Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Общеизвестно, что одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Что представляет собой ликвидационная стоимость, чем она отличается от других видов оценочных стоимостей, и каковы особенности ее расчета -- вопросы, являющиеся предметом рассмотрения данного раздела. Понятие ликвидационной стоимости изложено многими авторами в имеющейся на сегодня литературе по оценке собственности. Например, по мнению профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой «чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».

Г.С. Харрисон в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».

Международные стандарты оценки 2 (Базы оценки отличные от рыночной стоимости), определяющие стоимости отличные от рыночной стоимости, трактуют ликвидационную стоимость следующим образом: «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже -- это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод о том, что собственность может оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости (ликвидационной стоимости) и учитывающей нерыночный характер сделки.

Нерыночный характер сделки проявляется, как правило, в двух моментах:

1. в вынужденности (недобровольности) продажи имущества по различным причинам;

2. в снижении времени рыночной экспозиции реализуемого имущества на рынке.

При этом предполагаемая цена реализации имущества, обусловленная нетипичными для рынка условиями продажи, будет, несомненно, ниже рыночной. Прогнозирование этой цены весьма затруднительно из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.

В зависимости от срочности реализации активов ликвидационная стоимость подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную (срочную) ликвидационную стоимость.

Упорядоченная ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов (текущий ремонт, товарный вид и прочее), за вычетом расходов на реализацию. Решение о ликвидации принимается владельцем в случае большей целесообразности продажи актива, если он является избыточным или малодоходным. Поскольку в данном случае нет строгих ограничений по времени реализации, период экспозиции реализуемого актива на рынке близок к периоду рыночной экспозиции, а сама ликвидационная стоимость близка к рыночной.

Принудительная (срочная) ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию. В этом случае имеются строгие ограничения по времени реализации, диктуемые покупателем. Период экспозиции реализуемого актива на рынке может быть гораздо меньше рыночной экспозиции.

Таким образом, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) в обоих вариантах будет ниже рыночной стоимости. Величина снижения рыночной стоимости, обусловленная действием вышеприведенных факторов, определяется ликвидационной скидкой. В случае упорядоченной ликвидации величина этой скидки будет меньшей, чем в случае срочной ликвидации.

1. Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости

Цели и методология расчета ликвидационной стоимости определяются ситуацией, в которой оказался собственник оцениваемого имущества.

Оценка ликвидационной стоимости имущества необходима в следующих случаях:

· при ликвидации предприятия;

· при выработке плана погашения долгов предприятиядолжника оказавшегося под угрозой банкротства;

· при финансировании реорганизации предприятия;

· при оценке стоимости избыточных активов предприятия;

· при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;

· при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;

· при определении стоимости имущества выступающего в качестве залога и возможной необходимости его реализации в случае невозможности погашения кредита.

Позитивное решение вышеназванных ситуаций зависит от многих факторов, прежде всего, таких как ценности и степени ликвидности имущества, факторов спроса и предложения, сложившихся на дату оценки.

2. Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости

Главной задачей эксперта-оценщика является точное определение подвида ликвидационной стоимости в соответствии с задачами, поставленными Заказчиком. Для исключения возможной путаницы понятий рыночной стоимости и нерыночной базы стоимости в процессе оценки Оценщик должен придерживаться следующего алгоритма проведения оценки:

1. Идентифицировать оцениваемую собственность. Идентификация подразумевает установление соответствия между имеющейся документацией на объекты оценки и их реальным наличием и состоянием.

2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью. Описание прав собственности включает в себя общее описание имущества и перечень правоустанавливающих документов, закрепляющих права собственника, например на основе договора купли-продажи имущества предприятия или свидетельства о собственности, выданных соответствующими уполномоченными государственными структурами.

3. Идентифицировать цель и функцию оценки. Идентификация цели и функции оценки подразумевает аргументированное определение вида оценочной стоимости и способ использования ее результатов в соответствии с задачами оценки.

4. Установить эффективную дату оценки. Эффективная дата оценки, как правило, совпадает с датой осмотра оцениваемого имущества.

5. Исследовать оцениваемую собственность. На данном этапе проводится осмотр оцениваемого имущества, описывается его техническое состояние. Проводится анализ возможных подходов для расчета рыночной стоимости, являющейся базисом, на основе которого могут быть определены базы оценки, отличные от рыночной стоимости ликвидационная, залоговая, страховая и др.).

6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества. Согласно статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции...».

7. В соответствии с поставленной целью и функцией оценки, произвести обоснований расчет соответствующих скидок с рыночной стоимости, включая расходы на реализацию. Расходы на реализацию включают в себя затраты на содержание имущества, приведения его к товарному виду, комиссионные риэлторам, оценщикам и пр. При этом необходимо выявить все особые обстоятельства и ограничения, обусловленные сложившейся ситуацией.

8. В случае расчета упорядоченной ликвидационной стоимости результаты оценки необходимо скорректировать в соответствии с разработанным планом реализации ликвидируемых активов. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Продажа различных активов может быть произведена в различные сроки в зависимости от их степени ликвидности. Под ликвидностью подразумевают свойство активов, выражающееся в их быстрой реализации, т.е. обращения в денежные средства.

Движимое имущество в силу своего определения в общем случае более ликвидно, чем недвижимое. Оборудование, машины и механизмы могут быть реализованы в более короткий срок. Другие активы, например, запасы, сырье и материалы могут быть реализованы сразу же после принятия решения о продаже активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости активов предприятия наиболее полно представлена в материалах семинаров Института экономического развития Мирового банка. Она включает в себя следующие этапы:

· разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

· определение величины обязательств предприятия;

· вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.

К сожалению, в настоящее время отсутствует обоснованная методология расчета ликвидационных скидок и в целом ликвидационной стоимости. Анализируя предлагаемые некоторыми авторами подходы к расчету ликвидационных скидок, можно сделать вывод о том, что эти подходы в большинстве своем носят эмпирический характер, обусловленный мнением конкретного специалиста.

Известно, что определяемая оценщиком рыночная стоимость предполагает определенный период рыночной экспозиции, за который оцененное имущество может быть продано по указанной рыночной стоимости. С сокращением периода рыночной экспозиции вероятность реализации актива по рыночной стоимости снижается. Срочность реализации актива должна обуславливать адекватное снижение уровня рыночной стоимости. Таким образом, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью определяется, прежде всего, требуемым временем реализации имущества, не говоря о самом факторе вынужденности продажи. Срочность реализации определяется отношением требуемого времени реализации (экспозиции) -- Tтр к сложившемуся на дату оценки периоду рыночной экспозиции -- Tрэ для данного вида имущества.

Таким образом, ликвидационная стоимость может быть определена рыночной стоимостью, скорректированной на ликвидационную скидку. Сама же ликвидационная скидка (L) может быть представлена в виде произведения функции времени экспозиции f(Тэ) и эластичности спроса по цене с учетом фактора вынужденности продажи f(Э):

Ликвидационная скидка

(L) = f(Тэ)*f(Э).

Функция f(Тэ) может быть рассчитана по следующей формуле:

f(Tэ)=1/(1+i)(Трэ -Tmp)

где (Трэ-Tтр) -- число периодов начисления процентов (месяцы) за период дисконтирования, определяемого временем требуемой реализации (экспозиции); i -- соответствующая (Трэ-Tтр) ставка дисконта.

Пример 1. Оценщик определил рыночную стоимость (РС) оборудования в 50000$, используя всевозможные подходы к оценке. Методом кумулятивного построения была определена ставка капитализации (R) в 35%, при этом норма возврата составила 10% (в годовом исчислении). Как известно, R состоит из двух составляющих -- нормы дохода (i) и нормы возврата (НВ). Рассматривая НВ как составляющую ставки капитализации, которой можно пожертвовать при Трэ стремящейся к 0, формулу (1) можно представить следующим образом:

f(Tэ)= 1/(1+ R - HB)(Трэ - Tmp)

Рыночная экспозиция (Трэ) составляет 3 месяца, а требуемая экспозиция (Ттр) -- 1 месяц.

f(Tэ)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Ликвидационная стоимость

(ЛС) = РС*f(Тэ) = 50000*0,959 = 47964$

Ликвидационная скидка = 50000 - 47964=2036$

Зависимость стоимости от периода экспозиции может быть также выражена следующей формулой:

ЛС = РС*(1 -- exp(-i*Tтр))/(1 -- exp(-i*Tрэ)), (2)

Пример 2. На основе данных Примера 1 произведем расчет ликвидационной стоимости по формуле (2):

ЛС = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470$

Ликвидационная скидка = 50000 - 17470 = 32530$

Сравнивая полученные величины ликвидационной стоимости в Примерах 1 и 2, можно сделать вывод о том, что формула (1) имеет тенденцию к явно значительному завышению результата при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Ликвидационная стоимость (средневзвешенная) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$

Ликвидационная скидка = 50000-27634,7=22365,3$

Определение коэффициента эластичности (Кэ) более затруднительно в силу возможного отсутствия необходимой информации. Коэффициент эластичности спроса по цене представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены (данная формула применима для любых изменений цены в случае линейных кривых спроса и малых изменений цены в случае кривых спроса произвольного вида). Как правило, спрос является эластичным при высоких ценах и неэластичным при низких ценах. При Кэ>1 спрос эластичный, при Кэ<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Базой для определения коэффициента эластичности спроса по цене является рыночная информация, на основе которой может быть построен график эластичности спроса по цене.

Для расчета составляющей ликвидационной скидки, обусловленной также факторами вынужденности продажи и учетом эластичности спроса может быть рассмотрена следующая модель:

L=((Tmp / Tpэ)2 - 2(Tmp / Tpэ) +1) *e -B*Kэ. (3),

где L -- ликвидационная скидка; Ттр -- время требуемой экспозиции (реализации); Трэ -- время рыночной экспозиции; РС -- рыночная стоимость; e -B*Kэ-- составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью продажи и учетом эластичности спроса; е -- основание натурального логарифма (е=2,718); В -- коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем В<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Формула определяет коэффициентную скидку с рыночной стоимости как функцию от времени требуемой экспозиции, зависящей от сроков реализации активов, в виде доли от величины рыночной экспозиции; при этом Э является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до величины в стоимостном выражении, равной (РС*e -B*Kэ). При абсолютно неэластичном спросе коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, (РС*e -B*Kэ) соответственно к РС, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. К недостаткам такого подхода к расчету ликвидационной стоимости можно отнести сложность расчета коэффициента эластичности.

3. Законодательная база применения ликвидационной стоимости

Законодательная база применения ликвидационной стоимости регламентируется законодательством РФ в случаях несостоятельности (банкротства) юридических лиц, наложения ареста на его имущество с последующей принудительной реализацией этого имущества в целях погашения кредиторской задолжности или взыскания недоимок по налогам и другим платежам в бюджеты разных уровней согласно действующему исполнительному производству.

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы "О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы".

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения: "… на величине сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства…", "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…" и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов". В нем говорится, что "под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости". Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что "ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

С лик. = С рын. х (1 - К вын.),

· С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

· С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

· К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл.

Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи

	Функциональное назначение объекта	Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %
	Офисные здания и помещения:
	Торговые здания и помещения:
	Складские и производственные здания и помещения:

В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор "вынужденности продажи":

· · способы продажи

· · сроки продажи

· · риск инвестирования

· · затраты на продажу

· · другие

Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора "вынужденности продажи" позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.

4. Оценка ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость предприятия - это его стоимость при вынужденной продаже, равная денежной сумме в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате распродажи его активов на ликвидацию. В данном случае речь идёт о продаже собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в тех случаях, когда существуют серьёзные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием (предприятие находится в состоянии банкротства), или если стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность положительного решения не платежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от стоимости имущества, которым обладает данное ликвидируемое предприятие.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия - должника; при реорганизации предприятия (в том числе, при экспертизе программ реорганизации предприятия); при разработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при такой оценке имущества.

Оценка ликвидационной стоимости относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения. Особенностью ликвидационной стоимости предприятия является высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.

На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в статьях 61 - 65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия рассчитывается путём вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

При продаже недвижимости с кротчайшие сроки возникает множество вопросов, связанных с определением ее ликвидационной стоимости. В данной статье попытаемся разобраться чем же отличается рыночная стоимость квартиры от ликвидационной, какие факторы влияют на оценку и какой пакет документов необходимо подготовить.

Ликвидационная стоимость: что это?

Ликвидационная стоимость жилой недвижимости представляет собой цену, за которую ее можно продать в кратчайшие сроки без учета прочих издержек. Иными словами, это такая стоимость, за которую владелец квартиры будет готов ее продать, при условии, что реализовать ее нужно очень быстро по каким-либо причинам. Эта цена всегда значительно ниже рыночной, обычно разница составляет около 30 процентов.

Оценка проводится для:

• банковских учреждений;
• конечного покупателя;
• местных органов власти.

При получении кредита на квартиру обязательно проводится оценка стоимости жилья. Это связано с тем, что недвижимое имущество на период выплаты кредита становится собственностью банка.

Чтобы правильно оценить ликвидационную стоимость и избежать возможных ошибок продавцу лучше всего обратиться за помощью к независимым оценщикам или агентству недвижимости. Отдавать предпочтение стоит компаниям, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке недвижимости, имеют соответствующий опыт. Также следует убедиться, что у оценщика есть лицензия, сертификат на проведение оценочной операции.

Для того, чтобы заказать оценку продавец должен предоставить специалисту документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Рыночная стоимость – это вероятная цена, за которую можно продать квартиру на рынке недвижимости, учитывая ее особенности. Данная цена зависит от множества факторов:

1. Квадратуры.
2. Развитости инфраструктуры района, в котором она расположена.
3. Типа многоквартирного дома.
4. Коммуникаций.
5. Расположения комнат.
6. Отдаленности от центра города.

Ликвидационная стоимость отличается тем, что это та цена, с которой продавцу нужно вынужденно согласиться, если продать квартиру необходимо за короткий срок в силу определенных обстоятельств.

На сумму ликвидационной стоимости в первую очередь влияет тот факт, что реализовать ее нужно как можно быстрее. А вот на рыночную стоимость временной фактор роли не играет, оценивается в первую очередь качество жилой недвижимости.

Основными отличиями ликвидационной стоимости от рыночной являются:

• реализация недвижимости является вынужденной;
• короткий срок продажи.

Как оценивается ликвидационная стоимость?

Существует два наиболее распространенных метода расчета: прямой и косвенный. Далее более подробно рассмотрим каждый из них.

При расчете прямым способом применяется сравнительный анализ. То есть анализируются не так давно проданные квартиры с похожими характеристиками. Проведя исследование цен, можно вывести оптимальную стоимость интересующего объекта. Недостатком данного метода является, то что его нельзя применять при оценке квартир, которые были спроектированы по индивидуальному проекту.

Косвенный метод основывается на рыночной стоимости с вычетом ликвидационных расходов, связанных с быстрой подготовкой всей необходимой документации и ограниченными сроками реализации жилого недвижимого имущества.

Основные этапы оценивания ликвидационной стоимости:

1. Согласование точной даты.
2. Определение метода оценивания.
3. Сбор необходимой информации.
4. Согласование полученной информации.
5. Составление подробного письменного отчета.

Документы, необходимые для проведения экспертизы

В процессе оценки специалисту-оценщику потребуется определенный ряд документов для проведения расчетов и анализа недвижимости.

Перечень основной документации:

• документ, подтверждающий собственность (договор купли-продажи на квартиру, дарственная и т.д.);
• выписка из технического паспорта бюро технической инвентаризации;
• подробная схема жилой недвижимости;
• справки о наличии или отсутствии задолженностей по квартире.

Факторы, влияющие на оценку

Ликвидационная стоимость квартиры оценивается согласно ряда критериев. Основными из них являются:

1. Общая политическая и экономическая ситуация в стране – в кризисные моменты стоимость жилья значительно падает.
2. Общая ситуация на рынке недвижимости.
3. Срок, в течении которого необходимо продать квартиру – чем короче срок реализации, тем ниже стоимость.
4. Общая квадратура жилого помещения, планировка.
5. Состояние квартиры в целом – состояние отделки, наличие коммуникаций.
6. Субъективные факторы.
7. Местоположение, этажность, тип строения многоквартирного дома.

На российском рынке недвижимости в основном используется рыночная стоимость при продаже жилого объекта. Ликвидационная стоимость чаще всего применяется в условиях кризиса в стране и при ипотечном кредитовании.

Чтобы избежать возможных ошибок при определении ликвидационной стоимости, нужно в первую очередь понять в чем ее суть, чем она отличается от рыночной. Не стоит самостоятельно заниматься оценкой, лучше всего обратиться к специалистам, ведь только опытный оценщик сможет высчитать точную и максимально достоверную стоимость.

М. Захарова, О. Юманова, Е. Романенко; журнал " "

Мария Захарова ,
ведущий специалист отдела оценки и анализа
Ольга Юманова ,
Елена Романенко ,
специалист отдела оценки и анализа
ООО “Группа Поддержки Бизнеса (ГПБ)”

1. Экономические и юридические аспекты ликвидационной стоимости.

Рыночная и иные виды стоимости .

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме .

Очевидно, что при нарушении какого-либо из вышеприведенных факторов на месте рыночной стоимости возникают иные, новые виды стоимостей. Именно данный факт порождает необходимость четкого определения в каждой конкретной ситуации того вида стоимости, который наиболее адекватен.

Так, например, при наличии конкретных целей приобретения того или иного имущества необходимо определение не рыночной, а инвестиционной стоимости. Скажем, в ситуации приобретения доли в телекомпании сложно говорить о типичных намерениях покупателя. Цели такого приобретения будут существенно разниться – начиная от чисто коммерческих (получение доходов в будущем) до абсолютно неэкономических (получение доступа к зрительской аудитории). И в этом случае будет в корне неверно исходить из определения рыночной стоимости.

Подобные же рассуждения правомерно применять и в случае отклонения других факторов от определения рыночной стоимости. Основой возникновения рассматриваемой в данной статье ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи.

Типичные случаи возникновения ликвидационной стоимости.

Рассмотрим типичные случаи, которым присущи указанные факторы (рисунок 1) и остановимся подробнее на каждой из анализируемых ситуаций.

Рисунок 1: Типичные случаи возникновения ликвидационной стоимости

При ликвидации предприятия возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности (причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи) сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и погашения задолженности. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).

В свою очередь, продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы ликвидации предприятия.

Вынужденная ликвидация в процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по итогам внешнего управления. Образуемая конкурсная масса подлежит реализации на открытых торгах . При этом сроки реализации имущества крайне ограничены.

Таким образом, необходимо разграничивать добровольную и вынужденную ликвидацию.

Реализация объектов залога в контексте данной статьи представляет собой скорее гипотетическое (оторванное от реальности) понятие. В данном случае определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы получила название залоговой. Однако можно утверждать, что по своей экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденности продажи.

Ускоренная реализация иного имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько вариантов такой реализации – либо это инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим законодательством.

Так, в процессе исполнительного производства осуществляется реализация арестованного по решению суда имущества, причем в срок не превышающий двух месяцев со дня наложения ареста .

Таким образом, имущества практически всегда ниже его рыночной стоимости. И этот факт является негативным для продавца имущества и безусловно положительным – для покупателя.

Окончательное определение понятия ликвидационной стоимости.

Таким образом, разобравшись в ситуациях, вызывающих необходимость расчета ликвидационной стоимости, представляется возможным дать окончательную формулировку данного понятия.

В действующем российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости закреплено только в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства : «ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».

Более детализированное и верное определение содержится в Стандартах Российского общества оценщиков (РОО): «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже – денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

В западной же литературе различают два вида ликвидационной стоимости - упорядоченная (orderly liquidation value) и вынужденная (forced sale value) . Вторая соответствует российскому определению, первая предполагает, что у собственника достаточно времени для того, чтобы срок экспозиции объекта был оптимально приближен к среднерыночному.

Необходимо избегать подмены понятий ликвидационной стоимости и чистого дохода от ликвидации, который возникает при реализации имущества после окончания срока его полезной эксплуатации. Реализация таких активов производится, как правило, наиболее эффективным способом с целью частичной компенсации затрат на их приобретение в прошлом.

Законодательные казусы.

В повседневной практике существует проблема нормативно-законодательного регулирования применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.

Например, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов в течение 2 месяцев. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Тем более, что понятие ликвидационной стоимости определено в ««Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных постановлением Правительства РФ.

В данном случае оценщикам следует исчислять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества. Налицо противоречие между различными законодательными актами.

2. Анализ факторов, обуславливающих отличие ликвидационной стоимости от рыночной.

Все факторы, лежащие в основе ликвидационной стоимости или сопутствующие ей, можно условно классифицировать (рисунок 2).

Рисунок 2: Факторы ликвидационной стоимости

Объективные факторы присутствуют при определении ликвидационной стоимости в любой ситуации. Их влияние невозможно не учитывать, и, по сути, они практически не зависят от положения дел на конкретном предприятии (за исключением общего состояния имущества). При этом все объективные факторы оказывают взаимное влияние один на другой. Так, например, благоприятная конъюнктура рынка может снизить оптимальные сроки экспозиции и т.д.

Важнейшим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции имущества . При этом чем ниже планируемый срок экспозиции ликвидируемого имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость.

На диаграммах 1-3 представлено соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества в г.Москве в 1998-2000 гг. (в %)

Диаграмма 1: Соотношение рыночной стоимости и стоимости вынужденной продажи офисных зданий и помещений, %

Диаграмма 2: Соотношение рыночной стоимости и стоимостивынужденной продажи торговых зданий и омещений, %

Диаграмма 3: Соотношение рыночной стоимости и стоимости вынужденной продажи складских и производственных зданий и помещений, %

Источник: С.Чемерикин «Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости».

Фактически срок экспозиции имущества является основополагающим фактором, существенно влияющим на все остальные факторы как в сторону усиления их воздействия, так и ослабления. Очевидно, что при увеличении планируемого срока экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования эффективных маркетинговых мероприятий, нивелирования негативного влияния краткосрочных конъюнктурообразующих факторов и т.д.

Общая инвестиционная привлекательность объекта основывается на индивидуальных характеристиках имущества (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.

В рассматриваемом случае (при ликвидации предприятия) активизируются специфические факторы, которые можно условно назвать «факторами выделения» (в принципе, эти факторы очень близки к фактору инвестиционной привлекательности). Суть действия данных факторов сводится к тому, что многие объекты имущественного комплекса индивидуально не представляют из себя никакой ценности и фактически не могут быть реализованы по нормальной цене в то время, как в рамках ликвидируемого предприятия данные объекты играли значительную роль. Особенно негативно воздействие анализируемого аспекта на, так называемые, неосязаемые активы и, в первую очередь, на деловую репутацию фирмы (гудвилл), который включает в себя ценность персонала, связи с поставщиками, отлаженность структуры бизнеса и т.д. При ликвидации компании реализовать этот, подчас один из самых ценных активов, не представляется возможным.

Абсолютная величина рыночной стоимости объекта оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше рыночная стоимость объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением количества потенциальных покупателей.

К факторам непосредственного воздействия на уровень стоимости объектов относится и конъюнктура рынка в ликвидационный период. Чем дольше этот период, тем больше возможностей у предприятия проанализировать ситуацию на рынке и выбрать наиболее оптимальный вариант действий в сложившихся обстоятельствах. И, наоборот, при непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка потери при продаже объектов будут еще больше возрастать. А надеяться на общий подъем рынка именно в непродолжительный период ликвидации компании, по меньшей мере, неразумно.

Эффективность маркетинга также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения соответствующих мероприятий. Однако она в равной степени зависит и от конкретных средств, используемых для увеличения цены реализации объекта.

Еще одним важным объективным фактором является психологический аспект вынужденной продажи, который выражается в определенном воздействии на инициативу покупателей. Причем воздействие данного фактора также достаточно двоякое – с одной стороны, чувствуя, что продавец находится в изначально невыгодных условиях, покупатели начинают демпинговать, но с другой стороны, ощущая конкуренцию друг с другом, они боятся упустить реализуемое имущество и вынуждены идти на компромисс.

Субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного предприятия. Особенно негативно данные факторы проявляются на предприятиях с неэффективными управленцами, что приводит к значительным затруднениям во время ликвидации. К подобным факторам относится целая система явлений. Так, инвентаризация и оценка основных фондов обанкротившихся предприятий почти всегда затруднена состоянием бухгалтерских регистров, отсутствием технических паспортов на оборудование и паспортов БТИ на объекты недвижимости. Данный ряд продолжает отсутствие юридических документов на имущество, запутанность ведения учета, отсутствие сотрудников, которые могут дать необходимые разъяснения. Все эти факты приводят к тому, что перед составлением конкретного плана и определения сроков ликвидации приходится в полном смысле этого слова «разгребать» имущество предприятия, восстанавливать цепочки возникновения тех или иных обязательств как со стороны самого предприятия, так и его партнеров. Это приводит к колоссальному осложнению процесса ликвидации.

Однако будет неверным думать, что рассмотренные факторы всегда носят только негативный характер. Наоборот, четкая организационная структура и эффективная добросовестная работа подразделений предприятия могут способствовать значительному ускорению ликвидационных процессов.

Действительно, вместо того, чтобы потратить 3-6 месяцев на выявление текущего состояния имущества предприятия в случае его бесхозности лучше было бы использовать этот период для увеличения времени продажи имущественного комплекса, что очень немаловажно.

В таблице 1 приведен анализ возможных сложностей и факторов, обуславливающих эти сложности, в разбивке по отдельным видам имущества.

Таблица 1: Влияние факторов ликвидационной стоимости на различные виды имущества

Фактор воздействия	Срок экспо-зиции	Инвест. прив-лекатель-ность	Факторы "выде-ления"	Рыноч-ная стои-мость	Конъюнк-тура рынка	Марке-тинг	Субъ-ективные факторы	Комментарии
Вид имущества
Здания, сооружения и земельные участки	высокий	высокий	средний	средний	высокий	средний	очень высокий	Крайне важны юридические аспекты оформления недвижимости, наличие технической документации, индивидуальные характеристики имущества. Ликвидационная стоимость, как правило, существенно отличается от рыночной.
Нематериальные активы (товарные знаки, патенты, свидетельства и т.д.)	высокий	высокий	высокий	средний	средний	средний	высокий	При оценке ликвидационной стоимости данного вида имущества также крайне важны юридические аспекты его оформления, а также та реальная польза, которую тот или иной нематериальный актив может принести новому собственнику с учетом вычленения этого объекта из рамок ликвидируемого предприятия. Покупатели на подобные активы достаточно специфичны, их поиск затруднен. Ликвидационная стоимость часто колоссально отличается от рыночной.
Незавершенное строительство	очень высокий	очень высокий	высокий	средний	средний	средний	средний	Здесь крайне важны индивидуальные характеристики объекта и затруднен поиск потенциальных покупателей. Ликвидационная стоимость очень существенно отличается от рыночной.
Машины, оборудование и транспортные средства	средний/ высокий	высокий	высокий	средний	средний	высокий	средний	При оценке стоимости данного имущества крайне важны индивидуальные характеристики объекта, его функциональный (моральный) износ. В зависимости от возраста имущества отличия ликвидационной стоимости от рыночной оцениваются как достаточно высокие и средней степени.
Финансовые вложения (акции, облигации, векселя, доли в других предприятиях)	высокий	очень высокий	средний	средний	средний	высокий	средний	Данный вид имущества чаще всего является очень специфичным, что осложняет поиски потенциальных покупателей. Во многих случаях финансовые вложения предприятий вообще оказываются абсолютно неликвидными. Ликвидационная стоимость может как значительно отличаться от рыночной, так и несущественно вплоть до совпадения (например, для ценных бумаг, торгуемых на фондовом рынке).
Сырье и материалы	средний	высокий	средний	средний	высокий	средний	средний	Это, пожалуй, один из немногих видов активов, который может быть реализован в достаточно короткие сроки в зависимости от своих индивидуальных характеристик. Ликвидационная стоимость, как правило, не очень значительно отличается от рыночной.
НДС	очень высокий	очень высокий	очень высокий	-	-	-	средний	Это очень специфический вид актива, который можно отнести к имуществу условно. Некоторую часть невозмещенного НДС можно отнести к отложенной дебиторской задолженности со стороны бюджета, которая может быть использована в течение срока функционирования предприятия до его полной остановки при окончании процесса ликвидации. Как таковой реализовать данный актив невозможно, но можно частично возместить, тем самым сохранив деньги, полученные, например, от реализации основных фондов организации.
Дебиторская задолженность	очень высокий	очень высокий	средний	низкий	низкий	низкий	средний	Данный вид актива также очень специфичен. Важное значение в определении его ликвидационной стоимости имеет надежность дебитора, а также сроки погашения задолженности. Если срок погашения находится за пределами периода ликвидации, то придется прибегать к форфейтинговым операциям, продавая долги, что обусловит значительное снижение реальных денег, которое получит ликвидируемое предприятие. Ликвидационная стоимость актива может отличаться от рыночной как существенно, так и не очень.
Денежные средства	-	средний	-	-	-	-	-	В данном случае получение денежных средств в полном объеме будет зависеть от надежности банка, в котором открыты расчетные счета предприятия.
Расходы будущих периодов	высокий	высокий	высокий	низкий	низкий	низкий	низкий	Данный вид имущества возможно реализовать только при условии сохранения каких-либо выгод от его использования. Например, полезные программные продукты и т.д.

3. Общие методологические проблемы расчета ликвидационной стоимости.

Упрощенная схема расчета ликвидационной стоимости предприятия выглядит следующим образом:

Скорректированная (переоцененная) стоимость всех активов

- сумма текущих затрат, связанных с ликвидацией (затраты на сохранение активов до их продажи, и т.д.)

- величина всех обязательств.

Для целей данной статьи остановимся на рассмотрении ключевых проблем, возникающих при расчете ликвидационной стоимости.

Специфические характеристики ликвидируемых предприятий.

Прежде всего, еще раз необходимо учесть то обстоятельство, что на большинстве ликвидируемых предприятий состояние учета имущества и его юридическое сопровождение, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Данные факты еще более усугубляют проблему ограниченности сроков продажи. Скажем, один процесс оформления прав собственности на тот или иной объект недвижимости занимает достаточно долгое время (вплоть до нескольких месяцев). Кроме того, техническое состояние основных фондов предприятий-банкротов почти всегда требует дополнительных капитальных вложений при покупке, что сужает круг потенциальных покупателей. Особое внимание следует уделить определению функционального и морального износа - как правило, основные фонды таких предприятий приобретались давно и не отвечают современным технологическим и функциональным требованиям.

Применение подходов к оценке.

В процессе переоценки активов предприятия возможно использовать три подхода: доходный (основанный на тех выгодах, которые могут быть получены владельцем данного имущества в будущем), сравнительный (основанный на ценах продаж аналогичных объектов имущества на открытом рынке) и затратный (основанный на определении издержек, которые понес бы потенциальный владелец при его приобретении/воссоздании). Возникает закономерный вопрос – какому из подходов доверять в наибольшей степени при расчете ликвидационной стоимости?

Исходя из факта ограниченности времени продажи и невозможности донести до потенциальных покупателей полной информации о преимуществах того или иного актива, а, как следствие, необходимости самостоятельного определения покупателем ориентировочной стоимости объекта путем анализа открытого рынка, представляется целесообразным сакцентировать внимание на сравнительном (рыночном) подходе. Однако это вовсе не исключает возможности использования результатов, полученных в рамках двух других подходов. Тем более, что возникают ситуации, при которых применение сравнительного подхода вообще невозможно.

Таким образом, при выведении окончательной величины стоимости актива необходимо особенно тщательно отнестись к вопросу согласования результатов, полученных в рамках примененных подходов. Так, при согласовании результатов оценки объектов недвижимости затратному подходу вследствие специфики инвестиционного климата России не следует придавать большой удельный вес. Инвестиции в основном осуществляются в строительство жилой недвижимости, на втором месте находятся инвестиции в строительство офисных зданий. Инвестиции в строительство промышленных и торговых комплексов, как правило, осуществляются крупными финансовыми холдингами, большая же часть потенциальных владельцев такой недвижимости предпочитает приобрести уже построенное, что в итоге выходит дешевле, чем строительство. Соответственно, наибольший удельный вес при согласовании результатов следует придать сравнительному подходу.

Переход от рыночной к ликвидационной стоимости.

И все же основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.

Вообще ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:

¨ Прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого сравнения с аналогами, либо через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

¨ Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости.

Схема расчета ликвидационной стоимости объекта имущества при использовании косвенного метода выглядит следующим образом:

рыночная стоимость объекта

–

скидка на факт вынужденности продажи.

Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи).

Существует несколько способов определения скидки на вынужденный характер продажи: метод сравнения парных продаж (при котором анализируются цены продажи идентичного имущества в обычных условиях и в сжатые сроки экспозиции), метод прямого анализа характеристик и экспертный метод.

Чаще всего обращаются к третьему, экспертному методу, что обусловлено фактом ограниченности необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 20% до 50% . Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации.

В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества.

Так, возможно использование в качестве отправной точки предложенной в разделе «Анализ факторов, обуславливающих отличие ликвидационной стоимости от рыночной» таблицы. Для этого необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона, в котором может варьироваться величина скидки. При этом надо иметь в виду, что суммарная величина значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%.

Например, при оценке объекта недвижимости возможно осуществить следующее ранжирование факторов (естественно, при использовании предложенной схемы на практике необходимо тщательно учитывать специфику конкретной ситуации, что может привести к иному варианту ранжирования) по 10-ти балльной схеме:

Фактор воздействия	Степень влияния на конечный результат	Оценка (по 10-ти балльной шкале)	Диапазон скидки на вынужденность продажи
Срок экспозиции	Высокая	8	8/47*100% = 0-17%
Инвестиционная привлекательность	Высокая	8	8/47*100% = 0-17%
Факторы «выделения»	Средняя	5	5/47*100% = 0-10,7%
Рыночная стоимость	Средняя	5	5/47*100% = 0-10,7%
Конъюнктура рынка	Высокая	7	7/47*100% = 0-15%
Маркетинг	Средняя	5	5/47*100% = 0-10,6%
Субъективные факторы	Очень высокая	9	9/47*100% = 0-19%
Суммарная величина		47	0-100%

После определения диапазонов скидки на вынужденность продажи в разрезе факторов производится тщательный анализ ситуации и выбор конкретного значения скидки для каждого фактора, после чего полученные значения суммируются.

Аналогичные расчеты производятся для всех видов имущества, принадлежащих ликвидируемому предприятию.

4. Для кого необходим расчет ликвидационной стоимости, и зачем привлекать оценщика?

Определение ликвидационной стоимости имеет своей целью решение ряда задач, которые непосредственно зависят от потребителей данной информации. В качестве основных пользователей (в большинстве случаев и заказчиков) итогового расчета ликвидационной стоимости выделяют кредитных менеджеров, арбитражных управляющих и менеджеров предприятия.

Кредитные менеджеры.

При предоставлении кредита, обеспечением которого является заложенное имущество, важным этапом является оценка этого имущества. Данный расчет целесообразно доверить квалифицированным специалистам в области оценки, то есть осуществить независимую оценку.(не нашла юридического подтверждения об обязательной независимости оценщика, но считаю важным об этом сказать) Именно поэтому кредитные организации и другие структуры могут воспользоваться услугами оценщиков, заключив договор со специализированной организацией для определения ликвидационной стоимости. Реальный факт реализации объекта может и не иметь места. Однако для предоставления ссуды в обоснованной сумме кредитору необходимо знать по какой цене при невозврате средств можно будет реализовать предмет залога, то есть при вынужденной продаже и сокращенном сроке экспозиции. Своевременный расчет ликвидационной стоимости позволяет избежать выдачи кредитов необоснованно завышенной величины и ускорить процесс реализации объектов залога.

Арбитражные управляющие.

В процессе ликвидации предприятия для ускорения процесса реализации активов должен способствовать проведению оценки объектов. Заблаговременное определение ликвидационной стоимости наряду с анализом финансового состояния должника приводит к принятию обоснованного решения о порядках и сроках проведения торгов. Таким образом, увеличение срока экспозиции активов способствует росту их стоимости.

Руководящие менеджеры.

Значимость расчета ликвидационной стоимости для руководящих менеджеров двояка.

Во-первых, приобретение активов по ликвидационной стоимости позволяет предриятиям-покупателям получать очевидную выгоду как в случае дальнейшей перепродажи имущества по рыночной стоимости (в виде разницы между рыночной и ликвидационной стоимостями), так и в случае его эксплуатации (в иной ситуации приобретение аналогичного имущества обошлось бы дороже).

Во-вторых, руководящим менеджерам необходимо помнить, что одним из направлений реструктуризации (реорганизации) бизнеса является стратегическое направление. В его рамках проводятся мероприятия по слиянию, присоединению компаний, по частичной ликвидации бизнеса в сжатые сроки. Как правило, любое решение о дальнейшей судьбе предприятия основывается на разработке нескольких вариантов развития, среди которых предусматривается и возможность его ликвидации.

Таким образом, привлечение квалифицированных специалистов по оценке позволит максимизировать эффективность и сроки расчета ликвидационной стоимости, что является важной составляющей итогового результата процесса ликвидации в целом.

Список использованной литературы:

1. «Оценка бизнеса»: под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2000.

2. В.Галасюк «Об определении понятия ликвидационная стоимость».

3. В.Галасюк «Повышение стоимости предприятия при помощи ликвидационной стоимости».

4. С.Долгин «Порядок (особенности) проведения оценки ликвидационной стоимости конкурсной массы».

5. Ю.Козырь «Оценка ликвидационной стоимости».

6. С.Чемерикин «Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости».

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Утв. Пост. Правительства № 519 от 06.07.2001 г.

International Glossary of Business Valuation Terms (The National Association of Certified Valuation Analysts (NACVA)).

Об оценке объектов бухгалтерского учета мы рассказывали в нашей и отмечали, что под оценкой в бухучете понимается денежное измерение объектов учета. Мы также, что в зависимости от целей оценки выделяют оценку, произведенную для первоначального признания активов, при их дальнейшем учете, а также для отражения в отчетности. А какое место в видах оценки отведено ликвидационной стоимости? О применении ликвидационной стоимости в учете расскажем в нашей консультации.

Что такое ликвидационная стоимость?

Понятие ликвидационной стоимости можно найти в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, которая представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях, когда собственник вынужден продать объект, и, соответственно, срок представления объекта на открытом рынке меньше типичного срока представления аналогичных объектов в обычных условиях.

Что касается понятия ликвидационной стоимости в целях бухгалтерского учета, то ни в Федеральном законе от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», ни в ПБУ понятия ликвидационной стоимости нет. Учетное определение ликвидационной стоимости можно лишь найти в Международных стандартах финансовой отчетности, введенных в действие на территории РФ в соответствии с Приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н .

Так, определение ликвидационной стоимости применительно к объектам основных средств приведено в Международном стандарте финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства». В нем указано, что ликвидационная стоимость актива - это расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16). Аналогичное определение ликвидационной стоимости приведено в МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы» (п. 8).

Как применять ликвидационную стоимость в бухучете

Сказанное выше означает, что показатель ликвидационной стоимости в бухучете использует те организации, которые применяют МСФО. Приведем некоторые аспекты учета ликвидационной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, т. е. применительно к объектам основных средств (ОС).

Так, ликвидационная стоимость объекта ОС используется при расчете суммы амортизации. Ведь амортизация в МСФО рассчитывается исходя не из первоначальной стоимости, а амортизируемой величины актива (АВ):

АВ = ПС - ЛС,

где ПС - первоначальная стоимость актива или другая сумма, принимаемая за первоначальную стоимость;

ЛС - ликвидационная стоимость актива.

Данный расчет показывает, что в целях МСФО та сумма, которая будет получена от выбытия амортизируемого актива, т. е. ликвидационная стоимость, в расчете ежемесячной амортизации не учитывается. В то же время, на практике ликвидационная стоимость актива часто является незначительной и поэтому считается несущественной при расчете амортизируемой величины (п. 53 МСФО 16).

Ликвидационная стоимость объектов ОС должна систематически (минимум, на конец каждого года) анализироваться на предмет ее изменения и в случае необходимости корректироваться (п. 51 МСФО 16).

Если ликвидационная стоимость объекта ОС станет равна балансовой стоимости или превысит ее, амортизация по такому объекту не начисляется (п. 54 МСФО 16).
Напомним, что балансовая стоимость (БС) объекта ОС по МСФО 16 находится путем вычитания из стоимости такого актива не только накопленной на отчетную дату амортизации, но и убытков от обесценения (