ड्यूमा वर्किंग ग्रुपच्या बैठकीत चर्चा केली.

पाच वर्षांचे संक्रमण

सरकार आणि सेंट्रल बँक शेअर्ड-इक्विटी घरांच्या बांधकामाचा हळूहळू त्याग करण्याच्या मुद्द्यावर आणि क्रेडिट संस्थांच्या सहभागासह बांधकाम प्रकल्पांच्या प्रकल्प वित्तपुरवठ्यात संक्रमण करण्याच्या मुद्द्यावर काम करतील. नवीन यंत्रणा विकासकांना बांधकामात स्वतःचे किंवा कर्ज घेतलेले पैसे गुंतवण्यास आणि पूर्ण झालेली घरे विकण्यास बाध्य करेल. हा आदेश यापूर्वी रशियाच्या राष्ट्राध्यक्षांनी अधिकाऱ्यांना दिला होता.

तरीही, बांधकाम व्यावसायिकांनी घरे बांधताना उधार घेतलेल्या निधीचा अधिक वापर केला पाहिजे, आणि तरीही नागरिकांनी अस्पष्ट परिणामांसह शून्य बांधकामाच्या टप्प्यावर गुंतवणूक करण्याऐवजी आधीच बांधलेल्या घरांमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे अधिक योग्य आणि विश्वासार्ह आहे.

25 ऑक्टोबर रोजी राज्याच्या प्रमुखांसोबतच्या ऑपरेशनल बैठकीत, बांधकाम आणि गृहनिर्माण आणि सांप्रदायिक सेवा मंत्री मिखाईल पुरुषते म्हणाले की प्रदेशांद्वारे प्रदान केलेल्या “रोड मॅप” मधील डेटानुसार, फेडरेशनच्या 72 घटक घटकांमध्ये 830 समस्याप्रधान वस्तू आहेत आणि ज्या नागरिकांनी इक्विटी सहभाग करार केला आहे त्यांची संख्या 86 हजार लोक आहे. त्याच वेळी, फसवणूक झालेल्या भागधारकांच्या नोंदणीमध्ये 36.6 हजार लोकांची नोंद आहे. 2017 मध्ये, प्रदेशांनी 140 सुविधांचे बांधकाम पूर्ण करण्याचे काम हाती घेतले आहे, आणखी 187 पुढील वर्षी आणि 276 2019-2021 मध्ये पूर्ण होतील, असे बांधकाम मंत्रालयाचे प्रमुख म्हणाले. 2020-2022 पर्यंत प्रकल्प वित्तपुरवठा प्रणालीमध्ये संपूर्ण संक्रमण होईल अशी विभागाची अपेक्षा आहे.

राज्य ड्यूमामधील कम्युनिस्ट पक्षाच्या गटाच्या प्रतिनिधींसोबत झालेल्या बैठकीत अर्थमंत्री अँटोन सिलुआनोव्हसामायिक बांधकामाचा संभाव्य नकार "आजचा निर्णय नाही" असे देखील नमूद केले.

“व्याजदरात झालेली घट लक्षात घेता, अशा प्रकारे पैसे गोळा करणे सुरू ठेवण्याच्या सल्ल्याबद्दल कदाचित आपण विचार केला पाहिजे,” अर्थ मंत्रालयाच्या प्रमुखाने स्पष्ट केले. "तरीही, बांधकाम व्यावसायिकांनी घरे बांधताना अधिक उधार घेतलेल्या निधीचा वापर करावा, आणि तरीही नागरिकांनी अस्पष्ट परिणामांसह शून्य बांधकामाच्या टप्प्यावर गुंतवणूक करण्याऐवजी, आधीच बांधलेल्या घरांमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे अधिक योग्य आणि विश्वासार्ह आहे."

शुक्रवारी सामायिक-इक्विटी बांधकामातील सहभागींच्या हक्कांचे रक्षण करण्यावर राज्य ड्यूमा कार्यगटाच्या बैठकीत गृहनिर्माण प्रकल्पासाठी वित्तपुरवठा करण्याविषयी संभाषण सुरूच राहिले.

“प्रकल्पांशी संबंधित सर्व जोखीम विकासक आणि बँक यांच्यात सामायिक केली जातात आणि जेव्हा लोक पैसे गुंतवतात तेव्हा ते हे पैसे बँक खात्यात जमा करतात. ही सुविधा आधीच पूर्ण झाल्यानंतर आणि कार्यान्वित झाल्यानंतरच हे निधी विकासकाच्या खात्यात हस्तांतरित केले जातात,” असे कार्यगटाचे प्रमुख, नैसर्गिक संसाधने, मालमत्ता आणि जमीन संबंधांवरील ड्यूमा समितीचे अध्यक्ष म्हणाले. निकोले निकोलायव्ह.

डेप्युटीला विश्वास आहे की प्रकल्प वित्तपुरवठा करण्यासाठी संक्रमणामुळे घरांच्या किंमतीत वाढ होणार नाही: “सध्या, विकसकाला असलेले सर्व धोके प्रति चौरस मीटरच्या किंमतीमध्ये बांधले गेले आहेत. यामध्ये विमा आणि विकसकाच्या मालकांच्या जोखमींचा समावेश आहे, जे प्रति चौरस मीटर विकल्या गेलेल्या प्रत्येक अद्याप तयार न झालेल्या वस्तूंमधून आधीच नफा कमवत आहेत. आम्ही प्रोजेक्ट फायनान्सिंगवर स्विच केल्यास, किंमत पूर्णपणे पारदर्शक होईल.

बांधकाम मंत्रालयाचा पुढाकार ग्राहकांपेक्षा बांधकाम व्यावसायिकांना अधिक मदत करेल, असे IOM RANEPA च्या रिअल इस्टेट इकॉनॉमिक्स फॅकल्टीचे डीन म्हणतात. एलेना इव्हांकिना.

“सामायिक बांधकाम जगभर अस्तित्वात आहे; तुम्ही युरोपियन किंवा अमेरिकन नवीन इमारतीत सहज भागधारक होऊ शकता. परदेशात फसवणूक झालेल्या गुंतवणूकदारांची समस्या अस्तित्वात नाही, कारण तुम्ही दिलेल्या पैशांपैकी एक टक्काही विशिष्ट प्रकल्पाच्या बांधकामाव्यतिरिक्त इतर कोणत्याही गोष्टीसाठी वापरला जाऊ शकत नाही. अनेक संरक्षणात्मक आर्थिक यंत्रणा आहेत, उदाहरणार्थ, परिस्थितीजन्य व्यवस्थापन, बॅलन्स शीट खाती, पर्याय,” तज्ञाने स्पष्ट केले.

विकासकांना पैसे अयोग्यरित्या वापरण्यापासून प्रतिबंधित करणाऱ्या सुधारणांचा अवलंब करणे हाच सर्वोत्तम मार्ग आहे, असा इन्व्हांकिनाचा विश्वास आहे.

भागधारकांच्या संरक्षणासाठी निधीला पहिला पैसा मिळतो

सामायिक-सामायिक बांधकामात सहभागी होणाऱ्या नागरिकांच्या हक्कांच्या संरक्षणासाठी निधीची नोंदणी 20 ऑक्टोबर रोजी करण्यात आली. याने विकासकांसाठी दायित्व विम्याची यंत्रणा बदलली आणि नवीन गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये भागधारकांच्या हक्कांचे संरक्षण केले पाहिजे. आता नवीन निवासी प्रकल्प सुरू करणाऱ्या सर्व बांधकाम कंपन्यांना सामायिक बांधकामातील सहभागासाठी प्रत्येक कराराच्या १.२ टक्के निधी निधीमध्ये हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे. विकासक दिवाळखोर झाल्यास, निधी नागरिकांना नुकसान भरपाई देईल किंवा घर पूर्ण करण्यासाठी वित्तपुरवठा करेल. ऑपरेशनच्या पहिल्या आठवड्यात, फंडाला 18 प्रदेशांमधील 31 कंपन्यांकडून जवळजवळ 5.2 दशलक्ष रूबल इतके योगदान मिळाले.

वाहतूक आणि बांधकामावरील राज्य ड्यूमा समितीच्या सदस्याच्या मते, इक्विटी धारकांच्या बाबतीत बँक ठेवीदारांचे संरक्षण करण्याचा अनुभव खूप उपयुक्त ठरेल.

"सामायिक बांधकामात, नुकसान भरपाई निधीची निर्मिती थोडीशी उशीर झाली आहे - हा एक खूप प्रलंबीत उपाय आहे आणि अगदी योग्य आहे, मी हे सांगतो, विषय पूर्णपणे जाणून घेतो," डेप्युटी म्हणाले. - भागधारकांच्या हितसंबंधांचे रक्षण करण्याच्या दृष्टीने, आता आम्हाला कायद्याचे पालन करणाऱ्या बांधकाम संस्थांसाठी निरोगी कामकाजाची परिस्थिती निर्माण करणे आवश्यक आहे ज्यांनी सामायिक गृहनिर्माण बांधणीची जबाबदारी घेतली आहे. आणि येथे "रिअल इस्टेटच्या राज्य नोंदणीवर" कायदा अद्याप त्याच्या अर्जाच्या वास्तविक सरावातून उद्भवलेल्या क्षणांमध्ये अंतिम केला जाणे आवश्यक आहे. मुख्य म्हणजे बांधकाम संस्थांच्या कार्यात पारदर्शकता आणणे आणि फेडरेशनच्या घटक संस्थांमधील बांधकाम प्रकल्पांवर कडक नियंत्रण ठेवणे.

प्रदेशांमध्ये राज्य बांधकाम पर्यवेक्षणाच्या अधिकारांचा विस्तार केला जाईल

निराकरण न झालेल्या समस्यांपैकी एक अशी आहे की राज्य बांधकाम पर्यवेक्षण केवळ 24 प्रदेशांमध्ये सामायिक बांधकामाच्या क्षेत्रावर नियंत्रण ठेवते. उर्वरित भागात, हे काम प्रादेशिक संबंधित मंत्रालये किंवा नॉन-कोर बॉडीजद्वारे केले जाते, सामायिक बांधकामावरील नियंत्रण इतर प्रकारच्या पर्यवेक्षणासह एकत्रित केले जाते जे इमारतींच्या बांधकामाशी कोणत्याही प्रकारे संबंधित नाहीत.

सामायिक बांधकामात, नुकसान भरपाई निधीची निर्मिती थोडीशी विलंबित आहे - हा एक अतिशय प्रलंबीत उपाय आहे आणि अगदी योग्य आहे, मी हे सांगतो, विषय पूर्णपणे जाणून घेऊन.

फेडरल स्तरावर, राज्य बांधकाम पर्यवेक्षणाच्या प्रादेशिक संस्थांना नियंत्रण अधिकार देण्याचा निर्णय आधीच घेतला गेला आहे, फेडरल स्ट्रक्चर, प्रादेशिक धोरण, स्थानिक स्वराज्य आणि उत्तरी व्यवहार, रशियाचे सन्मानित बिल्डर, फेडरेशन कौन्सिल समितीचे सदस्य, संसदीय वृत्तपत्रात सांगितले.

“सरकारने निर्णय घेतला की विकसकाच्या अनुपालनाचा निष्कर्ष आणि सामायिक बांधकामावरील कायद्याच्या आवश्यकतांसह त्याची प्रकल्प घोषणा नियामक संस्थेद्वारे तयार केली जावी, ज्याच्या अधिकारांच्या संरक्षणासाठी नुकसान भरपाई निधीची स्थिती लक्षात घेऊन. सामायिक बांधकामात भाग घेणारे नागरिक आणि रशियन फेडरेशनच्या घटक घटकाच्या सर्वोच्च अधिकाऱ्याने स्वाक्षरी केली आहे. संबंधित विधेयक आधीच तयार केले गेले आहे, ”सेनेटर म्हणाले.

रशियन सरकारचे प्रमुख दिमित्री मेदवेदेव यांनी इक्विटी ते गृहनिर्माण प्रकल्प वित्तपुरवठा करण्यासाठी टप्प्याटप्प्याने संक्रमणाची योजना मंजूर केली. रशियन फेडरेशनचे बांधकाम आणि गृहनिर्माण आणि सांप्रदायिक सेवा मंत्री, मिखाईल मेन यांनी 22 डिसेंबर रोजी युनायटेड रशिया पार्टी काँग्रेसच्या चर्चेच्या व्यासपीठावर ही घोषणा केली.

"कृती योजना बांधकाम मंत्रालय, वित्त मंत्रालय, बँक ऑफ रशिया आणि एएचएमएल यांनी संयुक्तपणे विकसित केली होती. त्यात कायदे आणि नियमांची यादी आहे ज्याचा उद्देश बांधकामासाठी नागरिकांचा निधी आकर्षित करण्याच्या पद्धतींमध्ये हळूहळू बदल करण्याच्या अटींचे नियमन करणे आणि अधिकृत बँकांद्वारे प्रकल्प वित्तपुरवठा यंत्रणा सुरू करणे, ”मंत्री म्हणाले.

मिखाईल मेन यांनी स्पष्ट केल्याप्रमाणे, योजनेत तीन टप्पे आहेत आणि तीन वर्षांसाठी डिझाइन केलेले आहे. त्याच्या अंमलबजावणीचा परिणाम विकसक आणि सामायिक बांधकामातील सहभागी यांच्यातील संबंधांमध्ये तृतीय पक्ष - बँक - यांचा समावेश असावा. सामायिक बांधकामातील सहभागी विशेष बँक खात्यांमध्ये किंवा एस्क्रो खात्यांमध्ये निधी हस्तांतरित करतील आणि बँका नागरिकांकडून मिळालेल्या पैशांसह घरांच्या बांधकामासाठी वित्तपुरवठा करतील.

रशियन बांधकाम मंत्रालयाच्या प्रमुखांनी सांगितले की सरकार आणि सेंट्रल बँकेला या तीन वर्षांत मुख्य समस्या सोडवणे आवश्यक आहे की बँक कोणत्या व्याज दराने बांधकामासाठी विकासकांना निधी देईल. “आम्ही कायद्याची अंमलबजावणी सराव पाहू. आम्ही प्रथम विकासकांना इच्छा असल्यास अशा मॉडेलवर स्विच करण्याची संधी देऊ आणि त्यांना कठोर आवश्यकतांमध्ये काही सूट देऊ ज्या आता हळूहळू देशात लागू केल्या जात आहेत. अशा प्रकारे, आम्ही पायलट मिळवू आणि हे मॉडेल किती वास्तववादी कार्य करते हे समजून घेण्यास सक्षम होऊ. आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, नागरिकांकडून शून्य टक्के निधी मिळविणाऱ्या बँकांकडून विकसकांसाठी किती पैसे खर्च होतील ते आम्ही पाहू, ”रशियन बांधकाम मंत्रालयाचे प्रमुख म्हणाले.

योजनेच्या पहिल्या टप्प्यात सामायिक-इक्विटी बांधकाम आणि संबंधित नियमांवरील सध्याच्या कायद्यातील संबंधित मसुदा दुरुस्त्या तयार करणे समाविष्ट आहे. विशेषतः, रिअल इस्टेट नोंदणी, व्यक्तींच्या ठेवींच्या विम्यावरील, दिवाळखोरी कायदा आणि रशियन फेडरेशनच्या कर संहितेवर कायद्यात सुधारणा सादर करण्याची योजना आहे. "मसुदा कायद्याचा विकास टप्पा 2018 च्या 1ल्या तिमाहीच्या अखेरीस पूर्ण करण्याचे नियोजित आहे," मिखाईल मेन म्हणाले.

त्यांनी असेही सांगितले की 2018 च्या अखेरीस विकासकांना कर्ज देण्याच्या दृष्टिकोनात बदल करण्यासाठी बँक ऑफ रशियाच्या नियमांमध्ये बदल करण्याच्या शक्यतेचा विचार करणे अपेक्षित आहे. याशिवाय, गृहनिर्माण क्षेत्रातील एकात्मिक विकास संस्थेद्वारे हमी देण्याची किंवा स्वतंत्र हमी जारी करण्याची तरतूद करणारी हमी यंत्रणा विकसित करण्याची योजना आहे.

समभाग निधी उभारणीची योजना प्रकल्प वित्तपुरवठा योजनेत बदलण्याच्या इराद्याबद्दलच्या अफवांना, ज्या उन्हाळ्यात विशेष संस्थांच्या बाजूने भटकल्या होत्या, त्याला आता खूप मूर्त आधार मिळाला आहे. राष्ट्रपतींनी सरकारला सेंट्रल बँकेच्या सहभागासह, सामायिक-इक्विटी बांधकामाला हळूहळू प्रकल्प वित्तपुरवठासह बदलण्यासाठी उपायांचा संच विकसित करण्याचे निर्देश दिले.

साइटच्या संपादकांनी विकास कंपन्यांच्या शीर्ष व्यवस्थापकांना आगामी नवकल्पनांवर टिप्पणी करण्यास सांगितले आणि या लेखात आम्ही असा निर्णय किती न्याय्य आहे, त्याचा प्राथमिक रिअल इस्टेट बाजारावर कसा परिणाम होईल आणि कोणाला फायदा होऊ शकतो हे शोधण्याचा प्रयत्न करू. हे

समस्या आणि समाधानामध्ये आमूलाग्र बदल

सामायिक बांधकाम बाजाराचे नियमन करणारे कायदे दरवर्षी कठोर होत आहेत आणि भागधारकांना जोखमीपासून वाचवण्यासाठी काही सुधारणा सतत अंमलात येत आहेत हे असूनही, या सर्वांमुळे मूर्त परिणाम होत नाहीत. पूर्वीप्रमाणेच, देशाच्या विविध क्षेत्रांमध्ये, विकासकांना अघुलनशील समस्यांचा सामना करावा लागतो ज्यामुळे बांधकाम पूर्ण होण्यास अडथळा येतो आणि भागधारकांना त्यांच्या हितसंबंधांचे रक्षण करण्याचे मार्ग शोधण्यास भाग पाडले जाते.

कदाचित, बांधकाम आणि गृहनिर्माण आणि सांप्रदायिक सेवा मंत्रालयाने फेडरल लॉ क्रमांक 214 कडे थोड्या वेगळ्या कोनातून पाहण्यास सुरुवात केली आणि या निष्कर्षापर्यंत पोहोचले की सामायिक बांधकामात, तत्त्वतः, जोखीम दूर करणे अशक्य आहे. असो, ऑक्टोबर 2017 च्या शेवटी मंत्री मिखाईल मेन यांनी पत्रकारांना राष्ट्रपतींच्या संबंधित आदेशाबद्दल सांगितले. संक्रमणाच्या वेळेबद्दल अद्याप काहीही माहित नाही, कारण असे संक्रमण तांत्रिकदृष्ट्या कसे लागू केले जाऊ शकते हे आता स्पष्ट नाही. वास्तविक, कमीत कमी खर्चात त्यांच्या राहणीमानात सुधारणा करू इच्छिणाऱ्या नागरिकांसाठी राज्याच्या पुढील चिंतेमुळे कोणते बदल घडतील हे देखील स्पष्ट नाही.

नवीन इमारतींच्या बाजारपेठेत प्रकल्प वित्तपुरवठा काय आहे?

प्रकल्प वित्तपुरवठा संक्रमणामध्ये काय समाविष्ट आहे? याचा अर्थ असा की बांधकामाच्या कोणत्याही टप्प्यावर रिअल इस्टेट खरेदी करणे शक्य होणार नाही फक्त तयार अपार्टमेंट्स विकले जातील; बांधकामासाठी निधी विशिष्ट प्रकल्पाच्या चौकटीत बँकांद्वारे प्रदान केला जाईल. साहजिकच, या दृष्टिकोनातून घरांची किंमत जास्त असेल, नवकल्पना नागरिकांसाठी फारशी फायदेशीर नाही, जरी "अपूर्ण बांधकाम" किंवा "दीर्घकालीन बांधकाम" चे धोके कमी केले जातील. मोठ्या विकासकांच्या बाजारपेठेतील मक्तेदारीकडे येणाऱ्या प्रवृत्तीमुळे किमती वाढणे देखील मोठ्या प्रमाणात सुलभ होईल, कारण अनेक लहान बांधकाम कंपन्या नफ्याच्या उंबरठ्यावर समतोल साधू शकणार नाहीत - इक्विटीमधून उभारलेल्या निधीपेक्षा बँक कर्जे अधिक महाग आहेत. धारक

बहुसंख्य विकासकांकडे स्वतःचे भांडवल नाही, त्यामुळे त्यांना नागरिकांच्या सहभागातून निधी उभारावा लागतो किंवा काही विकासक स्वतःच्या पैशाने बांधकाम करतात; त्याच वेळी, विकासकांसाठी बँक कर्ज स्वस्त आनंद नाही, विशिष्ट परिस्थितींवर अवलंबून, इक्विटी धारकांच्या पैशाच्या उलट, कर्ज वापरण्यासाठी जादा पेमेंट 20% ते 60% पर्यंत असते; अजिबात पैसे देण्याची गरज नाही. यामुळे ज्या कंपन्यांना अधिक अनुकूल अटींवर आर्थिक सहाय्य नाही त्यांच्यासाठी बांधकाम व्यवसाय अर्थहीन बनतो.

विकासकांची हकालपट्टी करून बाजारात मक्तेदारी?

आशावादाला प्रेरणा देणारा एकमेव घटक म्हणजे कल्पनेच्या अंमलबजावणीसाठी संभाव्य कालावधी - तज्ञांचा असा विश्वास आहे की प्रकल्प वित्तपुरवठा योजना 10 - 15 वर्षांमध्ये कार्य करण्यास सुरवात करेल, तोपर्यंत, करारावर स्वाक्षरी आणि देयके पूर्ण होतील करार अंतर्गत. तथापि, 2018 पर्यंत, फेडरल लॉ 214 मध्ये नवीन सुधारणा अंमलात येतील, जे स्वतःच विकासकांची संख्या कमी करण्यास सक्षम आहेत. आम्ही निधी उभारणाऱ्या विकासकाच्या अधिकृत भांडवलाच्या आकारासाठी, बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्या एकूण निधीचा भाग असलेल्या इक्विटी भांडवलाच्या रकमेसाठी, तसेच नुकसानभरपाई निधीमध्ये योगदानाची आवश्यकता याबद्दल बोलत आहोत.

त्यामुळे बांधकाम उद्योगाचे नियमन करणाऱ्या कायद्यात आमूलाग्र बदल होत आहेत. या बदलांचा विकासक आणि नवीन इमारतींमधील अपार्टमेंटच्या संभाव्य खरेदीदारांवर कसा परिणाम होईल? साइट मॉस्को आणि मॉस्को प्रदेशातील रिअल इस्टेट मार्केटमधील सर्वात मोठ्या खेळाडूंकडून शोधते.

तज्ञ टिप्पण्या

रोमन सिगीटोव्हसेव्हरिन डेव्हलपमेंटचे महासंचालक

हे आता स्पष्टपणे स्पष्ट झाले आहे की सामायिक बांधकाम ते प्रकल्प वित्तपुरवठा करण्यासाठी संक्रमण होईल: रशियाच्या अध्यक्षांनी 3 वर्षांच्या आत टप्प्याटप्प्याने संक्रमणासाठी उपाययोजना विकसित करण्याचे आदेश दिले.

प्रोजेक्ट फायनान्सिंगकडे स्विच करण्याची कल्पना चांगली आहे. फसवणूक झालेल्या भागधारकांशी संबंधित समस्यांची "परतफेड" करण्यासाठी आणि मोठ्या विकासकांना "बचत" करण्यासाठी राज्य आधीच आपली ऊर्जा आणि पैसा खर्च करून थकले आहे. दुसऱ्या व्यावसायिक बाजारातील खेळाडूच्या खांद्यावर जबाबदारी सोपवणे त्याच्यासाठी सोपे आहे. आणि बँका अशा खेळाडू असतील.

नवोपक्रमामुळे बाजारपेठेत लक्षणीय बदल घडून येतील. सर्वप्रथम, गृहनिर्माणासाठी कर्ज जारी करण्याशी संबंधित अंतर्गत बँकिंग प्रक्रिया एकत्रित केल्या जात आहेत. संस्थात्मक दृष्टिकोनातून, हे सर्व विकासकांसाठी फायदेशीर ठरेल, कारण प्रकल्प कर्ज देण्याची प्रक्रिया आणि निकष अधिक पारदर्शक होतील.

त्याच वेळी, बँकांच्या गृह कर्ज उप-पोर्टफोलिओमध्ये लक्षणीय वाढ होईल - 1.5-2 पटीने. डेव्हलपर्सकडे आता संपूर्ण क्रेडिट लाइन उघडण्याशिवाय पर्याय राहणार नाही. अशी सार्वत्रिक "दायित्व" अपरिहार्यपणे बांधकामाच्या किंमतीमध्ये "निश्चिती" करेल, ज्याचा परिणाम म्हणून खरेदीदारासाठी प्रति चौरस मीटर विक्री किंमत किमान 10-20% वाढेल, जर राज्य विशिष्ट नुकसान भरपाईची ऑफर देत नसेल. उपाय.

रोमन सायचेव्हटेकता ग्रुपचे सीईओ

रशियामध्ये, प्राथमिक रिअल इस्टेट बाजार उच्च महागाई आणि विकास प्रकल्पांच्या अंमलबजावणीसाठी महाग कर्जाच्या परिस्थितीत तयार झाला होता, म्हणून बांधकाम वित्तपुरवठा करण्याचे मुख्य स्त्रोत स्वतः खरेदीदार होते. तथापि, आज हे स्पष्ट आहे की बांधकामाधीन घरांच्या विक्रीपासून तयार वस्तूंच्या विक्रीपर्यंतचे संक्रमण अपरिहार्य आहे आणि विकासकांसाठी (2018 पासून) कठोर आवश्यकता अनुकूलन कालावधीसाठी पाया घालत आहेत. क्रेडिट संसाधने आणि स्वतःचा निधी आकर्षित करून प्रकल्पांना वित्तपुरवठा केल्याने इक्विटी धारकांचा सहभाग दूर होईल आणि सुविधा कार्यान्वित होण्यापूर्वी अपार्टमेंटच्या विक्रीवर पूर्ण बंदी घातल्यास दीर्घकालीन बांधकामाची समस्या निश्चितपणे सोडवली जाईल.

एकीकडे, सामायिक बांधकाम प्रत्येकासाठी फायदेशीर आहे - विकासक, भागधारक आणि राज्य, जर आपण योग्य व्यवसायाबद्दल बोललो तर. हे विकसकाला किमतीत होणारी वाढ रोखू देते, शेअरहोल्डरला चांगल्या किमतीत घरे खरेदी करू शकतात आणि राज्याला कर आणि GDP वाढवता येतो. परंतु दुसरीकडे, सर्व विकसित देशांमध्ये पाया खड्डा टप्प्यावर अपार्टमेंट विकण्याची कोणतीही व्यवस्था नाही. सर्व जागतिक सराव तयार घरांच्या विक्रीवर आधारित आहे आणि केवळ व्यावसायिक गुंतवणूकदार एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पात गुंतवणूक करतात आणि जोखीम सहन करतात.

व्यक्तींकडून गुंतवणूकदारांबद्दल बोलायचे तर, आपल्या बाजारपेठेतील त्यांचा वाटा फारच नगण्य आहे. उदाहरणार्थ, मायाकोव्स्की निवासी संकुलाच्या लक्ष्यित प्रेक्षकांवरील डेटानुसार, गुंतवणूक खरेदीचा वाटा 7% पेक्षा जास्त नाही, तर अपार्टमेंटचा उर्वरित हिस्सा वैयक्तिक निवासस्थानासाठी खरेदी केला जातो. मला वाटते की संपूर्ण चित्र मॉस्कोमधील नवीन इमारतींसाठी एकसारखे आहे.

तयार घरांमध्ये घरे विकण्याकडे स्विच केल्याने, विकसकांना खरेदीदारांच्या वास्तविक बाजारपेठेतील प्राधान्ये जाणवतील. त्यांना चित्रे आणि आश्वासनांवर आधारित अपार्टमेंट्स विकावे लागतील, परंतु प्रत्यक्षात एक पूर्ण झालेले निवासी संकुल, एक वास्तविक प्रवेशद्वार आणि घराची गुणवत्ता, लँडस्केप केलेले क्षेत्र आणि कार्यरत सामाजिक पायाभूत सुविधांचे प्रदर्शन करावे लागेल.

शिवाय, प्राथमिक गृहनिर्माण बाजारपेठेत बँक वित्तपुरवठा सुरू केल्यामुळे विकासक आणि त्याच्या प्रकल्पावर बँकांकडून मागणी वाढेल. आम्ही हे देखील पाहू की कोणाच्या प्रकल्पांचा खरोखर विचार केला जातो आणि त्याची गणना केली जाते आणि कोणते वाढीव जोखमीमुळे लागू केले जाऊ शकत नाहीत. संसाधने (साइट्स, युटिलिटीज, फायनान्सिंग) मध्ये प्रवेशास प्राधान्य असलेल्या सर्वात मोठ्या खेळाडूंद्वारे विकास बाजारपेठेतील संभाव्य मक्तेदारी ही एकमेव चिंता आहे.

व्हॅलेरी मिश्चेन्को KASKAD फॅमिली ऑफ कंपनीजच्या संचालक मंडळाचे अध्यक्ष

सामायिक बांधकामापासून प्रोजेक्ट फायनान्सिंग मॉडेलमध्ये संक्रमण केल्याने बाजाराचे एकत्रीकरण होईल आणि ज्या कंपन्यांकडे स्वतःची महत्त्वपूर्ण संसाधने नाहीत त्यांच्या उद्योगातून एकाच वेळी बाहेर पडेल. हे तार्किक आहे, कारण बदलांचा अर्थ रिअल इस्टेट मार्केटमधील कोणत्याही प्रकल्पाच्या अंमलबजावणीसाठी गुंतवणूक थ्रेशोल्डमध्ये वाढ होईल. 2 अब्ज रूबल किमतीची डेव्हलपमेंट पाइपलाइन असलेला डेव्हलपर 150-200 दशलक्ष बँकेकडून 500 दशलक्ष घेऊ शकणार नाही, विकासकाची गणना स्पष्ट आहे: तो सामायिक बांधकामातील सहभागींच्या पैशावर अवलंबून आहे. . परंतु बँक यापुढे समाधानी होणार नाही; विकासकाला त्याच्या खात्यात 600-700 दशलक्ष रूबल असणे आवश्यक आहे. हे नक्कीच लहान आणि मध्यम आकाराच्या खेळाडूंना बाजार सोडण्यास भाग पाडेल - ते इतका मोठा आर्थिक भार उचलू शकणार नाहीत.

दुसरीकडे, सर्व्हिसिंग क्रेडिट व्याजाशी संबंधित अतिरिक्त खर्च प्रति चौरस मीटर "पडतील", त्याची किंमत लक्षणीय वाढेल. आणि हे अपरिहार्य आहे.

प्रकल्प वित्तपुरवठ्याच्या संक्रमणामुळे विकासक आणि बँका हातात हात घालून काम करतील या वस्तुस्थितीकडे नेतील, याचा अर्थ असा की नंतरचे स्थावर मालमत्तेच्या खर्चाच्या निर्मितीची संपूर्ण साखळी पाहतील आणि नियामक प्राधिकरणांसह, निधीच्या खर्चाचे काळजीपूर्वक निरीक्षण करतील. . याचा अर्थ विकासक फुगलेल्या खर्चाच्या वस्तूंसाठी पैसे काढू शकणार नाही.

जे उद्योजक नवीन परिस्थितीत टिकून राहू शकत नाहीत ते कामासाठी इतर जागा शोधू लागतील. दोन संभाव्य पर्याय आहेत: काही विकासक त्यांचे लक्ष कारागीर, वैयक्तिक घरबांधणीकडे वळवतील, तर काही अतिशय श्रीमंत ग्राहकांना उद्देशून खास प्रकल्पांकडे वळतील. येथे, एक नियम म्हणून, आम्ही कमीतकमी विक्री प्रमाणांबद्दल बोलत आहोत, परंतु बऱ्यापैकी मोठ्या फरकाने. हा विभाग किती क्षमतेचा असेल हे याक्षणी सांगणे कठीण आहे, कारण रशियन अब्जाधीशांचे उत्पन्न सावलीचे आहे.

दिमित्री कोट्रोव्स्कीविकास कंपनी "खिमकी ग्रुप" चे भागीदार

जर अधिकारी बांधकाम वित्तपुरवठ्याचे पर्यायी स्त्रोत देत नसतील आणि विकासकांना त्यांच्या प्रकल्पांच्या अंमलबजावणीसाठी उच्च व्याजदराने बँक कर्ज घेण्यास भाग पाडले जात असेल, तर आम्ही प्राथमिक बाजारावर रिअल इस्टेटच्या किंमतीत वाढ होण्याची अपेक्षा करू शकतो. आज, वित्तपुरवठा योजनेच्या बांधकामाच्या सुरुवातीच्या टप्प्यावर, अंदाजे 70% निधी बँकेचा आहे आणि 30% कंपनीचा आहे. विक्रीचे प्रमाण वाढत असताना, हे प्रमाण बदलू शकते. डेव्हलपरना त्यांचे कर्ज शेड्यूलपूर्वी बँकेकडे परतफेड करण्याची संधी आहे. बांधकामाधीन इमारतींमधील अपार्टमेंट विकण्यास मनाई असल्यास, विकासकाकडे बँकेचे कर्ज फेडण्यासाठी पैसे मिळणार नाहीत. याशिवाय, विकासकांना त्यांच्या ताळेबंदावर कर आकारणी आणि घरांच्या देखभालीशी संबंधित अतिरिक्त खर्च असेल. विकसकांना अंतिम उत्पादनाच्या किमतीमध्ये हे खर्च, तसेच महागड्या कर्जाची सेवा देण्याच्या खर्चाचा समावेश करण्यास भाग पाडले जाईल. माझा अंदाज असा आहे की किंमती 40% पर्यंत वाढू शकतात आणि दुय्यम बाजारातील घरांच्या किंमतीपर्यंत पोहोचू शकतात.

फसवणूक झालेल्या भागधारकांच्या समस्येचे निराकरण करण्याच्या उद्देशाने अलीकडील कायदेविषयक पुढाकार आणि शेअर-इक्विटी बांधकाम रद्द करण्याचा प्रस्ताव बँकिंग लॉबीच्या हिताची पूर्तता करतात. बांधकाम क्षेत्राचे बँकांवरील अवलंबित्व आज जास्त आहे आणि भविष्यात ते आणखी मजबूत होईल. त्याच वेळी, मला शंका आहे की सध्याच्या अस्थिर परिस्थितीत बँका आर्थिक बांधकामासाठी हमीदार म्हणून काम करू शकतात. असंख्य परवाने रद्द करणे आणि बँकिंग क्षेत्रातील प्रमुख खेळाडूंची पुनर्रचना आठवण्यासाठी हे पुरेसे आहे.

आंद्रे कोलोचिन्स्की VectorStroyFinance चे व्यवस्थापकीय भागीदार

प्रकल्प वित्तपुरवठा आणि सामायिक बांधकामाचा पूर्ण त्याग होणार का, या प्रश्नाचे उत्तर ज्यांनी नवोपक्रमाची सुरुवात केली तेच सरकारी अधिकारीच जाणू शकतात. तीन वर्षांचा कालावधी यापूर्वी जाहीर करण्यात आला आहे, ज्या दरम्यान विकासकांना रिअल इस्टेटचे बांधकाम करताना पूर्णपणे बँक कर्जाकडे स्विच करावे लागेल. अंतिम मुदत अगदी वास्तववादी आहे, परंतु नवीन योजना व्यवहारात कशी कार्य करेल याची कल्पना करणे अद्याप कठीण आहे. आज, बँका अपवाद न करता सर्व विकासकांना कर्ज देण्यास तयार नाहीत ज्या कंपन्या आत्मविश्वास वाढवत नाहीत आणि स्थिर आर्थिक स्थिती दर्शवत नाहीत.

या उपायाचे परिणाम स्पष्ट आहेत - नवीन इमारतींमधील घरांची किंमत 30-40% वाढेल, कारण विकासकांना दीर्घ कालावधीसाठी महागडी कर्जे द्यावी लागतील. जर पूर्वी विकासकांनी अपार्टमेंट विक्रीतून मिळालेल्या रकमेचा वापर करून त्यांचे कर्ज शेड्यूलपूर्वी बँकेला परत केले असेल, तर आता ते घर बांधून कार्यान्वित झाल्यावरच प्रथम पेमेंट करू शकतील. याव्यतिरिक्त, पारंपारिकपणे, कर्ज मंजूर झाल्यापासून, बँकांना व्याज देण्यास सांगितले जाते, आणि काहीवेळा अंशतः कर्जाचे मुख्य भाग. या प्रकरणात व्याज भरण्यासाठी पैसे कोठून आणायचे हे स्पष्ट नाही.

हा उपाय बँकिंग समुदायाच्या हिताची पूर्तता करतो. अलीकडे, बँक भांडवलावर बांधकाम उद्योगाचे अवलंबित्व आधीच लक्षणीय वाढले आहे, परंतु आता विकासकांच्या क्रियाकलाप क्रेडिट संस्थांद्वारे पूर्णपणे नियंत्रित केले जातील.

मारिया लिटिनेतस्कायामेट्रियम ग्रुपचे व्यवस्थापकीय भागीदार, CBRE भागीदार नेटवर्कचे सदस्य

माझा विश्वास आहे की खरेदीदारांच्या खर्चावर प्रकल्पाला वित्तपुरवठा करण्यास नकार 214-एफझेडच्या अपूर्णतेमुळे आहे, जे, सराव दर्शविल्याप्रमाणे, दुर्दैवाने, भागधारकास अपार्टमेंट किंवा परतावा मिळण्याची 100% हमी देऊ शकत नाही. निधीचे. आज रशियामध्ये सुमारे 38 हजार फसवणूक केलेले भागधारक आणि 830 समस्या गुणधर्म आहेत. शिवाय, ऑक्टोबरमध्ये यादी नवीन खेळाडूंनी भरली गेली. वरवर पाहता, समस्या इतक्या प्रमाणात पोहोचली आहे की ती केवळ कठोर उपायांनीच सोडवली जाऊ शकते - बांधकाम सामायिक करण्यास नकार. याव्यतिरिक्त, अशा प्रकारे, अधिकारी बांधकाम उद्योगाच्या सक्रिय नियंत्रणात तृतीय पक्षाचा समावेश करतात, म्हणजे बँका, जे भविष्यात विकासकांच्या क्रियाकलापांच्या मुख्य नियामकांपैकी एक बनतील.

सामायिक बांधकाम रद्द करण्याचा बिनशर्त फायदा म्हणजे खरेदीदारांसाठी 100% हमी आहे जे केवळ कार्यान्वित झालेली पूर्ण झालेली घरे खरेदी करतील. या बदल्यात, तुम्हाला जोखमीच्या अनुपस्थितीसाठी पैसे द्यावे लागतील. प्रकल्प वित्तपुरवठ्याच्या संभाव्य संक्रमणाचा मुख्य परिणाम म्हणजे घरांच्या किमतीत वाढ, कारण इक्विटी धारकांच्या निधीच्या विपरीत बँक कर्ज, त्यावर व्याज देणे आवश्यक नाही; आणि जर आता विकासक बांधकाम संपण्यापूर्वी विक्रीदरम्यान बँकेला पैसे देऊ शकतो, तर इक्विटी सहभाग रद्द केल्यास, अंमलबजावणीच्या संपूर्ण कालावधीसाठी कर्ज काढावे लागेल आणि इमारत कार्यान्वित झाल्यानंतरच भरावे लागेल. याव्यतिरिक्त, बाजार मुख्यतः तयार गृहनिर्माण राहील, जे त्याच्या बांधकामाधीन ॲनालॉग्सपेक्षा 20-30% अधिक महाग आहे. त्याच वेळी, रशियन फेडरेशनच्या सेंट्रल बँकेचे धोरण विचारात घेऊन, प्रकल्प वित्तपुरवठ्यावर व्याज कमी करण्यासाठी सर्व आवश्यक अटी आहेत. आता रशियन फेडरेशनच्या सेंट्रल बँकेचा मुख्य दर 8.25% पर्यंत कमी केला गेला आहे आणि महागाई 3% आहे. परंतु, ते कितीही लहान असले तरी, यामुळे खर्चात वाढ होईल. सध्या, प्रकल्प वित्तपुरवठा अंतर्गत विकासकांसाठी 13% ते 20% वार्षिक कर्जे आहेत. जरी आपण असे गृहीत धरले की अधिकारी त्यांना स्वस्त करण्याचा मार्ग शोधतात, तरीही असे वित्तपुरवठा साधन सध्याच्या महाग कर्जापेक्षा अधिक महाग असेल, परंतु भागधारकांच्या स्वस्त पैशाच्या संयोजनात. DDU अंतर्गत विकल्या जाणाऱ्या प्रत्येक अपार्टमेंटच्या किमतीमध्ये बांधकामातील गुंतवणूक आणि विकासकाचा नफा दोन्ही समाविष्ट असतात. म्हणजेच, खरेदीदाराचे पैसे आकर्षित करून, विकासकाला आता उत्पन्न मिळते आणि नंतर घर पूर्ण होते. हाच नफा शेड्यूलपूर्वी कर्जाची परतफेड करण्यास मदत करतो. भागधारकांकडून निधी नसल्यास, तयार झालेल्या घरांच्या विक्रीदरम्यान बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतरच विकासकाला नफा मिळण्यास सुरुवात होईल.

याव्यतिरिक्त, बँक भांडवलावर बांधकाम उद्योगाचे अवलंबित्व लक्षणीय वाढेल, जरी ते आता बरेच मोठे आहे, कारण बहुतेक विकासक अजूनही बांधकामासाठी कर्ज आकर्षित करतात. इक्विटी सहभाग काढून टाकण्याचा अर्थ असा होईल की विकासकाकडे बांधकामासाठी वित्तपुरवठा करण्यासाठी फक्त दोन वास्तविक माध्यमे असतील - कर्ज आणि स्वतःचे पैसे. जवळजवळ सर्व विकासक कर्ज आकर्षित करतील, परंतु संपूर्ण बांधकाम कालावधीसाठी. याचा अर्थ त्यांना बरीच व्यवसाय माहिती उघड करावी लागेल, कठोर बँकिंग तपासणी करावी लागेल आणि कर्जदारांना अहवाल द्यावा लागेल. याव्यतिरिक्त, बांधकाम उद्योग आणि त्याच्या उत्पादनांच्या किंमती कर्जाच्या किंमतीवर आणि सर्वसाधारणपणे बँका आणि राज्याच्या आर्थिक धोरणावर कठोरपणे अवलंबून असतील.

माझा विश्वास आहे की प्रकल्प वित्तपुरवठ्याच्या संक्रमणाचे मुख्य लाभार्थी बँका असतील. स्वत: साठी न्यायाधीश: सावकाराने बांधकामासाठी दिलेल्या भांडवलामधून नफा मिळेल आणि नंतर त्याच इमारतीत विकल्या गेलेल्या अपार्टमेंटमधून गहाणखत देयके आणि व्याज स्वरूपात. खरं तर, बँक एकाच उत्पादनातून प्राप्त झालेल्या नफ्यात दोनदा भाग घेते - एक अपार्टमेंट.

दुसरीकडे, बांधकाम कोसळणे किंवा फसवणूक होण्यापासून रोखण्यासाठी बँकांना त्यांच्या कर्जदारांवर अधिक बारकाईने लक्ष ठेवावे लागेल. हे करण्यासाठी, बांधकाम तज्ञांची नियुक्ती करणे, बांधकाम बाजारपेठेतील विश्लेषकांच्या कर्मचाऱ्यांचा विस्तार करणे आणि या संदर्भात ऑपरेटिंग खर्च करणे आवश्यक आहे. त्यामुळे बँकांनाही बदलांची तयारी करावी लागेल.

स्वेतलाना डेनिसोवाविक्री विभाग प्रमुख, BFA-विकास CJSC

आमच्याकडे सध्या असलेल्या तुटपुंज्या माहितीच्या आधारे, हे स्पष्ट आहे की पुन्हा भरण्याची वेळ क्रमांकित आहे. वरवर पाहता, 214-FZ च्या मागील सुधारणांमध्ये घोषित केलेल्या एस्क्रो खात्यांद्वारे भागधारकांकडून पैसे आकर्षित करण्याच्या योजनेद्वारे बदलण्याचा हेतू आहे. याचा अर्थ असा की, थोडक्यात, भागधारक विकासकाला पैसे हस्तांतरित करत नाही, परंतु ते बँक खात्यात जमा करतो. आपण हे समजून घेतले पाहिजे की सध्या आपल्या बँकिंग प्रणालीला विद्यमान खंडांमध्ये बांधकाम पुनरुत्पादित करण्यासाठी आवश्यक निधी प्रदान केला जात नाही; विद्यमान जोखमीच्या पार्श्वभूमीवर बँकांकडे पैसे आकर्षित करण्याचा मुद्दा समस्याप्रधान आणि खुला आहे. बँकिंग व्यवस्थेला नुकतेच गंभीर धक्के बसले आहेत, अनेक वित्तीय संस्थांनी बाजार सोडला आहे, या सर्व गोष्टींचा परिणाम लहान आणि मध्यम आकाराच्या व्यवसायांवर झाला आहे आणि ज्या लोकांनी दीर्घ कालावधीसाठी पैशांची उपलब्धता गमावली आहे किंवा त्यांच्या ठेवी विम्याच्या रकमेपेक्षा जास्त आहेत. .

आज विमा प्रीमियमची रक्कम 1.4 दशलक्ष रूबल आहे, जी कोणत्याही प्रकारे अपार्टमेंटच्या किमतींशी संबंधित नाही. भागधारकाने अपार्टमेंटचे बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत बँकेत त्याची संपूर्ण किंमत जमा करणे आवश्यक असल्यास, ठेवीचा संपूर्ण विमा उतरविला जाणे आवश्यक आहे. एस्क्रो खात्यांसह किती बँकांना काम करण्याची संधी मिळेल हे अद्याप स्पष्ट नाही; या वित्तीय संस्था त्या सर्व विकासकांना कर्ज देऊ शकतील आणि त्यापैकी हजारो रशियामध्ये आहेत, ज्यांना प्रकल्प वित्तपुरवठाचा लाभ घ्यायचा आहे? विकासकांना त्यांच्या उच्च मानकांची पूर्तता करण्यासाठी बँक मान्यता मिळेल का?

कदाचित या उपायांमुळे बाजारपेठ सुधारेल, परंतु मोठ्या संख्येने लहान आणि मध्यम आकाराच्या कंपन्यांना सोडण्यास भाग पाडले जाईल. यामुळे अपरिहार्यपणे पुरवठा कमी होईल. आम्हाला खात्री आहे की सामायिक बांधकाम सोडल्याबद्दलच्या बातम्या मार्केटला अद्याप पूर्णपणे समजल्या नाहीत. इक्विटी धारकांकडून थेट बांधकामात पैसे आकर्षित करण्याचा एक मार्ग म्हणून इक्विटी सहभागाची यंत्रणा कमी केल्याने घरांच्या किमतींच्या वाढीवर नक्कीच परिणाम होईल, केवळ खंड कमी झाल्यामुळेच नाही तर प्रामुख्याने किंमतींमध्ये होणाऱ्या वाढीमुळे. बँकांचे पैसे. कर्ज निधी वापरून बांधकाम केले असल्यास, किंमत प्रति चौ.मी. m कमीत कमी या कर्ज निधीच्या खर्चाने आणि त्यांना लागणाऱ्या खर्चाने वाढेल.

इगोर वासिलेंको

अशी अपेक्षा आहे की आतापासून, विकासक प्रकल्प वित्तपुरवठा आणि DDU अंतर्गत नागरिकांकडून निधीचे नेहमीचे आकर्षण यापैकी एक निवडण्यास सक्षम असतील. त्याच वेळी, जे लोक दुसरी पद्धत निवडतात त्यांना निवासी इमारतींच्या बांधकामासाठी नागरिकांचे पैसे आकर्षित करू इच्छिणाऱ्या विकासकांसाठी कायद्याद्वारे स्थापित केलेल्या सर्व आवश्यकतांचे पालन करावे लागेल (भाग 2, फेडरल लॉ क्र. 214 चे कलम 3- 30 डिसेंबर 2004 “”); यापुढे कायदा क्रमांक 214-FZ) अन्यथा, ते व्यक्तींचा निधी वापरण्यास सक्षम राहणार नाहीत (). परंतु या आवश्यकता विकासकांना लागू होणार नाहीत जे प्रकल्प वित्तपुरवठा करण्यास प्राधान्य देतात. "न्यू वेव्ह डेव्हलपमेंट: क्लासिक की अवंत-गार्डे?" या काल झालेल्या कॉमर्संट पब्लिशिंग हाऊसच्या परिषदेत यावर चर्चा झाली. एएचएमएलचे आर्थिक संचालक म्हणाले व्हिक्टर श्लेपोव्ह.

आम्हाला आठवू द्या की गेल्या वर्षी सामायिक बांधकामात भाग घेणाऱ्या नागरिकांच्या हक्कांच्या संरक्षणासाठी विशेष निधीच्या निर्मितीचे नियमन करणारा कायदा स्वीकारण्यात आला होता (29 जुलै 2017 चा फेडरल कायदा क्र. 218-FZ; यापुढे कायदा क्र. 218-FZ). हा निधी कामाला लागला आहे. याव्यतिरिक्त, कायद्याने विकासकांना त्यांच्या स्वत: च्या निधीच्या रकमेसह गृहनिर्माण दरम्यान नागरिकांकडून पैसे आकर्षित करण्यासाठी अतिरिक्त आवश्यकता लागू केल्या आहेत (). 1 जुलै 2018 नंतर बांधकाम परवाना मिळालेल्यांना या आवश्यकता लागू होतील.

विमा उतरवलेल्या घटनेच्या वेळी विमा कंपनीचा परवाना रद्द केला गेला असेल, इतर विमा कंपन्यांनी विकसकासह विमा कराराचे नूतनीकरण करण्यास नकार दिला असेल आणि विकासकाकडे कोणतीही मालमत्ता नसेल तर नागरिकांना निधी परत करणे शक्य आहे का? या आणि इतर व्यावहारिक प्रश्नांची उत्तरे मध्ये आहेत"कायदेशीर सल्ला सेवा ज्ञान आधार" GARANT प्रणालीची इंटरनेट आवृत्ती. 3 दिवस विनामूल्य पूर्ण प्रवेश मिळवा!

त्याच वेळी, व्हिक्टर श्लेपोव्हने दत्तक बदलांना केवळ एक संक्रमणकालीन मॉडेल म्हटले. नजीकच्या भविष्यात, नागरिकांच्या निधीचे आकर्षण प्रकल्पाच्या वित्तपुरवठ्याने बदलण्याचे नियोजन आहे. 21 डिसेंबर 2017 रोजी रशियन फेडरेशनच्या सरकारने मंजूर केलेल्या "" कृती आराखड्यात संबंधित कल्पना मांडण्यात आली आहे (अपार्टमेंट इमारतींच्या निर्मितीसाठी आणि इतर वास्तविक नागरिकांच्या निधीच्या तीन वर्षांच्या कालावधीत हळूहळू बदलण्यासाठी उपाययोजनांची योजना इस्टेट वस्तू, बँक कर्ज आणि इतर प्रकारचे वित्तपुरवठा जे नागरिकांसाठी जोखीम कमी करतात). "" सरकारने बँक ऑफ रशिया आणि AHML सह संयुक्तपणे रशियन फेडरेशन () च्या अध्यक्षांच्या सूचनांचे पालन करून विकसित केले होते. पुढील तीन वर्षांत घरबांधणीसाठी नागरिकांकडून थेट निधी उभारण्यास नकार देण्याची तरतूद दस्तऐवजात आहे. "विकासक अपात्र गुंतवणूकदारांकडून निधी आकर्षित करण्याची संधी गमावतील, जे बहुसंख्य व्यक्ती आहेत आणि बँकांसारख्या व्यावसायिक बाजारातील सहभागींकडून असे निधी आकर्षित करतील," तज्ञ म्हणाले.

प्रकल्प वित्तपुरवठ्यासाठी केंद्रीय यंत्रणा असेल. “बांधकामाच्या टप्प्यात घरे खरेदी करण्याची अजूनही शक्यता असेल, राज्य नोंदणी, पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व अशा सर्व सकारात्मक गुणधर्मांसह DDU नोंदणी करण्याची यंत्रणा एक नागरिक DDU मध्ये प्रवेश करण्यास सक्षम असेल हा निधी एका विशेष एस्क्रो खात्यात जमा केला जाईल. नागरिक आपला विचार बदलू शकणार नाहीत आणि ते परत घेऊ शकणार नाहीत). प्रकल्प कर्जाचे स्वरूप, जे एस्क्रो खात्यांमध्ये ठेवलेल्या निधीतून दिले जाईल,” व्हिक्टर श्लेपोव्ह यांनी स्पष्ट केले.

तसेच, "" नुसार, DDU अंतर्गत सेटलमेंटसाठी उघडलेल्या विशेष खात्यांमध्ये ठेवलेल्या नागरिकांच्या निधीचा 10 दशलक्ष रूबलपेक्षा जास्त नसलेल्या रकमेचा विमा उतरवला जाईल. “मी असे गृहीत धरतो की मॉस्कोमध्ये जवळजवळ 95-97% व्यवहार अशा मर्यादेत बसतील, असे दिसते की अशा थेट राज्य संरक्षणाने या यंत्रणेचे तपशील केले पाहिजेत कार्य केले, परंतु हे कोणत्याही परिस्थितीत विकसकांच्या सध्याच्या क्रेडिट जोखमीपेक्षा अधिक विश्वासार्ह आहे,” AHML प्रतिनिधीने निष्कर्ष काढला.

अशा मॉडेलला वर्षाच्या मध्यापासून "पायलट मोड" मध्ये कार्य करण्यासाठी, याक्षणी, श्लेपोव्हच्या म्हणण्यानुसार, सध्याच्या कायद्यात योग्य बदल करण्याच्या मुद्द्यावर चर्चा केली जात आहे.

तथापि, सर्व विशेषज्ञ ही सकारात्मक वृत्ती सामायिक करत नाहीत. अशा प्रकारे, जीसी "एमआयसी" चे कार्यकारी संचालक दारोमिर ओबुखानिच, एकीकडे, सुसंस्कृत बाजारपेठेच्या दिशेने एक पाऊल म्हणून प्रकल्प वित्तपुरवठा ओळखला जातो. परंतु, दुसरीकडे, त्यांनी रिअल इस्टेटच्या किंमतींमध्ये अपरिहार्य वाढीचा अंदाज लावला: “खरेदीदारांना त्यांच्या गुंतवणुकीच्या परिणामांची हमी समजेल आणि याशिवाय, प्रकल्प वित्तपुरवठा नक्कीच नाही हे सर्व घरांच्या किंमतीत वाढ करेल. त्याच वेळी, ते पुढे म्हणाले की, देशांतर्गत तारण कर्ज प्रणाली जागतिक प्रणालीपेक्षा लक्षणीय मागे आहे, ज्यामुळे वाढत्या किमतींची भरपाई करणे आणि आवश्यक स्तरावर बाजार राखणे अशक्य आहे. यामधून, गार्डन रिंग ग्रुप ऑफ कंपनीजच्या संचालक मंडळाचे अध्यक्ष सेर्गेई कोलुनोव्हलहान विकासकांसाठी आर्थिक अडचणींचा अंदाज लावला: “बँकांना लहान प्रकल्पांमध्ये स्वारस्य नाही, त्यानुसार, त्यापैकी 99% मोठ्या कंपन्या आणि मोठ्या प्रकल्पांसह काम करणे अधिक सोयीस्कर आहे. 50 हजार - 100 हजार चौ. मीटर प्रत्येकी)" आणि Moskomstroyinvest उपाध्यक्ष अलेक्झांडर गोंचारोव्हसर्वसाधारणपणे, एस्क्रो खात्यासारख्या साधनाबद्दल ते साशंक होते: “एस्क्रोद्वारे वित्तपुरवठा करण्याची यंत्रणा 2014 पासून अस्तित्वात आहे. परंतु या तीन वर्षांत एस्क्रो खात्यांचा वापर करून एकही व्यवहार नोंदविला गेला नाही बँका ते वित्तपुरवठा पुनर्स्थित करण्यास तयार आहेत, जे आता सामायिक बांधकामातील सहभागींकडून येते."

रशियामधील घरबांधणी बाजार तीन वर्षांत इक्विटी फायनान्सिंग यंत्रणेकडून क्रेडिटवर जाईल. राष्ट्रपतींच्या आदेशानुसार, AHML सह बांधकाम मंत्रालयाने संक्रमण यंत्रणा विकसित केली पाहिजे.

रशियाचे राष्ट्राध्यक्ष व्लादिमीर पुतिन यांनी सरकारला, सेंट्रल बँक आणि AHML सोबत, इक्विटी धारकांच्या निधीची बँक कर्ज आणि इतर प्रकारच्या वित्तपुरवठ्यांसह नागरिकांसाठी जोखीम कमी करण्यासाठी एक रोडमॅप मंजूर करण्याची सूचना केली.

आम्हाला आठवू द्या की व्लादिमीर पुतिन यांनी 25 ऑक्टोबर रोजी सरकारच्या सदस्यांसोबतच्या बैठकीत सामायिक-इक्विटी बांधकामाचा हळूहळू त्याग करण्यावर चर्चा केली. बैठकीनंतर, रशियन फेडरेशनच्या वित्त मंत्रालयाचे प्रमुख, अँटोन सिलुआनोव्ह म्हणाले की बिल्डर्सने बहुतेक उधार घेतलेल्या निधीचा वापर करावा आणि लोकांनी तयार अपार्टमेंट खरेदी केले पाहिजे आणि अस्पष्ट परिणामांसह शून्य बांधकामाच्या टप्प्यावर गुंतवणूक करू नये.

बांधकाम मंत्रालयाच्या प्रमुखानुसार मिखाईल मी, शेअर्ड-इक्विटी बांधकाम सोडून देण्यासाठी, बँकांनी 3.5 ट्रिलियन रूबल बदलणे आवश्यक आहे. "बँकांनी या प्रश्नाचे उत्तर दिले पाहिजे की ते हा आकडा किती काळ आणि कोणत्या परिस्थितीत बदलू शकतात," त्यांनी नमूद केले.

इमारत शेअर करा

सामायिक बांधकाम हा गुंतवणूक क्रियाकलापांचा एक प्रकार आहे ज्यामध्ये बांधकाम कंपनी रिअल इस्टेटच्या बांधकामासाठी नागरिकांकडून निधी आकर्षित करते. मालमत्ता कार्यान्वित करण्याची परवानगी मिळाल्यानंतर, विकसक सामायिक बांधकाम प्रकल्प सामायिक बांधकामातील सहभागींना हस्तांतरित करण्यास बांधील आहे.

आणि जरी आता रशियामध्ये बांधकामाधीन घरांच्या एकूण खंडापैकी 80% पर्यंत वाटा आहे, परंतु हे कोणत्याही प्रकारे रशियन माहिती नाही. 1985 मध्ये अर्जेंटिनामध्ये राज्याच्या पाठिंब्याने सामायिक बांधकाम सुरू झाले, ज्याने उद्योगासाठी निधी आकर्षित करण्याचा प्रयत्न केला. नंतर, ही यंत्रणा यूके, इजिप्त, कुवेत आणि यूएईमध्ये व्यापक झाली.

रशियामध्ये, फेडरल कायदा क्रमांक 214-एफझेड 1 जानेवारी 2005 रोजी अंमलात आला. कायद्यात अनेक बदल आणि दुरुस्त्या झाल्या आहेत, परंतु तो अजूनही अंमलात आहे आणि सामायिक बांधकामात सहभागासाठी कराराच्या आधारे नागरिक आणि कायदेशीर संस्थांकडून निधी उभारण्याशी संबंधित संबंधांचे नियमन करतो.

कायद्यानुसार, विकसक ही एक कायदेशीर संस्था आहे जी जमीन भूखंडाची मालकी किंवा भाडेपट्टीवर घेण्याचा अधिकार आहे आणि या भूखंडावर अपार्टमेंट इमारती आणि (किंवा) इतर रिअल इस्टेट वस्तू तयार करण्यासाठी सामायिक बांधकामातील सहभागींकडून निधी आकर्षित करतो, अपवाद वगळता प्राप्त झालेल्या बांधकाम परवानग्यांवर आधारित औद्योगिक उद्देशांसाठी.

सामायिक बांधकामाची वस्तू म्हणजे निवासी किंवा अनिवासी परिसर, अपार्टमेंट इमारतीमधील सामान्य मालमत्ता आणि (किंवा) इतर रिअल इस्टेट, अपार्टमेंट बिल्डिंगच्या ऑपरेशनची परवानगी मिळाल्यानंतर सामायिक बांधकामातील सहभागीला हस्तांतरित करणे आणि (किंवा) ) इतर रिअल इस्टेट.

सामायिक-इक्विटी बांधकामामध्ये सहभागासाठी कराराअंतर्गत, विकसक, कराराद्वारे निर्धारित कालावधीत, एक अपार्टमेंट इमारत आणि (किंवा) इतर रिअल इस्टेट वस्तू स्वतः आणि (किंवा) इतर व्यक्तींच्या सहभागाने बांधण्याचे काम हाती घेतो आणि , या वस्तू ऑपरेशनमध्ये ठेवण्याची परवानगी मिळाल्यानंतर, सामायिक-इक्विटी बांधकामातील सहभागींना संबंधित सामायिक-इक्विटी बांधकाम ऑब्जेक्ट हस्तांतरित करण्यासाठी. या बदल्यात, सामायिक बांधकामातील सहभागीने कराराद्वारे निर्धारित केलेली किंमत भरण्याची आणि अपार्टमेंट इमारत आणि (किंवा) इतर रिअल इस्टेट सुरू करण्याची परवानगी असल्यास सामायिक बांधकाम प्रकल्प स्वीकारण्याचे वचन दिले आहे.

सामायिक-इक्विटी बांधकामाच्या तोट्यांमध्ये दीर्घकालीन बांधकाम प्रकल्पांचा उदय समाविष्ट आहे, म्हणजे. अपूर्ण घरे, आणि परिणामी - फसवणूक झालेल्या भागधारकांची. आर्थिक संकटाच्या काळात त्यांची संख्या वाढल्यामुळे निर्माण झालेला हा सामाजिक तणाव होता ज्याने अधिकाऱ्यांना गृहनिर्माणासाठी वित्तपुरवठा करण्यासाठी नवीन यंत्रणा शोधण्यास भाग पाडले.

साधक: प्रतीक्षा करण्याची गरज नाही

नवीन फसवणूक झालेल्या भागधारकांच्या उदयास प्रतिबंध करणे हा प्रकल्प वित्तपुरवठाचा मुख्य फायदा आहे.

"अस्पष्ट परिणामांसह सामायिक बांधकामाच्या टप्प्यावर गुंतवणूक करण्याऐवजी नागरिकांनी तयार, बांधलेल्या घरांमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे अधिक योग्य आणि अधिक विश्वासार्ह आहे," अर्थमंत्री अँटोन सिलुआनोव्ह म्हणाले.

"साठी" युक्तिवादांपैकी एक तयार अपार्टमेंट खरेदी करण्याची संधी देखील आहे, आणि पोकमध्ये डुक्कर नाही, म्हणजे. खरेदीदार, अगदी निवडीच्या टप्प्यावरही, बांधकाम, लँडस्केपिंग, पायाभूत सुविधांची उपस्थिती किंवा अनुपस्थिती, पार्किंग इत्यादींचे मूल्यांकन करण्यास सक्षम असेल. आणि, अर्थातच, या प्रकरणात, बांधकामाच्या सुरुवातीच्या टप्प्यावर खरेदी केलेले अपार्टमेंट पूर्ण होण्यासाठी, त्याच्या सभोवतालचे क्षेत्र लँडस्केप करण्यासाठी आणि घर कार्यान्वित होण्यासाठी तुम्हाला बरीच वर्षे प्रतीक्षा करावी लागणार नाही.

आणि हे युक्तिवाद खूप, खूप वजनदार आहेत, परंतु प्रस्तावित योजनेचे तोटे देखील आहेत.

बाधक: आपल्याला प्रत्येक गोष्टीसाठी पैसे द्यावे लागतील

प्रकल्प वित्तपुरवठ्याच्या संक्रमणाची नकारात्मक बाजू म्हणजे घरांच्या खर्चात वाढ. आज, फाउंडेशन पिट स्टेजवर भागधारकांकडून निधी आकर्षित करून, विकासक त्यांना अतिरिक्त खर्चाशिवाय त्वरित व्यवसायात ठेवू शकतो. बँकेने बांधकामासाठी निधी उपलब्ध करून दिल्यास, यात व्याज आणि कमिशन यांचा समावेश होतो.

“बांधकाम प्रकल्पाचे सरासरी आयुर्मान 1.5-2 वर्षे असते. सध्याच्या दरांवर बँक वित्तपुरवठा प्रकल्पावरील एकूण भाराच्या 18-24% प्रदान करते. परंतु हे अति-उच्च दर्जाच्या कर्जदारांसाठी आहे. काही प्रकल्पांसाठी लोड 30% पर्यंत पोहोचू शकतो. मला वाटते की सरासरी किमती 40% वाढतील,” स्ट्रिझी ग्रुप ऑफ कंपनीजचे जनरल डायरेक्टर इगोर बेलोकोबिल्स्की म्हणतात.

विकसकाच्या प्रतिनिधीने हे देखील नमूद केले आहे की रशियामध्ये एक जागतिक उदाहरण तयार केले जात होते जेव्हा घरगुती निधी सामायिक बांधकामाच्या यंत्रणेद्वारे थेट अर्थव्यवस्थेच्या वास्तविक क्षेत्रात गुंतवला जातो. "राज्य, नवीन नियमांचा अवलंब करून, घरांच्या बांधकामातील सामाजिक जोखीम दूर करते, परंतु त्याच वेळी परवडणारी घरे," इगोर बेलोकोबिल्स्की तक्रार करतात.

बँका

राज्य शेअर्ड-इक्विटी बांधकाम रातोरात रद्द करणार नाही. सरकार हळूहळू नवीन यंत्रणा बदलण्याबद्दल बोलत आहे. आता बँका देखील बांधकामात सहभागी होणार आहेत.

नोवोसिबिर्स्कमधील रशियन कॅपिटल बँकेच्या शाखेचे व्यवस्थापक डेनिस गोलुबेव्ह यांच्या म्हणण्यानुसार, रशियन फेडरेशनची बँकिंग प्रणाली आज गृहनिर्माण प्रकल्पांना वित्तपुरवठा करण्यासाठी सज्ज आहे: आता कर्जाचे दर विकसकांसाठी स्वीकार्य आहेत आणि बँका त्यांच्याबरोबर काम करण्यास शिकल्या आहेत. बांधकाम क्षेत्र. तसेच, बँकांनी आधीच कर्ज देणे आणि विकासकांवर देखरेख ठेवण्यासाठी पद्धती विचारात घेण्यासाठी दोन्ही मानके विकसित केली आहेत.

“आम्हाला प्रोजेक्ट फायनान्सिंग मॉडेलवर स्विच करण्यात मूलभूत अडचण दिसत नाही, ज्यामध्ये अंतिम ग्राहक तयार घरे खरेदी करतो आणि बँक सुरुवातीपासून शेवटपर्यंत संपूर्ण प्रकल्पासाठी वित्तपुरवठा करते, जसे की युरोपियन देशांमध्ये सामान्य आहे. आमच्या मते, प्रकल्प वित्तपुरवठ्याचे संपूर्ण संक्रमण, प्रामाणिक विकासकांसाठी कोणत्याही विशिष्ट अडचणी निर्माण करणार नाही. यामुळे त्यांना बँकांसह आर्थिक योजना आणि प्रकल्प अधिक काळजीपूर्वक तयार करण्यास भाग पाडले जाईल. अधिक पारदर्शक आणि तांत्रिकदृष्ट्या प्रगत व्हा. अर्थात, नवीन योजनेच्या संक्रमणामुळे बेईमान विकासकांना गृहनिर्माण बाजारातून काढून टाकले जाईल,” डेनिस गोलुबेव्ह यांना खात्री आहे.

तसेच, बँकेच्या प्रतिनिधीने असे भाकीत केले आहे की प्रकल्प वित्तपुरवठ्याच्या संक्रमणानंतर विकल्या गेलेल्या घरांचे प्रमाण आणखी वाढेल, कारण बांधकाम प्रकल्पांच्या यशस्वी परिणामांवर लोकसंख्येचा अधिक विश्वास असेल, कारण बँका प्रत्यक्षात सर्व जोखीम स्वीकारतील. त्यामुळे मागणीत वाढ होईल.

आम्हाला समजावून सांगा की रशियन कॅपिटल बँकेला गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या प्रकल्प वित्तपुरवठा करण्याचा व्यावहारिक अनुभव आहे. त्यांची सध्या अंमलबजावणी सुरू आहे. प्रकल्प तीन वर्षांपर्यंतच्या कालावधीसाठी डिझाइन केलेले आहेत.

« आम्ही बांधकामाच्या संपूर्ण जीवनचक्रात संपूर्ण प्रकल्पाचे विश्लेषण करू: उभारलेल्या निधीचा हेतू, बांधकामाची गतिशीलता यावर लक्ष ठेवू आणि नियामक प्राधिकरणांसह या डेटाची देवाणघेवाण करू. अशा प्रकारे, बँक थेट बांधकाम प्रक्रियेत पूर्ण सहभाग घेणारी बनते».

त्याच वेळी, विकसक खालील मूलभूत आवश्यकतांच्या अधीन आहे: एक सकारात्मक व्यवसाय प्रतिष्ठा, बांधकाम प्रकल्पांच्या अंमलबजावणीचा अनुभव, डिझाइनची उपलब्धता आणि कागदपत्रांची परवानगी.

“सध्या, आमच्या बँकेत प्रकल्प वित्तपुरवठा दर वार्षिक १२-१४% आहेत. आम्ही विचार करत असलेल्या काही प्रकल्पांसाठी कर्जाच्या अटी सात वर्षांपेक्षा जास्त आहेत,” डेनिस गोलुबेव्ह स्पष्ट करतात.

15 डिसेंबरपर्यंत संक्रमण यंत्रणा विकसित करणे आवश्यक आहे. रोड मॅपच्या चौकटीत बांधकाम मंत्रालय आणि एएचएमएल नेमके काय ऑफर करतील हे अद्याप अज्ञात आहे.