По прогнозам Минстроя, переход на новую схему произойдёт приме­рно через пять лет

Российские застройщики в перспективе откажутся от механизма долевого строительства. Переход на проектное финансирование и возможное расширение контроля за процессом возведения зданий парламентарии обсудили с главой Минфина Антоном Силуановым на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства.

Пятилетний переход

Правительство и Цент­робанк проработают вопрос о постепенном отказе от долевого жилищного строительст­ва и переходе к прое­ктному финансированию строек при участии кредитных организац­ий. Новый механизм обяжет девелоперов вк­ладывать в строитель­ство собственные или заёмные деньги и пр­одавать уже готовое жильё. Такое поручен­ие ранее чиновникам Пр­езидент России .

Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями.

На оперативном совещ­ании у главы государ­ства 25 октября мини­стр строительства и ЖКХ Михаил Мень расс­казал, что по данным из предоставленных регионами «дорожных карт», в 72 субъектах Федерации насчитыв­ается 830 проблемных объектов, а число заключивших договоры долевого участия гра­ждан составляет 86 тысяч человек. В то же время в реестрах обманутых дольщиков числятся 36,6 тысячи человек. В 2017 году регионы обязуются за­вершить возведение 140 объектов, ещё 187 закончат в следующем и 276 - в 2019-2021 годах, добавил глава Минстроя. В ведомстве рассчитыв­ают, что полный пере­ход на систему проек­тного финансирования произойдёт к 2020-2­022 году.

На встрече с депутат­ами фракции КПРФ в Государственной Думе министр финан­сов Антон Силуанов также заявил, что воз­можный отказ от долевого строительства - «решение не сего­дняшнего дня».

«С учётом снижения процентных ставок, во­зможно, всё-таки нам подумать о целесооб­разности продолжения сбора денег таким образом, - пояснил гл­ава Минфина. - Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями».

Разговор о проектном финансировании жили­щного строительства продолжился и на зас­едании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства в пятницу.

«Все риски, связанные с проектами, делятся между застройщиком и банком, и люди, когда вкладывают день­ги, они вкладывают эти деньги на счёт в банке. Эти средства перечисляются на счёт застройщика только после того, как объект уже достроен и введён в эксплуатацию­», - сказал глава ра­бочей группы, предсе­датель думского Коми­тета по природным ресурсам, собственн­ости и земельным отн­ошениям Николай Нико­лаев .

Депутат уверен, что переход на проектное финансирование не приведёт к увеличению стоимости жилья: «С­ейчас в цену квадрат­ного метра зашиты все риски, которые есть у застройщика. Это и страхование, и ри­ски владельцев застр­ойщиков, которые с каждого, но ещё не по­строенного объекта, но проданного квадра­тного метра уже форм­ируют прибыль. В слу­чае, когда мы перейд­ём на проектное финансирование, ценообразование станет совер­шенно прозрачным».

Инициатива Минстроя - это скорее помощь строителям, а не пот­ребителям, считает декан факультета экон­омики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Ива­нкина .

«Долевое строительст­во существует во всём мире, вы без пробл­ем можете стать доль­щиком в европейской или американской нов­остройке. Проблемы обманутых дольщиков за рубежом не существ­ует, потому что ни один цент из денег, которые вы внесли, не может быть использо­ван на что-то ещё, кроме строительства конкретного объекта. Существует немало за­щитных финансовых ме­ханизмов, например, ситуационное управле­ние, забалансовые сч­ета, опционы», - объ­яснила эксперт.

Инва­нкина считает, что оптимальным путём ста­ло бы принятие попра­вок, которые не позв­олят застройщикам использовать деньги не­целевым образом.

В Фонд защиты дольщи­ков поступают первые деньги

Фонд защи­ты прав граждан-уч­астников долевого ст­роительства был зарег­истрирован 20 октября. Он заме­нил механизм страхов­ания ответственности застройщиков и долж­ен защитить права до­льщиков по новым объ­ектам жилищного стро­ительства. Теперь все строительные компании, начинающие новые жилые проекты, обяз­аны перечислять в фо­нд 1,2 процента от каждого договора учас­тия в долевом строит­ельстве. Если же зас­тройщик обанкротится, то за счёт средств фонда выплатят возм­ещение гражданам, ли­бо профинансируют до­стройку дома. За первую неделю раб­оты фонд получил взн­осы на сумму почти 5,2 миллиона рублей от 31 компании из 18 регионов.

По мнению члена Коми­тета Госдумы по тран­спорту и строительст­ву , опыт по защите банк­овских вкладчиков оч­ень пригодится в слу­чае с дольщиками.

«В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально, - сказал депутат. - В части защиты интересов доль­щиков учтено букваль­но всё, теперь нужно сделать так, чтобы создать здоровые усл­овия работы законопо­слушным строительным организациям, котор­ые взяли на себя обя­зательства в жилищном долевом строительс­тве. И здесь Закон «О государственной регистрации недвижимо­сти» необходимо ещё доработать в тех мом­ентах, которые вытек­ают из реальной прак­тики его применения. Главное, надо добит­ься прозрачности дея­тельности строительн­ых организаций и стр­огого контроля по ст­роительным проектам в субъектах Федераци­и».

Полномочия госстройн­адзора в регионах ра­сширят

Одна из нерешённых проблем состоит в том, что государственный строительный надзор контролирует сферу долевого строительс­тва лишь в 24 регион­ах. В остальных эту работу выполняют либо региональные профильные минис­терства, либо непрофильные органы, совмещающие контроль за долевым строительством с ин­ыми, никак не связан­ными с работами по возведению зданий, видами надзора.

В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально.

На федеральном уровне решение возложить полномочия по контро­лю на региональные органы госстройнадзора уже принято, расск­азал «Парламентской газете» член Комитета Совета Федерации по федеративному устр­ойству, региональной политике, местному самоуправлению и дел­ам Севера, заслуженн­ый строитель России .

«Правительство приня­ло решение, что закл­ючение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительс­тве должно готовиться контролирующим орг­аном с учётом позиции компенсационного Фонда защиты прав гра­ждан - участников доле­вого строительства и подписываться высшим должностным лицом субъекта РФ. Соответ­ствующий законопроект уже подготовлен», - сообщил сенатор.

Глава Правительства России Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Об этом сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» 22 декабря.

«План мероприятий был совместно разработан Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК. В нем приведён перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки», - рассказал министр.

Как уточнил Михаил Мень, план состоит из трех этапов и рассчитан на три года. Результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Глава Минстроя России сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному банку за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», - заявил глава Минстроя России.

Первый этап плана включает подготовку соответствующих проектов изменений действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм. В частности, планируется внесение изменений в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. «Этап разработки законопроектов планируется завершить к концу 1 квартала 2018 года», - заявил Михаил Мень.

Он также сообщил, что до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

Слухи о намерении сменить схему долевого привлечения средств на схему проектного финансирования, которые бродили летом в кулуарах профильных учреждений, теперь обрели вполне осязаемую основу. Президент поручил правительству при участии Центробанка разработать комплекс мер для поэтапного вытеснения долевого строительства проектным финансированием.

Редакция сайт попросила прокомментировать грядущие нововведения ТОП-менеджеров компаний-застройщиков, и рамках настоящей статьи мы постараемся разобраться, насколько обоснованным является такое решение, как это отразится на рынке первичной недвижимости и кому все это может быть выгодно.

Проблематика и радикальная смена пути решения

Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.

Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски. Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.

Что такое проектное финансирование на рынке новостроек?

Что предполагает переход на проектное финансирование? Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры. Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта. Естественно, стоить жилье будет намного дороже, с этой точки зрения нововведение не очень-то выгодно для граждан, хотя и риски «недостроя» или «долгостроя » будут сведены к минимуму. Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности – банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.

Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги. В то же время банковские кредиты являются недешевым удовольствием для застройщиков, в зависимости от конкретных условий переплата за пользование кредита составляет от 20% до 60%, в отличие от денег дольщиков, за использование которых не нужно вообще ничего платить. Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.

Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков?

Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору. Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков. Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств, необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.

Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? сайт выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.

Комментарии экспертов

Роман Сигитов Генеральный директор SEVERIN DEVELOPMENT

Сейчас уже однозначно понятно, что переход от долевого строительства к проектному финансированию состоится: Президент России поручил разработать меры по поэтапному переходу в течение 3-х лет.

Идея перехода на проектное финансирование вполне обоснована. Государство уже порядком подустало тратить свои силы и деньги на «погашение» проблем, связанных с обманутыми дольщиками, и «спасение» крупных застройщиков. Ему проще переложить ответственность на плечи другого профессионального игрока рынка. И таким игроком выступят банки.

Нововведение приведет к заметным переменам на рынке. Прежде всего, унифицируются внутренние банковские процессы, связанные с выдачей кредитов на строительство жилья. С организационной точки зрения это будет выгодно для всех девелоперов, так как процедуры и критерии кредитования проекта станут намного прозрачнее.

При этом, кредитный жилищный субпортфель банков значительно увеличится – в 1,5–2 раза. У девелоперов теперь не останется другого выбора, кроме как открывать полную кредитную линию. Такое поголовное «обязательство» неизбежно «осядет» в себестоимости строительства, вследствие чего продажная стоимость квадратного метра для покупателя вырастет как минимум на 10–20%, если государство не предложит вполне конкретных компенсационных мер.

Роман Сычёв Генеральный директор Tekta Group

В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.

С одной стороны, долевое строительство выгодно всем – и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе. Застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику – купить жилье по более выгодной стоимости, а государству – иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.

Говоря об инвесторах со стороны физических лиц, их доля на нашем рынке очень незначительна. Например, по данным о целевой аудитории ЖК «Маяковский» доля инвестиционных покупок составляет не более 7%, остальная же доля квартир покупается для собственного проживания. Думаю, что картина в целом идентична для новостроек Москвы.

Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.

Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).

Валерий Мищенко Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family

Переход от долевого строительства к модели проектного финансирования приведет к укрупнению рынка и одновременному уходу из отрасли компаний, которые не обладают серьезными собственными ресурсами. Это логично, ведь изменения будут означать увеличение входного инвестиционного порога для реализации любого проекта на рынке недвижимости. Девелопер, имея очередь застройки на 2 млрд рублей, не сможет взять у банка 500 млн, обладая собственными 150-200 млн. Расчет застройщика ясен: он надеется на деньги участников долевого строительства. А вот банк такой подход уже не устроит, он будет требовать от девелопера наличия на счету собственных 600-700 млн рублей. Это, безусловно, вынудит игроков мелкого и среднего калибра уйти с рынка – они не смогут взять на себя такую большую финансовую нагрузку.

С другой стороны, дополнительные издержки, связанные с облуживанием кредитных процентов, «лягут» на квадратный метр, его стоимость значительно возрастет. И это неизбежно.

Переход к проектному финансированию приведет к тому, что застройщики и банки будут работать рука об руку, а значит, последние будут видеть всю цепочку формирования себестоимости недвижимости и, наряду с контролирующими органами, будут тщательно наблюдать за расходованием средств. Значит, у застройщика не получится вывести деньги по надутым статьям расходов.

Предприниматели, которые не выживут в новых обстоятельствах, начнут искать иные ниши для работы. Возможно два альтернативных варианта: одни застройщики обратят взоры на кустарное, индивидуальное жилищное строительство, а другие уйдут в эксклюзивные проекты, ориентированные на очень богатых клиентов. Здесь, как правило, речь идет о минимальных количествах продаж, но с достаточно большой маржей. Насколько емким окажется этот сегмент, на данный момент прогнозировать трудно, ведь доходы россиян-миллиардеров носят теневой характер.

Дмитрий Котровский Партнер девелоперской компании "Химки Групп"

Если власти не предложат альтернативных источников финансирования строительства, и девелоперы будут вынуждены брать кредиты в банках под высокий процент на реализацию своих проектов, можно ожидать увеличения стоимости объектов недвижимости на первичном рынке. Сегодня на начальном этапе строительства в схеме финансирования примерно 70% средств принадлежит банку, а 30% - компании. По мере увеличения объемов продаж эта пропорция может меняться. Застройщики имеют возможность досрочно погашать задолженность перед банком. Если запретить продавать квартиры в домах на стадии возведения, девелоперу негде будет брать денег, чтобы возвращать долг банку. Кроме того, у застройщиков появятся дополнительные расходы, связанные с налогообложением и содержанием домов, находящихся на балансе. Эти затраты, также как и затраты на обслуживание дорогостоящих кредитов, девелоперы будут вынуждены включить в цену конечного продукта. Мой прогноз – цены могут вырасти до 40% и приблизиться к стоимости жилья на вторичном рынке.

Последние законодательные инициативы, направленные на решение проблемы обманутых дольщиков, и предложение упразднить долевое строительство отвечают интересам банковского лобби. Зависимость строительного сектора от банков сегодня велика, а в будущем станет еще сильнее. При этом, я сомневаюсь, что в нынешней нестабильной ситуации банки могут выступать гарантами финансируемого строительства. Достаточно вспомнить многочисленные отзывы лицензий и санацию крупных игроков банковского сектора.

Андрей Колочинский Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Состоится ли переход к проектному финансированию и полный отказ от долевого строительства, ответ на этот вопрос могут знать только представители власти, которые инициировали нововведение. Предварительно озвучивается период длительностью три года, в течение которого девелоперы должны будут полностью перейти на банковское кредитование при строительстве объектов недвижимости. Срок вполне реальный, но пока что сложно представить, как новая схема будет работать на практике. Сегодня банки не готовы выдавать кредиты всем без исключения застройщикам, за бортом остаются компании, которые не внушают доверие и не демонстрируют устойчивое финансовое положение.

Последствия данной меры очевидны – стоимость жилья в новостройках увеличится на 30-40%, так как застройщикам придется обслуживать дорогостоящие кредиты в течение длительного периода времени. Если раньше девелоперы досрочно погашали долг перед банком за счет средств, вырученных от продаж квартир, то теперь они смогут осуществлять первые выплаты, только когда дом будет построен и введен в эксплуатацию. Кроме того, традиционно банки с момента одобрения кредита просят выплачивать проценты, а иногда частично и тело кредита. Откуда в таком случае взять деньги на выплату процентов, непонятно.

Данная мера отвечает интересам банковского сообщества. В последнее время зависимость строительной отрасли от банковского капитала и так заметно возросла, теперь же деятельность застройщиков будет полностью контролироваться кредитными организациями.

Мария Литинецкая Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Полагаю, отказ от финансирования проекта за счет средств покупателей связан с несовершенством 214-ФЗ, который, как показала практика, к сожалению, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата средств. Сегодня в России насчитывается порядка 38 тысяч обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. Причем в октябре список пополнился новыми игроками. По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами – отказом от долевого строительства. К тому же таким способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону, а именно – банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков.

Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии покупателей, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь за отсутствие рисков придется платить. Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – это рост стоимости жилья, поскольку займы банков, в отличие от средств дольщиков, не бесплатные, по ним нужно платить процент. И если сейчас застройщик может расплатиться с банком уже в ходе продаж до окончания строительства, то при упразднении долевого участия кредит придется брать на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, на рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20-30% дороже строящихся аналогов. При этом с учетом политики ЦБ РФ есть все предпосылки для снижения процентов по проектному финансированию. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 8,25%, а инфляция находится на уровне 3%. Но, каким бы не был он маленьким, это приведет к росту себестоимости. Сейчас кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования варьируются от 13% до 20% годовых. Даже если предположить, что власти найдут способ их удешевить, то такой инструмент финансирования все равно будет дороже, чем нынешний дорогой кредит, но в сочетании с дешевыми деньгами дольщиков. В стоимости каждой квартиры, проданной по ДДУ, по сути, содержится как инвестиция в строительство, так и прибыль застройщика. То есть привлекая деньги покупателя, девелопер получает доход уже сейчас, а дом достраивает потом. Именно эта прибыль помогает досрочно погасить кредит. Если же средств дольщиков не будет, то и прибыль застройщик начнет получать только после завершения строительства в ходе продаж готового жилья.

Кроме того, зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, хотя и сейчас она немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства – кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.

Полагаю, что главными бенефициарами перехода к проектному финансированию станут банки. Посудите сами: кредитор получит прибыль от ссуженного им капитала на строительство, а потом еще в виде платежей и процентов по ипотеке от проданных в том же здании квартир. По сути, банк дважды участвует в прибыли, получаемой с одного и того же продукта – квартиры.

С другой стороны, банкам придется более внимательно контролировать своих заемщиков, чтобы не допустить коллапса строительства или мошеннических действий. Для этого необходимо набрать специалистов по строительству, расширить штат аналитиков, занимающихся строительным рынком, нести в связи с этим операционные издержки. Таким образом, банкам тоже нужно готовиться к изменениям.

Светлана Денисова Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время долевки сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете. Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечение денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.

Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1, 4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?

Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м. возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.

Игорь Василенко

Ожидается, что с этого момента застройщики смогут выбирать между проектным финансированием и привычным привлечением средств граждан по ДДУ. При этом те, кто выберет второй способ, должны будут соблюсти все требования, установленные законом для застройщиков, желающих привлекать для строительства жилых домов деньги граждан (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "; далее – Закон № 214-ФЗ). Иначе использовать денежные средства физических лиц они не смогут (). А вот на застройщиков, которые предпочтут проектное финансирование, указанные требования распространяться не будут. Об этом во время состоявшейся вчера конференции ИД "Коммерсантъ" "Девелопмент новой волны: классика или авангард?" заявил финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов .

Напомним, что в минувшем году был принят закон, регламентировавший создание специального фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ " "; далее – Закон № 218-ФЗ). Такой фонд заработал . Кроме того, закон ввел дополнительные требования к застройщикам, позволяющие привлекать деньги граждан при строительстве жилья, – в том числе в отношении размера собственных средств (). Распространяться эти требования будут на тех, кто получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Возможен ли возврат гражданину денежных средств, если к моменту наступления страхового случая у страховой компании была отозвана лицензия, иные страховые компании перезаключить договор страхования с застройщиком отказываются, а каких-либо активов у застройщика нет? Ответ на этот и другие практические вопросы – в "Базе знаний службы Правового консалтинга" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем принятые изменения Виктор Шлепов назвал лишь переходной моделью. В ближайшей перспективе планируется заменить привлечение средств граждан проектным финансированием. Соответствующая идея изложена в утвержденной Правительством РФ 21 декабря 2017 года " " (План мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан). " " разработана правительством совместно с Банком России и АИЖК во исполнение поручения Президента РФ (). Документ предусматривает отказ от прямого привлечения средств граждан для строительства жилья уже в течение ближайших трех лет. "Застройщики потеряют возможность привлекать средства неквалифицированных инвесторов, каковыми являются большинство физических лиц, и будут привлекать такие средства от профессиональных участников рынка, каковыми являются банки", – заявил эксперт.

Центральным механизмом проектного финансирования станут . "По-прежнему сохранится возможность покупки жилья на этапе строительства, механизм оформления ДДУ со всеми его положительными атрибутами в виде государственной регистрации, прозрачности, подотчетности. Гражданин сможет заключать ДДУ, но средства будут вносится на специальный счет эскроу. Это трехсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет расставаться с этими средствами и они будут блокироваться до завершения ДДУ (гражданин не сможет передумать и забрать их). С другой стороны, застройщик не сможет получить эти средства до выполнения своих обязательств. А в процессе строительства финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах", – пояснил Виктор Шлепов.

Также согласно " " средства граждан, размещенные на специальных счетах, открытых для расчетов по ДДУ, будут страховаться в размере не более 10 млн руб. "Предположу, что в России в такой лимит уложится около 95-97% заключаемых сделок. По Москве, разумеется, вряд ли. Представляется, что такая прямая государственная защита должна обезопасить граждан. Детали этого механизма будут прорабатываться, но это в любом случае надежнее, чем нынешний кредитный риск застройщиков", – заключил представитель АИЖК.

Для того, чтобы такая модель заработала в "пилотном режиме" уже с середины года, в настоящий момент, по словам Шлепова, обсуждается вопрос внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

Однако далеко не все специалисты разделяют этот позитивный настрой. Так, исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич , с одной стороны, признал проектное финансирование шагом к цивилизованному рынку. Но, с другой стороны, он спрогнозировал неминуемое увеличение цен на недвижимость: "У приобретателей будет гарантированное понимание результата своих вложений, а за это надо платить. К тому же проектное финансирование, безусловно, деньги не бесплатные. Все это повлечет за собой увеличение стоимости жилья". В то же время, добавил он, отечественная система ипотечного кредитования значительно отстает от мировой, что вряд ли позволит скомпенсировать рост цен и поддержать рынок на нужном уровне. В свою очередь, председатель совета директоров ГК "Садовое кольцо" Сергей Колунов предрек финансовые сложности для небольших застройщиков: "Маленькие компании с маленькими проектами банкам не интересны. Соответственно, получить проектное финансирование они в 99% просто не смогут. Банкам удобнее работать с крупными компаниями и крупными проектами (от 50 тыс. – 100 тыс. кв. м каждый)". А заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в целом скептически отнесся к такому инструменту, как счет эскроу: "Механизм финансирования посредством эскроу существует с 2014 года. Но за эти три года ни одной сделки по счетам эскроу так и не было зарегистрировано. Так что большой вопрос, готовы ли банки заместить то финансирование, которое сейчас идет от участников долевого строительства".

Рынок строительства жилья в России за три года перейдет от долевого механизма финансирования к кредитному. По поручению президента механизм перехода должен разработать Минстрой совместно с АИЖК.

Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству совместно с Центробанком и АИЖК утвердить дорожную карту по поэтапному замещению средств дольщиков банковскими кредитами и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Напомним, Владимир Путин обсуждал постепенный отказ от долевого строительства 25 октября на совещании с членами Правительства. Глава Минфина РФ Антон Силуанов после совещания заявил, что строители должны по большей части пользоваться заемными средствами, а люди должны покупать уже готовые квартиры, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями.

По оценкам главы Минстроя Михаила Меня , для отказа от долевого строительства банки должны заместить 3,5 трлн руб. «Банки должны ответить на вопрос, в какой срок они могут заместить эту цифру и на каких условиях», – отметил он.

Долевое строительство

Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

И хотя сейчас в России приходится до 80 % от общего объема строящегося жилья, это отнюдь не российское ноу-хау. Возникло долевое строительство в Аргентине в 1985 году при поддержке государства, которое стремилось привлечь средства в отрасль. Позже этот механизм получил распространение в Великобритании, Египте, Кувейте, ОАЭ.

В России федеральный закон № 214-ФЗ вступил в силу 1 января 2005 года. Закон претерпел многочисленные изменения и поправки, но действует до сих пор и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно закону, застройщик – это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К минусам долевого строительства относится появление долгостроев, т.е. незавершенных строительством домов, и как следствие – обманутых дольщиков. Именно социальная напряженность, возникшая в связи с увеличением их числа в период экономического кризиса, подтолкнула власти к поиску новых механизмов финансирования жилищного строительства.

Плюсы: не надо ждать

Именно предотвращение появления новых обманутых дольщиков и является главным преимуществом проектного финансирования.

«Гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», – заявил министр финансов Антон Силуанов.

Среди аргументов «за» также возможность купить готовую квартиру, а не кота в мешке, т.е. покупатель еще на стадии выбора сможет оценить качество строительства, благоустройства, наличие или отсутствие инфраструктуры, парковок и т.д. И, конечно, в этом случае не придется ждать несколько лет, когда квартира, купленная на начальной стадии строительства, будет достроена, территория вокруг благоустроена, а дом введен в эксплуатацию.

И эти доводы весьма и весьма весомы, но есть у предлагаемой схемы и недостатки.

Минусы: за все нужно платить

Негативная сторона перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья. Сегодня, привлекая средства дольщиков на стадии котлована, застройщик может сразу пускать их в дело без дополнительных расходов. Если же средства на строительство будет предоставлять банк, это предполагает проценты и комиссии.

«Средний срок жизни строительного проекта – 1,5–2 года. Банковское финансирование по текущим ставкам дает 18–24 % валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для некоторых проектов нагрузка может достигнуть и 30 %. Думаю, в среднем цены вырастут на 40 %», – говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Представитель застройщика также отмечает, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. «Государство, принимая новые правила, убирает из жилищного строительства социальные риски, но вместе с тем и доступное жилье», – сетует Игорь Белокобыльский.

Банки

Отменять долевое строительство в один момент государство не собирается. Правительство говорит о постепенном переходе к новому механизму. Теперь в числе участников строительства появятся и банки.

По словам управляющего филиала банка «Российский капитал» в Новосибирске Дениса Голубева, банковская система РФ сегодня вполне готова к финансированию проектов жилищного строительства: сейчас и ставки кредитования приемлемы для застройщиков, и банки научились работать со строительным сектором. Также банки уже разработали как стандарты для рассмотрения кредитования, так и методологии мониторинга застройщиков.

«Мы не видим принципиальной сложности перехода на модель проектного финансирования, при которой конечный потребитель покупает готовое жилье, а банк финансирует весь проект от начала до конца, как это распространено в европейских странах. Полный переход на проектное финансирование, по нашему мнению, не вызовет особых затруднений у добросовестных застройщиков. Это лишь заставит их более тщательно готовить финансовые планы и проекты совместно с банками. Становиться более прозрачными и технологичными. Конечно, переход на новую схему отсечет недобросовестных застройщиков от рынка жилищного строительства», – уверен Денис Голубев.

Также представитель банка прогнозирует, что объем реализованного жилья после перехода на проектное финансирование даже возрастет, поскольку у населения будет больше уверенности в благополучном исходе строительных проектов, т.к. все риски на себя фактически возьмут банки. Это приведет к росту спроса.

Поясним, что у банка «Российский капитал» есть практический опыт проектного финансирования объектов жилищного строительства. В настоящее время они находятся в стадии реализации. Проекты рассчитаны на срок до трех лет.

«Мы будем вести анализ всего проекта на протяжении всего жизненного цикла строительства: контролировать целевое использование привлеченных средств, динамику строительства, обмениваться этими данными с контролирующими органами. Таким образом, банк непосредственно становится полноценным участником строительного процесса ».

При этом к застройщику предъявляются следующие основные требования: наличие положительной деловой репутации, опыт реализации строительных проектов, наличие проектно-разрешительной документации.

«Сейчас ставки на проектное финансирование в нашем банке 12–14 % годовых. Сроки кредитования по некоторым проектам, которые мы рассматриваем, – более семи лет», – уточняет Денис Голубев.

Механизм перехода должен быть разработан к 15 декабря. Что именно предложат Минстрой и АИЖК а рамках дорожной карты, пока неизвестно.